TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 26]

Expropriation

N° RG 24/00071 – N° Portalis DB2H-W-B7I-2EDU

Jugement du :

08 Septembre 2025

Affaire :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES

C/

S.D.C. COULEUR NATURE

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 08 Septembre 2025, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 21 Juillet 2025 devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Hélène BROUTIN,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES

[Adresse 6]

[Adresse 24]

[Localité 17]

représenté par Maître Jean-marc PETIT de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocats au barreau de LYON

ET :

S.D.C. COULEUR NATURE

[Adresse 8]

[Localité 19]

représenté par Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 12 juin 2024, n° 69-2024-06-12-00001, le projet du SYTRAL MOBILITES d’aménagement d’une ligne de bus à haut niveau de service (BHNS) entre les quartiers de la Part-Dieu et Sept-Chemins sur le territoire des communes de [Localité 27], [Localité 21], [Localité 31] et [Localité 29], a été déclaré d’utilité publique.

La réalisation des travaux d’aménagement va notamment nécessiter d’employer :

une emprise de 13 m², à détacher de la parcelle sise [Adresse 9] à [Localité 23], cadastrée section A, n° [Cadastre 16], d’une superficie de 620 m² ;

une emprise de 22 m², à détacher de la parcelle sise [Adresse 9] à [Localité 23], cadastrée section A, n° [Cadastre 20], d’une superficie de 1 070 m² ;

une emprise de 4 m², à détacher de la parcelle sise [Adresse 9] à [Localité 23], cadastrée section A, n° [Cadastre 3], d’une superficie de 431 m² ;

appartenant au Syndicat des copropriétaires.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 14 novembre 2024, distribué le 18 novembre 2024, le SYTRAL MOBILITES a notifié son offre d’indemnisation au Syndicat des copropriétaires.

Par mémoire reçu au greffe le 18 novembre 2024, le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues au Syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance rendue le 12 mai 2025, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 21 juillet 2025 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le SYTRAL MOBILITES a notifié cette décision au Syndicat des copropriétaires par courrier recommandé avec demande d’avis de réception daté du 20 mai 2025, distribué le 23 mai 2025.

La date de réception par la partie expropriée lui a laissé tout à la fois :

un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire du SYTRAL MOBILITES et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 21 juillet 2025.

A l’audience du même jour, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire en réplique, déposé au greffe le 15 juillet 2025 et demandé de :

fixer le montant global des indemnités dues au Syndicat des copropriétaires à la somme de 2 653,20 euros, se décomposant comme suit :

◦2 211,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

◦442,20 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

prendre acte qu’il s’engage à réaliser les travaux de restitution des fonctionnalités et de prendre en charge les frais de notaire, géomètre et reprise des pentes ;

statuer ce que de droit sur les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire en réponse n° 2, déposé au greffe le jour de l’audience et entend voir :

fixer l’indemnité d’expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 16 257,08 euros, se décomposant comme suit :

◦10 140,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

◦1 521,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

◦4 596,08 euros au titre de l’indemnité accessoire, frais de suivi de la procédure et des travaux, à parfaire ;

condamner le SYTRAL MOBILITES à lui verser la somme de 2 000,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions transmises au greffe le 08 avril 2025 et souhaite voir fixer les indemnités dues au Syndicat des copropriétaires à la somme de 2 041,00 euros, se décomposant comme suit :

1 701,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

340,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 08 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du montant des indemnités

Sur la consistance du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l’indemnité, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’a pas encore été prise à la date du présent jugement, de sorte que la consistance du bien exproprié doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, les trois parcelles concernées par l’expropriation, situées au Sud de la [Adresse 28] et en bordure de cette dernière, accueillent un immeuble collectif d’habitation, édifié sur un niveau de sous-sol comprenant un parking souterrain, la voie d’accès audit parking souterrain, ainsi qu’un parking aérien.

L’emprise de 4 m², à détacher de la parcelle cadastrée section A, n° [Cadastre 3], d’une superficie de 431 m², porte sur environ 1,5 mètre de profondeur d’une partie de la largeur de la voie d’accès au parking aérien : sol asphalté, en bon état.

L’emprise de 13 m², à détacher de la parcelle cadastrée section A, n° [Cadastre 16], d’une superficie de 620 m², porte sur

environ 1,5 mètre de profondeur du restant de la largeur de la voie d’accès au parking aérien : sol asphalté, en bon état ;

environ 1,5 mètre du mur séparant la voie d’accès au parking aérien de la voie d’accès au parking souterrain : mur maçonné (sans fonction de soutènement sur cette profondeur), avec couvertine en béton et rambarde métallique, en bon état ;

environ 1,5 mètre de la voie d’accès au parking souterrain : sol en béton, en légère pente, en bon état avec quelques éclats ;

L’emprise de 22 m², à détacher de la parcelle cadastrée section A, n° [Cadastre 20], d’une superficie de 1 070 m², porte sur un décrochement de ladite parcelle, de forme triangulaire, situé entre la clôture de l’immeuble (muret surmonté d’une grille barreaudée) et la route de [Localité 25], et intégré dans le trottoir ouvert à la circulation publique.

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, les parcelles constituent des parties communes de la copropriété.

Elles sont libres de toute occupation, seront évaluées comme telles, et sont situées en zone URm1 du PLU.

Sur l’usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié et à la qualification de terrain à bâtir

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

Pour autant, l’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est : […]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

La date de référence résultant de l’application des articles L. 213-4, a) et L. 213-6 du code de l’urbanisme, dérogatoire à celle prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir, régie par l’article L. 322-3 du même code (Civ. 3, 1er mars 2023, 22-11-467).

En l’espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 26], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 16 décembre 2024 et est devenue opposable aux tiers le 23 janvier 2025.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire et la qualification de terrain à bâtir.

Sur l’usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir

En vertu de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

L’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. »

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, les parcelles cadastrées section A, n° [Cadastre 16], [Cadastre 20] et [Cadastre 3], étaient situées en secteur URm1c du PLU.

La zone URm1, à caractère mixte, constitue généralement une liaison entre les quartiers centraux et les quartiers périphériques. De volumétrie variée selon les secteurs, le bâti s’organise, majoritairement, en ordre discontinu, de façon dense en front de rue ou avec de faibles reculs. Une « morphologie en peigne » peut être adoptée sous certaines conditions. Dans les cœurs d’îlot, où l’emprise du bâti est moindre, la présence végétale est significative.

Dans cette zone, il s’agit de favoriser et d’accompagner un fort renouvellement urbain dans une diversité de formes et de gabarits afin de concilier densité et enjeux environnementaux, de favoriser les transparences vers les cœurs d’îlot.

La zone comprend cinq secteurs (URm1, URm1a, URm1b, URm1c et URm1d), qui se distinguent par la hauteur des constructions.

Il en ressort que les parcelles sont situées dans un secteur constructible.

Par ailleurs, elles sont directement desservies par une voie d’accès puisqu’elles se trouvent en bordure de la route de [Localité 25], ainsi que par des réseaux électrique, d’adduction d’eau potable et d’assainissement.

Cependant, eu égard à leur surface, à leur configuration selon une bande étroite de terrain et selon un fin triangle de terrain, au fait qu’il s’agit de voies d’accès à des parkings aérien et souterrain, ou d’une portion de trottoir située à l’extérieur de la clôture de l’immeuble, et aux règles d’urbanisme applicables dans le secteur, elles sont, de fait, inconstructibles.

Par conséquent, il sera retenu que les emprises expropriées doivent être qualifiées de terrains à bâtir, dépourvues de possibilités effectives de construction.

Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article R. 311-22, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l’indemnité principale de dépossession

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES demande que l’indemnité de dépossession due au Syndicat des copropriétaires soit calculée de la manière suivante :

emprise de 22 m², à détacher de la parcelle cadastrée section A, n° [Cadastre 20] : 1,00 €, en raison de l’intégration de cette portion de la parcelle à la voie publique ;

Il se prévaut à ce titre des ventes suivantes :

vente du 17 juillet 2024, d’un terrain en nature de trottoir sis [Adresse 12] à [Localité 23], d’une surface de 23 m², au prix de 1,00 € ;

vente du 23 octobre 2024, d’un terrain nu destiné au domaine public sis [Adresse 5] à [Localité 23], d’une surface de 152 m², au prix de 1,00 € ;

Le Syndicat des copropriétaires argue que rien ne justifierait qu’il cède cette emprise au prix de 1,00 euro.

Le commissaire du Gouvernement considère que l’évaluation à 1,00 euros est justifiée par la nature de l’emprise et son entretien par la collectivité publique.

emprises de 4 m² et 13 m², à détacher des parcelles cadastrées section A, n° [Cadastre 16] et [Cadastre 3] : 130 € / m²

Le SYRAL MOBILITES invoque la vente suivante :

vente du 1er octobre 2024, d’un terrain nu sis [Adresse 11] à [Adresse 22] ([Adresse 18]), d’une surface de 9 m², au prix de 1 000,00 €, soit 111,11 € / m² ;

Le Syndicat des copropriétaires soutient que l’unique transaction citée serait insuffisante pour justifier de la valeur vénale de l’emprise, ce d’autant plus qu’elle concerne un terrain ne revêtant pas la qualification de terrain à bâtir qu’il revendique.

Le commissaire du Gouvernement indique que le SYTRAL MOBILITES ne justifie pas la valeur de 130 € / m², mais que la vente citée est pertinente pour déterminer la valeur vénale de ces emprises. Il propose de le retenir (son terme n° 5).

Le Syndicat des copropriétaires, pour sa part, avance que les emprises expropriées revêtant la qualification de terrains à bâtir, non prise en compte par le SYTRAL MOBILITES, il conviendrait de les évaluer au regard des mutations suivantes :

vente du 21 février 2020, d’un terrain sis [Adresse 15] à [Adresse 22] [Localité 1], d’une surface de 274 m², au prix de 159 000,00 €, soit 580 € / m² ;

vente du 11 août 2021, d’un terrain sis [Adresse 13] à [Localité 23], d’une surface de 402 m², au prix de 160 000,00 €, soit 398 € / m² ;

vente du 29 juillet 2022, d’un terrain à bâtir sis [Adresse 10] à [Localité 23], d’une surface de 459 m², au prix de 250 000,00 €, soit 544 € / m² ;

vente du 29 juillet 2022, d’un terrain à bâtir sis [Adresse 10] à [Localité 23], d’une surface de 586 m², au prix de 285 000,00 €, soit 486 € / m² ;

Il en retient qu’un prix compris entre 400,00 € / m² et 500,00 € / m² serait plus proche de la réalité économique de la valeur des emprises expropriées.

Le commissaire du Gouvernement expose ne pas contester la nature de terrain à bâtir des emprise, mais souligne qu’elles se trouvaient, à la date de référence, dans le périmètre de la marge de recul prévue par le PLU. Il ajoute qu’indépendamment de cette restriction administrative, les emprises étaient déjà dépourvues de toute constructibilité.

Il souligne l’ancienneté des transactions citées par le Syndicat des copropriétaires, ainsi que leur inadéquation, dès lors qu’elles concernent des terrains constructibles, alors que tel n’est pas le cas des emprises à évaluer. Il estime nécessaire de les écarter des termes de référence pertinents.

Le commissaire du Gouvernement a procédé à la recherche de mutation ayant eu lieu dans un rayon de 1 500 mètres autour des emprises expropriées, sur la période de janvier 2023 à mars 2025, concernant des terrains nus, d’une surface comprise entre 1 et 100 m². Après exclusion des terrains constructibles et des cessions pour un prix symbolique, il retient :

vente du 23 octobre 2023, d’un terrain nu sis [Adresse 14] à [Localité 23], d’une surface de 13 m², au prix de 1 200,00 €, soit 92,31 € / m² ;

vente du 26 juin 2024, d’un terrain nu sis [Adresse 2] à [Localité 23], d’une surface de 67 m², au prix de 9 400,00 €, soit 140,30 € / m² ;

vente du 02 décembre 2024, d’un terrain nu sis [Adresse 7] à [Localité 32], d’une surface de 54 m², au prix de 4 860,00 €, soit 90,00 € / m² ;

vente du 23 janvier 2025, d’un terrain nu sis [Adresse 4] à [Localité 30], d’une surface de 91 m², au prix de 8 200,00 €, soit 90,11 € / m² ;

vente du 1er octobre 2024, d’un terrain nu sis [Adresse 11] à [Localité 23], d’une surface de 9 m², au prix de 1 000,00 €, soit 111,11 € / m² ;

Il s’agit du terme n° 3 du SYTRAL MOBILITES.

Il en déduit :

prix moyen : 104,77 € / m²

prix médian : 92,31 € / m²

Il propose d’évaluer l’emprise parcellaire en nature de trottoir à la valeur de 1,00 euro et de fixer l’indemnisation des emprises en nature de voies d’accès à 100,00 € / m², valeur intermédiaire entre les prix moyen et médian issus de ses termes de comparaison.

*****

En premier lieu, les termes de comparaison n° 1 et 2 du SYTRAL MOBILITES ne sauraient être écartés du seul fait qu’il s’agit de ventes consenties à son profit pour un prix symbolique de 1,00 euro, dès lors que ces mutations sont représentatives de l’absence de valeur vénale des portions de parcelles cadastrales situées en dehors des emprises privatives et intégrées au domaine public avoisinant, en particulier aux trottoirs ouverts à la circulation publique.

En deuxième lieu, s’agissant de l’évaluation de la valeur vénale des deux emprises en nature de voies d’accès, la vente citée par le SYTRAL MOBILITES et le commissaire du Gouvernement apparaît particulièrement pertinente, eu égard à sa nature, à son caractère récent et à la distance de seulement 350 mètres qui la sépare des biens expropriés.

Il en va de même des autres mutations citées par le commissaire du Gouvernement, pour des motifs identiques.

A contrario, les ventes dont se prévaut le Syndicat des copropriétaires concernent des terrains dotés de possibilités effectives de construire, dont sont dépourvues les emprises expropriées.

Il s’ensuit que leur consistance n’est pas comparable à celle des emprises expropriées et qu’elles ne peuvent servir utilement à en déterminer la valeur vénale.

Ces ventes seront donc écartées des termes de comparaison pertinents pour apprécier la valeur des biens litigieux.

En troisième lieu, les termes de comparaison retenus étant identiques à ceux avancés par le commissaire du Gouvernement, et le juge de l’expropriation ne pouvant statuer que dans la limite des prétentions des parties et des conclusions du commissaire du Gouvernement lorsque l’évaluation qu’il propose est inférieure à celle de l’expropriant, la valeur des emprises expropriées sera fixée à :

1,00 € pour l’emprise de 22 m² à détacher de la parcelle cadastrée section A, n° [Cadastre 20] ;

100,00 € / m² pour les emprises de 4 m² et 13 m², à détacher des parcelles cadastrées section A, n° [Cadastre 16] et [Cadastre 3], soit 1 700,00 euros pour l’ensemble.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES au Syndicat des copropriétaires à la somme de 1 701,00 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, le bien n’était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par la Demanderesse et le commissaire du Gouvernement, sera utilisé pour calculer le montant de l’indemnité de remploi :

20% pour les indemnités n’excédant pas 5 000,00 euros ;

15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n’excédant pas 15 000,00 euros ;

10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES au Syndicat des copropriétaires à la somme de 340,20 euros.

Sur l’indemnité de frais d’établissement d’un nouvel état descriptif de division et de géomètre

Il est rappelé que l’indemnité à allouer à l’exproprié en raison de la suppression d’une clôture visant, non pas à compenser la valeur de la clôture supprimée, mais à replacer l’exproprié dans la situation où il se serait trouvé si l’expropriation n’était pas intervenue, et donc à permettre le remplacement de la clôture existante, il n’y a pas lieu de ternir compte de son état d’entretien ou de sa vétusté (Civ. 3, 27 février 1991, 89-70.289 ; Civ. 3, 26 mai 1994, 93-70.044).

Par ailleurs, le montant du préjudice résultant de l’expropriation, que l’indemnité de clôture doit réparer dans son intégralité, doit être évalué à la hauteur de la nécessité pour l’exproprié de se clôturer afin de préserver sa propriété des intrusions (Civ. 3, 5 janvier 2017, 15-25.890).

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires demande la prise en charge des frais de géomètre (3 016,08 euros) et d’établissement d’un nouvel état descriptif de division (1 100,00 euros) par le SYTRAL MOBILITES.

Ce dernier indique qu’il a pour habitude de supporter ces frais, mais ne propose pas d’indemnité chiffrée.

Or, en l’absence d’accord pour une indemnisation en nature et l’article L. 322-12 du code de l’expropriation imposant de fixer le montant des indemnités en euros, ceux sollicités par l’exproprié, justifiés par le courriel d’un notaire et un devis, seront adoptés.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité

pour frais de géomètre à 3 016,08 euros ;

pour frais d’établissement d’un nouvel état descriptif de division à 1 100,00 euros.

Sur l’indemnité pour frais de Syndic

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite que soit fixée une indemnité de 480,00 euros pour frais de syndic, comprenant une somme forfaitaire de 180,00 euros et cinq vacations au taux horaire de 60,00 euros.

Le contrat de Syndic prévoit une rémunération spéciale du Syndic de 180,00 euros TTC pour la constitution d’un dossier et sa transmission à son conseil, ainsi qu’un coût de vacation horaire de 60,00 euros TTC pour les prestations particulières.

D’une part, il n’est pas justifié de la constitution d’un dossier, les pièces du Syndicat des copropriétaires étant constituées de quatre extraits du site DVF, d’un courriel, d’un devis et d’une copie du contrat de syndic, nécessaire pour justifier de sa qualité.

D’autre part, les travaux de reprise ne faisant l’objet d’aucune demande indemnitaire et devant vraisemblablement être réalisés par le SYTRAL MOBILITES, il n’y a pas lieu de prévoir la mobilisation du Syndic pendant cinq heures, alors qu’il ne sera chargé ni de la commande des travaux, ni de leur suivi, et pourra s’assurer de leur réalisation effective lors des deux visites annuelles de la copropriété, prévues par l’article 9.1.1 du contrat.

Par conséquent, ce chef de demande sera rejeté.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, bien que le SYTRAL MOBILITES soit condamné aux dépens, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant global des indemnités d’expropriation dues par le SYTRAL MOBILITES au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Adresse 22] ([Adresse 18]), pour

une emprise de 13 m², à détacher de la parcelle sise [Adresse 9] à [Localité 23], cadastrée section A, n° [Cadastre 16], d’une superficie de 620 m² ;

une emprise de 22 m², à détacher de la parcelle sise [Adresse 9] à [Localité 23], cadastrée section A, n° [Cadastre 20], d’une superficie de 1 070 m² ;

une emprise de 4 m², à détacher de la parcelle sise [Adresse 9] à [Localité 23], cadastrée section A, n° [Cadastre 3], d’une superficie de 431 m² ;

à la somme de 6 157,28 euros, se décomposant comme suit :

1 701,00 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession ;

340,20 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

3 016,08 euros, au titre de l’indemnité pour frais de géomètre ;

1 100,00 euros, au titre de l’indemnité pour frais d’établissement d’un nouvel état descriptif de division ;

DEBOUTE le SYTRAL MOBILITES et le Syndicat des copropriétaires de leurs demandes plus amples ou contraires au titre des indemnités d’expropriation, en particulier au titre de l’indemnité pour frais de Syndic ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 26], le 08 septembre 2025.

La Greffière Le Juge

H. BROUTIN V. BOULVERT