TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame SIMON (Plaidoirie), Madame ALI (Délibéré)

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 14 novembre 2024

à M^e DE FORESTA Caroline

EXPEDITION :

Le 14 novembre 2024

à M^e GASMI AMARA, Mr [E] [B], Mr [I] [V]

N° RG 24/02406 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Z4T

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [T], [X], [R] [P] épouse [Z] [C]

née le 21 Juillet 1970 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [G], [J] [Z] [C]

né le 18 Août 1991 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [W], [Y], [H] [Z] [C]

née le 22 Juin 1994 à , demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [B] [E]

né le 28 Août 1988 à [Localité 5] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [N] [S] épouse [E]

née le 09 Mai 1990 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Oum keltoum GASMI AMARA, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [V] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 11 décembre 2020, l’indivision [Z] [C], représentée par Madame [T] [Z], a donné à bail à Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] née [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 600 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 27 juillet 2020, Monsieur [V] [I] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par les locataires.

Des loyers étant demeurés impayés, l’indivision [Z] [C], représentée par Madame [T] [Z], a fait signifier à Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] née [S], par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2023, un commandement de payer la somme de 4608,36 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié à la caution le 12 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, Madame [T] [P] épouse [Z] [C], Monsieur [G] [Z] [C] et Mademoiselle [W] [Z] [C] ont fait assigner Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] née [S] ainsi que Monsieur [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu les dispositions de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, de la loi du 31 mai 1990 N° 90-449, vu les articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, vu l’article 515 du CPC, vu le bail d’habitation et le commandement visant la clause résolutoire, vu le bail de location de l’emplacement de parking, et le commandement visant la clause résolutoire :

A TITRE PRINCIPAL

— CONSTATER acquise au profit de Madame [L] [A] épouse [Z] [C], Monsieur [G] [Z] [C], Mademoiselle [W] [Z] [C] la clause résolutoire insérée au bail d’habitation,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail d’habitation pour manquement grave à ses clauses et obligations,

ET EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— PRONONCER l’expulsion des lieux loués des époux [E] et celle de tous occupants de son chef, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce au besoin avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier,

— STATUER ce que de droit quant au sort des meubles meublant et objet mobiliers garnissant les lieux,

— CONDAMNER les époux [E] solidairement avec Monsieur [V] [I] en qualité de caution à payer à Madame [L] [P] épouse [Z] [C], Monsieur [G] [Z] [C], Mademoiselle [W] [Z] [C], demandeurs,

° La somme de 2 844.24 € correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation (habitation) dus au 13 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023 date du commandement de payer, somme à parfaire au jour de l’audience y compris en l’absence du défendeur,

° À titre d’indemnité d’occupation mensuelle (habitation) laquelle s’élève conformément aux clauses contractuelles du bail, à une somme égale au montant du loyer courant indexable, et ce, à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux,

° À titre d’indemnité d’occupation mensuelle (emplacement de parking) laquelle s’élève conformément aux clauses contractuelles du bail, à une somme égale au montant du loyer courant indexable, et ce, à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux,

— CONDAMNER les époux [E] solidairement avec Monsieur [V] [I] en qualité de caution à payer à Madame [L] [P] épouse [Z] [C], Monsieur [G] [Z] [C], Mademoiselle [W] [Z] [C], la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les intérêts dépens comprenant notamment le coût des deux commandements visant la clause résolutoire, l’assignation,

— ORDONNER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, l’indivision [Z] [C] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 28 juin 2023 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 06 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats pour être finalement retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A cette audience, Madame [T] [P] épouse [Z] [C], Monsieur [G] [Z] [C] et Mademoiselle [W] [Z] [C], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 3636,64 euros, selon décompte en date du 18 septembre 2024, terme de septembre inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [O] [E] et Monsieur [V] [I] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Madame [N] [E] née [S], représentée par son conseil, reconnaît la dette locative, indique que ses problèmes financiers résultent de sa séparation d’avec son mari et sollicite un délai de 4 mois pour quitter les lieux, n’ayant pas encore trouvé où se reloger.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 22 mars 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 06 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, l’indivision [Z] [C] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 11 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juin 2023, pour la somme en principal de 4608,36 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 août 2024.

Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] née [S] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra aux demandeurs de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ces délais légaux, qui n’ont été ni réduits, ni supprimés, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, paraissent suffisants pour laisser le temps à Madame [N] [E] née [S] de retrouver un logement ; en conséquence, sa demande de délais supplémentaires de 4 mois pour quitter les lieux sera rejetée.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] née [S] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] née [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 647,96 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] née [S] à son paiement.

Aucun bail concernant un emplacement de parking loué ne figurant dans le dossier déposé, Madame [L] [P] épouse [Z] [C], Monsieur [G] [Z] [C], Mademoiselle [W] [Z] [C] seront déboutés de leur demande d’indemnités d’occupation concernant ledit emplacement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] née [S] restent devoir la somme de 3279,71 euros (frais déduits), à la date du 18 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus.

Madame [N] [E] née [S] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [O] [E], quant à lui, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] née [S] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 3279,71 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Monsieur [V] [I] qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure sans limite de montant et jusqu’au 1er février 2026.

Le commandement de payer délivré au locataire le 28 juin 2023 lui a été signifié le 12 juillet 2023.

En conséquence, Monsieur [V] [I] sera condamné solidairement avec Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] née [S] au paiement des sommes mises à leur charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] née [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [T] [P] épouse [Z] [C], Monsieur [G] [Z] [C] et Mademoiselle [W] [Z] [C] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 décembre 2020 entre l’indivision [Z] [C] représentée par Madame [T] [Z] [C] , d’une part, et Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] née [S], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] née [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] née [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [T] [P] épouse [Z] [C], Monsieur [G] [Z] [C] et Mademoiselle [W] [Z] [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux de Madame [N] [E] née [S] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [E], Madame [N] [E] née [S] et Monsieur [V] [I] à verser à Madame [T] [P] épouse [Z] [C], Monsieur [G] [Z] [C] et Mademoiselle [W] [Z] [C], à titre provisionnel, la somme de 3279,71 euros, décompte arrêté au 18 septembre 2024, incluant la mensualité de septembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [E], Madame [N] [E] née [S] et Monsieur [V] [I] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 647,96 euros à ce jour, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Madame [T] [P] épouse [Z] [C], Monsieur [G] [Z] [C] et Mademoiselle [W] [Z] [C] de leur demande d’indemnités d’occupation concernant l’emplacement de parking ;

REJETTE la demande d’astreinte pour quitter les lieux de Madame [T] [P] épouse [Z] [C], Monsieur [G] [Z] [C] et Mademoiselle [W] [Z] [C] ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [E], Madame [N] [E] née [S] et Monsieur [V] [I] à verser à Madame [T] [P] épouse [Z] [C], Monsieur [G] [Z] [C] et Mademoiselle [W] [Z] [C] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [E], Madame [N] [E] née [S] et Monsieur [V] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,