TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01898 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2FAP

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. D’AVELIN, prise en la personne de son représentant légal la société VMI,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I., [Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre greffier lors des débats et Ophélie CLERY, greffier lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 03 Février 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 17 Mars 2026 prorogé au 24 Mars 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 19 juin 2019, la société civile immobilière D’Avelin a mis à bail au profit de la société civile immobilière 4 Murs des locaux à usage commercial situés au, [Adresse 4] à, [Localité 3] (Nord) à compter du 24 juin 2019. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a fixé le loyer annuel à 28 000 euros HT et hors charges, payable par quart et d’avance et le versement d’un dépôt de garantie de 7 000 euros. Le contrat prévoit une provision sur charges modifiable chaque année suivant le budget prévisionnel.

Le 3 octobre 2025, à la suite d’impayés, la société D’Avelin a fait signifier à la société 4 Murs un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 8 décembre 2025, la société D’Avelin a assigné la société 4 Murs devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment aux fins de voir :

à titre principal,

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date de l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification du commandement, soit au 3 novembre 2025,

En conséquence :

— ordonner l’expulsion de la société 4 Murs ainsi que de toutes personnes qu’ils auraient pu introduire dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir,

— condamner, à titre provisionnel, la société 4 Murs au paiement à la société D’Avelin d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux,

— condamner, à titre provisionnel, la société 4 Murs au paiement à la société D’Avelin des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus à ce jour, soit la somme de 28 268 euros, arrêtée au 4 novembre 2025, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par le Juge, conformément aux clauses et conditions du bail et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir,

— condamner, à titre provisionnel, la société 4 Murs au paiement à la société D’Avelin d’une indemnité d’occupation équivalente à 2 % du montant du loyer trimestriel TTC jusqu’à complète libération des locaux, outre les charges telles que prévues par le bail, jusqu’à complète libération des locaux par la remise des clés,

— ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,

— condamner, à titre provisionnel, la société 4 Murs au paiement à la société Avelin d’une somme correspondant à 10 % des loyers, charges, accessoires dus à ce jour, soit la somme de 2 826,80 euros, en application de la clause pénale insérée à l’article 18 du contrat de bail, sauf à actualiser son montant en fonction du montant des loyers et charges qui seront dus à la date de l’ordonnance à intervenir,

— condamner, à titre provisionnel, la société 4 Murs au paiement, au bénéfice de la société Avelin, des intérêts au taux de base de l’intérêt légal majoré de trois points à compter de la date d’exigibilité des loyers, charges, accessoires restants dus à ce jour jusqu’à complet paiement,

— prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles,

— ordonner que le dépôt de garantie, soit la somme de 7 000 euros, soit conservé par la société Avelin, en qualité de bailleur conformément aux clauses du bail.

à titre subsidiaire,pour le cas où par impossible il serait fait droit à une demande de délais de la part du locataire,

— dire qu’à défaut de paiement, à son échéance, d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d’arriéré étant immédiatement dû, et d’ores et déjà en ce cas :

— ordonner l’expulsion du locataire ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique,

— condamner, à titre provisionnel, la société 4 Murs au paiement à la société D’Avelin d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux,

— condamner, à titre provisionnel, la société 4 Murs au paiement à la société D’Avelin d’une indemnité d’occupation équivalente à 2 % du montant du loyer trimestriel TTC outre les charges telles que prévues par le bail, à compter de la date de résiliation du bail, soit à compter du 03 novembre 2025, jusqu’à complète libération des locaux par la remise des clés,

— ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’Insee au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante.

en tout état de cause,

— condamner, à titre provisionnel, la société 4 Murs au paiement à la société D’Avelin d’une somme de 5 700 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en tenant compte :

* des frais de gestion du dossier par la SCP, [O], [S] –, [W], [S] –, [Y], [K] –, [D], [T] -, [C], [G] -, [Z], [V] pendant la durée de la procédure estimés à 1 500 euros,

* des frais irrépétibles de la SCP, [O], [S] –, [W], [S] –, [Y], [K] –, [D], [T] -, [C], [G] -, [Z], [V] dans le cadre de la présente procédure, tenant compte de la durée de cette procédure et de la difficulté de l’affaire, estimés à 3 500 euros HT, soit 4 200 euros TTC,

— condamner, à titre provisionnel, la société 4 Murs, en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel du commissaire de justice en application de l’article A.444-32 du code de commerce,

— condamner, à titre provisionnel, la société 4 Murs aux frais et entiers dépens, en ce compris les frais de commandement,

— dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, M^e Florence Mas pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience le 3 février 2026.

A l’audience, la société Avelin, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation, sauf à réduire le montant de sa demande en paiement des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation à 11 723,58 euros, selon décompte arrêté au 23 janvier 2026.

La société 4 Murs n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 24 mars 2026 en raison de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte remis à personne morale, la société 4 Murs n’a pas comparu.

En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Le commandement du 3 octobre 2025 contient toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 18 312,42 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, 1 831,25 euros au titre de la clause pénale de 10 % et 212,09 euros au titre du coût de l’acte (pièce n°9).

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance puisqu’au 3 novembre 2025, la société 4 Murs n’avait pas réglé le 3e trimestre 2025 réclamé par le commandement de payer (extrait de compte – pièce n°10).

Dès lors, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 3 novembre 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société 4 Murs de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’indemnité d’ occupation compense le préjudice causé au bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre du preneur.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société 4 Murs occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société 4 Murs à compter du 4 novembre 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux. Il convient de fixer, le montant de cette indemnité au montant de loyer et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux, et sans indexation dès lors que la demande d’expulsion a été accueillie.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 19 juin 2019 (pièce n°1), le commandement de payer du 3 octobre 2025 et l’extrait de compte actualisé au 23 janvier 2026 (pièce n°11) de sorte qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation à hauteur de 11 723,58 euros, terme du 1er trimestre 2026 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Conformément à la demande, la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée.

Sur les demandes au titre de l’indemnité de 10 %, de la conservation du dépôt de garantie et des intérêts contractuels au taux légal majoré de trois points

Si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, ses pouvoirs sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

La multitude et l’importance de pénalités réclamées caractérisent l’existence d’une contestation sérieuse dès lors que le juge du fond est susceptible de mettre en œuvre son pouvoir modérateur les concernant, pouvoir dont ne dispose pas le juge des référés.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formées au titre de l’indemnité de 10 %, de la conservation du dépôt de garantie et des intérêts au taux légal majoré.

Sur la demande au titre du droit proportionnel

Il résulte de l’article R.444-55 du code de commerce que l’émolument proportionnel prévu à l’article A.444-32 du même code dû en au commissaire de justice en cas de recouvrement ou encaissement de sommes d’argent sont à la charge du créancier.

Aucun texte, hors dispositions spécifiques qui ne sont pas appplicables en l’espèce, ne permet au juge de renverser la charge de cet honoraire de résultat.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande au titre du droit proportionnel.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, en application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la société 4 Murs, partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 3 octobre 2025 s’élevant à 211,38 euros, avec faculté pour Maître Florence Mas, avocat au barreau de Lille, de recouvrement direct.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société 4 Murs à payer à la société D’Avelin la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la société civile immobilière D’Avelin et la société civile immobilière 4 Murs concernant les locaux situés au, [Adresse 5] à, [Localité 3] (Nord) depuis le 3 novembre 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société 4 Murs et de tout occupant de son chef des lieux situés au, [Adresse 5] à, [Localité 3] (Nord) ;

Dit n’y avoir lieu de prononcer une astreinte ;

Autorise au besoin la société D’Avelin à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 4 novembre 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la société d’Avelin à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société 4 Murs au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société 4 Murs à payer à la société D’Avelin chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux, sans indexation ;

Condamne la société 4 Murs à payer à la société d’Avelin la somme de 11 723,58 euros (onze mille sept cent vingt-trois euros et cinquante-huit centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation, terme du 1er trimestre 2026 inclus ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société D’Avelin au titre de l’indemnité de 10 %, de la conservation du dépôt de garantie, des intérêts au taux légal majoré et du droit proportionnel ;

Condamne la société 4 Murs aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 3 octobre 2025 s’élevant à 211,38 euros (deux cent onze euros et trente-huit centimes), avec faculté pour Maître Florence Mas, avocat au barreau de Lille, avocat de la société D’Avelin, de recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société 4 Murs à payer à la société D’Avelin la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Ophélie CLERY Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;