TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé

N° RG 25/01674 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2APT

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. WATTIESSART

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-françois FENAERT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. NORDESTOCK

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Christophe DELAHOUSSE, avocat au barreau d’ARRAS

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Valérie DELEU, Greffier, lors des débats et Sébastien LESAGE, Cadre greffier, lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 10 Février 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 31 Mars 2026 prorogé au 14 Avril 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2017, la SCI Wattiessart a donné à bail à la SARL Nordestock un local à usage commercial, pour une surface totale d’environ 850 m2 inclus bureau de 80 m2 environ sur deux niveaux, destiné au stockage et vente en gros de produits divers issus de destockage, faisant partie d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à Seclin (59113). Conclu pour une durée de neuf années à compter du 15 septembre 2017, le bail commercial a été consenti et accepté moyennant un loyer annuel, révisable chaque année et payable d’avance et mois, d’un montant initial de 16 800 euros HT, soit un loyer mensuel de 1 400 euros HT, outre les charges mensuelles de 50 euros HT.

Le 20 août 2025, à la suite d’impayés, la SCI Wattiessart a fait signifier à la SARL Nordestock un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 2 octobre 2025, la société Caméléon Groupe a acquis la propriété de l’immeuble.

Le 15 octobre 2025, la SCI Wattiessart a assigné la SARL Nordestock devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la SARL Nordestock et obtenir la condamnation de celle-ci à lui payer l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025 et renvoyée aux audiences des 16 décembre 2025, 13 janvier 2026, 27 janvier 2026, puis à l’audience du 10 février 2026, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, par conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2026 et soutenues oralement, la SCI Wattiessart, représentée par son avocat, demande de :

— constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail conclu le 12 juillet 2017 entre la SCI Wattiessart et la SARL Nordestock est résilié depuis le 20 septembre 2025 à minuit,

— condamner la SARL Nordestock à lui payer la somme de 14 151,90 euros à titre des loyers et charges impayés depuis mars 2025 jusqu’au mois de septembre 2025,

— condamner la SARL Nordestock à lui payer la somme de 98 euros au titre de la clause pénale,

— condamner la SARL Nordestock à lui payer la somme de 1 637,22 euros au titre de l’impôt foncier,

— ordonner l’expulsion de la SARL Nordestock du local situé [Adresse 3] à [Localité 3], qu’elle occupe sans droit ni titre, ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— débouter la SARL Nordestock de sa prétention visant à déclarer irrecevable l’action intentée par la SCI Wattiessart pour défaut d’intérêt et de qualité à agir,

— débouter la SARL Nordestock de sa prétention visant à déclarer incompétent le juge des référés du fait de l’existence de contestations sérieuses,

— débouter la SARL Nordestock de sa prétention formée à titre subsidiaire visant à ordonner la compensation entre les loyers réclamés et la privation de jouissance d’une grande partie des lieux depuis plusieurs années,

— condamner la SARL Nordestock à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Nordestock aux entiers dépens.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 6 février 2026, la SARL Nordestock, représentée par son avocat, demande de :

— dire et juger la SCI Wattiessart irrecevable en ses demandes pour défaut d’intérét et de qualité a agir,

— constater l’existence de contestations sérieuses excluant la compétence du juge des référés,

— débouter la SCI Wattiessart de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— ordonner la compensation entre les loyers réclamés et la privation de jouissance d’une grande partie des lieux depuis plusieurs années,

— condamner la SCI Wattiessart au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Wattiessart aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 14 avril 2026 en raison de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité – absence de qualité et d’intérêt à agir de la SCI Wattiessart

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 1743 du code civil, si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s’il s’est réservé ce droit par le contrat de bail.

A l’expiration du délai imparti par la mise en demeure visant une clause résolutoire, le locataire devient occupant sans droit ni titre. Par suite, l’action du propriétaire tendant à faire constater cette résiliation de plein droit, intervenue antérieurement à son acquisition, est recevable (3e Civ., 19 mars 1986, pourvoi n° 84-11.396, Bulletin 1986 III N° 32).

Ainsi, l’acquéreur de locaux à usage commercial peut, sans avoir à justifier d’une subrogation conventionnelle, faire constater qu’avant même son acquisition le bail consenti par son vendeur s’était trouvé résilié par l’effet de la clause résolutoire et que le locataire était dès lors, occupant sans droit ni titre (3e Civ., 30 mai 1990, pourvoi n° 89-12.586, Bulletin 1990 III N° 132).

A contrario, à compter de la vente, le bailleur-vendeur, qui n’est plus propriétaire des locaux, n’est plus recevable à faire constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire devenu sans droit ni titre.

En revanche, les créances ou actions nées de l’exercice du contrat de bail et résultant de faits antérieurs à l’aliénation, qui sont purement personnelles et mobilières, restent dans le patrimoine du bailleur lorsque celui-ci aliène l’immeuble loué.

Ainsi, sauf clause de subrogation contenue dans l’acte de vente prévoyant une substitution de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur-bailleur pour l’avenir, les loyers antérieurs à la vente restent dus au vendeur qui a seul qualité pour les réclamer.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’au jour de l’assignation en référé en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et expulsion, le 15 octobre 2025, la SCI Wattiessart n’était plus propriétaire des locaux objet du bail pour les avoir vendus à la société Cameleon Group le 2 octobre 2025, selon lettre de notification du 2 octobre 2025 de Maitre [A] [K], notaire à Lille (pièce n°7 déf).

Il s’ensuit que, quand bien même la SCI Wattiessart avait fait signifier le 20 août 2025 à la SARL Nordestock un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail, la SCI Wattiessart n’a plus qualité ni intérêt à agir en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et expulsion contre la SARL Nordestock.

En conséquence, la SCI Wattiessart est irrecevable en ses demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et expulsion formées contre la SARL Nordestock.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI Wattiessart demande la condamnation de la SARL Nordestock à lui payer la somme totale de 14 151,90 euros, qui se décompose comme suit :

— la somme de 12 306 euros TTC au titre des loyers et charges impayés des mois de mars 2025 à septembre 2025 (1 758 euros x 7 mois),

— outre la somme de 1 845,90 euros au titre des intérêts contractuels de retard, qui s’analyse en une demande au titre de la clause pénale.

La demande de provision au titre des loyers et charges impayés est étayée par le bail commercial du 12 juillet 2017 signé entre les parties (pièce n°1 SCI) et le décompte actualisé au 20 septembre 2025 dont les montants ne sont pas contestés (pièce n°3 SCI).

La SARL Nordestock soutient que la SCI Wattiessart agit de mauvaise foi pour ne lui avoir jamais délivré le bien loué dans un état permettant de l’exploiter correctement, ni ne lui avoir permis une jouissance paisible des locaux.

Il résulte des articles 1103, 1219, 1719, 1720 et 1728 du code civil que le preneur ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution qu’à charge pour lui de démontrer que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ou qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.

Le bail prévoit que les travaux énoncés à l’article 606 du code civil restent à la charge du bailleur et que les toutes les autres réparations sont d’entretien.

La SARL Nordestock produit un rapport d’expertise de mai 2024, des échanges de SMS avec vidéos de courant 2023 au 9 janvier 2025 (pièce n°3), des lettres des 3 janvier 2023 et 16 janvier 2024 signalant des fuites d’eau dans l’entrepôt (pièce n°11) et un procès-verbal de constat de commisaire de justice dressé le 27 janvier 2025 constatant, au rez-de-chaussée, une flaque d’eau dans l’entrepôt, des traces de rouille et auréoles au plafond et, au niveau du bureau à l’étage, que le requérant dit ne plus pouvoir exploiter, des flaques d’eau, un plafond particulièrement dégradé et partiellement déposé, et des menuiseries avec des traces de rouille (pièce n°2).

La SCI Wattiessart produit de son côté des factures de la société Global Rénovations des 2 septembre 2024, 21 décembre 2024, 5 janvier 2025, 15 janvier 2025 et 14 avril 2025 pour des travaux de réparation de la verrière du toit, remplacement de gouttière, nettoyage de cheneaux, installation bac acier pour la couverture de la chaufferie, fourniture et pose de rouleaux d’étanchéité type ardoisé sur des surfaces de 210 m2, 160 m2, 59 m2 (pièces n°14, n°15 et n°16), ainsi qu’un procès-verbal de constat de commisaire de justice dressé le 6 mars 2025 constatant la pose de nouveaux revêtements et de bandes d’échantéité sur plusieurs zones de la toiture (pièce n°7), justifiant ainsi de ses diligences.

La SARL Nordestock ne produit pas d’élément objectif postérieur aux travaux et constats réalisés par la SCI Wattiessart, qui viendrait à démontrer que ces travaux n’auraient pas mis un terme aux désordres.

Elle n’apporte pas non plus d’éléments aux débats de nature à justifer qu’elle se serait trouvée de mars 2025 à septembre 2025, postérieurement à ces travaux et constats, dans l’impossibilité d’exploiter les locaux loués conformément à leur destination.

Elle invoque un accord qui serait intervenu avec la SCI Wattiessart, laquelle aurait accepté que le règlement de certains loyers soit suspendu, et ce, en compensation des dégâts subis sur les marchandises consécutivement aux désordres dans les locaux. Toutefois, elle n’apporte aucune preuve de cet accord dont la SCI Wattiessart conteste l’existence, elle n’apporte pas davantage de preuve de ce que des marchandises auraient été abîmées lors de leur stockage, ni du reste aucun élément objectif, chiffré, qui viendrait démontrer une perte d’exploitation ou un trouble de jouissance.

En conséquence, l’obligation de la SARL Nordestock de payer les loyers et charges en exécution du bail étant non sérieusement contestable tant dans son principe que dans son montant, il y a lieu de la condamner par provision à payer à la SCI Wattiessart la somme de 12 306 euros TTC au titre des loyers et charges impayés des mois de mars 2025 à septembre 2025.

Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de rejeter, au stade du référé, la demande subsidiaire de la SARL Nordestock “d’ordonner la compensation entre les loyers réclamés et et la privation de jouissance d’une grande partie des lieux depuis plusieurs années”, demande qui relève des pouvoirs du juge du fond qui sera éventuellement saisi.

Sur la demande de provision au titre de la clause pénale et des intérêts contractuels de retard

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

En l’espèce, la SCI Wattiessart demande la condamnation de la SARL Nordestock au paiement de la somme de 98 euros au titre de la clause pénale et de la somme de 1 845,90 euros au titre des intérêts contractuels de retard.

Le bail stipule que tout paiement de loyer qui ne sera pas effectué le jour convenu portera de plein droit intérêt à titre de clause pénale au taux mensuel de 1 % calculé au jour le jour et payable avec la somme principale.

Le montant réclamé au titre des pénalités contractuelles par rapport au principal de la créance caractérise l’existence d’une contestation sérieuse dès lors que le juge du fond est susceptible de mettre en œuvre son pouvoir modérateur les concernant, pouvoir dont ne dispose pas le juge des référés.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale et des intérêts contractuels de retard.

Sur la demande de provision au titre de l’impôt foncier

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

En l’espèce, la SCI Wattiessart demande la condamnation de la SARL Nordestock au paiement de la somme de 1 637,22 euros au titre de l’impôt foncier.

Le bail stipule que le preneur s’engage à payer au bailleur, en sus du loyer, la totalité de l’impôt foncier sur le bien loué et que le règlement des charges foncières interviendra courant octobre de chaque année, par répercussion de l’imposition principale, au pro rata de la surface occupée, par chèque à réception de la facture de répercussion émise par le bailleur.

La SCI Wattiessart produit la facture de répercussion de la quote-part de l’impôt foncier 2025 due pour la période du 1er janvier 2025 au 30 septembre 2025 d’un montant de 1 637,22 euros, facture qu’elle a adressée le 30 septembre 2025 à la SARL Nordestock (pièce n°6).

L’obligation de payer de la SARL Nordestock n’étant pas sérieusement contestable, il y a lieu de condamner cette dernière au paiement de cette somme par provision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de condamner la SARL Nordestock aux dépens et, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de rejeter sa demande et, sans que cela soit contraire à l’équité, de la condamner à payer à la SCI Wattiessart la somme de 1 200 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Déclare irrecevable la SCI Wattiessart en ses demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et expulsion formées contre la SARL Nordestock ;

Condamne par provision la SARL Nordestock à payer à la SCI Wattiessart la somme de 12 306 euros TTC (douze mille trois cent six euros) au titre des loyers et charges impayés des mois de mars 2025 à septembre 2025 ;

Rejette la demande subsidiaire de la SARL Nordestock “d’ordonner la compensation entre les loyers réclamés et et la privation de jouissance d’une grande partie des lieux depuis plusieurs années” ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale et des intérêts contractuels de retard ;

Condamne par provision la SARL Nordestock à payer à la SCI Wattiessart la somme de 1 637,22 euros (mille six cent trente-sept euros et vingt-deux centimes) au titre de l’impôt foncier 2025 ;

Condamne la SARL Nordestock aux dépens ;

Condamne la SARL Nordestock à payer à la SCI Wattiessart la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la SARL Nordestock formée au titre de de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;