TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 20/08625 – N° Portalis DBW3-W-B7E-X57W

AFFAIRE :

Mme [O] [X]( M^e Valérie PICARD)

C/

[Y] [D], représenté par M^e Johann LEVY

S.A.S. EXCEN GARDANNE NOTAIRES & CONSEILS, défaillant

[P] [H], notaire associé au sein de la SAS EXCEN GARDANNE NOTAIRES & CONSEIL, défaillant

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 09 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : MANNONI Corinne, Vice-Présidente

BERBIEC Alexandre, Juge

SPONTI Anna, Juge

Greffier : PLAZA Sylvie lors des débats

ROUX Olivia lors de la mise à disposition

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 14 Octobre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Président : MANNONI Corinne, Vice-Présidente

BERBIEC Alexandre, Juge

SPONTI Anna, Juge

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [O] [X]

née le 08 Décembre 1969 à MARSEILLE

de nationalité Française, demeurant 8 Boulevard Sakakini – 13004 MARSEILLE

représentée par M^e Valérie PICARD, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [D]

né le 11 Décembre 1987 à MARSEILLE

de nationalité Française, demeurant 550 Rue Paradis – 13008 MARSEILLE

représenté par M^e Johann LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. EXCEN GARDANNE NOTAIRES & CONSEILS

immatriculé au RCS Aix en Provence 317 615 953

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis Chemin Départemental 60 – Le Parc de l’Oratoire de Bouc – 13120 GARDANNE

défaillant

Maître [P] [H]

Notaire associé au sein de la S.A.S. EXCEN GARDANNE NOTAIRES & CONSEILS

demeurant Chemin Départemental 60 – Le Parc de l’Oratoire de Bouc – 13120 GARDANNE

défaillant

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 avril 2019 un compromis de vente a été régularisé entre Madame [O] [G] épouse [X] (ci-après « Madame [X] ») et Monsieur [Y] [D], portant sur un appartement sis 8 Bd Sakakini 13004 Marseille, au prix de 100 000 euros.

La signature de l’acte authentique devait intervenir le 1er août 2019 au plus tard.

Le 7 août 2019, [O] [X] sommait l’acquéreur de se présenter en l’étude notariale aux fins de finaliser la vente.

Par courrier en date du 18 novembre 2019, Monsieur [D] a notifié sa rétractation au titre de l’acquisition considérée au visa des dispositions des articles L 271- 1 et L721- 2 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Suivant assignation en date du 22 septembre 2020, Madame [X] a assigné Monsieur [D], ainsi que Maître [H] et la SCP EXCEN, devant la juridiction de céans, aux fins notamment de voir condamner l’acquéreur au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de clause pénale.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 13 janvier 2023, au visa des articles 1582, 1583, 1589, 1304, 1305 et 1304-3 du code civil L271-1, L721-2, L 721-3 du code de la construction et de l’habitation, [O] [X] sollicite de voir le tribunal :

A titre principal :

débouter Monsieur [D] de l’ensemble de ses demandes,le condamner au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de clause pénale,A titre subsidiaire :

condamner solidairement les notaires rédacteurs au paiement de somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,En tout état de cause,

condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les défendeurs au paiement d’une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction au profit de Maître PICARD.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse affirme que :

le compromis est régulier,il n’est pas établi que les documents prévus par le code de la construction et de l’habitation n’aient pas été régulièrement notifiés, en effet, il est de jurisprudence constante que la notification du délai de rétractation peut être faite par remise contre émargement par le notaire, en outre l’acquéreur a reçu les documents comportant les mentions manuscrites des articles L271-1 et D276-1 lors de la signature du compromis et au plus tard par mail du 12 juillet 2029, de sorte que sa rétractation n’est pas valide,l’acquéreur a reçu notification des procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années, 2017 à 2019.les conditions suspensives sont réputées accomplies dès lors qu’elle s’est engagée sur l’honneur en déclarant l’absence de procédure en cours pouvant affecter le droit de propriété, de servitude ou d’empiétement, ou de toute autre élément pouvant affecter la propriété, qu’une note d’urbanisme a été transmise à l’acquéreur lors du compromis, de même que les diagnostics techniques légalement prévus et enfin que l’attestation de propriété a été transmise à l’acquéreur dans le temps de la vente, le 12 juillet 2019.la délivrance des autres documents litigieux pouvaient valablement intervenir postérieurement au 1er août 2019,En ne se présentant pas pour réitération, Monsieur [D] n’a pas permis au notaire de lui présenter les documents justifiant de la réalisation des conditions suspensives, de sorte que celles-ci doivent être réputées accomplies,les conditions suspensives étant réputées accomplies, le terme prévu pour la réitération n’étant pas assortie de la sanction de caducité, la promesse n’est pas caduque,l’acquéreur sollicite la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 1500 euros, or il n’a pas versé cette somme,le report du paiement du prix à la signature de l’acte authentique n’est pas une condition suspensive mais un terme, qui ne remet pas en question le caractère ferme et définitif de la vente dès lors que les parties se sont entendues sur la chose et sur le prix. Dès lors, la nullité du compromis ne saurait être recherchée.a titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le délai de rétractation n’aurait effectivement pas commencé à courir, c’est la responsabilité du notaire qui doit être recherchée.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 14 novembre 2023, au visa des articles L271-1, L271-2 et L721-2 du Code de la construction et de l’habitation et 1304-6 du Code Civil,, [N] [D] sollicite de voir le tribunal :

« A titre principal,

CONSTATER la violation de l’article L 721-2 du Code de la construction et de l’habitation ;

JUGER en conséquence que le délai de rétraction n’a jamais couru à l’encontre de Monsieur [D] ;

JUGER que Monsieur [D] s’est valablement rétracté par son courrier du 18 novembre 2019 ;

JUGER en conséquence que Madame [X] devra être déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER Madame [X] à restituer à Monsieur [D] la somme de 1.500,00 € au titre du dépôt de garantie, et à donner toute instruction au notaire séquestre en ce sens.

A titre subsidiaire,

CONSTATER la défaillance des conditions suspensives relatives à l’origine de propriété, à l’urbanisme, aux servitudes et à la situation hypothécaire

CONSTATER en conséquence la caducité du compromis de vente du 17 avril 2019,

DEBOUTER Madame [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire,

CONSTATER la potestativité de la clause afférente au paiement du prix,

CONSTATER en conséquence la nullité du compromis de vente du 17 avril 2019,

DEBOUTER Madame [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

JUGER que le jugement à intervenir ne sera pas assorti de l’exécution provisoire et ce faisant l’écarter.

CONDAMNER Madame [X] au versement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700

CONDAMNER Madame [X] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civil dont distraction au profit de la SCP A VIDAL NAQUET ASSOCIES. »

Au soutien de ses prétentions, [N] [D] fait valoir que :

il s’est valablement rétracté,le droit de rétractation de l’acquéreur n’a pas été régulièrement purgé en l’absence de la mention manuscrite requise par l’article D 271-6 du code de la construction et de l’habitation, sur le compromis de vente régularisé par acte sous seing privé, de sorte que le délai n’a pas commencé à courir,Les informations communiquées à Monsieur [D] sont incomplètes et ne répondent pas aux exigences de l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation, notamment l’absence de communication des procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années, de sorte que le délai de rétractation n’a pas commencé à courir,des modalités de remise issues de l’article L 721-2 sont irrégulières, tenant à l’absence de l’établissement d’un document séparé, de mention de l’acceptation expresse de l’acquéreur, de datation du dit document et de mentions manuscrites de l’acquéreur,A titre subsidiaire, à défaut de réalisation des conditions suspensives au 1er août 2019, le compromis de vente se trouve caduc, or à cette date le vendeur n’avait pas justifié d’une origine de propriété au moins trentenaire remontant à un titre translatif et exempt de tout vice susceptible de porter atteinte à la validité et à l’efficacité de la vente, ni documents d’urbanisme permettant à l’acquéreur de contrôler que les documents d’urbanisme ne révèlent l’existence d’aucune autre servitude ou prescription administrative que celles mentionnées à l’acte, ni le renseignement sommaire et urgent hors formalité de sorte que les conditions suspensives ont défailli.A titre infiniment subsidiaire, les parties ont institué à titre de condition suspensive le paiement du prix de vente lui-même. Le paiement n’étant par intervenu au 1er août 2019 ce dont il résulte la défaillance de la condition suspensive.En outre, cette condition suspensive, qui relève de la seule volonté du débiteur, est frappée d’une nullité absolue.

La SAS EXCEN GARDANNE NOTAIRES & CONSEILS et [P] [H] n’ont pas constitué avocat.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur l’exercice du droit de rétractation :

Sur l’absence de mention manuscrite et de récépissé de remise en mains propres :

Aux termes de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, « pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse. »

En vertu de l’article D271-6 du même code : « L’acte sous seing privé ou une copie de l’avant-contrat réalisé en la forme authentique remis directement à l’acquéreur non professionnel en application du troisième alinéa de l’article L. 271-1 reproduit les dispositions de l’article L. 271-2.

Le bénéficiaire du droit de rétractation y inscrit de sa main les mentions suivantes : « remis par (nom du professionnel)… à (lieu)… le (date)… » et : « Je déclare avoir connaissance qu’un délai de rétractation de dix jours m’est accordé par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du… ». »

Il est constant que la pratique d’une attestation établie par le notaire rédacteur de l’acte et signée de l’acquéreur non professionnel, qui porte les mentions manuscrites prévues aux articles D. 271-6 et D. 271-7 est conforme aux dispositions de l’article L. 271-1 du CCH.

La remise d’un acte sous seing privé contre récépissé par un notaire vaut notification et fait courir le délai de rétractation.

En l’espèce, le compromis de vente stipule « fait à Gardanne en un seul exemplaire qui, d’un commun accord, reste en la garde et possession de l’Office Notarial N°410 chemin départemental 60 à GARDANNE qui sera habilité à en délivrer des copies ou extraits aux parties et à leurs conseils, étant précisé qu’une copie sera sans délai remise ou adressée à l’acquéreur ».

Ne sont versés au débat ni le récépissé établi par le notaire, ce qui ne permet pas de savoir à quelle date certaine l’acquéreur a reçu le compromis, ni la mention manuscrite prévue par l’article D271-6 du code de la construction et de l’habitation, de sorte que le délai de rétractation de 10 jours n’a pas valablement couru.

Dès lors, la rétractation exercée par l’acquéreur le 18 novembre 2019 est valide, ce qui a entraîné l’anéantissement du contrat et fait obstacle à ce que le vendeur puisse exiger l’application d’une clause pénale à l’encontre de l’acquéreur.

En conséquence, [O] [X] sera déboutée de sa demande à l’encontre de [Y] [D].

[Y] [D] sera quant à lui débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie en ce qu’il n’est pas démontré qu’il l’a versé.

Sur la responsabilité du notaire :

En vertu de l’article 1241 du code civil chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est constant que le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui. Le devoir de conseil, devoir général d’information, oblige donc les notaires, d’une part, à assurer la validité des actes qu’ils reçoivent et, d’autre part, à veiller à leur efficacité.

En l’espèce, le notaire rédacteur du compromis de vente, qui n’a pas recueilli la mention manuscrite prévue par l’article D271-6 du CCH et n’a pas délivré de récépissé attestant de la remise en mains propres du compromis, ce qui n’a pas permis de purger le délai de rétractation de l’acquéreur, a commis une faute qui cause un préjudice au vendeur, en l’état de la rétractation tardive de l’acquéreur.

En conséquence, le notaire sera condamné à verser à [O] [X] le montant de la clause pénale à laquelle elle n’a pu prétendre du fait de la faute du notaire, soit la somme de 10.000 euros.

La lecture du compromis de vente ne permettant pas de déterminer l’identité précise du notaire rédacteur de l’acte, en l’absence de mention à cet effet, seule la SAS EXCEN GARDANNE NOTAIRES & CONSEILS, dont le sceau figure sur l’acte authentique sera condamnée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la SAS EXCEN GARDANNE NOTAIRES & CONSEILS aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner la SAS EXCEN GARDANNE NOTAIRES & CONSEILS à verser à [O] [X] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

[O] [X] sera quant à elle condamnée à verser à [Y] [D] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE la SAS EXCEN GARDANNE NOTAIRES & CONSEILS à payer à [O] [G] épouse [X] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision

DEBOUTE [Y] [D] de la demande tendant à la restitution du dépôt de garantie;

CONDAMNE la SAS EXCEN GARDANNE NOTAIRES & CONSEILS aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution lesquels serons recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS EXCEN GARDANNE NOTAIRES & CONSEILS à verser à [O] [G] épouse [X] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [O] [G] épouse [X] à verser à [Y] [D] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE