TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2024, après prorogation

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le 11 octobre 2024

à M^e D’JOURNO Thomas

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EXPEDITION :

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N° RG 24/00482 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4NWD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 25 juillet 2022, la Société UNICIL SA D’HABITATION A LOYER MODERE a donné à bail à Monsieur [F] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 266,63 euros, outre 96,92 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société [Adresse 4] a fait signifier à Monsieur [F] [B] par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2023 un commandement de payer la somme de 2546,90 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, la Société UNICIL SA D’HABITATION A LOYER MODERE a fait assigner Monsieur [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail d’habitation ayant lié les parties,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [B] et celle de tous occupants de son chef sans délai,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [F] [B] au montant du dernier loyer, indemnité qui, en cas de maintien dans les lieux subira les variations légales et réglementaires applicable aux loyers HLM,

— condamner par provision Monsieur [F] [B] à payer à la requérante :

* le montant des loyers et charges dues soit la somme de 3883,69 euros, décompte arrêté au 19 décembre 2023,

* le montant du commandement de payer,

* le montant de l’indemnité d’occupation pour la période courant de la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux,

* la somme de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, eu égard aux frais que son attitude engendre,

— le condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la Société [Adresse 4] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 25 avril 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 21 mars 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 04 juillet 2024.

A cette audience, la Société UNICIL SA D’HABITATION A LOYER MODERE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4716,86 euros, selon décompte en date du 08 mars 2024, terme de février inclus.

A l’audience du 21 mars 2024, Monsieur [F] [B], comparait en personne à l’audience mais n’apporte aucune précision. Ni la bailleresse ni le défendeur n’ont d’ailleurs sollicité de délais ou encore de suspension de la clause résolutoire.

A l’audience du 04 juillet 2024, Monsieur [B] n’a pas comparu.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 Septembre 2024, prorogé au 10 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 21 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société [Adresse 4] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 25 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2023, pour la somme en principal de 2546,90 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 juin 2023.

Monsieur [F] [B] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [F] [B] est des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [F] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 371 euros actuellement, révisable selon les variations légales et réglementaires applicables aux loyers HLM et de condamner Monsieur [F] [B] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [F] [B] reste devoir la somme de 4537,04 euros, à la date du 08 mars 2023, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, hors frais de procédure, terme du mois de février inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [F] [B] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [F] [B] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4537,04 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2546,90 euros à compter de la délivrance du commandement de payer du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la Société [Adresse 4] les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2022 entre la Société UNICIL SA D’HABITATION A LOYER MODERE et Monsieur [F] [B] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 juin 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société [Adresse 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la Société UNICIL SA D’HABITATION A LOYER MODERE ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à verser à la Société [Adresse 4], à titre provisionnel, la somme de 4537,04 euros décompte arrêté au 08 mars 2024 euros, incluant la mensualité de février 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation déduction faite des frais de justice, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2546,90 euros à compter du 25 avril 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, révisable selon les variations légales et réglementaires applicables aux loyers HLM, soit 371 euros à ce jour, à compter du 01 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la Société UNICIL SA D’HABITATION A LOYER MODERE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe

LA GREFFIERE LE PRESIDENT