TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Mars 2025, après prorogation

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le 21 mars 2025

à M^e JERVOLINO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 mars 2025

à M^e GOGUILLOT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07420 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4HI4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1] – Venant aux droits de la Société Phocéenne d’Habitations – [Localité 2]

représentée par M^e Christophe JERVOLINO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [O] [J] épouse [P]

née le 05 Juin 1978 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 3]

(AJ totale)

représentée par M^e Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [E] [P]

né le 13 Mars 1964 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 20 janvier 2015, la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS a donné à bail à Madame [O] [J] épouse [P] et Monsieur [E] [P] un emplacement de stationnement et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 7].

Des loyers étant demeurés impayés, le 23 août 2022, la SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS par acte d’absorption du 27 juin 2017, a fait signifier à Madame et Monsieur [P] un commandement de payer la somme de 1.805,12 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 15 novembre 2023, la SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS par acte d’absorption du 27 juin 2017 a attrait Madame [O] [J] épouse [P] et Monsieur [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989 et 834 du code de procédure civile, pour faire constater la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire, et obtenir à titre principal l’expulsion des locataires et leur condamnation provisionnelle et solidaire à lui payer un arriéré locatif et une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée le 1er février 2024, renvoyée à trois reprises à la demande des parties pour se mettre en état, et a été plaidée le 28 novembre 2024.

Lors des débats, représentées par leur conseil respectif, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées.

La SA UNICIL a demandé au juge des référés de :

constater le jeu de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Madame [P] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;condamner solidairement Madame et Monsieur [P] à lui payer :* la somme provisionnelle de 15.326,21 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 12 novembre 2024 ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer avec charges, avec indexation, jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais d’exécution forcée.

La SA UNICIL a exposé que Monsieur [P] l’a informée quitter le logement par courrier du 27 janvier 2023. En l’absence de transcription d’un divorce des époux [P] sur les actes d’état civil, il reste cependant solidaire des impayés locatifs. Madame [P] conteste le montant de la dette locative mais n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans les délais de sorte que la clause résolutoire est bien acquise. Le décompte des locataires ne comporte aucun frais de relance ni de procédure qui ont été inclus dans les dépens. Les frais d’enquête sociale sont justifiés par l’absence de réponse de Madame [P]. Une assurance a été souscrite en lieu et place de la locataire qui n’a pas répondu à une mise en demeure d’avoir à en justifier. Certaines sommes figurant sur le décompte de la CAF ne lui ont pas été versées. Les charges locatives n’ont pas augmenté en 2022 et les montants réclamés pour les fluides correspondent aux consommations réelles relevées. Enfin, la SA UNICIL rappelle qu’une décision de la Cour de cassation en juillet 2017 admet l’indexation des indemnités d’occupation.

La SA UNICIL s’est opposée à l’octroi à Madame [P] de tout délai pour quitter le logement en indiquant qu’elle est étrangère au conflit qui l’oppose à son époux, que les règlements de Madame [P] ont été très insuffisants à régler une dette qui s’élève à 15.326,21 euros, qu’aucune démarche de relogement n’a été engagée et que Madame [P] a bénéficié de larges délais compte tenu de la procédure et de la trêve hivernale en cours.

Madame [P] a demandé au juge des référés :

à titre principal : de déclarer que la clause résolutoire n’est pas acquise et rejeter les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation ; rejeter la demande de condamnation à un arriéré locatif de 15.326,21 euros en raison de contestations sérieuses ; fixer le montant de l’arriéré locatif à 13.754,81 euros ; à titre subsidiaire : rejeter la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation et lui octroyer les plus larges délais pour quitter les lieux en tout état de cause, condamner UNICIL à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Maître GOGUILLOT Emilie qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle conformément à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, et à supporter les entiers dépens d’instance.

Madame [P] a soutenu que les demandes de la SA UNICIL devaient être rejetées en ce que les sommes réclamées sont sérieusement contestables. Le décompte comporte des frais de procédure, des frais d’enquête sociale, des frais d’assurance alors qu’elle justifie d’un contrat d’assurance à son nom. En revanche il ne déduit pas tous les versements de la CAF. Elle a rencontré des difficultés financières suite à sa séparation avec son époux qui ne s’acquitte d’aucune charge ni loyers depuis. Elle s’est également retrouvée en arrêt maladie suite à un accident de travail en décembre 2022. Enfin ses allocations au logement ont été suspendues après contrôle de la CAF. Ainsi elle n’a pu résorber ses arriérés locatifs mais a effectué certains règlements sur la période. Elle a été contrainte de déposer un dossier de surendettement, déclaré recevable. Au vu de ces circonstances, elle s’est dite fondée à obtenir le rejet des demandes de la SA UNICIL, subsidiairement à obtenir de larges délais pour quitter les lieux, une expulsion aurait des conséquences excessives pour ses quatre enfants.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [E] [P] n’a pas comparu et personne pour lui.

Le délibéré a été fixé au 13 février 2025, prorogé au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [P] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SA UNICIL.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier du 25 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 20 janvier 2015 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (article IX), et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 août 2022, pour la somme en principal de 1.805,12 euros.

Madame [J] conteste le principe et le montant de cette dette locative.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Par ailleurs, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Or il est constant qu’un commandement qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

Madame [J] conteste le bien-fondé des sommes réclamées au titre des frais de procédure, d’enquête sociale et d’assurance. En revanche, elle ne nie pas l’absence de règlement des loyers et charges sur la période visée dans le commandement. Celui-ci étant donc valable et non contesté à hauteur de 1.759,40 euros.

Il résulte des décomptes des locataires que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont donc réunies à la date du 23 octobre 2022.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, les derniers loyers courants avant l’audience n’ont pas été intégralement réglés et Madame [J] ne sollicite ni l’octroi de délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire. Il n’y a donc pas lieu d’appliquer les dispositions citées.

Madame [J] est occupante sans droit ni titre depuis le 23 octobre 2022, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant son expulsion.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été réglés si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues.

La cotitularité du bail des époux de l’article 1751 du code civil s’accompagne de la solidarité passive de ceux-ci pour le paiement des loyers et charges jusqu’à la transcription du jugement de divorce, qui seule permet aux tiers d’en être avisés.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, la dette reste solidaire lorsqu’elle a nature de dette ménagère au sens de l’article 220 du code civil.

En conséquence, en dépit de la séparation des époux, Monsieur [P] sera tenu solidairement des indemnités d’occupation en l’absence de toute transcription de divorce en marge des actes de mariage et en raison du caractère ménager de la dette, les enfants du couple résidant avec leur mère dans le logement en cause.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La SA UNICIL rapporte la preuve de l’obligation dont elle réclame l’exécution en produisant le bail qui fixe pour le logement un loyer de 604,27 euros par mois, outre 119,15 euros de provision sur charges, et pour le parking un loyer de 49,24 euros outre 3 euros de provision sur charges. Elle verse un décompte arrêté au 12 novembre 2024 qui montre que les époux [P] restent devoir un montant de 15.326,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Madame [J] argue à juste titre qu’il convient de déduire de ce décompte des frais d’enquête sociale d’un montant global de 68,58 euros et 17,90 euros d’assurance souscrite par le bailleur, en l’absence de preuve de l’envoi des courriers de mise en demeure en ce sens.

Les frais de procédure, inclus dans le décompte annexé au commandement de payer, ne figurent plus au décompte actualisé du 12 novembre 2024.

De même UNICIL produit l’historique des versements de la CAF qui confirme que les rappels d’allocations au logement ont bien été reportés au décompte de la locataire, et qu’aucune somme à ce titre n’est à soustraire.

En conséquence, l’arriéré locatif s’élevait à un montant non sérieusement contestable de 15.239,73 euros auquel Madame et Monsieur [P] seront solidairement condamnés, conformément à la solidarité des époux rappelé ci-avant, à payer à la SA UNICIL à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 novembre 2024.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’absence de toute justification par Madame [J] d’une recherche active de solution de relogement et compte tenu des larges délais dont elle a déjà bénéficié depuis l’acquisition de la clause résolutoire et dans le cadre de la présente instance, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame et Monsieur [P], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité exige, au regard de la position économique des parties, de débouter la SA UNICIL de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 janvier 2015, entre d’une part la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS dans les droits de laquelle vient la société UNICIL, d’autre part Madame [O] [J] épouse [P] et Monsieur [E] [P], portant sur un emplacement de stationnement et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 23 octobre 2022 ;

DEBOUTONS Madame [O] [J] épouse [P] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [O] [J] épouse [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [J] épouse [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [J] épouse [P] et Monsieur [E] [P] à verser à la SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 898,88 euros pour le logement et le stationnement, révisable selon les mêmes indices et modalités que ceux prévus au bail résilié, due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [J] épouse [P] et Monsieur [E] [P] à verser à la SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, à titre provisionnel, la somme de 15.239,73 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 12 novembre 2024 ;

DEBOUTONS la SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [O] [J] épouse [P] et Monsieur [E] [P] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président