TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2025

Président : Madame QUINOT, Juge placée

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2025

N° RG 25/00757 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6BLT

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7]

représenté par son syndic en exercice, FONCIA [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.A.R.L. LBM REALISATIONS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Camille GRANGE, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. L’HYGIENE (HYGIENE BATIMENT)

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Julien ANTON, avocats au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE EN LA CAUSE :

N° RG 25/02056 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6L5I

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LBM REALISATIONS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Camille GRANGE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. AXA FRANCE IARD

dont le siège social est sis [Adresse 6]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

non comparante

ET ENCORE EN LA CAUSE :

N° RG 25/04333 – N° Portalis DBW3-W-B7J-66GM

DEMANDERESSE

S.A.R.L. L’HYGIENE (HYGIENE BATIMENT)

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Julien ANTON, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. MMA IARD

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Ahmed-Chérif HAMDI de la SELAS FAURE – HAMDI & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 7] est soumis au statut de la copropriété. Son syndic en exercice est la société FONCIA [Localité 8].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a confié à la société LBM REALISATIONS, assurée auprès de la société AXA FRANCE IARD, la maitrise d’œuvre de travaux de réhabilitation suite à un incendie survenu dans l’immeuble.

Les travaux ont été réalisés par la société HYGIENE DU BATIMENT, assurée auprès de la société MMA IARD.

La réception s’est tenue le 16 mai 2023 en présence de la société LBM REALISATIONS, la société AXA FRANCE IARD et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Un procès-verbal de réception avec réserves a été établi par la société LBM REALISATIONS. Il n’a pas été signé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Par courrier du 14 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a notifié à la société LBM REALISATIONS une liste de désordres et réserves et a contesté la facturation.

Le 24 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mandaté un commissaire de justice pour dresser constat des désordres allégués.

Suivant actes de commissaire de justice en date des 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MARSEILLE, a assigné la société LBM REALISATIONS et la société HYGIENE DU BATIMENT devant le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa notamment de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise et de statuer ce que de droit sur les dépens.

Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 25/757.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2025, la société LBM REALISATIONS a assigné la société AXA FRANCE IARD, en référé, aux fins de juger recevable et bien fondé son appel en cause, d’ordonner la jonction de la procédure avec l’instance n° RG 25/757 et de statuer ce que de droit sur les dépens.

Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 25/2056.

Ces deux procédures ont été jointes par mention au dossier à l’audience du 4 juillet 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, la société HYGIENE DU BATIMENT a assigné la société MMA IARD, en référé, aux fins de juger recevable et bien fondé son appel en cause, d’ordonner la jonction de la procédure avec l’instance n° RG 25/757 et de réserver les dépens.

Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 25/4333.

A l’audience du 14 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 8], représenté par son conseil, lequel a déposé ses conclusions, a maintenu ses demandes initiales et, y ajoutant, a demandé le rejet de toutes les prétentions formées à son encontre.

La société LBM REALISATIONS, représenté par son conseil, lequel a maintenu les termes de son assignation à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD et a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle a demandé de :

à titre principal de constater la nullité de l’assignation du 14 février 2025 ;à titre subsidiaire, de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de ses demandes ; à titre infiniment subsidiaire, de lui donner acte de ses protestations et réserves, de donner à l’expert la mission proposée et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux frais d’expertise judiciaire ;en tout état de cause, de le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES est intervenue volontairement. Avec la société MMA IARD, représentées par leur conseil, lequel a déposé des conclusions, elles ont demandé :

d’ordonner la jonction des instances n° RG 25/4333 et 25/757 ;de juger que l’intervention volontaire de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES est recevable et fondée ;de juger qu’elles formulent les protestations et réserves d’usage ; s’il devait être fait droit à la demande d’expertise, d’impartir à l’expert judiciaire la mission proposée ; de juger qu’il incombera au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de pourvoir aux frais et honoraires de l’expert ;de juger que les dépens seront réservés.

La société HYGIENE DU BATIMENT a émis des protestations et réserves à la barre.

La société AXA FRANCE IARD, bien que régulièrement citée à personne morale, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représentée, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux actes introductifs d’instance et aux écritures des parties pour l’exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025.

SUR CE,

Il y a lieu d’ordonner la jonction des instances sous le numéro de RG le plus ancien.

Il y a lieu de recevoir l’intervention volontaire de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, conforme aux dispositions de l’article 325 du code de procédure civile.

Les demandes de « constater » et de « juger », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile ; la juridiction n’est donc pas tenue d’y répondre.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la société LBM REALISATIONS :

La société LBM REALISATIONS se prévaut des articles 117, 119 et 120 du code de procédure civile au soutien de sa demande de nullité de l’assignation du 14 février 2025. Elle indique que le syndic de copropriété ne justifie pas avoir été habilité par le syndicat des copropriétaires pour assigner en justice.

Le syndicat des copropriétaires réplique sur le fondement de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice et que l’autorisation n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa version actuelle dispose que : Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. »

En l’espèce, l’action engagée par le syndicat des copropriétaires étant fondée sur l’article 145 du code de procédure, la décision de l’assemblée générale autorisant le syndic à agir en justice n’est pas nécessaire.

La fin de non-recevoir soulevée par la société LBM REALISATIONS sera rejetée.

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Pour s’opposer à la demande d’expertise, la société LBM REALISATIONS indique que les photographies annexées au constat d’huissier du 24 avril 2024 n’ont pas été produites à l’instance. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires est dépourvu d’un motif légitime en ce que le marché de travaux litigieux ne concerne que les parties communes et qu’il ne concerne ni les parties privatives, ni les descentes d’eaux usées, ni le sol des parties communes, ni la peinture des portes palières, ni le positionnement des éclairages anciens en partie commune au niveau R+4, ni la colonne montante. Elle ajoute qu’il a été proposé au syndicat des copropriétaires de fixer une date pour des travaux de reprise, sans réponse de sa part.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble réplique notamment que les désordres invoqués sont en lien avec l’ouvrage de la société LBM REALISATIONS qui avait qualité de maître d’œuvre avec mission complète.

En l’espèce, il ressort à la fois du procès-verbal de réception des travaux avec réserves dressé par la société LBM REALISATIONS non daté et non signé, et du courrier du 14 février 2024 émanant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, étayé par le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 24 avril 2024 que la réception de l’ouvrage a été assortie de diverses réserves.

Si les parties débattent de la teneur et de l’imputabilité de ces réserves, il apparait que l’avenant en moins-value versé aux débats par la société LBM REALISATIONS n’est pas signé par les parties et que ce débat relève du juge du fond.

En l’état, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’il allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Cette mesure technique sera donc ordonnée en la limitant aux désordres évoqués dans l’assignation, les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, le procès-verbal de réception des travaux émanant de la société LBM REALISATIONS, le courrier du 14 février 2024 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble et le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 24 avril 2024.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble le paiement de la provision initiale.

Cette mesure sera ordonnée au contradictoire de la société AXA FRANCE IARD dès lors que la société LBM REALISATIONS verse à la cause une attestation d’assurance correspondant à la période des travaux litigieux.

Compte tenu du caractère hétéroclite des désordres allégués, l’expertise sera confiée à un expert généraliste qui pourra, si besoin, s’adjoindre l’aide d’un sapiteur.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS la jonction des instances enregistrées sous les n° de RG 25/757 et 25/4333 sous le premier de ces numéros ;

RECEVONS l’intervention volontaire de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[R] [W]

SARL [R] & ASSOCIES [Adresse 4]

[Localité 2]

Port. : 06 73 65 16 40

Courriel : [Courriel 10]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 7], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation et les dernières conclusions, le procès-verbal de réception des travaux produit par la société LBM REALISATIONS, le courrier du 14 février 2024 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble et le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 24 avril 2024, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— établir une chronologie de la survenance des désordres/des travaux/ des opérations de construction, et notamment des dates de déclaration d’ouverture de chantier, d’achèvement des travaux, de prise de possession de l’ouvrage, de réception,

— donner tous éléments d’appréciation permettant, le cas échéant, au juge du fond de déterminer la date de réception,

— donner tous éléments d’appréciation permettant, le cas échéant, au juge du fond de faire les comptes entre les parties,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le greffe du tribunal judiciaire de Marseille sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur du tribunal judiciaire de Marseille par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MARSEILLE, d’une avance de 4.500 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les TROIS MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

REJETONS la demande formulée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 8] aux dépens du référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 5 décembre 2025 à :

— [R] [W], expert (OPALEXE)

— service expertises

Grosse délivrée le 5 décembre 2025 à :

— Maître Benjamin NAUDIN

— M^e Camille GRANGE

— Maître Julien ANTON

— Maître Ahmed-Chérif HAMDI