TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01125 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZY6T

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 26 Janvier 2026

LA SCI JJ01

C/

[K] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 26 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

LA SCI JJ01, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Novembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 août 2023, la société civile immobilière JJ01 a donné à bail à Mme [K] [S] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 10], moyennant un loyer de 990 euros outre une provision sur charge de 150 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2024, la société SCI JJ01 a fait délivrer à Mme [K] [S], un commandement de payer, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 4 553,55 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par ordonnance en date du 12 mai 2025, le juge des contentieux de la Protection de Lille a débouté la société SCI JJ01 de sa demande de constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et a condamné Mme [K] [S] à lui payer une somme provisionnelle de 15 383,55 euros au titre des loyers et charges dus au 1er mars 2025, échéance de 2025 incluse, et ce, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 25 mars 2024 sur la somme de 4 553,55 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, la société SCI JJ01 a fait délivrer à Mme [K] [S], un nouveau commandement de payer, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 2 280 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte du 16 juillet 2025, la société SCI JJ01 a fait assigner Mme [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, sur le fondement des dispositions des articles 81240 du code civil, 873 du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989 notamment son article 29, afin de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail litigieux,

— En conséquence, Ordonner l’expulsion de Mme [K] [S] des lieux sis [Adresse 6] A – Appartement n°11 à [Localité 10], et de tous occupants de son chef du local dont il s’agit, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Dire qu’à défaut pour Mme [K] [S] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tels garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls de Mme [K] [S],

— La condamner au paiement de la somme provisionnelle de 5 109,44 euros ( à parfaire le jour de l’audience) avec intérêts judiciaires sur le somme de 2 280 à compter du 22 mai 2025, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter de l’assignation valant sommation,

— La condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité de loyer et charges actuellement exigible,

— La condamner à lui payer une somme provisionnelle de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts au regard de sa mauvaise foi,

— La condamner à lui payer une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner enfin solidairement aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord, par voie électronique le 12 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025.

A cette audience, la société SCI JJ01, représentée par leur avocat, maintient ses demandes contenues dans leur acte introductif d’instance, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 10 305,94 euros à la date du 14 novembre 2025.

Assignée en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Mme [K] [S] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera rendu contradictoirement à signifier.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des demandeurs.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

DISCUSSION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1. Sur la demande de résiliation du contrat de bail

— Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 17 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré en date du 22 mai 2025 mentionne un délai de six semaines, pour une somme en principal de 2 280 euros.

Or, le décompte fourni au débat par la société SCI JJ01 mentionne que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, dans la mesure où aucun paiement n’est intervenu dans le délai imparti.

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 3 juillet 2025 à 24h00.

2. Sur les sommes dues

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La faute qui consiste pour les locataires à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat bail, cause un préjudice aux bailleurs, qui ne peuvent pas disposer de leur bien et le relouer.

Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 1185 euros et ce, depuis la résiliation du contrat de bail.

Suivant le décompte produit à l’audience par la société SCI JJ01, Mme [K] [S] apparaît redevable d’une somme de 10 305,94 euros échéance du mois de novembre 2025 incluse.

La société SCI JJ01 expose que cette somme correspond aux loyers et charges impayés depuis la précédente ordonnance rendue en date du 12 mai 2025.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner Mme [K] [S] à payer à la société SCI JJ01, à titre provisionnel, la somme de 10 305,94 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 280 euros à compter de la délivrance du commandement de payer du 22 mai 2025, et pour le surplus à compter de la date de l’assignation, soit à compter du 16 juillet 2025.

Mme [K] [S] sera également condamnée à payer, à titre provisionnel et jusqu’à libération effective des lieux loués, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 185 euros, ce à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

3. Sur les délais de paiement, et sur l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Mme [K] [S] n’a pas comparu.

Au regard de l’ignorance de sa situation personnelle et financière, de l’absence de reprise du loyer courant et de l’importance de la somme due, il n’y a pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il conviendra dès lors d’ordonner l’exppulsion de Mme [K] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conforméméent aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, la société SCI JJ01 ne démontre ni la mauvaise foi de Mme [K] [S], ni l’existence d’un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

5. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme [K] [S] sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

6. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [K] [S], partie perdante, sera condamné à payer à la société SCI JJ01 la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

CONSTATONS qu’à la date du 3 juillet 2025 à 24h00, les condistions d’acquisition de la clause résolutoire contenu dans le contrat de bail conclu entre la société SCI JJ01 et Mme [K] [S] portant sur le logement situé [Adresse 4] A – Appartement n°11- à [Localité 11] réunies,

CONDAMNONS Mme [K] [S] à payer à la société SCI JJ01 la somme provisionnelle de 10 305,94 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 14 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 280 euros à compter de la délivrance du commandement de payer du 22 mai 2025, et pour le surplus à compter de la date de l’assignation, soit à compter du 16 juillet 2025,

FIXONS à la somme de 1 185 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 5 juillet 2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux loués et dit que cette somme sera réévaluée comme l’aurait été le loyer,

CONDAMNONS Mme [K] [S] à payer à la société SCI JJ01 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 185 euros à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS qu’il convient de ne pas accorder à Mme [K] [S] de délais de paiements,

Par conséquence, CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties,

ORDONNONS, à défaut pour Mme [K] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,

RAPPELONS à Mme [K] [S] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE,

Secrétariat de la commission de médiation DALO,

[Adresse 9],

[Adresse 2]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNONS Mme [K] [S] à payer à la société SCI JJ01 la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [K] [S] aux dépens,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10], le 26 Janvier 2026, par mise à disposition au Greffe.

Le Greffier Le Juge