TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 18/07663 – N° Portalis DB2H-W-B7C-SVXG

Jugement du 06 Mai 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SELARL BENOIT – LALLIARD – ROUANET – 505

la SELARL BOEGE AVOCATS – 1971

la SELARL DPG – 1037

la SELARL LINK ASSOCIES – 1748

la SELARL PERRIER & ASSOCIES – 139

la SELARL RAMBAUD-BILLON-PARDI AVOCATS – 742

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 06 Mai 2025 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 25 Mars 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 04 Février 2025 devant :

Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,

Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,

Delphine SAILLOFEST, Vice-Président,

Siégeant en formation Collégiale,

Assistés de Patricia BRUNON, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Association LE 8EME SENS,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Gérard BENOIT de la SELARL BENOIT – LALLIARD – ROUANET, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3],

représenté par son syndic en exercice la société ADMINISTRATION D’IMMEUBLES P. ROSIER A. MODICA, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représenté par Maître Caroline PARDI-MEDAIL de la SELARL RAMBAUD-BILLON-PARDI AVOCATS, avocats au barreau de LYON

S.A. ALLIANZ IARD,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-luc PERRIER de la SELARL PERRIER & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

S.A.R.L. ASR IMMOBILIER,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Daphné O’NEIL de la SELARL BOEGE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

S.A.S. CITYA REGIE [G] [F],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

Madame [T] [J],

domiciliée : C/ REGIE [G] [F] – [Adresse 10]

représentée par Maître Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Monsieur [V] [J],

domicilié : C/ [Adresse 16] [Adresse 10]

représenté par Maître Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Par contrat du 7 octobre 2016, l’association théâtrale LE 8EME SENS, par l’intermédiaire de l’agence ASR IMMOBILIER, a pris à bail dérogatoire de 3 ans auprès de Madame [T] [J] et de Monsieur [V] [J], représentés par la société CITYA REGIE [G] [F], un local situé [Adresse 5].

Le 16 novembre 2016, l’entreprise spécialisée CIMEO, mandatée par le syndic de copropriété, informé par la régie [G] [F] de fissures de poutres constatées lors de l’état des lieux d’entrée du 7 octobre 2016, a établi un rapport aux termes duquel les poutres du local présentaient une fissure qui était source d’un danger d’effondrement, empêchant l’association de poursuivre ses activités.

Par courrier recommandé du 2 janvier 2017, l’association LE 8EME SENS a mis en demeure la régie [G] [F] d’effectuer les travaux de reprise de la fissure.

Par courrier du 23 janvier 2017, la régie a proposé à l’association la gratuité du loyer jusqu’à l’accomplissement des travaux, qui deviendront réalité au mois de juillet suivant.

Par courrier du 16 août 2017, l’association a demandé à la régie l’indemnisation de son préjudice de jouissance pendant 1 an, ce que la régie a refusé par courrier du 12 septembre.

Le 11 janvier 2018, la société CET IRD, mandatée par l’association, a établi un rapport de constatations, établissant le préjudice financier de celle-ci à 19.490,91€.

Par courrier recommandé du 3 mai 2018, l’association a mis en demeure la régie de l’indemniser de ce préjudice financier.

Par exploits du 16 juillet 2018, l’association LE 8EME SENS a donné assignation à la société ASR IMMOBILIER, à la régie [G] [F], à Madame [T] [J] et à Monsieur [V] [J] en vue d’obtenir réparation de ses préjudices résultant du désordre.

Par exploit du 10 décembre 2020, les consorts [J] ont appelé en garantie le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble, représenté par son syndic, la société REGIE ORALIA SAS ROSIER MODICA MOTTEROZ et, par ordonnance du 7 janvier 2021, la seconde procédure a été jointe à la première.

Par exploit du 16 mars 2021, la régie [G] [F] a appelé en garantie son assureur ALLIANZ IARD et, par ordonnance du 29 avril 2021, cette procédure a été jointe à la première.

Par ordonnance du 25 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et l’affaire a été fixée à l’audience du 4 février 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 8 décembre 2023, l’association LE 8EME SENS demande qu’il plaise au tribunal :

Vu les articles 1720 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1382 et 1383 du Code civil,

Vu l’article 1992 du Code civil,

JUGER que la clause d’exonération de responsabilité figurant au chapitre 9 du bail dérogatoire es tréputée non-écrite ;

JUGER que Madame [T] [J] et Monsieur [V] [J] n’ont pas respecté leur obligation de délivrance en leur qualité de bailleur envers L’ASSOCIATION LE 8EME SENS,

JUGER que la société ASR IMMOBILIER n’a pas respecté son obligation précontractuelle

d’information et de conseil envers L’ASSOCIATION LE 8EME SENS,

JUGER que la régie [G] [F] n’a pas respecté son obligation d’information et de conseil ainsi que son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte juridique envers L’ASSOCIATION LE 8EME SENS,

EN CONSEQUENCE,

JUGER que Madame [T] [J] et Monsieur [V] [J] ont causé un préjudice à L’ASSOCIATION LE 8EME SENS,

JUGER que la société ASR IMMOBILIER a causé un préjudice à L’ASSOCIATION LE 8EME SENS,

JUGER que la régie [G] [F] a causé un préjudice à L’ASSOCIATION LE 8EME SENS,

CONDAMNER in solidum Madame [T] [J], Monsieur [V] [J], la société ASR IMMOBILIER et la régie [G] [F] à verser à L’ASSOCIATION LE 8EME SENS les sommes suivantes :

— la somme de 1.203 € à titre de dommages et intérêts correspondant au tiers du coût des travaux d’aménagement,

— la somme de 1.300 € de dommages et intérêts correspondant à un tiers des honoraires réglés pour la prise à bail du local,

— la somme de 1.510,58 € de dommages et intérêts correspondant au coût des charges fixes,

— la somme de 13.580 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la perte du chiffre d’affaires,

— la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

— la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice d’image subi.

CONDAMNER in solidum Madame [T] [J], Monsieur [V] [J], la société ASR IMMOBILIER et la régie [G] [F] à verser au titre de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 5.000 € à L’ASSOCIATION LE 8EME SENS,

ORDONNER l’exécution provisoire,

CONDAMNER in solidum Madame [T] [J], Monsieur [V] [J], la société ASR IMMOBILIER et la régie [G] [F] aux entiers dépens,

DEBOUTER Madame [T] [J], Monsieur [V] [J], la société ASR IMMOBILIER, la régie [G]-[F], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la compagnie d’assurance ALLIANZ IARS de l’intégralité de leurs prétentions, fins et moyens plus amples et/ou contraires.

Au soutien de ses prétentions, l’association LE 8EME SENS fait valoir que :

— elle a signé le bail le 7 octobre 2016 après l’état des lieux d’entrée du même jour, donc en connaissance des fissures, mais après avoir reçu l’assurance de la régie [G] [F], tenue à une obligation d’information renforcée, qu’il s’agissait du « travail » normal du bois, celle-ci ayant donc manqué de l’informer loyalement sur l’état d’insalubrité du local

— les bailleurs ont violé leur obligation de délivrance en manquant de s’assurer que le local était en état d’être exploité et d’assurer au preneur une jouissance paisible, du fait du risque d’effondrement ainsi que de la présence et de la fragilité des étais

— l’agent immobilier ASR IMMOBILIER, tenu également à une obligation d’information renforcée, a commis une faute délictuelle en manquant d’attirer son attention sur des désordres facilement décelables pour un professionnel de l’immobilier

— ayant dû interrompre son activité pendant un an pour des raisons de sécurité, sans avoir les moyens d’aménager un nouveau local, elle leur demande le tiers du remboursement de ses investissements, le tiers des honoraires des deux professionnels de l’immobilier, le coût des charges fixes pendant un an, le coût des adhésions et inscriptions qu’elle a dû rembourser et le manque à gagner en inscriptions, adhésions et représentations, pour ne pas avoir pu exploiter le local pendant un an sur trois années de bail dérogatoire

— le préjudice moral correspond à l’inactivité imposée à des personnes très investies

— le préjudice d’image résulte des annulations auxquelles elle a dû procéder.

Par conclusions notifiées 19 avril 2023, Madame [T] [J] et Monsieur [V] [J] demandent qu’il plaise :

Vu l’article 1103 du Code civil,

Vu l’article 1343-5 du Code civil,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

A titre principal

REJETER l’intégralité des demandes, fins et conclusions de L’ASSOCIATION 8ème SENS à l’encontre de Monsieur et Madame [J],

A titre subsidiaire ,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et la compagnie ALLIANZ IARD à relever et garantir Monsieur et Madame [J] de l’intégralité des condamnations mises à leur charge ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de ses moyens, fins et prétentions à l’encontre de Monsieur et Madame [J] ;

ALLOUER un délai de deux ans à Monsieur et Madame [J] pour procéder au règlement deséventuelles condamnations prononcées à leur encontre ;

En tout état de cause,

REJETER l’intégralité des demandes, fins et conclusions de toutes parties à l’encontre de Monsieur et Madame [J],

CONDAMNER L’ASSOCIATION 8ème SENS où qui mieux le devra à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER L’ASSOCIATION 8 ème SENS où qui mieux le devra, aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [J] font valoir :

— que les poutres fissurées et ouvertes ainsi que le dégât des eaux ancien ont été notés dans l’état des lieux d’entrée et que le preneur en avait donc connaissance

— que le bail a écarté les articles 1721 et 1724 du code civil qui mettent à la charge du bailleur les vices et défauts de la chose qui en empêchent l’usage, ainsi que les conséquences des travaux de réparation de plus de 21 jours

— que les poutres étant parties communes, la responsabilité des désordres appartient au syndicat qui a été prévenu dès la connaissance du problème apparu lors de l’état des lieux d’entrée et dont les travaux ont été votés en assemblée générale avec leur approbation

— qu’ils n’ont pas participé aux opérations d’expertise d’amiable de la société CET IRD dont le rapport ne leur est pas opposable, notamment en ce qu’il conclut à leur qualité de professionnel alors que ce sont des particuliers

— que l’assignation pour manquement à l’obligation de délivrance n’a été précédée d’aucune mise en demeure

— qu’il appartient à la demanderesse de supporter les travaux d’aménagement qu’elle dit avoir entrepris et les charges fixes alors que le local était affecté de désordres

— que les honoraires des professionnels de l’immobilier ne sauraient être mise à la charge du bailleur

— que le manque à gagner relève d’une pure estimation, que le préjudice moral n’est pas démontré, pas plus que le préjudice d’image.

Par conclusions notifiées le 16 novembre 2021, la société CITYA REGIE [G] [F] demande qu’il plaise :

Vu les articles 1382, 1383 et 1384 anciens du Code civil,

Vu les articles 1241 et 1242 nouveaux du Code civil,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’articles L 122-5 du Code des Assurances,

Vu les articles 1103 et suivants du Code Civil,

A titre principal :

Débouter l’association LE 8ème SENS de ses demandes comme injustifiées et non fondées, en l’absence de faute de la Société CITYA [G] [F] à l’origine directe d’un préjudice actuel et certain subi par l’association LE 8 ème SENS,

A titre subsidiaire :

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 14] à relever et garantir la Société CITYA [G] [F] de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre,

Condamner la compagnie ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur à relever et garantir la Société CITYA [G] [F] de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre,

En tout état de cause :

Condamner in solidum la compagnie ALLIANZ IARD, l’association LE 8 ème SENS et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 14] à verser à la Société CITYA [G] [F] une indemnité de 7 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner in solidum la compagnie ALLIANZ IARD, l’association LE 8 ème SENS et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 14] auxentiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société [G] [F] fait valoir :

— que les désordres n’ont été découverts par aucune des parties avant l’état des lieux d’entrée et le signalement donné aussitôt au syndic de copropriété d’un doute exprimé sur la solidité, leur confirmation et leur gravité ne résultant que du rapport postérieur de la société CIMEO, et que nul n’aurait eu intérêt à contracter en connaissance des désordres

— que la durée de l’amortissement des travaux d’aménagement reste inconnue en l’absence de possibilité d’anticiper la durée de l’activité de l’association et donc celle du bail

— qu’elle ne saurait rembourser les honoraires de location, ayant parfaitement accompli sa mission, alors que le choix de ne pas exploiter le local relève de l’association seule

— que l’occupation effective des locaux exclut le remboursement des charges fixes

— que le manque à gagner n’est pas établi faute de connaissance de la durée de l’activité notamment, pas davantage que le préjudice moral alors les propriétaires ont appliqué une gratuité des loyers pendant un an ou le préjudice d’image

— que les désordres ne proviennent pas de travaux de reprise engagés par les bailleurs ou leur mandataire

— qu’en l’absence de comportement frauduleux ou dolosif de sa part, la garantie de la compagnie ALLIANZ est due, les faits et la convocation pour expertise étant antérieurs au terme de la garantie qui était le 31 décembre 2016.

Par conclusions notifiées le 19 octobre 2022, la société ALLIANZ IARD, assureur de la société CITYA REGIE [G] [F], demande qu’il plaise :

Vu les articles 1964 du Code Civil ancien, 1241 et 1242 du Code Civil, l’article 14 de la loi du 10 Juillet 1965, les articles L.112-6, 113-1, 121-15 du Code des Assurances,

A titre principal,

DEBOUTER l’association 8 ème Sens de ses demandes injustifiées et non fondées en ce qu’elles sont dirigées contre la société CITYA REGIE [G] [F],

DECLARER consécutivement sans objet l’appel en garantie formée par CITYA REGIE [G] [F] à l’encontre d’ALLIANZ IARD,

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où serait retenu un manquement de la société CITYA REGIE [G] [F] à son devoir d’information et de conseil,

JUGER n’y avoir lieu à application du contrat d’assurance en l’absence d’aléa,

JUGER ALLIANZ IARD fondée en son refus de garantie, après avoir constaté, en tant que de besoin, que l’assurée, en ayant laissé entrer dans les lieux un locataire, en connaissance de la difficulté technique rencontrée et de ses conséquences, a réalisé un acte délibéré, commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables,

DEBOUTER CITYA REGIE [G] [F], ainsi que toutes autres parties, de toutes réclamations dirigées contre ALLIANZ IARD, celles-ci étant injustifiées et non fondées,

A titre infiniment subsidiaire, et dans l’hypothèse où serait retenu un manquement de la société CITYA REGIE [G] [F] à son devoir d’information et de conseil, d’une part, la garantie d’ALLIANZ IARD, d’autre part,

JUGER que toutes condamnations prononcées contre ALLIANZ IARD ne pourraient s’inscrire que dans les limites du contrat souscrit, c’est-à-dire avec une franchise équivalente à 10% du montant du sinistre, avec un minimum de 500 € et un maximum de 3.500 €,

JUGER ALLIANZ IARD fondée à opposer un refus de garantie pour toute condamnation

correspondant à la restitution d’honoraires versés à CITYA REGIE [G] [F],

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 13] à relever et garantir intégralement ALLIANZ IARD de toutes condamnations,

CONDAMNER, en tout état de cause, CITYA REGIE [G] [F], ou qui

mieux le devra, au paiement d’une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER, également, CITYA REGIE [G] [F], ou qui mieux le

devra, aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société ALLIANZ fait valoir :

— que le manquement au devoir d’information et de conseil reproché à la société [G] [F] n’est pas fondé, celle-ci ayant averti le syndic de copropriété d’une difficulté dont le nouveau locataire avait lui-même connaissance

— que si cette société devait être condamnée pour avoir laissé un nouveau locataire prendre possession des lieux tout en connaissant le danger existant, elle aurait commis une action dolosive, exclusive de garantie

— que sa garantie ne saurait jouer que dans la limite de la franchise applicable et sans prise en charge de la prestation défectueuse

— que le syndicat, propriétaire du plancher, lui doit garantie de l’ensemble de ses préjudices.

Par conclusions notifiées les 17 janvier 2019, la preuve de la notification avant clôture de la mise en état des conclusions dites « récapitulatives » laissées au tribunal lors de l’audience n’ayant pas été rapportée, la société ASR IMMOBILIER demande qu’il plaise :

Vu les dispositions des articles 1315 et 1382 et suivants du Code Civil,

CONSTATER que la fracture sur la poutre centrale de la pièce principale n’existait pas ou, à tout le moins, n’était pas décelable durant les trois visites réalisées durant le mois d’août 2016,

CONSTATER que le contrat de délégation de mandat du 1er aout 2016 a pris fin le 13 septembre 2016, préalablement à l’apparition des désordres,

CONSTATER que les désordres sont apparus au cours du mois d’octobre 2016, soit après la fin du mandat de la société ASR IMMOBILIER, comme l’a relevé l’expert amiable à juste titre.

En conséquence,

DIRE ET JUGER qu’aucune faute n’a été commise par la société ASR IMMOBILIER,

REJETER l’intégralité des demandes formulées par l’association LE 8 EME SENS à l’encontre de la société ASR IMMOBILIER.

En tout état de cause,

CONDAMNER l’association LE 8 EME SENS à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER l’association LE 8 EME SENS aux entiers dépens de l’instance, distraits aux profits de Maître Christophe SAVONNET, Avocat sur son affirmation de droit, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société ASR IMMOBILIER fait valoir :

— qu’elle n’a pas été convoquée aux réunions d’expertise de la société CET IRD

— qu’il n’est pas démontré que la fracture existait pas lors des trois visites réalisées entre le 1er août et le 13 septembre 2016 car l’état des lieux de sortie du précédent locataire, réalisé le 29 juillet 2016 par le même professionnel que pour l’état des lieux d’entrée, n’en fait pas mention

— que le rapport de la société CIMEO relève une cassure semblant fraîche

— que le rapport de l’expert amiable de l’entreprise CET IRD en date du 11 janvier 2018 situe l’apparition des désordres à la signature du bail.

Par conclusions notifiées le 4 janvier 2023, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic la société REGIE ORALIA SAS ROSIER MODICA MOTTEROZ, demande qu’il plaise :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure á l’ordonnance du 30 octobre 2019,

Vu l’article 1242 du Code civil,

À titre principal,

JUGER qu’il n’existe aucun vice de construction ou défaut d’entretien imputable au Syndicat des copropriétaires,

JUGER qu’en tout état de cause, les consorts [J] et leur mandataire de gestion, la société REGIE [G] [F], ont commis des fautes exonératoires de responsabilité pour le Syndicat des copropriétaires,

En conséquence,

DEBOUTER les consorts [J] de leurs moyens, fins et prétentions à l’encontre du Syndicat des copropriétaires,

DEBOUTER la société REGIE [G] [F] de ses moyens, fins et prétentions à l’encontre du Syndicat des copropriétaires,

DEBOUTER la Compagnie ALLIANZ IARD de ses moyens, fins et prétentions à l’encontre du Syndicat des copropriétaires,

A titre subsidiaire, si par impossible le Tribunal juge que la responsabilité du Syndicat des

copropriétaires est engagée,

JUGER que les demandes indemnitaires de L’ASSOCIATION LE 8EME SENS sont infondées,

En conséquence,

DEBOUTER les consorts [J] de leurs moyens, fins et prétentions à l’encontre du Syndicat des copropriétaires,

DEBOUTER la société REGIE [G] [F] de ses moyens, fins et prétentions à l’encontre du Syndicat des copropriétaires,

DEBOUTER la Compagnie ALLIANZ IARD de ses moyens, fins et prétentions à l’encontre du Syndicat des copropriétaires,

En tout état de cause,

DEBOUTER toute partie de toutes demandes à l’encontre du Syndicat des copropriétaires,

CONDAMNER les consorts [J], la société REGIE [G] [F] et son assureur, la Compagnie ALLIANZ IARD, in solidum ou qui d’entre eux mieux le devra, au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER les consorts [J], la société REGIE [G] [F] et son assureur, la Compagnie ALLIANZ IARD, in solidum ou qui d’entre eux mieux le devra, aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL RAMBAUD-BILLON-PARDI Avocats, avocat sur son affirmation de droits, et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait valoir :

— que sous l’empire de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, applicable lors des faits, la responsabilité du syndicat n’est engagée qu’en cas de vice de construction affectant les parties communes ou de défaut d’entretien, mais non quand le désordre résulte du fait d’un tiers

— que le syndicat, qui n’a pas fait construire le local, n’a pas manqué à son obligation d’entretien dès lors qu’il n’a pas été informé de l’état du local avant le 7 octobre 2016 par les propriétaires et leur mandataire et que ceux-ci connaissaient cet état en raison de son ancienneté

— que la demanderesse ne prouve pas avoir dû payer elle-même les frais d’aménagement sollicités ni le fait que le local litigieux soit concerné

— que le bail étant été signé, la restitution des honoraires des professionnels ne peut être prononcée

— que la demanderesse aurait pu bénéficier d’une occupation partielle des lieux loués de sorte qu’elle ne peut demander indemnisation des charges fixes

— que le manque à gagner ne résulte que de supputations et que seule une perte de marge brute serait le cas échéant indemnisable

— que le préjudice moral n’est pas établi, de même que le préjudice d’image, qui n’avaient pas été évoqués lors de l’expertise amiable.

MOTIFS

Il résulte de l’article 1358 du code civil que, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

Il résulte de l’article 1720 du même code que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparation de toute espèce ; il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent être nécessaires, autres que locatives.

Il résulte de l’article 1721 du même code qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connues lors du bail ; s’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Il résulte de l’article 1724 du code civil que le preneur doit souffrir les réparations urgentes même s’il est privé temporairement d’une partie de la chose louée.

Il résulte de l’article 1240 du même code que tout fait de l’homme oblige celui par la faute duquel le dommage est arrivé à le réparer.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur jusqu’au 30 octobre 2019, dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux propriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

1) Les responsabilités des désordres

— Sur les désordres

Le rapport d’expertise amiable « protection juridique » émanant de la société CET IRD, sur lequel se fonde essentiellement l’association LE 8EME SENS a été établi le 11 janvier 2018 sur demande de l’assureur de l’association, mais en présence de l’assureur de la copropriété et de la société REGIE [G] [F], de sorte que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, les époux [J] et l’assureur ALLIANZ ont été indirectement associés aux opérations de cette expertise. Néanmoins, la CET IRD ne bénéficiant pas de la garantie de neutralité d’un expert judiciaire, ses constatations et conclusions devront être confortées par un autre élément de preuve.

La société ASR IMMOBILIER n’a pas été associée aux opérations de cette expertise amiable, mais a pu librement discuter le contenu du rapport. Le rapport de la société CET IRD, même conforté par un autre élément de preuve, est donc susceptible à son égard d’être combattu par une preuve contraire.

Le rapport du 11 janvier 2018 souligne l’existence d’une fissure visible sur toute la hauteur de l’une des deux poutres de 7 m, perpendiculaires à la façade et soutenant le solivage du plancher supérieur du local, en un point situé à 4 m de l’entrée, où 2 étais ont été mis en place. L’ancienneté de la poutre fait apparaître par ailleurs des gerces, mais la fissure « semble provenir d’un défaut initial du bois ». Le désordre a été constaté le 19 décembre 2016 et sa reprise par moisage le 15 décembre 2017, effectif depuis le mois de juillet précédent.

Le rapport du 16 novembre 2016 émanant de la société CIMEO avait déjà relevé une fracture de 1 m concernant 20 à 30 % de la section de la poutre, avec une cassure « semblant fraîche » en l’absence de poussière à l’intérieur, de nature à traduire une évolution, et une « rupture fragile » à craindre ; il avait préconisé un renforcement « très rapide » et un étaiement provisoire. Ce rapport avait noté également de nombreuses gerces sur la seconde poutre à couturer.

Le signalement fait le 7 octobre 2016 par la société [G]-[F] au syndic pour information décrit « deux pannes présentant des fissures importantes et sur toute la longueur ». L’état des lieux entrant contradictoire du même jour recense des « poutres fissurées et ouvertes ».

Outre la fissure de l’une des deux poutres, la société CET IRD relève que le solivage, qui était étayé lors de sa visite du 19 décembre 2016, présente, vers l’entrée du local, des stigmates d’attaque d’insectes xylophages, semblant provenir d’anciens dégâts des eaux ayant provoqué un terrain favorable. Le 15 décembre 2017, le solivage a été refait sur la zone.

Dans son rapport, la société CIMEO note que « 6-8 solives présentent des signes importants de dégradation liée par des attaques cumulées d’insectes à larves xylophages et des dégâts des eaux ». « Le poutage totalement dégradé a été masqué par la mise en œuvre de plaques de contreplaqué » ; les « solives présentent des flèches importantes » et doivent être remplacées. Les mêmes traces affectent également la seconde poutre à couturer, dont l’appui est à reprendre.

Le signalement du 7 octobre 2016 fait état d’un plafond très détérioré avec deux solives entièrement rongées. L’ état des lieux entrant a noté un « plafond usé et voûté ».

L’expert amiable CET IRD qualifie ces désordres de poutre et de solivage d'« évidents et visibles ». Il vise la responsabilité du « bailleur du local commercial, qui, en qualité de professionnel, a constaté le désordre, l’a signalé au syndic au vu de sa gravité et a tout-de-même mis en location le local malgré son constat (à juste titre alarmiste) ». Il met également en cause la responsabilité de la copropriété pour des désordres « provenant des partie,s communes ».

Il résulte du rapport de la société CET IRD, conforté par celui de la société CIMEO, le signalement au syndic et l’état des lieux entrant que le plancher supérieur du local a présenté, lors de l’entrée en possession de l’association LE 8EME SENS, un danger d’effondrement, que ce soit du fait de la poutre fissurée ou des solives abimées.

Le désordre était apparent le 7 octobre 2016, mais un non-professionnel n’était pas pour autant averti de la réalité du danger dans la mesure où la situation des solives n’était pas nouvelle, que le caractère évolutif de la fissure de la poutre n’a été relevé que par les observations prudentes de la société CIMEO et que ces désordres se fondaient parmi les nombreuses gerces ou craquelures, normales dans le bois vieillissant.

— Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur vis-à-vis du preneur

Aux termes de la rubrique IX du bail dérogatoire du 7 octobre 2016 courant pour 35 mois à compter du 10 octobre 2016, le preneur s’engage à prendre les lieux dans l’état où ils se trouveront lors de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur, tant lors de l’entrée en jouissance qu’en cours de bail, aucuns travaux, ni remise en état, le preneur renonçant par ailleurs expressément à tous recours à l’encontre du bailleur pour les vices et défauts de la chose louée, par dérogation à l’article 1721 du code civil.

Aux termes de la rubrique X, le preneur s’engage à supporter sans indemnité ni recours contre le bailleur, par dérogation aux dispositions de l’article 1724 du code civil, la gêne et les conséquences de toute nature, qui résulteraient de l’exécution de tous travaux d’entretien, de réparations grosses ou menues, passages de canalisations que le bailleur se réserve de faire exécuter dans les locaux loués quelle qu’en soit la durée, cette dernière excédât-elle 21 jours, souffrir dans les mêmes conditions, la gêne et les conséquences de toute nature, qui résulteraient de l’exécution des travaux d’entretien et de réparation, d’amélioration, de transformation ou de construction nouvelle qui pourraient être exécutés dans l’immeuble ou dans les immeubles voisins.

La dérogation à l’article 1721 du code civil prévue par le bail met certes à la charge du preneur l’obligation de remédier aux vices et défauts du local qui en empêchent l’usage, mais elle ne supprime pas l’obligation à laquelle est tenu par les termes du contrat le bailleur de délivrer un « local » conforme à sa destination telle qu’elle est prévue au bail, à savoir « à usage exclusif de réunions, animations, cours, ateliers, séminaires, stages et formation de théâtre et de toutes activités et pratiques artistiques, culturelles et connexes du spectacle et des disciplines transversales ; créations, répétitions et présentations de spectacles vivants ; accueil des artistes et des compagnies amateurs et professionnels ; location et vente de produits afférent au spectacle ».

Or un local dont le plafond menace de s’effondrer doit être considéré comme un lieu où nul individu ne peut se tenir au risque d’être menacé dans sa vie et dont il est ainsi difficile d’imaginer un usage quelconque lui conférant la qualification de « local ». Le dommage dépassant un simple obstacle à l’usage théâtral du local, il échappe au champ de la dérogation à l’article 1721 précité contenue dans le bail. Celle-ci devant être interprétée comme couvrant les vices ou défauts qui ne se traduisent pas simultanément par un manquement à l’obligation de délivrance, elle ne saurait pour autant être déclarée non écrite.

La dérogation à l’article 1721 de la rubrique IX du bail, mettant à la charge du preneur les travaux remédiant aux vices et défauts de la chose louée, n’est pas applicable pour la seconde raison que, le désordre de plancher ayant son origine dans les parties communes, le preneur ne dispose d’aucun droit pour y apporter lui-même un remède autrement qu’au moyen de mesures de protection de nature à en empêcher l’usage théâtral contractuellement prévu, les étaiements imposant des contraintes à l’expression corporelle des acteurs.

S’ils empêchent l’usage du local, les étaiements ne constituent pas directement un vice ou un défaut du local, de sorte que leurs conséquences dommageables ne relèvent pas non plus du champ de la dérogation à l’article1721 précité. Seules les conséquences dommageables des travaux de reprise eux-mêmes doivent être supportées par le preneur conformément à la dérogation contractuelle à l’article 1724 précité prévue par la rubrique X, mais celles-ci sont inexistantes en l’espèce dès lors que les travaux de juillet 2017 n’ont pas interrompu une activité, mais prolongé une inactivité résultant des désordres.

— Sur les manquements délictuels des intermédiaires vis-à-vis du preneur à bail

La société [G]-[F], mandataire des bailleurs pour l’administration du bien, n’est pas mise en cause par la demanderesse au titre de l’obligation de délivrance du bailleur, mais de la responsabilité délictuelle découlant de l’obligation d’information du professionnel de l’immobilier. L’association LE 8EME SENS, qui a accepté de conclure le bail, non avec le propriétaire, mais avec son mandataire spécialisé, était en droit d’attendre de celui-ci une information complète sur l’état du bien et les risques encourus. Le professionnel n’est tenu que dans la limite de ce dont il avait connaissance et il n’est pas démontré que la société [G] [F] était compétente en technique du bois. Cependant le relevé des fissures et dégradations sur l’état des lieux d’entrée qu’elle a établi traduisait un risque sensible de fragilité qui aurait dû la conduire, en plus du signalement fait au syndic, à recommander à la candidate à la location l’abandon de l’affaire ou l’exigence d’un diagnostic immédiat, dont le résultat défavorable aurait également conduit la cliente à une décision d’abandon. Elle devra donc réparation de tout préjudice causé par manquement à son devoir de conseil.

La compagnie ALLIANZ ne conteste pas garantir la responsabilité civile de la société [G] [F] qui produit un état de cette garantie au 31 décembre 2016 mentionnant le numéro de police 44 197 303 de cette compagnie. Cette société n’a pas donné délibérément en location un local inexploitable, mais a manqué d’entreprendre une démarche qui aurait pu permettre de déterminer ce caractère inexploitable. Elle n’a en conséquence commis aucune faute dolosive, si bien que la compagnie ALLIANZ doit sa garantie dans la limite de la franchise applicable.

La société ASR IMMOBILIER n’avait pas davantage connaissance que la société précédente des effets à redouter, si ce n’est de la fissure, du moins de la dégradation des solives qui existaient nécessairement en août 2016 du fait de leur origine ancienne. La rédaction de l’état des lieux sortant du 29 juillet 2016 qui ne fait pas mention de l’état des solives peut s’expliquer par le fait que ce document, à l’inverse de l’état des lieux entrant, est établi dans l’intérêt du bailleur, soucieux d’opposer au locataire sortant les dommages qui lui seraient imputables. En sa qualité d’agent immobilier habilité pour les transactions immobilières, les désordres n’ont pu toutefois échapper à la vigilance de la société ASR IMMOBILIER, ce qui aurait dû la conduire à proposer à sa cliente de renoncer à contracter ou d’exiger un diagnostic de solidité immédiat, qui devait conduire au même résultat. La société engage en conséquence sa responsabilité délictuelle envers l’association LE 8EME SENS pour manquement au devoir de conseil à son égard à hauteur de tout préjudice en découlant.

— Sur la responsabilité du syndicat pour fait dommageable causé à un copropriétaire

Le désordre de poutre provient de la vétusté qui a fait apparaître un « défaut du bois », ce qui ne saurait pour autant caractériser un vice de construction au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à la date de sa survenance. Il n’est pas établi que le probable dégât des eaux ayant donné lieu à la dégradation des solives ait été porté à la connaissance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, de sorte que le défaut d’entretien fautif antérieur à la constatation du sinistre n’est pas non plus démontré. Le syndicat sera donc mis hors de cause.

2) Les réclamations de réparation

— Sur la fin de non-recevoir opposée par les bailleurs

La mise en demeure n’est une formalité préalable exigible qu’afin de solliciter la délivrance forcée de la chose louée par application de l’article 1221 du code civil, mais non de réclamer des dommages intérêts pour manquement à l’obligation de délivrance. Une telle mise en demeure a du reste été adressée par la société LE 8EME SENS au moyen d’un courrier recommandé du 2 janvier 2017 au mandataire des bailleurs en vue de l’exécution des travaux. Il en résulte que sa demande de dommages et intérêts ne saurait être déclarée irrecevable pour défaut de mise en demeure.

— Sur les réclamations de l’association LE 8EME SENS

L’association réclame la somme de 1203 € au titre des travaux de rénovation qu’elle a entrepris dans le local loué en vue de son exploitation, au prorata de la période d’immobilisation d’une année sur un bail de 3 ans. Or, elle n’indique pas avoir quitté les lieux au terme du bail, en septembre 2019, de sorte que l’amortissement des travaux a pu s’effectuer malgré tout, de façon différée. La demande sera donc rejetée.

La société LE 8EME SENS justifie de la facturation d’une somme de 2700€ par la société ASR IMMOBILIER à titre d’honoraires d’agence et de 1200€ TTC par la société [G]-[F] au titre de la rédaction du bail, dont elle demande également le remboursement à hauteur d’un tiers. Ces sommes trouvant leur cause dans la réalisation par lesdites société de l’exécution de leur prestation contractuelle de mise à disposition du local, qui n’est pas contestable, une restitution partielle au motif du manquement au devoir de conseil préalable à cette mise à disposition n’est pas fondée et sera rejetée.

La somme de 1510,58 € réclamée par l’association au titre des charges fixes assumées pendant l’année d’immobilisation du local est contestée en ce que leur engagement aurait pu être évité en présence des désordres empêchant une réelle exploitation et d’une occupation effective du local même en l’absence d’activité théâtrale. Si le local donné à bail pendant 35 mois n’a pas été exploité en effet avant le 12ème mois jusqu’aux travaux de mise en conformité réalisés en juillet 2017, il était à la disposition de l’association qui a pris la décision d’inexploitation de sorte que la réclamation sera rejetée.

L’association LE 8EME SENS demande encore réparation du manque à gagner dû à l’absence d’activité. La production d’un budget prévisionnel tablant sur des recettes à hauteur de 51.890 € pour l’année scolaire 2016-2017 n’est pas en soi probante pour estimer le préjudice. De même le doublement des inscriptions et adhésions sur lequel l’association dit avoir pu tabler ne résulte que de ses affirmations. Font foi en revanche d’une activité réelle, annulée faute de local, les 21 fiches d’inscription produites, établies à l’automne 2016 ou au printemps 2017 en vue d’un stage en juillet pour un total de 7940 €, outre un total 275 € d’adhésion, dont le calcul n’est pas critiqué, ainsi que la somme de 5000 € attendue en exécution d’un contrat conclu le 12 octobre 2016 pour un spectacle devant se dérouler le 1er février 2017. Reprenant le calcul de la demanderesse, il convient de soustraire de ces sommes la gratuité des loyers concédée par le bailleur à hauteur de 7850€ de sorte que le préjudice résultant du défaut d’exploitation s’établit, en l’absence de charges variables connues, à 7940 + 275 + 5000 – 7850 = 5365 €.

Ce préjudice résulte directement du manquement à l’obligation de délivrance commis par le bailleur, les époux [J], mais aussi du manquement au devoir de conseil de la société ASR IMMOBILIER entre le 1er août et le 13 septembre 2016, ainsi que du manquement au devoir de conseil de la société [G]-[F] commis le 7 octobre 2016, qui ont empêché l’association LE 8EME SENS d’opter pour un autre local. Il ne peut être fait grief à l’association d’avoir choisi de ne pas exploiter un local insécure. Les époux [J], la société ASR IMMOBILIER et la société [G]-[F] ayant contribué par leur faute au dommage, ils seront tenus in solidum de la somme de 5365 € envers la demanderesse.

Il résulte de l’absence d’activité de l’association un préjudice moral pour cette dernière, privée pendant un an de la possibilité mettre en œuvre ses projets. Celui-ci sera indemnisé à hauteur de 3000€, mis à la charge des mêmes responsables in solidum.

Il existe, en raison de l’absence d’activité, un préjudice d’image résultant de l’annulation d’inscriptions et d’adhésions encaissées à une date où l’ampleur du sinistre n’était pas encore connue ou bien à une date où une réalisation prochaine des travaux était espérée. Celui-ci sera indemnisé à hauteur de 1000€, mis à la charge des mêmes in solidum.

— Les recours exercés par les responsables

Les contributions au préjudice de la faute contractuelle des époux [J] et de la faute délictuelle de la société ASR IMMOBILIER seront évaluées de manière similaire, mais celle de la faute de la société [G]-[F] est moitié moindre des précédentes dans la mesure où, à la date de sa commission, l’année scolaire déjà entamée rendait plus aléatoire pour l’association le remplacement du local par un autre local encore disponible. Les responsabilités seront donc réparties à hauteur de 5/12ème pour les époux [J], 5/12èmes pour la société ASR IMMOBILIER et 1/6ème pour la société [G] [F].

Les époux [J] sont donc fondés à exercer un recours à hauteur d'1/6ème des sommes contre la société ALLIANZ, assureur de la société [G]-[F], dans la limite de la franchise applicable, mais non contre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, mis hors de cause.

La société [G]-[F] est autorisé à mobiliser la garantie de son assureur ALLIANZ pour l’ensemble de ce qu’elle aura payé, dans la limite de la franchise applicable, mais reste sans recours contre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, mis hors de cause.

Le recours de la société ALLIANZ contre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES est sans objet en l’absence de condamnation du syndicat.

3) Les mesures accessoires

La demande de délai de grâce des époux [J] n’est pas justifiée par l’exposé de difficultés financières et de trésorerie précises. Elle sera rejetée.

Les époux [J], la société ASR IMMOBILIER, la société [G]-[F] et la société ALLIANZ qui succombent partiellement, seront condamnés aux dépens qui seront répartis à hauteur d’un quart pour chacune des parties, les époux [J] étant autorisés à recourir contre la société ALLIANZ et la société [G]-[F] à hauteur d’un quart chacune et la société [G]-[F] étant autorisée à recourir contre la société ALLIANZ à hauteur de la totalité dans la limite de la franchise applicable.

La SELARL RAMBAUD-BILLON-PARDI est autorisée à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance, et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Les époux [J], la société ASR IMMOBILIER et la société [G]-[F], condamnés aux dépens, devront verser à la société LE 8EME SENS la somme de 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette somme fera l’objet des mêmes recours en garantie que les obligations principales.

Les époux [J] qui ont appelé en cause le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sans obtenir condamnation devront lui verser la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire sera ordonnée en raison de l’ancienneté de la procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu publiquement et en dernier ressort :

RECOIT l’association LE 8EME SENS en ses demandes,

CONDAMNE in solidum Madame [T] [J], Monsieur [V] [J], la société ASR IMMOBILIER et la régie [G] [F] à payer à l’association LE 8EME SENS les sommes suivantes : 5365 € au titre de la perte de chiffre d’affaires, 3000€ au titre du préjudice moral, 1000€ au titre de la perte d’image et 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que les époux [J], la société ASR IMMOBILIER et la régie [G] [F] ont contribué à ces préjudices respectivement à hauteur de 5/12èmes, 5/12èmes et 1/6ème,

CONDAMNE la société ALLIANZ à garantir les époux [T] et [V] [J] à hauteur du 1/6ème des sommes et la société [G] [F] à hauteur de la totalité des sommes, dans la limite de la franchise applicable,

CONDAMNE les époux [T] et [V] [J] à payer au SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic, la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [T] [J], Monsieur [V] [J], la société ASR IMMOBILIER, la régie [G] [F] et la société ALLIANZ aux dépens de l’instance, les sommes étant réparties à raison d’un quart pour chacune de ces quatre parties, dans les rapports entre elles, la SELARL RAMBAUD-BILLON-PARDI Avocats, est autorisée à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance,

REJETTE toute autre demande,

ORDONNE l’exécution provisoire.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M^me WOESSNER, et le Greffier présent lors du prononcé, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,