TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01694 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2CD2

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. [R] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. VAMIRIS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-françois CORMONT, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Arnaud GODRON, avocat au barreau de PARIS, plaidant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre greffier

DÉBATS à l’audience publique du 27 Janvier 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 10 Mars 2026 prorogé au 17 Mars 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2022, la société [R] [V] a mis à bail au profit de la société Vamiris des locaux à usage commercial situés au [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord) à compter du 1er octobre 2022. Conclu pour une durée de dix années, le contrat a fixé le loyer annuel à 28 200 euros HT, payable par quart et d’avance, outre la somme provisionnelle annuelle pour charges de 2 068 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 7 050 euros.

Le 16 juillet 2025, à la suite d’impayés, la société [R] [V] a fait signifier à la société Vamiris un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 27 octobre 2025, la société [R] [V] a assigné la société Vamiris devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner la société Vamiris au paiement de diverses sommes en application du bail commercial.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025 et renvoyée à l’audience du 16 décembre 2025, à celle du 13 janvier 2026 puis à celle du 27 janvier 2026, à laquelle elle a été retenue.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2026 et soutenues oralement, la société [R] [V], représentée par son avocat, demande :

— constater que par l’effet du commandement de payer les loyersdu 16 juillet 2025, resté infructueux, la clause résolutoire contenue dans le bail du 29 septembre 2022 est acquise depuis le 16 août 2025, et que la société Vamiris occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux sis à [Adresse 4] (Nord), [Adresse 2],

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de la société Vamiris et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est,

— condamner par provision la société Vamiris à payer à la société [R] [V] la somme de 16 813,40 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés au 9 janvier 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la société Vamiris au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du dernier loyer majoré d’un montant de 10 %, soit la somme mensuelle de 3 699,47 euros et ce jusqu’à libération complète des lieux,

— débouter la société Vamiris de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement, et si le Tribunal estimait devoir accorder à la société Vamiris un délai pour s’acquitter des sommes dues et suspendre la résiliation du bail,

— limiter le délai d’apurement de la dette locative à 12 mois,

— dire qu’à défaut pour la société Vamiris de régler à bonne date en plus du loyer courant les sommes mises à sa charge par la décision lui accordant des délais :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— l’intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— il pourra être procédé à l’expulsion sans nouveau délai, ou au vu de l’ordonnance de référé, avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la société Vamiris sera débitrice d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3 699,47 euros à compter de sa défaillance et jusqu’à son départ effectif des lieux loués,

Et en toute hypothèse,

— condamner la société Vamiris à payer à la société [R] [V] une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Vamiris en tous dépens du présent référé qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 16 juillet 2025.

Elle soutient que la créance de loyers et de charges est incontestable. Elle déclare avoir procédé annuellement à une reddition de charges qu’elle produit aux débats pour les années 2024 et 2025 et qu’elle communique l’ensemble des justificatifs. Elle s’oppose à la demande de délai sollicitée par la société Vamiris au motif qu’aucune pièce communiquée par le preneur ne démontre qu’il sera capable de faire face au paiement des impayés et du loyer et des charges courants. Elle relève que le remboursement anticipé du prêt ne constitue pas une bonne mesure de gestion de trésorerie mais qu’il s’effectue au détriment des fournisseurs et donc du bailleur.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 21 janvier 2026, la société Vamiris, représentée par son avocat, demande de :

— débouter la société [R] [V] de l’ensemble de ses demandes,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— ordonner, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette locative due par la société Vamiris à la société [R] [V], soit 24 499,65 euros sur 24 mois soit 1 020,82 euros par mois du 15 janvier 2026 au 15 décembre 2027,

A titre reconventionnel,

— ordonner la production par la société [R] [V] de l’ensemble des justificatifs liés aux redditions de comptes de charges des exercices 2023 et 2024, sous quinzaine,

— dispenser la société Vamiris de toute condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle reconnaît devoir à la société [R] [V] la somme de 24 499, 65 euros au titre des loyers et charges, terme du 1er trimestre 2026 inclus. A l’appui de sa demande de communication des justificatifs des charges des exercices 2023 et 2024, la société Vamiris déclare ne pas avoir reçu ces éléments, les documents produits aux débats ayant été constitués a posteriori de sa demande.

Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et un délai de 24 mois pour s’apurer de sa dette en application de l’article 1343-5 du code civil. Elle indique que les démarches amiables qu’elle a entreprises auprès du bailleur ont été un échec. Elle explique employer une salariée, qu’elle travaille au développement de la société et qu’elle a payé une fraction de la dette le 9 janvier 2026 pour démontrer sa bonne foi. Elle déclare avoir eu des progressions au titre des derniers mois notamment son chiffre d’affaires de 2025 évalué à 13, 60 % et qu’elle a procédé à un remboursement anticipé de son emprunt bancaire par avance de trésorerie de son associé, ce qui va réduire sa charge financière.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 17 mars 2026 en raison de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Le commandement du 16 juillet 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. Y figurent les sommes de 10 089,46 euros au titre de loyer du troisième trimestre 2025 et 177,07 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 16 août 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société Vamiris de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société Vamiris occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

L’indemnité d’occupation compense le préjudice causé au bailleur du fait de l’ occupation sans droit ni titre du preneur.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société Vamiris à compter du 17 août 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux.

Il convient de fixer, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux, sans qu’il n’y ait lieu à majoration.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Vamiris reconnaît dans ses écritures devoir la somme de 14 410,19 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2025 et la somme de 10 089,49 euros pour le premier trimestre 2026, ce qui porte la dette à 24 499,65 euros.

Le bailleur reconnaît avoir reçu le 9 janvier 2026, un virement de la société Vamiris de 1 010 euros (pièce n°14).

La demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 29 septembre 2022, le commandement de payer du 16 juillet 2025, les factures de loyers (pièces n°3, 4 et 11) et le décompte actualisé au 9 janvier 2026 (pièce n°10).

L’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève donc à la somme de 23 489,65 euros, terme du 1er trimestre 2026 inclus, au paiement de laquelle la société Vamiris sera condamnée.

Il convient d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance conformément à la demande.

Sur la demande reconventionnelle de communication des redditions de charges

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article R.145-36 du code de commerce dispose : « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».

Ces dispositions sont d’ordre public et applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.

Il ressort de ces dispositions que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement des charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci et, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à disposition.

L’article 15 du bail prévoit que “le bailleur communique au preneur, spontanément, les justificatifs des charges impôts, taxes et redevances facturées accompagnant la reddition de charges” (pièce n°1).

En l’espèce, pour justifier du montant des charges, la société [R] communique le tableau récapitulatif des charges locatives du 1 er octobre 2022 au 30 juin 2025 (pièce n°15), le décompte des charges de copropriété du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 (pièce n°16), le décompte des charges de copropriété du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 (pièce n°17), les frais de gestion de PA Invest 2023, 2024 et 2025 (pièces n°18, n°19 et n°20) et les justificatifs de cotisations d’assurance des locaux de 2023, 2024 et 2025 (pièces n°21, n°22 et n°23).

La demande ayant été satisfaite par la société [R] [V], il n’y a pas lieu à ordonner en référé la communication des justificatifs de charges pour les exercices 2023 et 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 1343-5 du code civil , le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société Vamiris se borne à produire un justificatif de remboursement anticipé d’un prêt auprès du CIC Nord Ouest. Elle ne communique aucun élément permettant d’apprécier sa situation financière ni de s’assurer qu’elle sera en capacité d’acquitter sa dette tout en réglant le loyer courant. Elle n’a d’ailleurs pas réglé le loyer du premier trimestre 2026 qui est exigible.

En conséquence, il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la société Vamiris, partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 16 juillet 2025 s’élevant à 177,07 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société Vamiris à payer la somme de 1 000 euros à la société [R] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la société [R] [V] et la société Vamiris concernant les locaux situés au [Adresse 5] (Nord) depuis le 16 août 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Vamiris et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord) ;

Autorise au besoin la société [R] [V] à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 17 août 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la société [R] [V] à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société Vamiris au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société Vamiris à payer à la société [R] [V] chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société Vamiris à payer à la société [R] [V] la somme de 23 489,65 euros (vingt-trois mille quatre cent quatre-vingt-neuf euros et soixante-cinq centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du 1er trimestre 2026 inclus ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande reconventionnelle de la société Vamiris de communication par la société [R] [V] des justificatifs des charges des exercices des années 2023 et 2024 ;

Rejette la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de la société Vamiris ;

Condamne la société Vamiris aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 16 juillet 2025 s’élevant à 177,07 euros (cent soixante-dix-sept euros et sept centimes) ;

Condamne la société Vamiris à payer à la société [R] [V] la somme de 1 000 euros (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;