N° RG 25/00096 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5YFX 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 09 Octobre 2025

DEMANDEURS:

Madame [W] [H], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Cédric MASSON de la SELARL ADVO, avocats au barreau de VANNES

Madame [Y] demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Cédric MASSON de la SELARL ADVO, avocats au barreau de VANNES

Madame [P] [J], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Cédric MASSON de la SELARL ADVO, avocats au barreau de VANNES

Monsieur [N] [O], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Cédric MASSON de la SELARL ADVO, avocats au barreau de VANNES

à :

DEFENDEUR :

Madame [D] [S], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 56121-2025-000721 du 01/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par M^e Marion BOUTET, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 04 Septembre 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 09 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe

Le 9/10/2025:

Exécutoire à Maître [N] MASSON

Copie à M^e Marion BOUTET et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2018 ayant pris effet au 1er novembre 2018, Monsieur [B] [U] a donné en location à Madame [D] [S] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant le versement d’un loyer initial de 500 euros.

Monsieur [B] [U] est décédé le 1er septembre 2023 venant pour lui succéder Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O] ont fait délivrer à Madame [D] [S] un congé pour vendre pour la date du 31 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O] ont fait assigner Madame [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT à l’audience du 3 avril 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

— déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Madame [F] [S] le 30 avril 2024 pour le 31 octobre 2024,

— déclarer Madame [F] [S] occupant sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe et ordonner son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef,

— condamner Madame [F] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer et des charges, et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, outre revalorisation légale,

— condamner Madame [F] [S] au paiement de 1500 euros de dommages et intérêts,

— condamner Madame [F] [S] à leur payer une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Madame [F] [S] aux entiers dépens y compris au coût du congé et de la présente assignation conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 4 septembre 2025, Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O], représentés par leur conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, ont sollicité de la juridiction de:

A titre principal,

— déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Madame [F] [S] le 30 avril 2024 pour le 31 octobre 2024,

A titre subsidiaire,

— voir procéder à la résolution du bail pour manquement de la locataire à ses obligations de paiement,

En toute hypothèse,

— déclarer Madame [F] [S] occupant sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe et ordonner son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef,

— condamner Madame [F] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1000 euros à titre d’indemnité d’occupation et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— condamner Madame [F] [S] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de l’arriéré de loyers, outre les intérêts légaux depuis décembre 2021,

— condamner Madame [F] [S] au paiement de 1500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Madame [F] [S] à lui payer une somme de 2520 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Madame [F] [S] aux entiers dépens y compris au coût du congé.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Madame [F] [S], représentée par son conseil qui a repris le bénéfice de ses entières écritures, sollicite de la juridiction de:

A titre principal,

— débouter les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— dire que le congé pour vendre est nul et non avenu,

— dire que le congé n’était pas valide et que le défaut de reconduction du bail n’est pas justifié par des éléments sérieux et objectifs,

En conséquence,

— prononcer la nullité du congé pour vendre délivré le 30 avril 2024,

— condamner les demandeurs à lui rembourser des sommes majorées versées au titre de l’indemnité d’occupation indue, soit la somme de 68 euros par mois à compter du mois du loyer de novembre 2024 et jusqu’au jour du jugement à intervenir,

A titre subsidiaire,

— lui accorder à elle et à tout occupant des lieux habités dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, un délai d’un an renouvelable afin de quitter les lieux,

A titre infiniment subsidiaire,

— fixer à la somme de 500 euros le montant de l’indemnité d’occupation,

— condamner les demandeurs à lui rembourser des sommes majorées versées au titre de l’indemnité d’occupation indue soit la somme de 68 euros par mois à compter du loyer du mois de novembre 2024 et jusqu’au jour du jugement à intervenir,

En toute hypothèse,

— débouter Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O], venants aux droits de Monsieur [B] [U], décédé le 1er septembre 2023, au titre de leurs demandes de condamnation à titre de dommages et intérêts,

— débouter Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O] venants aux droits de Monsieur [B] [U], décédé le 1er septembre 2023, au titre de leurs demandes de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— condamner Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O], venants aux droits de Monsieur [B] [U] décédé le 1er septembre 2023 à lui verser la somme de 1800 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 outre les dentiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la validité du congé délivré:

Selon l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit en outre que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O] font valoir qu’ils ont délivré un congé pour vente par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024 pour la date du 31 octobre 2024.

Madame [F] [S] fait valoir qu’au congé n’a pas été joint 4 offres de relogement ce qui ne permet pas de justifier de ce que celles ci étaient conformes aux dispositions légales. Elle en conclut que le congé doit être déclaré irrecevable.

Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O] s’opposent aux allégations de la locataire. Ils font état des notifications reçues par LRAR ainsi que des trois visites effectuées via l’agence immobilière. Ils estiment dès lors que le congé est valable et régulier.

En l’espèce, il convient de rappeler que la Cour de cassation a indiqué que l’article 15 n’impose pas au bailleur de proposer une offre de relogement en même temps qu’il délivre le congé. Il suffit que l’offre soit émise pendant la période de préavis.

Il n’est pas contesté par les parties le bénéfice des dispositions du III de l’article 15 de la loi de 1989 précité au bénéfice de Madame [D] [S].

Il est produit aux débats à l’appui de la demande le contrat de bail ainsi que le congé délivré par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024. Ce congé précise qu’il est délivré pour vente du bien immobilier et mentionne une offre de vente au prix de 115 000 euros. Il est en outre justifié par les propriétaires de ce que des offres de locations ont été transmises à la locataire pendant la période de préavis.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que le congé délivré respecte les règles de fond et de forme. Il sera donc validé.

Sur les conséquences liées à la validité du congé:

Sur l’expulsion de la locataire:

Le bail étant résilié au 31 octobre 2024, Madame [D] [S] est occupante sans droit ni titre depuis cette date des lieux loués. Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi celle de toute personne de son chef des lieux indûment occupés, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7 du même code, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement. Le texte précise toutefois que le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitat n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En outre l’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O] forment une demande pour voir réduit à un mois le délai pour quitter les lieux.

En application des textes sus visés, la réduction du délai pour quitter les lieux doit être spécialement motivée. Or, Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O] ne versent aucun élément nécessitant une telle réduction du délai pour quitter les lieux. Il ne figure d’ailleurs pas non plus d’élément dans les débats justifiant une telle réduction.

Aussi, il convient de débouter Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O] de cette demande de réduction et de fixer à 2 mois le délai pour quitter les lieux suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux:

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire.

En l’espèce, Madame [D] [S] qui sollicite l’octroi de délais pour quitter les lieux, ne justifie pas de ce que les conditions posées par le texte susvisé sont bien réunies. Par ailleurs, il convient de relever qu’elle a déjà bénéficié de fait de larges délais pour quitter les lieux puisque le bail est résilié depuis le 31 octobre 2024.

Elle sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur l’indemnité d’occupation:

Le contrat de bail étant résilié à compter du 31 octobre 2024, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 500 euros à compter de cette date.

En effet, si Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O] sollicitent que cette indemnité soit fixée à la somme de 1000 euros, ils ne justifient pas du bien fondé de cette demande.

L’indemnité d’occupation qui a un caractère indemnitaire est destinée à indemniser les bailleurs du préjudice qu’ils subissent du fait de l’occupation de leur bien. Rien ne justifie en l’espèce que cette indemnité ne soit pas fixée au montant du loyer.

Madame [D] [S] sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 500 euros.

Sur la transmission de la décision au représentant de l’Etat dans le département:

Compte tenu de la situation de Madame [F] [S] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [D] [S] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs stipule que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O] réclament la condamnation de la locataire au paiement de loyers sur la période de juin à octobre 2021. Il convient de relever que cette demande est prescrite en application des textes ci-dessus rappelés.

Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O] seront donc déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur la demande de condamnation en paiement:

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Madame [F] [S] sollicite de la juridiction la condamnation de Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O] à lui rembourser la somme de 68 euros qu’elle a versé depuis novembre 2024 en plus des 500 euros de l’indemnité d’occupation.

Il résulte des développements précédents que l’indemnité d’occupation a été fixée à la somme mensuelle de 500 euros. Madame [F] [S] affirme avoir payé depuis novembre 2024 une somme mensuelle de 568 euros. Ces affirmations n’ont pas été contredites par les propriétaires.

Ces derniers seront donc condamnés à payer à Madame [F] [S] la somme de 68 X 10 (versements de novembre 2024 à août 2025) = 680 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O] qui ne justifient pas en quoi Madame [F] [S] aurait abusivement usé de son droit d’agir en justice seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [F] [S] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamnée aux entiers dépens qui ne sauraient comprendre le coût du congé et sera condamnée à verser à Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à la disposition du public par le greffe :

Déclare valable le congé délivré par Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O] pour la date du 31 octobre 2024.

Constate l’occupation sans droit ni titre de Madame [F] [S] des locaux sis [Adresse 5] depuis le 31 octobre 2024.

Dit que l’expulsion de Madame [F] [S] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Déboute Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O] de leur demande de réduction du délai pour quitter les lieux.

Déboute Madame [F] [S] de sa demande d’octroi de larges délais pour quitter les lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [F] [S] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 500 euros charges comprises à compter du 31 octobre 2024.

Condamne Madame [F] [S] à verser cette indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros jusqu’à son départ effectif des lieux, à compter du mois de septembre 2025.

Déboute Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O] de leur demande de condamnation en paiement au titre des loyers impayés.

Condamne Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O] à verser à Madame [F] [S] la somme de 680 euros suivant décompte arrêté au mois d’août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O] de leur demande de dommages et intérêts.

Condamne Madame [F] [S] à verser Madame [Y] [J], Madame [W] [H], Madame [P] [J] et Monsieur [N] [O] une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Madame [F] [S] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT