TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Avril 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Février 2025

GROSSE :

Le 25 avril 2025

à M^e Henri LABI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 avril 2025

à M. [T] [S]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07459 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YMW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [T]

né le 15 Septembre 1971 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 08 décembre 2016, avec prise d’effet au 15 décembre 2016, la SA LOGIREM a consenti à Monsieur [S] [T] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2].

Le montant du loyer mensuel conventionné a été initialement fixé à 216,77 euros et 48,96 euros de provision sur charges.

Un contrat de location de stationnement a été conclu le même jour entre les parties moyennant un loyer de 25 euros, outre 2,50 euros de provisions sur charges.

Alléguant des impayés de loyers et de charges, la SA LOGIREM a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 juillet 2023 à Monsieur [S] [T] pour la somme principale de 2.590,83 euros.

La SA LOGIREM a également fait signifier un commandement d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire le 26 juillet 2023 à Monsieur [S] [T].

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 27 juillet 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 27 novembre 2024, dénoncé le 28 novembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA ERILIA, venant aux droits de la SA LOGIREM, a fait assigner Monsieur [S] [T] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 27 février 2025 aux fins de voir :

Constater le manquement grave et réitéré du locataire à ses obligations légales et conventionnelles de régler le montant des loyers et charges,Constater que le locataire présente une dette locative, décompte arrêté au 31 octobre 2024, d’un montant de 3.904,85 euros,Constater que malgré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et un commandement d’avoir à justifier l’assurance en date du 26 juillet 2023, la situation débitrice est restée inchangée et l’assurance habitation n’a pas été justifiée,En conséquence,

Constater la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée dans le bail,Prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur le logement situé [Adresse 2], ainsi que de la place de stationnement sis [Adresse 3],Prononcer l’expulsion immédiate et sans délai du locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 2], ainsi que de la place de stationnement sis [Adresse 3], avec au besoin le concours de la force publique,Condamner Monsieur [S] [T] à payer à la société ERILIA la somme de 3.904,85 euros représentant le montant de la dette locative, décompte arrêté au 31 octobre 2024,Condamner Monsieur [S] [T] à payer à la société ERILIA une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer échu, charges en sus, à compter de l’ordonnance et jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner Monsieur [S] [T] à payer à la société ERILIA la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 février 2025.

A cette audience, la SA ERILIA représentée par son conseil, actualise la dette locative à la somme de 3.309,09 euros, décompte arrêté au 19 février 2025. Elle s’en rapporte sur la demande de délais de paiement. Elle fait valoir que l’insalubrité du logement invoquée par Monsieur [S] [T] n’a pas été signalée au bailleur et que les photographies non datées qu’il fournit ne permettent pas de prouver son assertion.

En défense, Monsieur [S] [T] comparait en personne.

Il indique percevoir mensuellement le RSA pour un montant de 559 euros et 200 euros d’APL.

Il précise vivre seul et assumer 150 euros par mois de contribution à l’entretien et l’éducation de sa fille.

Il sollicite des délais de paiement sur 36 mois et la suspension du jeu de la clause résolutoire pendant la période d’apurement de l’arriéré locatif. Il propose de verser 200 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer la dette locative.

Il explique que son appartement est insalubre, qu’il l’a repeint à plusieurs reprises mais que la moisissure réapparaît. Il ajoute qu’il a signalé l’insalubrité à son bailleur sans jamais recevoir de réponse.

La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 27 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu les articles 2, 1137, 1240, 1719, 1720, 1724, 1728 et 1729 du code civil,

Vu les articles 7a, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article 7-6, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers ou à défaut de production d’une attestation d’assurance en cours de validité deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, deux commandements, l’un de payer pour un arriéré locatif de 2.590,83 euros et l’autre d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire ont été signifiés à Monsieur [S] [T] le 26 juillet 2023.

Monsieur [S] [T] ne justifie nullement de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement.

Par ailleurs, il est constant que les sommes visées au commandement de payer n’ont pas été intégralement payées.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 26 août 2023, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [T] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Monsieur [S] [T] sera condamné à payer à la SA ERILIA une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 95,87 euros, à compter du 27 août 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SA ERILIA.

Sur l’exception d’inexécution

L’article 1219 du code civil prévoit la possibilité pour une partie de refuser d’exécuter son obligation si l’inexécution d’une obligation par son co-contractant est suffisamment grave.

L’article 1719 du code civil dispose le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

En l’espèce, Monsieur [S] [T] fait état de l’insalubrité du logement loué en fournissant des photographies.

Cependant, ces photographies ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier les lieux avec certitude.

De surcroît, si Monsieur [S] [T] affirme avoir envoyé des courriers pour signaler l’insalubrité de son logement au bailleur, il ne fournit aucun élément au soutien de son assertion.

Il en résulte que l’exception d’inexécution est infondée.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé au 19 février 2025 que Monsieur [S] [T] est débiteur de la somme de 3.309,09 euros.

Monsieur [S] [T] ne formule aucune observation et n’élève aucune contestation quant au montant réclamé.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [S] [T] à payer à la société ERILIA la somme de 3.309,09 euros à titre provisionnel arrêtée au 19 février 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Il convient d’autoriser Monsieur [S] [T] à se libérer de sa dette en 36 mois, par mensualités de 91,92 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [S] [T] sur le fait qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité du solde restant dû deviendrait immédiatement exigible.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu l’article VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Monsieur [S] [T], la résiliation du bail signé entre les parties est constatée dès lors qu’il n’a pas été justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

La suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement ne peut donc être prononcée.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Monsieur [S] [T] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ERILIA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Monsieur [S] [T] sera condamné.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la SA ERILIA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 2] et l’emplacement de stationnement accessoire, sont réunies à la date du 26 août 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] et l’emplacement de stationnement accessoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [S] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la SA ERILIA pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] à payer à titre provisionnel à la SA ERILIA la somme de trois mille trois cent neuf euros et neufs cts (3.309,09 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 19 février 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] à payer à titre provisionnel à la SA ERILIA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de quatre-vingt-quinze euros et quatre-vingt-sept cts (95,87 euros), à compter du 27 août 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

ACCORDONS des délais de paiement de 36 mois à Monsieur [S] [T] pour s’acquitter de sa dette et disons qu’il devra régler la somme de trois mille trois cent neuf euros et neufs cts (3.309,09 euros) selon 36 mensualités de quatre-vingt-onze euros et quatre-vingt-douze cts (91,92 euros) chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut du paiement de toute mensualité, la dette deviendra immédiatement exigible ;

DISONS que l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [S] [T] est infondée ;

DEBOUTONS Monsieur [S] [T] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] à payer à la SA ERILIA la somme de deux cents euros (200 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION