TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Janvier 2024

GROSSE :

Le 14 mars 2024

à M^e GALISSARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 mars 2024

à M^e NAVE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03481 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ONW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [R] [K] [Y] [Z] épouse [H]

domiciliée : chez CABINET CENTURY 21 CAN TRANSACTIONS SARL, [Adresse 1]

représentée par Maître Alain GALISSARD de l’ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [C] [T]

né le 29 Mars 1985 à [Localité 4] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphanie NAVE, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2023-001503 du 20/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

Madame [N] [F]

née le 21 Juin 1994 à [Localité 3] (13)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie NAVE, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2023-001500 du 20/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 25 octobre 2019 ayant pris effet le 31 octobre 2019, Madame [R] [H] née [Z] représentée par son mandataire CENTURY 21 a consenti pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un bail d’habitation à Madame [N] [F] et à Monsieur [C] [T] portant sur un appartement situé [Adresse 2] avec cave n°9 accessoire au logement , moyennant un loyer mensuel initial de 653 euros outre 42 euros de provisions sur charges et 18,16 euros de provisions sur la taxe d’ordures ménagères;

Par acte d’huissier du 10 mars 2022, Madame [R] [H] née [Z] a donné congé à ses locataires pour le 30 octobre 2022, congé comportant offre d’acquisition pour la somme de 220000 euros.

Les défendeurs n’ayant pas donné suite à l’offre de vente et n’ayant pas libéré le logement passé le 05 juin 2023, par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2023 auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Madame [R] [H] née [Z] a assigné en référé Madame [N] [F] et Monsieur [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille et demande au juge des référés de:

— Juger que par l’effet du congé délivré, Madame [N] [F] et Monsieur [C] [T] sont occupants sans droit ni titre des lieux loués depuis le 27 août 2022

— Ordonner la liberation des lieux et en tant que de besoin leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux qu’ils occupant au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner Madame [N] [F] et Monsieur [C] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 1000 euros jusqu’au départ effectif des lieux,

Condamner Madame [N] [F] et Monsieur [C] [T] à payer à Madame [R] [H] née [Z] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens;

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 septembre 2023 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 18 janvier 2024 date à laquelle les parties ont été représentées par leur conseil respectif ;

Madame [N] [F] et Monsieur [C] [T] représentés par leur conseil et suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et soutenues oralement, demandent au juge des référés de leur accorder les plus larges délais au mieux 36 mois pour quitter les lieux , de débouter le bailleur de toutes autres demandes et de statuer ce que de droit sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle;

Madame [N] [F] et Monsieur [C] [T] ne contestent pas la validité du congé pour vendre qui leur a été délivré ; ils font valoir leur bonne foi, leur situation personnelle et qu’ils ont été dans l’impossibilité de quitter les lieux faute pour eux d’avoir trouvé un nouveau logement malgré les démarches qu’ils ont effectuées;

Madame [R] [H] née [Z] représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation ;

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe;

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur le congé pour vente et ses conséquences

Lorsque le propriétaire envisage de vendre le logement loué, cette circonstance doit être notifiée au locataire au moyen d’un congé qui doit obligatoirement préciser quels sont le prix et les conditions de la vente et reproduire par ailleurs les termes des cinq premiers alinéas de l’article 15 § 1 de la loi du 6 juillet 1989.

En effet, le locataire dispose d’un droit de préemption pour acquérir le bien et c’est la raison pour laquelle il doit être parfaitement informé des conditions envisagées pour la vente.

Ce congé doit répondre à l’exigence du délai de délivrance imposé par la loi au bailleur qui est de 6 mois au moins avant le terme du bail le délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification par huissier.

Au terme du délai fixé pour la reprise du logement par le bailleur ou l’une des personnes nommément visées par la loi ou encore faute pour le preneur de se porter acquéreur du logement qu’il occupe, celui-ci est dépourvu de tout titre d’occupation des locaux loués. Dès lors, le locataire doit libérer les lieux.

À défaut, il appartient au propriétaire de saisir le juge pour obtenir la validation du congé ainsi que l’expulsion du locataire. Toutefois, l’article L 613-1 du Code de la construction et de l’habitation donne alors la possibilité au juge d’accorder au locataire des délais pour libérer les lieux si son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales. Cet article, dans sa rédaction issue de la loi du 25 mars 2009, précise que la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et qu’il doit être tenu compte par le juge de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant.

En l’espèce, force est de constater que le congé pour vendre signifié par Madame [R] [H] née [Z] le 04 mars 2022 à Madame [N] [F] et à Monsieur [C] [T], répond à toutes les exigences requises par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, outre le fait qu’il a été délivré 6 mois au moins avant le terme du bail arrivant à expiration le 30 octobre 2022 à 24h. Faute pour Madame [N] [F] et Monsieur [C] [T] de s’être portés acquéreurs du logement qu’ils occupaient, n’avaient pas d’autre choix que de libérer les lieux .

Madame [N] [F] et Monsieur [C] [T] ne contestant pas la validité du congé pour vente délivré;

Le congé ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, il sera constaté que le bail d’habitation établi le 25 octobre 2019 ayant pris effet le 31 octobre 2019 est résilié de plein droit par l’effet du congé.

Madame [N] [F] et Monsieur [C] [T] sont en conséquence devenus occupants sans droit ni titre à compter du 30 octobre 2022 à 24h ;

Faute pour Madame [N] [F] et Monsieur [C] [T] d’avoir quitté les lieux de leur propre chef, il y a lieu d’ordonner en tant que de besoin leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités décrites au dispositif ci-après;

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion;

Madame [N] [F] et Monsieur [C] [T] occupent les lieux sans droit ni titre, ce qui est source de préjudice pour le bailleur.

En application de l’article 1240 du Code civil, il convient de réparer ce dommage en les condamnant au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer et charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 713,16 euros, le bailleur ne justifiant pas du montant actuel du loyer et des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.».

L’article L 412-4 du même code dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « La durée des délais prévus à l’ article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’ exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.».

Il ressort de ces dispositions que pour octroyer ce délai, le juge doit prendre en compte différents critères tenant à l’occupant sans droit ni titre, au propriétaire des lieux et au droit au logement décent, sans pour autant que ces critères soient cumulatifs,

Il convient de tenir compte des droits et des intérêts contradictoires en présence afin d’apporter la solution la mieux adaptée à la préservation des droits du demandeur tout en évitant de nuire à ceux des défendeurs.

Madame [N] [F] et Monsieur [C] [T] sollicitent en l’espèce, l’octroi d’un délai de 36 mois pour quitter les lieux ;

Il résulte des pièces de la procédure que les locataires on deux enfants en bas âge à charge ; ils justifient de leurs ressources, Madame ne travaillant pas et Monsieur étant depuis le 21 janvier 2022 en arrêt suite à un accident du travail ; ils justifient de recherches de logement dans le parc privé et public à compter du 27 avril 2023 , être assistés dans cette recherche par une conseillère en économie sociale et familiale qui a déposé un recours DALO qu’il est nécessaire pour eux de trouver une solution de relogement ;

Compte tenu de ces éléments mais aussi de la qualité de bailleur privé de la partie demanderesse, et du délai de fait de près 17 mois dont ont bénéficié les locataires, la demande d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [F] et Monsieur [C] [T] qui succombent seront condamnés aux entiers dépens, à l’exclusion du coût du congé délivré et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, et à payer à Madame [R] [H] née [Z] la somme de 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, et en l’espèce il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, vu l’urgence

CONSTATE la validité du congé pour vente mettant fin au bail, avec effet au 30 octobre2022 à 24h;

CONSTATE que le contrat de bail liant les parties est résilié de plein droit par l’effet du congé;

DIT que Madame [N] [F] et Monsieur [C] [T] se trouvent occupants sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 2] et cave n°9, depuis le 30 octobre 2022 à 24h;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [F] et à Monsieur [C] [T] de libérer les lieux loués sis [Adresse 2] et cave n°9, dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [F] et Monsieur [C] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux , Madame [R] [H] née [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Madame [N] [F] et Monsieur [C] [T] de leur demande tendant à obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux;

CONDAMNE Madame [N] [F] et Monsieur [C] [T] à payer à Madame [R] [H] née [Z], à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 octobre 2022 à 24h, fixée à 713,16 euros, jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE Madame [N] [F] et Monsieur [C] [T] à payer à Madame [R] [H] née [Z] la somme de 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [F] et Monsieur [C] [T] aux entiers dépens à l’exclusion du coût du congé délivré laisse à la charge de Madame [R] [H] née [Z] , et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire;

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière La Vice-Présidente