TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Février 2024

GROSSE :

Le 04 avril 2024

à M^e FONTAINE-DALLEST

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EXPEDITION :

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N° RG 23/07578 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4I5B

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA MAISON DU BAILLI

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jacqueline FONTAINE-DALLEST, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [D]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 16 décembre 2019, la SCI LA MAISON DU BAILLI a donné à bail à Madame [Z] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 460 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LA MAISON DU BAILLI a fait signifier à Madame [Z] [D] par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2022 un commandement de payer la somme de 4130 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif ainsi que de justifier d’une assurance et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2023, la SCI LA MAISON DU BAILLI a fait assigner Madame [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu le bail du 16 décembre 2019, vu Ie commandement de payer signifié à la locataire, vu les articles 24 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, vu les articles L153-1 et suivants du Code des Procédures civiles d’exécution, vu l’article 1231 du Code civil, vu l’article 696 du Code de Procédure civile, vu Ies pièces versées aux débats :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire inscrite dans le bail en date du 16 décembre 2019 depuis le 30 octobre 2022,

— ORDONNER l’expulsion de Madame [Z] [D] ainsi que celle de tous occupants des lieux de son chef du bien situé a [Adresse 2], sans délai et ce avec l’assistance des forces de police si nécessaire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991),

— FIXER à la somme de 980,00 € par mois le montant de l’indemnité d’occupation que devra régler Madame [Z] [D] à la SCI LA MAISON DU BAILLI et la CONDAMNER à un tel paiement jusqu’au jour de la libération effective des lieux, pour le cas où l’expulsion prononcée ne pourrait étre immédiatement réalisée (Article 1146 du Code civil),

— CONDAMNER Madame [Z] [D], à titre provisionnel, au paiement des sommes suivantes :

° 11.835,39 € au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 1er novembre 2023,

° 1.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

° 1.500,00 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Madame [Z] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 29 août 2022 et de la signification de la présente assignation,

— DIRE ET JUGER que dans l’hypothèse où à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra étre entreprise par |'intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’articIe 10 du décret du 8 mars 2001 (droit proportionnel de recouvrement) portant modification du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 seront encore solidairement supportées par la partie débitrice.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LA MAISON DU BAILLI expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 29 août 2022 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 08 février 2024.

A cette audience, la SCI LA MAISON DU BAILLI, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 11.835,39 euros, selon décompte en date du 03 novembre 2023, terme de novembre inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Madame [Z] [D] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 16 novembre 2023, soit plus six semaine avant l’audience du 08 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI LA MAISON DU BAILLI justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 16 décembre 2019 contient une clause résolutoire (paragraphe III) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 août 2022 pour la somme en principal de 4130 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 octobre 2022.

Madame [Z] [D] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’un doublement de loyer. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation est de nature suffisante à réparer le préjudice subi par la bailleresse.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Z] [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 506,07 euros actuellement, et de condamner Madame [Z] [D] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [Z] [D] reste devoir la somme de 11.656,77 euros (frais du commandement de payer déduit), à la date du 03 novembre 2023, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre inclus.

Pour la somme au principal, Madame [Z] [D], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [Z] [D] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 11.656,77 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4130 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les dommages et intérêts

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts au taux légal, la demande de dommages et intérêts de la SCI LA MAISON DU BAILLI est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LA MAISON DU BAILLI les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2019 entre la SCI LA MAISON DU BAILLI et Madame [Z] [D] concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 29 octobre 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LA MAISON DU BAILLI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de dommage et intérêts de la SCI LA MAISON DU BAILLI ;

CONDAMNE Madame [Z] [D] à verser à la SCI LA MAISON DU BAILLI, à titre provisionnel, la somme de 11.656,77 euros décompte arrêté au 03 novembre 2023 incluant la mensualité de novembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4130 euros à compter du 29 août 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Z] [D] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 506,07 euros à ce jour, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [D] à verser à la SCI LA MAISON DU BAILLI une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,