TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Madame ALI, Greffier lors de l’audience

Débats en audience publique le : 06 Novembre 2025

GROSSE :

Le 09 janvier 2026

à M^e FENNECH Yoave

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2026

à Me [Localité 4] Joffrey

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03339 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6RKF

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [L]

né le 21 Mai 1973 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Yoave FENNECH, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR

Monsieur [K] [Y]

né le 22 Avril 1966 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Joffrey CHENU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 1er avril 2023, M. [L] a donné à bail à M. [Y] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 900 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier au locataire par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024 un commandement de payer la somme de 6.005,34 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, le bailleur a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juillet 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 6 novembre 2025 à la demande du conseil de défendeur.

A cette audience, le demandeur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance et jusqu’à parfaite libération des lieux, Autoriser le demandeur à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls de la partie requise, Juger que le défendeur est occupant sans droit ni titre du logement, Le condamner à payer la somme de 13.455,14 euros au titre des loyers impayés à la date du 4 novembre 2025, Condamner le défendeur à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 900 euros jusqu’à parfaite libération des lieux, Débouter le défendeur de ses demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire, Subsidiairement, rappeler que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Condamner le défendeur à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Le défendeur, représenté par son conseil, a également sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :

Débouter le bailleur de ses demandes, Lui accorder les plus larges délais de paiement, Suspendre les effets de la clause résolutoire, Dire et juger que chaque partie conservera à sa charge ses frais et dépens.Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE 1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoireUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 3 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er avril 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juin 2024, pour la somme en principal de 6.005,34 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 août 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoireL’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

L’article 24 VII de la même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

Par conséquent, l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sont subordonnés à la reprise du paiement intégral du loyer.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte produit par le bailleur, et que le locataire ne conteste pas, que si des paiements ont été effectués mensuellement de juillet 2024 à décembre 2024, le dernier règlement effectué par ce dernier date du mois d’avril 2025.

Au surplus, compte tenu du montant de la dette (plus de 13.000 euros) et de la qualité du bailleur (personne privée), l’octroi de délais de paiement ne ferait qu’aggraver à la fois la situation du locataire et celle du bailleur.

Il en résulte que les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent qu’être rejetées.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationLe défendeur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 900 euros actuellement et de condamner le défendeur à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que le défendeur reste devoir la somme de 13.455,14 euros, à la date du 4 novembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, le défendeur ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Le défendeur est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 13.455, 14 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur les demandes accessoiresLe défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamné à bailleur au demandeur la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2023 entre M. [T] [L] et M. [K] [Y] concernant le logement, situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 6 août 2024 ;

REJETTE les demandes de M. [K] [Y] ;

ORDONNE en conséquence à M. [K] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [K] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [T] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte pour quitter les lieux de M. [T] [L] ;

CONDAMNE M. [K] [Y] à payer à M. [T] [L], à titre provisionnel, la somme de 13.455,14 euros décompte arrêté au 4 novembre 2025 incluant la mensualité de novembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE M. [K] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 900 euros à ce jour, à compter du 5 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

CONDAMNE M. [K] [Y] à payer à M. [T] [L] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente