TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mai 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Mars 2025

GROSSE :

Le 07 mai 2025

à M^e TIXIER Brice

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 mai 2025

à M^e Charlotte BOTTAI

Le 07 mai 2025

à M^e Frédéric PASCAL

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02666 – N° Portalis DBW3-W-B7I-43WL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [V]

né le 04 Juin 1983 à , demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Charlotte BOTTAI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [J] [L] épouse [V]

née le 03 Mai 1997 à , demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 19 novembre 2018, la SA UNICIL a donné à bail à M. [N] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 299,02 euros, outre 160,78 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier à M. [N] [V], par exploit de commissaire de justice en date du 16 décembre 2022, un commandement de payer la somme de 3.164,41 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par avenant du 2 février 2023, Mme [J] [L] épouse [V] est devenue cotitulaire du bail avec M. [N] [V].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, la SA UNICIL a fait assigner M. [N] [V] et Mme [J] [L] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, à compter du 17 février 2023,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner solidairement M. [N] [V] et Mme [J] [L] épouse [V] à lui payer les loyers et charges impayés au 9 novembre 2023, soit la somme de 6.064,19 euros, à titre provisionnel, sous réserve d’actualisation, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux loués d’un montant mensuel égal au montant du dernier loyer et des charges, indexée comme en matière de loyer,

— condamner M. [N] [V] et Mme [J] [L] épouse [V] solidairement à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 11 juillet 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 14 novembre 2024.

Par ordonnance avant dire droit du 30 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 27 mars 2025 pour permettre à la SA UNICIL de produire le contrat de bail dans son intégralité.

A l’audience du 27 mars 2025, la SA UNICIL, représenté par son conseil, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 10.823,74 euros, terme de février 2025 inclus.

Monsieur [N] [V], représenté par son conseil, sollicite de :

lui donner acte de ce qu’il demande les plus larges délais pour apurer sa dette,lui donner acte de ce qu’il ne réside plus dans l’appartement depuis le mois de septembre 2024,mettre à la charge de Madame [V] seule les échéances impayées depuis le mois de septembre 2024,si Madame [V] quittait le logement, lui donner acte de ce qu’il souhaite le récupérer.

Madame [J] [L] épouse [V], représentée par son conseil, demande un délai d’un an pour quitter les lieux afin de se reloger, faisant valoir avoir été victime de violences conjugales et indiquant que Monsieur [N] [V] a été condamné par un jugement correctionnel prononcé le 11 mars 2025 lui faisant interdiction de paraître au domicile conjugal.

Elle précise s’être retrouvée seule dans le logement, ne percevant que le RSA alors que son mari perçoit des revenus.

Elle déclare qu’ils sont en instance de divorce.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 avril 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 11 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 19 novembre 2018 contient une clause résolutoire en son article IX stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 décembre 2022 pour la somme en principal de 3.164,41 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 février 2023.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé que M. [N] [V] et Mme [J] [L] épouse [V] restent devoir la somme de 10.483,12 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2025 inclus et déduction faite du solde débiteur de 10.823,74 euros, des frais de procédure inclus au décompte pour la somme totale de 340,62 euros (174,54 + 166,08), lesquels doivent figurer au poste des dépens.

Outre le décompte locatif produit, Mme [J] [L] épouse [V] ne conteste pas devoir cette somme.

M. [N] [V] sollicite de lui donner acte de ce qu’il ne réside plus dans l’appartement depuis le mois de septembre 2024 et de mettre à la charge de sa seule épouse les échéances impayées depuis le mois de septembre 2024.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 1751 et de l’article 220 du code civil, les époux sont solidairement tenus au paiement des loyers et charges pendant la durée du bail et jusqu’au jour de la transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil peu important que l’un deux ait quitté le logement avant cette date, et même si un époux a été autorisé à résider séparément par décision de justice, le créancier étant autorisé à demander le paiement de l’intégralité de la somme de l’un ou l’autre des époux.

La circonstance que les époux vivent séparés n’y met pas fin sauf si le bailleur accepte une désolidarisation de la dette.

Par conséquent, M. [N] [V] et Mme [J] [L] épouse [V] sont solidairement redevables des loyers et charges impayés et M. [N] [V] sera débouté de ses demandes de lui donner acte de ce qu’il ne réside plus dans l’appartement depuis le mois de septembre 2024 et de mettre à la charge de sa seule épouse les échéances impayées depuis le mois de septembre 2024.

M. [N] [V] et Mme [J] [L] épouse [V] ne contestant pas le montant de la dette, l’obligation n’est pas sérieusement contestable et il convient de condamner M. [N] [V] et Mme [J] [L] épouse [V] à payer à la SA UNICIL cette somme de 10.483,12 euros, à titre provisionnel, terme du mois de février 2025 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, M. [N] [V] et Mme [J] [L] épouse [V] seront solidairement redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 506,27 euros à compter du 17 février 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, M. [N] [V] sollicite des délais de paiement.

Toutefois, si la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par le bailleur, M. [N] [V] n’apparaît pas en capacité d’apurer la dette locative en 36 mensualités, étant donné le montant conséquent de cette dette et ses faibles revenus.

En effet, s’il indique avoir été reçu à la sécurité sociale et par son assistante sociale pour débloquer son dossier d’accident du travail, il ne justifie pas de l’état d’avancement de son dossier, pas plus que de ses revenus actuels.

En conséquence, il convient de débouter M. [N] [V] de sa demande de délais de paiement et d’ordonner l’expulsion de M. [N] [V] et Mme [J] [L] épouse [V] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

L’expulsion étant ordonnée, il convient de débouter M. [N] [V] de sa demande de lui donner acte de ce qu’il souhaite récupérer le logement si Mme [V] le quitte.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L .412-4 du même code dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [J] [L] épouse [V] a été victime de violences conjugales, qu’elle est sans emploi et en instance de divorce avec Monsieur [N] [V].

La situation familiale et financière de Madame [J] [L] épouse [V] telle qu’exposée ci-dessus justifie de lui octroyer un délai de 6 mois pour quitter les lieux, délai qui apparaît nécessaire dans l’attente de son relogement.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [V] et Mme [J] [L] épouse [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA UNICIL les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 février 2023 ;

ACCORDONS à Mme [J] [L] épouse [V] un délai de 6 mois pour quitter les lieux, dans l’attente de son relogement ;

ORDONNONS en conséquence à M. [N] [V] et Mme [J] [L] épouse [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [N] [V] et Mme [J] [L] épouse [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS solidairement M. [N] [V] et Mme [J] [L] épouse [V] à verser à la SA UNICIL, à titre provisionnel, la somme de dix mille quatre cent quatre-vingt-trois euros et douze cts (10.483,12 euros), terme du mois de février 2025 inclus, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement M. [N] [V] et Mme [J] [L] épouse [V] à payer à titre provisionnel à la SA UNICIL une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de cinq cent six euros et vingt-sept cts (506,27 euros) à compter du 17 février 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS M. [N] [V] de sa demande de délais de paiement pour apurer la dette locative ;

DEBOUTONS M. [N] [V] de ses demandes de lui donner acte de ce qu’il ne réside plus dans l’appartement depuis le mois de septembre 2024 et de mettre à la charge de sa seule épouse les échéances impayées depuis le mois de septembre 2024 ;

DEBOUTONS M. [N] [V] de sa demande de lui donner acte de ce qu’il souhaite récupérer le logement si Mme [V] le quitte ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS M. [N] [V] et Mme [J] [L] épouse [V] aux dépens ;

REJETONS la demande de la SA UNICIL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION