TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Janvier 2025

GROSSE :

Le 28 mars 2025

à M^e CREMONA Julien

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 mars 2025

à M^e Jean-Pierre BINON

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02143 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YMD

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Julien CREMONA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [W], demeurant [Adresse 2]

(AJ en cours)

représenté par M^e Jean-Pierre BINON, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 15 mars 2021, Madame [E] [F] a donné à bail à Monsieur [B] [W] un appartement à usage d’habitation avec courette privative extérieure d’environ 9m2, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 560 euros outre 30 euros de provisions sur charges ;

Le 15 mars 2021 un avenant a été signé par Madame [E] [F] et Monsieur [B] [W].

Alléguant des loyers impayés, Madame [E] [F] a fait signifier à Monsieur [B] [W] le 14 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant en principal de 3323,50 euros ;

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, dénoncé le 28 mars 2024 et auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [E] [F] a fait assigner Monsieur [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [W] corps et biens et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Monsieur [B] [W] à lui payer la somme provisionnelle de 6108 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date de l’assignation,

— condamner Monsieur [B] [W] à payer à Madame [E] [F] une indemnité mensuelle d’occupation sur la base du dernier loyer jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [B] [W] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ? de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 mai 2024 et après trois renvois, a été retenue à l’audience du 30 janvier 2025.

A cette audience, Madame [E] [F] et Monsieur [B] [W] ont été représentés par leur avocat respectif ;

Monsieur [B] [W], suivant conclusions visées par le greffe et auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des référés de :

A titre principal

— Juger que le jeu de la clause résolutoire a été suspendu

— Juger n’y avoir lieu à expulsion

— Condamner Madame [E] [F] à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à la décence et la salubrité du logement loué, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir

— Juger que la présente juridiction se réserve le droit de liquider cette astreinte

— Juger que dans l’attente de la réalisation desdits travaux, Monsieur [W] sera autorisé à consigner en compte CARPA le montant des loyers courants

— Condamner Madame [E] [F] à verser à titre provisionnel la somme de 8000 euros en réparation de son préjudice de jouissance

— Juger que Monsieur [W] bénéficiera de 36 mois de délais pour s’acquitter du règlement de sa dette locative, en deniers ou quittances, ou à tout le moins 24 mois conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil ;

A titre subsidiaire

— Désigner tel expert qu’il plaira avec mission en pareille matière, aux fins notamment de déterminer l’origine des désordres affectant les lieux loués, les remèdes propres à y remédier, aux frais avancés de Madame [F]

En tout état de cause

— Débouter Madame [E] [F] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles ont de plus ample ou contraire aux présentes

— Condamner Madame [F] à verser à Monsieur [W] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre celle de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur [W] explique qu’à la demande de l'[Localité 4] un avenant au contrat de bail a été signé le 22 juin 2024 par Mme [F] corrigeant la désignation des lieux en un T1, que le locataire n’a pas signé cet avenant et soutient que cette correction de surface aurait dû engendrer une diminution du loyer ;

Le défendeur ajoute avoir dû faire face à des désordres importants et face à l’inertie de la propriétaire, avoir fait un signalement au Pôle Départemental de Lutte contre l’habitat indigne, qu’une visite a eu lieu le 20 novembre 2023 dont il ressort que le logement est indécent et que le propriétaire doit réaliser des travaux de mise aux normes ;

Il fait valoir que les rapports produits établissent l’indécence et le manquement de la bailleresse à ses obligations ;

Il souligne que les allocations de logement ont été consignées par la CAF à compter d’avril 2024 et jusqu’en juillet 2025, la propriétaire n’ayant pas réalisé les travaux ;

Suivant conclusions en réplique auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [E] [F] demande au juge des référés de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [B] [W] corps et biens et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— fixer à la somme de 629 euros par mois l’indemnité d’occupation que devra régler Monsieur [W] à Madame [F] et le condamner à un tel paiement jusqu’au jour de la libération effective des lieux ,

— condamner Monsieur [B] [W] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

. 12383 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 janvier 2025,

.5000 euros à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi et déloyauté contractuelle

. 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeter les demandes de Monsieur [W] en exécution de travaux sous astreinte au regard de son propre refus de réponse aux entreprises le sollicitant Débouter Monsieur [W] de ses demandes visant à la désignation d’un expert judiciaireDébouter Monsieur [W] de ses demandes en condamnation de Madame [F] au paiement de dommages et intérêtsRejeter l’intégralité des demandes de Monsieur [W] à l’encontre de Madame JAUBERTCondamner Monsieur [B] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 décembre 2023Dire et juger que dans l’hypothèse où à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 seront supportés par la partie débitrice.

En réponse aux écritures adverses, Madame [F] fait valoir qu’alors que Monsieur [W] est entré dans les lieux le 15 mars 2021 et qu’il a bénéficié d’une franchise de loyer durant plusieurs mois, le premier incident de paiement est intervenu dès le mois d’octobre 2021 ; qu’il n’a donc jamais réglé son loyer de manière régulière ;

La requérante souligne que pendant 3 années Monsieur [W] ne s’est jamais plaint de l’appartement pris à bail et qu’à la sortie de la précédente locataire, moins de 5 jours avant l’entrée dans les lieux de Monsieur [W], l’appartement était dans un excellent état et que seule une pièce nécessitait une reprise de peinture pour laquelle le locataire a été rémunéré;

Madame [F] reconnait qu’au 2ème trimestre de l’année 2023, Monsieur [W] s’est plaint de traces d’humidité et de moisissures dans le logement mentionnant des infiltrations d’eau ;

Elle fait valoir sa réactivité puisqu’elle a déclaré ce sinistre à son assureur qui a fait procéder à une recherche de fuites ;

Elle soutient que le rapport dressé le 12 juin 2023 à la suite de la visite de l’expert est en totale contradiction avec les allégations de Monsieur [W], l’expert concluant à un phénomène de condensation provoqué par un défaut de ventilation et à l’absence d’infiltrations ;

Elle ajoute que le rapport de visite de XIII ACCRO met en évidence l’utilisation de chauffages d’appoint inadaptés ;

La bailleresse fait valoir que son courrier recommandé du 18 juillet 2023 à Monsieur [W] reprenant les conclusions des rapports est resté sans réponse et que c’est à ce moment que le locataire a saisi l'[Localité 4], la CAF et le pôle de lutte contre l’habitat insalubre;

Mme [F] souligne que Monsieur [W] ne l’a jamais alerté du dysfonctionnement des chauffages qu’il a retirés lui-même ; elle ajoute qu’il n’a jamais donné suite à toutes les demandes de disponibilités qui lui ont adressées par la bailleresse ou les entreprises ;

S’agissant des traces d’infiltrations d’eau Mme [F] fait valoir qu’il s’agit d’un ancien dégât des eaux immédiatement réparé et que Monsieur [W] a choisi de ne pas faire de déclaration de sinistre à son assureur afin de faire exécuter la reprise des embellissements ;

Enfin, elle souligne avoir fait exécuter depuis plusieurs mois les travaux préconisés, à l’exception des peintures à reprendre, Monsieur [W] refusant l’accès à son appartement

Mme [F] conclut que les désordres ne sont pas imputables au bailleur et que la prétendue insalubrité est la directe conséquence des carences de Monsieur [W] et que celui-ci sollicite la réalisation de travaux sous astreinte alors qu’il sait que ces travaux ont déjà été exécutés ; elle ajoute qu’une expertise judiciaire est inutile et que seule demeure l’imputabilité des désordres qui ne peut être tranchée par le juge des référés ;

Sur la surface de l’appartement, Mme [F] fait valoir qu’il ressort du rapport de l'[Localité 4] que la superficie n’est pas en cause mais seulement la dénomination de l’appartement en T1 et que cette erreur ne saurait justifier une diminution du loyer ;

Mme [F] souligne la mauvaise foi du locataire pour solliciter des dommages et intérêts ;

Enfin Mme [F] indique qu’elle s’oppose à tout délais de paiement et à toute consignation des loyers ;

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 27 mars 2024 a été dénoncée le 28 mars 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 30 mai 2024.

Par ailleurs, il est rappelé que le signalement de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes physiques ;

Enfin Madame [E] [F] justifie par la taxe foncière pour l’année 2023 être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir.

Par conséquent Madame [E] [F] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu 15 mars 2021 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [B] [W] le 14 décembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3323,50 euros en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 février 2024 ;

Monsieur [W] demande au juge des référés de débouter Madame [F] de ses demandes.

Il fait valoir qu’il a cessé de payer ses loyers et charges au motif de désordres importants qui seraient établis par les différents produits aux débats le logement étant insalubre et la propriétaire refusant d’effectuer les travaux, et au motif que la surface de l’appartement serait erronée, ce qui justifierait une diminution de loyer

L’article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret. Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Sans préjudice de l’obligation continue d’entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur est, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat, est soumise à un régime de responsabilité sans faute. Elle ne cesse qu’en cas de force majeure.

Il sera rappelé qu’il appartient au locataire qui agit à l’encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu’il invoque.

En outre, en matière de bail, il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil, qui énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

Les manquements du bailleur supposent que le locataire se soit trouvé dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail et ait sollicité en justice l’autorisation de différer ou suspendre ses paiements.

En l’espèce, le bail liant les parties prévoyait que Monsieur [B] [W] s’engageait à réaliser de menus travaux, l’état des lieux devant être réalisé à l’issue des travaux ; et il ressort de l’avenant I au bail signé par les parties que l’appartement a été entièrement rénové à neuf en 2007, que les regards au sol des courettes ne doivent pas être obstrués, que les bacs à douche sont neufs, que deux radiateurs électriques sont présent, qu’un chauffage à infrarouge est installé dans la salle d’eau ;

Madame [F] reconnait qu’au 2ème trimestre de l’année 2023, Monsieur [W] s’est plaint de traces d’humidité et de moisissures dans le logement mentionnant des infiltrations d’eau ;

Elle justifie avoir déclaré ce sinistre à son assureur, et le rapport de recherche de fuite établi par la société SAPITECH la suite à la visite du 12 juin 2023 conclut qu’après les différents tests et contrôles effectués, les moisissures ont pour origine un phénomène de condensation provoqué par un défaut de ventilation, l’air se chargeant en humidité dans le logement et cette humidité se figeant sur les parties froides des murs ; et l’entreprise précise en outre que la pose d’un gazon synthétique à l’initiative du locataire gène l’évacuation des eaux de pluie de la courette et retient l’eau à proximité directe des ouvertures , ce qui augmente les risques d’humidité dans l’appartement ;

La requérante justifie avoir dès le 18 juillet 2023 informé Monsieur [W] par courrier recommandé avec accusé de réception de ce phénomène de condensation, du fait qu’aucune fuite n’a été détectée, que la zone sinistrée est totalement sèche, que la VMC fonctionne mais que pour la chambre qui est au bout du logement l’extracteur ne suffit pas, lui rappelant qu’à l’entrée dans les lieux Monsieur [W] a proposé de choisir et installer la VMC

Monsieur [W] a effectué un signalement au Pôle Départemental de lutte contre l’Habitat Indigne le 4 septembre 2023 ;

Et force est de constater que le diagnostic technique du logement effectué par CITEMETRIE mandatée par la CAF conclut le 24 novembre 2023 que le logement enfreint des articles relatifs aux caractéristiques d’un logement décent selon le décret du 30 janvier 2002 et laisse à la bailleresse un délai d’un mois pour présenter ses observations ;

Ce diagnostic confirme en outre la surface approximative du logement soit 30m2, qu’une seule pièce comporte une fenêtre ouvrant sur l’extérieur et préconise de requalifier le bail en T1 ;

Les désordres relevés sont les suivants : mauvais état des parties communes, le socle de la douche semble se dérober, plus aucun radiateur ne tient correctement à cause de l’humidité des murs, utilisation de chauffages d’appoint, l’installation ne permettant pas d’assurer le confort de ses occupants vis-à-vis du froid , dans la salle d’eau, orifice d’évacuation d’air vicié en partie haute masqué par un meuble fixe, le diagnostiqueur conclut que le logement ne permet pas une aération suffisante , les dispositifs d’ouverture et de ventilation n’étant pas en bon état et ne permettant pas un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale du logement ; il est en outre constaté la présence d’humidité généralisée, des infiltrations en bas des murs et au niveau des encadrements menuiseries pouvant engendrer des allergies et des pathologies pulmonaires ;

Les mesures à mettre en œuvre par le bailleur sont listées à savoir outre la requalification du bail en T1, rechercher et supprimer par des moyens efficaces et durables toutes les causes d’humidité et/ou infiltrations, remettre en état les surfaces dégradées par l’humidité et/ou infiltrations d’eau dans le logement, veiller à la remise en place d’un chauffage fixe suffisant adapté aux caractéristiques thermiques du logement et restaurer les menuiseries pour en assurer l’étanchéité.

Il est en outre établi que les allocations de logement ont été consignées pour non décence du mois de février 2024 au mois de juillet 2025 dans l’attente des travaux à effectuer dans le logement, le propriétaire ayant 18 mois pour effectuer les travaux, et la CAF rappelant à Monsieur [W] l’obligation de s’acquitter de son loyer résiduel ;

Madame [F] produit aux débats une attestation de [Adresse 5] en date du 25 mars 2024 qui établit que la période entre le 18 mars 2024 et le 25 mars 2024, l’entreprise a tenté de joindre le locataire à de nombreuses reprises afin de corriger les points relevés par le rapport du DIT, la pose et la fourniture de deux convecteurs et la vérification de la bonne marche de la VMC, l’entreprise ne pouvant intervenir en l’état du silence de Monsieur [W] ;

Toutefois, en dépit de ces difficultés, Madame [E] [F] démontre avoir réalisé certains travaux en produisant :

— une facture émise le 8 août 2024 par LEROY MERLIN pour deux radiateurs confort et énergie renouvelable ,

— une facture de ALLO RENOV’APPART émise le 30 juin 2024 correspondant à l’adresse de M. [W] attestant d’une intervention le 18 juin 2024 pour les travaux de création dans la salle de bains et la chambre, de deux aérations une haute et une basse avec fourniture et pose de quatre grilles d’aération dans chacune des pièces, et dans la cuisine de la création de deux aérations une haute et une basse avec fourniture et pose de deux grilles d’aération ainsi que la fourniture et pose d’un joint de calfeutrage sur le contour de la fenêtre ;

— une facture de ELECTRIC émise le 10 avril 2024 , l’adresse d’exécution des travaux étant celle de M. [W], avec une intervention le 10 avril 2024 pour la pose de deux convecteurs dans le séjour et la chambre fournis par le client et correction des anomalies relevées par le TDI

Il ressort des développements susvisés que Monsieur [B] [W] ne démontre pas que le logement litigieux était inhabitable ni totalement insalubre de sorte qu’aucune exception d’inexécution ne peut être opposée et qu’il est redevable des loyers et des charges dans leur intégralité à l’exception de la période à compter du mois de février 2024 jusqu’au mois de juillet 2025 pendant laquelle il n’est redevable que son loyer résiduel et des charges ;

De surcroît, Madame [F] justifie avoir réalisé des travaux de nature à remédier aux désordres constatés dans le logement, la dernière facture datant du 30 juin 2024, et Monsieur [B] [W] ne produit aucune pièce postérieure à cette date pouvant établir que les désordres perdurent, Madame [F] ayant en tout état de cause jusqu’au mois de juillet 2025 pour réaliser l’ensemble des travaux nécessaires ;

Il s’ensuit que Monsieur [B] [W] sera débouté de sa demande tendant à voir condamner sous astreinte Madame [F] à réaliser les travaux nécessaires à la décence et la salubrité du logement ainsi que de sa demande à être autorisé à consigner en compte CARPA le montant des loyers courants ;

Il n’y a pas lieu non plus à désigner un expert judiciaire pour déterminer l’origine des désordres affectant les lieux loués, les remèdes propres à y remédier, aux frais avancés de Madame [F] ;

En effet, la mesure d’ expertise sollicitée à titre subsidiaire est manifestement dépourvue de toute utilité dans le cadre d’un éventuel litige ; elle serait trop longue et le coût très onéreux, dans la mesure où les désordres et les travaux à réaliser ont été suffisamment décrits dans les différents rapports produits aux débats ;

Monsieur [B] [W] sera en conséquence débouté de sa demande d’expertise ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En outre, les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ;

Aux termes de l’article 1353 du même code, «Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

En l’espèce, Monsieur [B] [W] fait valoir une contestation sérieuse sur le montant du loyer en se prévalant du diagnostic technique du logement effectué par CITEMETRIE mandatée par la CAF conclut le 24 novembre 2023 qui préconise de requalifier le bail en T1, une seule pièce comporte une fenêtre ouvrant sur l’extérieur ;

Toutefois, il est relevé que Monsieur [B] [W] a visité les lieux avant de signer le bail et a accepté en connaissance de cause le montant du loyer ; de surcroît le diagnostic susvisé confirme la surface d’environ 30 m2 de l’appartement ; le défendeur ne démontre pas que le loyer fixé contractuellement était supérieur à celui d’un appartement du même type dans le même quartier, et ne saurait se prévaloir du seul changement de dénomination du logement pour contester le montant du loyer ,

S’agissant de l’arriéré locatif , Madame [F] actualise sa créance à la somme provisionnelle de 12383 euros au 30 janvier 2025 sur la période à compter du mois de janvier 2023 jusqu’au 30 janvier 2025;

Toutefois, Mme [F] ne justifie pas du solde débiteur en début du compte locatif de sorte que la somme de 416 euros sera déduite du montant de la provision sollicitée ;

En outre, il est acquis ainsi que le souligne le défendeur, qu’à compter du mois de février 2024 Monsieur [B] [W] n’est tenu qu’au paiement du loyer résiduel et des charges, soit au paiement de la somme de 318,50 euros;

Monsieur [B] [W] ne justifie pas que d’autres paiements autres que ceux déjà pris en compte auraient été effectués ;

Il ressort dès lors des développements susvisés que le montant de la créance peut être déterminée avec l’évidence requise en référé, à la somme de 8475 euros (12383 – 416 – 3492)

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 8475 euros sur la période à compter du 1er janvier 2023 au 30 janvier 2025, Monsieur [B] [W] sera condamné à payer à la somme de 8475 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 janvier 2025 ;

Le locataire soulève l’indécence du logement pour s’opposer à la demande de résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et à la demande d’expulsion;

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’ habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Ainsi qu’il résulte des diagnostics posés, le logement loué n’a jamais été totalement insalubre ou inhabitable, et aux termes de l’article 1719 du code civil ce n’est que lorsque des locaux loués à usage d’ habitation sont impropres l’usage d’habitation que le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il s’ensuit que même si le logement est indécent, le bailleur peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant;

Les demandes tendant à obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire ne se heurtent dès lors à aucune contestation sérieuse ;

La résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire sera en conséquence constatée au 14 février 2024 ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce Monsieur [B] [W] sollicite l’octroi de délais de paiement ;

Madame [F] s’oppose à cette demande ;

Monsieur [B] [W] ne justifie pas avoir repris au jour de l’audience le paiement des loyers. Il est rappelé que si cette condition légale n’est pas respectée, le juge des référés ne peut pas accorder de délais de paiement ni d’ailleurs suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [W] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3], selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique;

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [B] [W] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable qui est fixée à compter de la résiliation du bail et jusqu’au mois de juillet 2025 à la somme de 318,50 euros et à compter du mois d’août 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés au demandeur, à la somme de 629 euros ;

Sur le préjudice de jouissance

Il ressort des développements susvisés que le diagnostic technique du logement effectué par CITEMETRIE mandatée par la CAF conclut le 24 novembre 2023 que le logement enfreint des articles relatifs aux caractéristiques d’un logement décent selon le décret du 30 janvier 2002 et que Madame [F] ne conteste pas que son locataire a signalé des désordres dès le mois de juin 2023 ;

Mme [F] soutient que c’est le locataire qui a posé des chauffages d’appoint et que la pose du gazon synthétique dans la courette a aggravé les problèmes d’humidité ; toutefois, le rapport CITEMETRIE établit que la VMC est insuffisante, que plus aucun radiateur ne tient correctement à cause de l’humidité des murs obligeant à l’ utilisation de chauffages d’appoint, et des menuiseries à restaurer, tous ces désordres relevant sans contestation sérieuse de la responsabilité du bailleur ;

Monsieur [B] [W] a nécessairement subi un préjudice de jouissance suite aux désordres constatés sur la période à compter du mois de juin 2023 étant rappelé que Monsieur [B] [W] ne peut se prévaloir d’une indécence du logement que pendant le temps du bail d’habitation, soit jusqu’au 14 février 2024 ;

En conséquence, compte tenu de la nature des désordres et de leur durée, il sera alloué à Monsieur [B] [W] une provision dont le montant est fixé à 2500 euros à valoir sur son préjudice de jouissance ;

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [F]

Madame [F] fait valoir la mauvaise foi et le comportement déloyal du locataire pour solliciter sa condamnation à une provision de 5000 euros à valoir sur l’indemnisation qu’elle pourrait obtenir sur l’ensemble de ses préjudices ;

Toutefois, la mauvaise de Monsieur [B] [W] n’étant pas démontrée en l’espèce, Madame [E] [F] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [B] [W] qui succombe principalement supportera la charge des entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer déjà signifié, et qui seront le cas échéant recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Il sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande en paiement formulée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile par Madame [E] [F] qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande ne saurait donc être accueillie ;

Il est rappelé qu’aux termes des articles 514 et de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, et en l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS Madame [E] [F] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 février 2024;

DEBOUTONS Monsieur [B] [W] de sa demande tendant à voir condamner sous astreinte Madame [F] à réaliser des travaux ;

DEBOUTONS Monsieur [B] [W] de sa demande de consignation des loyers ;

DEBOUTONS Monsieur [B] [W] de sa demande d’expertise ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 14 février 2024;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à titre provisionnel à Madame [E] [F], à compter de la résiliation du bail et jusqu’au mois de juillet 2025 à la somme de 318,50 euros et à compter du mois d’août 2025 jusqu’à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés au demandeur, à la somme de 629 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [W] à payer à Madame [E] [F], la somme de 8475 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [W] à payer à titre provisionnel à Madame [E] [F], l’indemnité mensuelle d’occupation fixée 318,50 euros jusqu’au mois de juillet 2025, et fixée à 629 euros à compter du mois d’août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande tendant à obtenir l’octroi de délais de paiement ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [B] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3] , au besoin avec l’assistance de la force publique;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille;

CONDAMNONS Madame [E] [F] à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 2500 euros à valoir sur son préjudice de jouissance ;

DEBOUTONS Madame [E] [F] de sa demande de dommages et intérêts formulée à titre provisionnel ;

DEBOUTONS Madame [E] [F] de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de sa demande au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [W] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement signifié et de l’assignation, et qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DEBOUTONS Monsieur [B] [W] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE