TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Expropriation

N° RG 24/00047 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZWMC

Jugement du :

05 Mai 2025

Affaire :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES

C/

Société OPHRAM

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 05 Mai 2025, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 10 Mars 2025devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO, lors des débats

Hélène BROUTIN, lors du prononcé

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Jean-marc PETIT de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocats au barreau de LYON

ET :

Société OPHRAM

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Clara DELZANNO, avocat au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par [E] [O]

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 10 octobre 2023, n° 69-2023-10-10-00004, les travaux à entreprendre par SYTRAL MOBILITES pour la réalisation du projet de la ligne de tramway T10 entre les communes de [Localité 17], [Localité 15] et [Localité 12] ont été déclaré d’utilité publique.

La réalisation des travaux va notamment nécessiter d’employer une emprise d’une surface de 1 1105 m², à détacher de la parcelle cadastrée section [Cadastre 9], n° [Cadastre 4], servant de terrain d’assiette de la copropriété « [Adresse 11] », sise [Adresse 2].

Cette emprise comprend notamment les lots n° 12 et 13 (local artisanal à usage d’atelier et d’entrepôt), 40, 41, 42 et 43 (places de stationnement), appartenant à Monsieur [T] [Y] et Madame [H] [X], son épouse (les époux [Y]) et donnés à bail à la SAS OPHRAM LABORATOIRE.

Par mémoire reçu au greffe le 13 août 2024, le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’éviction dues à la SAS OPHRAM LABORATOIRE.

Par ordonnance rendue le 02 septembre 2024, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 02 décembre 2024 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le SYTRAL MOBILITES a notifié cette décision à la SAS OPHRAM LABORATOIRE par courrier recommandé avec demande d’avis de réception daté du 10 septembre 2024, distribué le 12 septembre 2024.

La date de réception par la partie expropriée lui a laissé tout à la fois :

un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire du SYTRAL MOBILITES et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 02 décembre 2024 et l’audience a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 06 janvier 2025, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire en réplique, reçu au greffe le 26 novembre 2024 et demandé de :

fixer le montant global des indemnités dues à la SAS OPHRAM LABORATOIRE à la somme de 84 017,50 euros, se décomposant comme suit :

◦77 425,00 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction ;

◦6 592,50 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

rejeter les demandes de la SAS OPHRAM LABORATOIRE ;

statuer ce que de droit sur les dépens.

La SAS OPHRAM LABORATOIRE, représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire en réponse n° 2, déposé au greffe le 03 janvier 2025 et entend voir :

à titre principal, en raison de la perte du fonds de commerce, fixer l’indemnité d’éviction due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 394 380,00 euros, se décomposant comme suit :

◦315 000,00 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction ;

◦30 350,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

◦29 304,00 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial ;

◦12 840,00 euros au titre de l’indemnité pour frais de déménagement ;

◦886,00 euros au titre de l’indemnité pour perte de stock ;

◦6 000,00 euros au titre des frais d’assistance à la procédure ;

à titre subsidiaire, en cas de transfert de l’activité, fixer l’indemnité d’éviction due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 286 370,00 euros, se décomposant comme suit :

◦157 855,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

◦14 635,50 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

◦29 304,00 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial ;

◦12 840,00 euros au titre de l’indemnité de déménagement et de réinstallation ;

◦46 925,00 euros au titre de l’indemnité pour perte de clientèle ;

◦886,00 euros au titre de l’indemnité pour perte de stock ;

◦3 890,00 euros, au titre de l’indemnité pour double loyer ;

◦4 035,00 euros au titre de l’indemnité de recherche de nouveaux locaux ;

◦10 000,00 euros au titre de l’indemnité pour transfert administratif ;

◦6 000,00 euros pour frais d’assistance à la procédure ;

en tout état de cause, condamner le SYTRAL MOBILITES à lui verser la somme de 10 800,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions n° 2 reçues au greffe le 23 décembre 2024 et souhaite voir fixer les indemnités dues à la SAS OPHRAM LABORATOIRE de la manière suivante :

à titre principal :

◦101 215,00 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction ;

◦8 972,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

à titre subsidiaire :

◦101 215,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

◦8 972,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

◦29 304,00 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial ;

◦selon devis, s’agissant de l’indemnité de déménagement et de réinstallation ;

◦3 890,00 euros, au titre de l’indemnité pour double loyer ;

◦selon devis s’agissant de l’indemnité pour transfert administratif.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 10 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 05 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du montant des indemnités

Sur la consistance du bien évincé

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien évincé

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l’indemnité, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’a pas encore été prise à la date du présent jugement, de sorte que la consistance du bien expropriée doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose : « Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. »

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, le fonds dont la SAS OPHRAM LABORATOIRE est évincée est exploité au sein d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, bordé :

au Nord, par le parking intérieur de la copropriété ;

à l’Est, par la [Adresse 13] ;

au Sud, par la [Adresse 14] ;

à l’Ouest, par une parcelle privative, partiellement expropriée dans le cadre d’une autre instance.

Il porte sur une activité d’affinage, distillation et vente de métaux de haute pureté, concrètement limitée à la purification du mercure.

Les locaux dans lesquels est exploité le fonds ont été donné à bail par les époux [Y] à la SAS OPHRAM LABORATOIRE, dirigée par Monsieur [Y]. Il s’agit des lots de copropriété n° 12, 13, 40, 41, 42 et 43, constitués de :

lots n° 40, 41, 42 et 43 : quatre places de stationnement en extérieur, situées devant l’entrepôt artisanal. Le revêtement des places de stationnent est en asphalte, en bon état, les marquages visibles. Deux emplacements sont équipés d’arceaux ;

lots n° 12 et 13 : un local artisanal à usage de laboratoire. Le bâtiment ne comprend qu’un rez-de-chaussée. La partie Est du bâtiment est cependant d’une hauteur plus importante que la partie Ouest.

La façade Nord de la partie Est du bâtiment présente un crépi en bon état, malgré une fissure au niveau de la tête du pilier Ouest de la porte. Cette façade est percée d’une porte métallique à deux battants, dotée d’une porte piétonne, ainsi que d’une fenêtre, équipée d’un volet métallique. La porte et la fenêtre disposent de barreaux anti-intrusion.

La façade Nord de la partie Ouest du bâtiment est également revêtue d’un crépi en bon état, mais se voit affectée d’une fissure verticale significative le long du poteau de la porte métallique. Cette façade est abritée derrière un bardage ajouré en voliges, en bon état. Une petite cour, abritée sous le auvent du toit, est située entre le bardage et la façade. Cette dernière est percée d’un linéaire de vitrages à châssis bois sur sa partie Est, d’une porte métallique de hangar en son centre et d’une fenêtre à la française à son extrémité Ouest, le tout équipé de barreaux anti-intrusion.

La toiture des bâtiments, en tuiles, est en état d’usage, sans marque de fuite sur les gouttières ou les canalisations d’évacuation des eaux pluviales.

La porte Est du bâtiment donne accès à un local de grandes dimensions, comprenant les deux lots, au sein duquel ont été aménagés des pièces, au moyen de cloisons légères, décrites ci-dessous.

Dans le volume principal du local, le sol est en béton, en bon état, recouvert d’une peinture ou résine polyuréthane défraîchie. Les murs donnant sur l’extérieur sont en parpaings peints. La hauteur sous plafond est importante dans la moitié Est du local. L’éclairement est assuré par six vitrages en façade Sud de la partie Ouest du bâtiment, ainsi que par des vitrages installés dans le mur pignon entre les deux parties du bâtiment. Des néons complètent l’éclairage. La charpente est apparente et en bon état.

A droite en entrant dans le local se trouve un « magasin », équipé d’étagères et servant de lieu de stockage. Il dispose d’une fenêtre (celle de la façade Nord, partie Est). La peinture des murs est défraîchie et s’écaille par endroit.

A côté du magasin se trouve un « vestiaire », équipé d’une petite cuisine, avec un évier en mauvais état et quelques placards, d’un porte manteaux et d’un WC. Le sol et une partie des murs sont carrelés, le reste peint, en bon état hormis une fissure courant en tête du mur en placoplatre séparant le vestiaire du magasin. Cette cloison est également percée d’un trou.

Le toit des pièces « magasin » et « vestiaire » est occupé par une mezzanine, à usage non professionnel.

Face à l’entrée du local se trouvent les laboratoires n° 1 à 3, tous équipés de de différents appareillages.

Le laboratoire n° 1 dispose d’un sol en carrelage, de murs en placoplatre et d’un faux plafond en bon état, ainsi que de vitrages en plexiglas donnant sur l’entrée du bâtiment, le laboratoire n° 2 et le bureau.

Le laboratoire n° 2 présente un sol en béton peint, des murs en placoplatre et un faux plafond en bon état, ainsi que des vitrages en plexiglas donnant sur le laboratoire n° 1 et le bureau.

Le laboratoire n° 3, accessible depuis le n° 2, ne bénéficie d’aucune fenêtre, mais d’un sol carrelé et d’un faux plafond, en bon état.

Le toit des laboratoires est occupé par une mezzanine à usage professionnel, servant au stockage.

L’extrémité Sud de la partie Est du local, à l’arrière des laboratoires, est aménagée en bureau. Le sol est en parquet stratifié, les murs sont habillés d’un doublage non isolé. Au plafond, les solives en bois sont visibles. Il est largement éclairé par deux baies vitrées donnant sur la façade Sud du bâtiment, équipées de rideaux métalliques anti-intrusion. Un éclairage complémentaire est assuré par des spots au plafond.

Dans la partie Nord-Ouest du local a été aménagée une pièce à destination d’atelier. Le sol est en béton brut, les murs peints en blanc, le tout en bon état mais présente des marques d’usage. La charpente de la toiture est partiellement apparente. Une petite mezzanine, accessible par une échelle amovible, est aménagée à l’extrémité Ouest de la pièce. Une fissure verticale importante lézarde le mur Sud de l’atelier, intérieur au local, au niveau de l’appui d’une poutre de la mezzanine.

L’ensemble du local bénéficie d’un système de chauffage, d’unités intérieures de climatisation et est occupé par de nombreux équipements, machines, outils et matériels.

La surface des lots n° 12 et 13 a été débattue entre les parties et les époux [Y] ont produit des attestations de leurs surfaces respectives, mesurées par la SELARL AGATE GEOMETRES EXPERTS selon les disposition de la loi Carrez applicable en copropriété.

Il en ressort que leur surface totale, selon la loi Carrez, s’élève à 344,90 m², et non pas 305 m², superficie retenue par le SYTRAL MOBILITES et le commissaire du Gouvernement, outre des surfaces annexes, ne répondant pas aux critère de la loi Carrez, pour 49,80 m².

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, le local est donné à bail à la SAS OPHRAM LABORATOIRE, dont Monsieur [T] [Y] est le représentant, selon contrat en date du 18 octobre 2023, courant jusqu’au 18 octobre 2032, pour un loyer annuel de 22 500,00 euros HT et HC, payable par échéances mensuelles et indexé sur l’indice des loyers commerciaux.

Ce nonobstant, le SYTRAL MOBILITES observe que les époux [Y] avaient conclu un contrat de bail avec la SAS OPHRAM LABORATOIRE le 10 avril 2002, jamais révisé jusqu’alors, et ont, après notification de l’ouverture de l’enquête parcellaire et prise de l’arrêté de déclaration d’utilité publique, conclu un nouveau bail, dont l’expiration est plus lointaine, pour les besoins de la cause.

Force est de constater que la conclusion du contrat de bail du 18 octobre 2023, après plus de vingt-et-un ans d’application du contrat précédent, est postérieure à l’ouverture de l’enquête relative à l’utilité publique du projet de ligne de tramway T10, et n’était commandé par aucune circonstance de droit ou de fait autre que le déroulement de la phase administrative de la procédure d’expropriation.

Or, elle constitue, par l’extension de la durée du droit au bail de la SAS OPHRAM LABORATOIRE jusqu’au 18 octobre 2032, au lieu du 09 avril 2029, une amélioration juridique du fonds qu’elle exploite. De plus, il est à relever que Monsieur [Y], bailleur, est également dirigeant de la SAS OPHRAM, et avait ainsi toute latitude pour conclure le bail litigieux en dehors des délais prévus à cet effet par la loi.

Partant, la date de conclusion du nouveau bail, postérieure à l’ouverture de l’enquête prévue par l’article L. 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, laisse présumer que cette amélioration a été faite dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée, dès lors qu’il s’agit d’un facteur de valorisation du fonds de la SAS OPHRAM LABORATOIRE et que ce la valeur de ce fonds ne peut être inférieure à celle du droit au bail, notamment déterminée par sa durée.

Il s’ensuit que la conclusion de ce nouveau bail ne devait donner lieu à aucune indemnité, il n’en sera pas tenu compte pour l’appréciation de la valeur du fonds ou du droit au bail dont la SAS OPHRAM est évincée.

Sur l’usage effectif et la qualification du bien évincé

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

Pour autant, l’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est : […]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l’espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 12], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par sa locataire.

Sur l’usage effectif du bien exproprié

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section [Cadastre 9], n° [Cadastre 4], était située en zone UEi2 du PLU, qui regroupe les espaces qui accueillent des activités économiques, qu’elles soient tertiaires, artisanales ou industrielles.

L’objectif est de maintenir des activités économiques, autres que l’hébergement hôtelier et le commerce de détail, dans les différents tissus urbains.

Il n’a pas été allégué par les parties, ni lors du transport sur les lieux, ni à l’audience, que l’usage effectif des lots expropriés ait été différent au jour de la date de référence précédemment déterminée.

Par conséquent, le bien exproprié sera évalué selon son usage effectif au 18 juin 2019, à savoir un fonds ayant pour activité la purification par distillation et la vente de mercure.s

Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article R. 311-22, alinéas 1 et 3, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. […]

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l’indemnité principale d’éviction

L’indemnisation de l’éviction d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal doit correspondre à la valeur vénale de la quotité du fonds amenée à disparaître du fait de ladite éviction. Elle peut être totale, en l’absence de réinstallation et de disparition du fonds, ou partielle, lorsqu’une partie des éléments constitutifs du fonds peut être déplacée dans le but de poursuivre l’activité.

Le préjudice peut être évalué selon différentes méthodes consistant :

soit à se référer à des cessions de fonds comparables, afin de déterminer un ratio entre prix de vente et chiffre d’affaires, lequel servira de coefficient applicable au chiffre d’affaire moyen du fonds évincé ;

soit à appliquer le coefficient idoine issu d’un barème, au bénéfice annuel, au chiffre d’affaires, à un élément représentatif du chiffre d’affaires, etc., en tenant compte de correctifs liés à l’emplacement du fonds, à la conjoncture économique, au marché local, à la concurrence, à l’importance du chiffre d’affaires et à la consistance des agencements ;

soit en tenant compte de manière cumulative de la valeur du droit au bail et de la valeur du travail de l’exploitant, déterminée à partir de l’excédent brut d’exploitation.

Toutefois, l’indemnité principale d’éviction peut être limitée à la perte du droit au bail si le commerçant évincé n’a subi aucune perte de clientèle (Civ. 3, 1er février 1977, 76-70.130).

En l’espèce, premièrement, le SYTRAL MOBILITES fait valoir que si la valeur d’un fonds de commerce doit être calculée d’après la moyenne des chiffres d’affaires réalisés au cours des trois dernières années, mais peut être réduite à la valeur du droit au bail, celle d’un fonds artisanal, dont la valeur serait principalement liée aux qualités individuelles de l’artisan, correspondrait à la valeur des éléments composant ledit fonds.

Il avance que l’activité de la SAS OPHRAM LABORATOIRE, correspondant à celle de « production de métaux précieux », est inconnue du barème d’évaluation des fonds de commerce par code NAF de l’administration fiscale. Selon lui, il s’agirait d’une activité artisanale, voire industrielle, et ne pourrait donner lieu qu’à l’indemnisation de son droit au bail, dès lors que sa clientèle est nationale, voire internationale, et que sa production n’est pas vendue en magasin.

La SAS OPHRAM LABORATOIRE conteste l’absence alléguée de fonds de commerce, au visa de l’article L. 145-1 du code de commerce, et fait valoir que la nature commerciale, artisanale ou industrielle de son activité est sans emport sur l’existence d’un fonds de commerce.

Elle ajoute que sa relocalisation ne sera pas aisée, compte tenu du fait qu’elle sera tributaire de l’obtention d’un agrément pour installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), et qu’en l’absence de certitude sur la possibilité de transférer son fonds, il conviendrait d’indemniser sa perte totale.

Sur ce point, la nature commerciale, artisanale ou industrielle de l’activité exercée par l’entreprise est secondaire par rapport à la démonstration du préjudice qu’elle subit de manière effective du fait de l’expropriation.

Au cas présent, l’activité de la SAS OPHRAM LABORATOIRE est exercée dans le seul local dont elle est évincée, mais elle dispose, selon ses propres écritures, d’un « quasi-monopole sur le territoire national » et ne fait usage d’aucune surface commerciale à destination de la clientèle.

Le rapport de l’IPFEC, en date du 12 août 2024, précise que « le laboratoire est le seul en France à proposer ce service » (p. 26) de recyclage et purification du mercure par distillation et que « une fermeture du laboratoire entraînerait pour les clients de devoir recourir à un process plus lourd » (p. 26), tant pour le traitement du mercure usagé que pour l’achat, à l’étranger, de mercure suffisamment pur pour leurs applications.

Il en résulte que la SAS OPHRAM LABORATOIRE bénéficie, du fait de son activité de niche et des procédés mis en œuvre, d’une clientèle captive, en l’absence de concurrent sur le territoire national et de solution industrielle de remplacement vers laquelle cette clientèle pourrait se tourner de manière indolore.

En outre, en l’absence de clientèle locale ou de passage, l’emplacement du local dans lequel est développée son activité n’a que peu d’importance une fois obtenues les autorisations administratives nécessaires à son implantation.

Or, si la société évincée prétend que sa réinstallation serait compromise, d’une part, elle ne produit aucun élément de nature à en justifier, alors que la taille du local exploité est courante, qu’il ressort du rapport du cabinet IPFEC que son secteur d’implantation comprend de nombreux autres sites répertoriés dans la base des sites industriels, abandonnés ou en activité, susceptibles d’engendrer une pollution de l’environnement (BASIAS) (p. 11), qu’elle même ne rejette aucun polluant (p. 26) et que rien ne lui interdit de se réimplanter, comme au cas présent, dans un périmètre SEVESO, afin d’obtenir les autorisations ICPE nécessaires.

D’autre part, les termes dubitatifs de son mémoire, selon lesquels « la relocalisation de la société ne sera pas chose aisée », subsisterait « une incertitude quant à la transférabilité totale du fonds » et « il est fort probable que la société OPHRAM n’obtiendra pas les autorisations nécessaires », démontrent que le préjudice de perte totale de son fonds n’est pas prouvé, alors que seul un préjudice certain peut faire l’objet d’une indemnisation par le juge de l’expropriation.

Ces éléments établissent que l’éviction de la SAS OPHRAM LABORATOIRE n’aura pas pour effet de la priver d’une partie de sa clientèle, mais seulement de la déposséder de son droit au bail, de sorte que seule la valeur de ce dernier sera indemnisée par l’indemnité d’éviction.

Deuxièmement, la Défenderesse se prévaut, pour évaluer la valeur de son droit au bail, de trois baux cités par le cabinet IPFEC, alors que la consistance des locaux loués et leur éloignement géographique par rapport au local qu’elle exploite privent cette comparaison de toute pertinence.

Pour sa part, le commissaire du Gouvernement expose n’avoir identifié, pour calculer la valeur du droit au bail, qu’un seul terme de comparaison pertinent :

bail du 13 mars 2023, portant sur un local sis [Adresse 3] à [Localité 15] ([Localité 8], d’une superficie de 208 m², au loyer annuel de 24 000 €, soit 115,38 € / m².

De plus, il note que le loyer du local pris à bail par la SAS OPHRAM LABORATOIRE étant indexé, il s’élève à ce jour à 23 338,14 € par an. Il aboutit à un loyer de 76,52 € / m², pour une valeur moyenne de 118 € / m² selon la côte [N].

Cependant, d’une part, ce calcul repose sur les éléments du bail conclu le 18 octobre 2023, alors qu’il a été vu qu’il est présumé avoir été conclu, eu égard à sa date, à la position de Monsieur [Y] et à ses effets sur la valorisation des droits de la société, dans le but que celle-ci obtienne une indemnisation plus élevée.

Le loyer résultant de l’application du contrat de bail conclu le 10 avril 2002 s’élèverait, après indexations, à 20 505,00 euros par an, et le contrat de bail expirerait le 09 avril 2029 et non pas le 18 octobre 2032.

D’autre part, le calcul du commissaire du Gouvernement tient compte d’une surface louée de 305 m², alors qu’il a été vu que le bail porte non seulement sur les lots de copropriété n° 12 et 13, d’une surface loi Carrez de 344,90 m², mais aussi sur quatre places de stationnement.

En outre, la surface utile du local ne répondant pas aux critères de la loi Carrez, de 49,80 m², étant constituée :

de la cour abritée sous le auvent du toit, entre la clôture en bardage et le mur du bâtiment ;

de surfaces des mezzanines d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ;

la surface du local sera retenue pour 365 m², après pondération de cette surface utile conformément au calcul de l’expropriée.

D’une troisième part, le montant du loyer au mètre carré du terme de comparaison du commissaire du Gouvernement sera adopté, en ce que sa consistance et sa proximité immédiate avec le local pris à bail par la SAS OPHRAM LABORATOIRE le rendent particulièrement pertinent, ce d’autant plus qu’il est corroboré par la côte [N], cependant moins précise.

Ainsi, l’économie de loyer permise par le bail consenti par les époux [Y] à la SAS OPHRAM LABORATOIRE s’élève à 21 608,70 euros par an ((115,38 * 365) – 20 505).

Ensuite, le SYTRAL MOBILITES applique au différentiel de loyer un coefficient de 5, correspondant au nombre d’années restant à courir avant l’expiration du bail conclu en 2002.

La SAS OPHRAM LABORATOIRE sollicite pour sa part la mise en œuvre d’un coefficient de situation de 7,5, issu du rapport d’expertise du cabinet IPFEC, dont le commissaire du Gouvernement souligne le caractère inadéquat, en l’absence de lien entre la valeur du bail et la localisation du local exploité.

Il retient, quant à lui, un coefficient de 8, correspondant au nombre d’années à échoir avant l’expiration du contrat de bail conclu le 18 octobre 2023.

En l’absence de lien entre la localisation du local exploité par la société évincée et la valeur de son droit au bail, sa valeur ne peut être déterminée par l’application d’un « coefficient de situation » et son préjudice s’établit, en réalité, au montant de la rente de situation dont elle sera privée d’ici à l’expiration du bail conclu le 10 avril 2002, soit au 09 avril 2029 à vingt-quatre heures, dans environ 4 ans.

Partant, la valeur du droit au bail sera fixée à 86 434,80 euros (21 608,70 * 4).

A titre d’information, l’application du nouveau contrat de bail aurait abouti à apprécier sa valeur à 140 816,70 euros ((115,38 * 365) – 23 338,14) * 7,5), en raison de la durée du contrat supérieure, confirmant que cette amélioration juridique du fonds avait pour but d’obtenir une indemnité plus élevée.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES à la SAS OPHRAM LABORATOIRE à la somme de 86 434,80 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, le bien n’était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par la Demanderesse et sollicité par les Défendeurs, sera utilisé pour calculer le montant de l’indemnité de remploi :

5% pour les indemnités n’excédant pas 23 000,00 euros ;

10% pour les indemnités supérieures à 23 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES à la SAS OPHRAM LABORATOIRE à la somme de 7 493,48 euros.

Sur l’indemnité pour trouble commercial ou d’exploitation

L’exploitant évincé peut demander réparation du trouble commercial consécutif à la mesure d’expropriation, soit la perte d’exploitation causée par l’interruption temporaire de l’activité, dès lors qu’il est distinct du préjudice indemnisé par l’allocation de la valeur totale du fonds de commerce et par l’indemnité de remploi (Civ. 3, 4 juillet 2024, 23-15.027).

Ainsi, cette indemnité a notamment pour objet de réparer le préjudice résultant

de l’interruption temporaire d’activité durant le déménagement et la réinstallation du fonds ;

de l’interruption temporaire de l’activité et de la nécessité de remplacer le fonds de commerce (Civ. 3, 26 juin 1970, 69-70.249 ; Civ. 3, 25 juin 1997, 95-70.257 ; Civ. 3, 25 juin 1997, 96-70.171) ;

à défaut de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation.

L’allocation d’une indemnité correspondant à la valeur totale du fonds de commerce et d’une indemnité de remploi n’est donc pas exclusive de la réparation du préjudice résultant d’un trouble commercial distinct (Civ. 3, 25 juin 1997, 95-70.257 ; Civ. 3, 25 juin 1997, 96-70.160 ; Civ. 3, 25 juin 1997, 96-70.171 ; Civ. 3, 8 juin 2023, 22-18.309).

De plus, elle peut être due lorsque l’éviction partielle d’un fonds de commerce génère un préjudice affectant l’activité poursuivie par l’exploitant dans les locaux hors emprise (Civ. 3, 4 juillet 2024, 23-15.027).

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES considère que ce préjudice est inexistant, alors que la SAS OPHRAM LABORATOIRE, se référant au rapport du cabinet IPFEC, sollicite une indemnité de 29 304,00 euros, correspondant à deux mois d’EBE et à deux mois de salaires chargés.

Le commissaire du Gouvernement propose un somme de 29 160,00 euros, correspondant à trois mois de la moyenne des bénéfices annuels des trois dernier exercices et un mois et demi de salaires et charges.

Tout d’abord, la perte des revenus tirés de l’exploitation du fonds dont la SAS OPHRAM LABORATOIRE est évincée est distincte de la perte de son droit au bail et constitue un préjudice matériel certain, directement subi par elle, de sorte qu’elle est bien fondée à en demander réparation devant la juridiction de l’expropriation.

Ensuite, la somme de 29 304,00 euros, correspondant au préjudice résultant de la perte de toute exploitation sur deux mois, qui seront nécessaires à la réinstallation de la société, et au paiement du salaire de Monsieur [Y] sur la même période, est justifiée.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité pour trouble commercial due par le SYTRAL MOBILITES à la SAS OPHRAM LABORATOIRE à la somme de 29 304,00 euros.

Sur l’indemnité pour frais de déménagement et de réinstallation

En l’espèce, la SAS OPHRAM LABORATOIRE produit deux devis et sollicite l’octroi d’une somme correspondant à leur moyenne, soit 12 840,00 euros.

Le commissaire du Gouvernement reconnaît le bien fondé du principe de l’indemnisation de ces frais, et demande de fixer le montant de l’indemnité selon les devis ou factures.

Aucun élément ne justifie de fixer le montant de cette indemnité à la moyenne des devis, alors que la société GIRAUD DEMENGEMENTS a établi une proposition commerciale d’un montant de 9 060,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité pour frais de déménagement et de réinstallation due par le SYTRAL MOBILITES à la SAS OPHRAM LABORATOIRE à la somme de 9 060,00 euros.

Sur l’indemnité pour perte de clientèle

En l’espèce, la SAS OPHRAM LABORATOIRE argue que cette indemnité doit être fixée à 20% du montant de son chiffre d’affaires hors taxes, au motif que ses clients se tourneront vers d’autres acteurs européens en cas de cessation temporaire de son activité, le temps de sa réinstallation.

Le SYTRAL MOBILITES conteste le principe de la perte de clientèle alléguée.

La preuve d’une perte partielle de clientèle n’est pas rapportée par l’expropriée, alors que l’interruption de son activité est destinée à être brève, qu’elle dispose d’un quasi-monopole et que ses clients seront plus enclins à patienter quelques temps, dans l’attente de sa réinstallation, qu’à chercher des partenaires à l’étranger, contracter avec eux et leur faire parvenir le mercure à purifier.

Aucun préjudice certain n’est donc démontré.

Par conséquent, la demande au titre de ce poste de préjudice sera rejetée.

Sur l’indemnité pour perte de stock

En l’espèce, la SAS OPHRAM LABORATOIRE avance qu’elle devra liquider son stock et que l’indemnité afférente doit être fixée selon un taux, variable selon l’activité considérée et de 15% au cas présent, appliquée au stock existant, soit à hauteur de 886,00 euros.

Le SYTRAL MOBILITES expose que le stock ne sera pas perdu et que la Défenderesse ne subit aucun préjudice de ce chef.

En effet, son stock apparaît réduit eu égard à sa valorisation dans les pièces comptables relatées dans le rapport du cabinet IPFEC, et une indemnité est accordée au titre des frais de déménagement, qui pourra concerner le stock.

De plus, il n’est pas justifié de la nature du stock litigieux, ni de la nécessité de s’en défaire à vil prix et encore moins de sa perte.

La réalité du préjudice allégué n’est pas démontrée.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur l’indemnité de double loyer

En l’espèce, la SAS OPHRAM LABORATOIRE avance qu’elle supportera, le temps de son déménagement, un double loyer et qu’il est d’usage d’en arrêter la durée à deux mois.

Le SYTRAL MOBILITES n’offre aucune indemnité de ce chef et sollicite le rejet de la demande.

Le commissaire du Gouvernement estime cette durée justifiée et elle apparaît cohérente avec la nature et l’ampleur des équipements qui devront être transférés.

Le montant du loyer mensuel, tels que résultant du contrat de bail conclu le 10 avril 2002, s’élève à 1 708,75 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité pour frais de double loyer due par le SYTRAL MOBILITES à la SAS OPHRAM LABORATOIRE à la somme de 3 417,50 euros.

Sur l’indemnité pour recherche de nouveaux locaux

En l’espèce, la SAS OPHRAM LABORATOIRE sollicite une indemnité au titre des frais qu’elle exposera pour trouver de nouveaux locaux et conclure un contrat de bail, à hauteur de 10% de la valeur locative du local occupé.

Le SYTRAL MOBILITES n’offre aucune indemnité de ce chef et sollicite le rejet de la demande.

Le commissaire du Gouvernement considère que ce préjudice est déjà couvert par l’octroi d’une indemnité au titre du trouble commercial et qu’il n’y a pas lieu d’indemniser une seconde fois ce préjudice.

Cependant, le temps passé pour rechercher de nouveaux locaux destinés à accueillir l’activité, les frais éventuellement engagés auprès de professionnels à ce titre, ainsi que les frais d’établissement et de conclusion d’un contrat de bail, constituent un préjudice qui n’a pas été pris en considération dans la fixation de l’indemnité pour trouble commercial ou d’exploitation, qui ne tient compte que de la perte d’exploitation du fait de l’interruption ou de la gène de l’activité.

Le principe de la demande est ainsi justifié.

S’agissant de son montant, la somme de 4 035,00 euros indemnisera justement le préjudice subi de ce chef.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité pour frais de recherche de nouveaux locaux due par le SYTRAL MOBILITES à la SAS OPHRAM LABORATOIRE à la somme de 4 035,00 euros.

Sur l’indemnité pour transfert administratif

En l’espèce, la SAS OPHRAM LABORATOIRE sollicite une somme de 10 000,00 euros, au titre des frais de transfert de siège, d’information des clients et partenaires, modification de son site internet, publications diverses, etc.

Si le cabinet IPFEC estime ces frais à 10 000,00 euros, la somme apparaît manifestement surévaluée, au regard des quantum retenus dans les jugements cités par la Défenderesse.

Le commissaire du Gouvernement rappelle, à juste titre, l’interdiction de fixer une indemnité à un montant forfaitaire et souligne l’absence de toute preuve des frais allégués.

A défaut de préjudice certain en son principe, la demande d’indemnisation ne peut prospérer.

Par conséquent, elle sera rejetée.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES, condamné aux dépens, devra verser à la SAS OPHRAM LABORATOIRE une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant global des indemnités dues par le SYTRAL MOBILITES à la SAS OPHRAM LABORATOIRE pour

le fonds exploité par cette dernière dans les lots n° 12 et 13 (local artisanal à usage d’atelier et d’entrepôt), 40, 41, 42 et 43 (places de stationnement), de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 10] », sis [Adresse 3] à [Localité 16] et appartenant aux époux [Y] ;

à la somme de 139 744,78 euros, se décomposant comme suit :

86 434,80 euros, au titre de l’indemnité principale d’éviction ;

7 493,48 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

29 304,00 euros, au titre du trouble commercial ;

9 060,00 euros, au titre des frais de déménagement et de réinstallation ;

3 417,50 euros, au titre des frais de double loyer ;

4 035,00 euros, au titre des frais de recherche de nouveaux locaux ;

DEBOUTE le SYTRAL MOBILITES et la SAS OPHRAM LABORATOIRE de leurs demandes plus amples ou contraires, en particulier des demandes d’indemnisation formulées à titre principale par l’expropriée et à titre subsidiaire au titre de la perte de clientèle, de la perte de stock et des frais de transfert administratif ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES à payer à la SAS OPHRAM LABORATOIRE la somme de 2 000,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 12], le 05 mai 2025.

La Greffière Le Juge

H. BROUTIN V. BOULVERT