Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 22 janvier 2026, n° 25/04316

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Texte intégral
- Introduction
- Débats
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- I- Sur la recevabilité
- II- Sur le fond
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire
- Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
- Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
- Sur les demandes accessoires
- Dispositif
- Dispositif

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TJ Marseille 22 janvier 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 22 janv. 2026, n° 25/04316
Numéro(s) :	25/04316
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	4 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie PICARD
Parties :	Etablissement public HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Mars 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Janvier 2026

GROSSE :

Le 27 mars 2026

à Mme, [O], [Y]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 mars 2026

à M^e PICARD Valérie

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04316 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WC5

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT, [Localité 1] PROVENCE, [Localité 2], [Localité 1] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

Représenté par Madame, [O], [Y], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur, [T], [E], demeurant, [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Valérie PICARD, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 février 2016 l’office public de l’Habitat « Habitat, [Localité 1] Provence, [Localité 2],-[Localité 1] Provence Métropole » a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur, [E], [T] un appartement sis, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 585,82 euros, outre 11,11 euros d’accessoires, 182,06 euros de provisions sur charges et 36,75 euros au titre de la consommation d’eau froide.

Des loyers étant demeurés impayés, l’office public de l’Habitat « Habitat, [Localité 1] Provence, [Localité 3] Provence Métropole » a fait signifier à Monsieur, [E], [T] par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour la somme de 1426,21 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 11 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025 dénoncé le 18 juillet 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, l’office public de l’Habitat « Habitat Marseille Provence Aix-Marseille Provence Métropole » a fait assigner Monsieur, [E], [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail liant les parties

— ordonner l’expulsion de Monsieur, [E], [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis, [Adresse 4] si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier

— condamner Monsieur, [E], [T] à verser à, [Localité 4] la provision de 2968,69 euros, comptes arrêtés au 7 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— condamner Monsieur, [E], [T] à une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges outre sa revalorisation légale et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,

— condamner Monsieur, [E], [T] à verser à, [Localité 4] la somme de 200 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Monsieur, [E], [T] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer , et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 22 janvier 2026 ;

A cette audience, l’office public de l’Habitat "Habitat, [Localité 1] Provence, [Localité 5] Métropole" désormais « PROVENCE METROPOLE LOGEMENT », représenté par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 5492, 71 euros, comptes arrêtés au 31 décembre 2025 hors frais de procédure.

Monsieur, [E], [T] a été représenté par son avocat et suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des référés de :

Constater que la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône a rendu une décision le 8 janvier 2026 effaçant les dettes de Monsieur, [E], [T] et notamment sa dette locative soit 4008,58 eurosJuger que Monsieur, [E], [T] est de bonne foiSuspendre la clause résolutoireCondamner l’office public de l’Habitat "Habitat, [Localité 1] Provence, [Localité 2],-[Localité 1] Provence Métropole" aux entiers dépens.La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

I- Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 13 novembre 2025.

L’office public de l’Habitat « Habitat, [Localité 1] Provence, [Localité 2],-[Localité 1] Provence Métropole » désormais PROVENCE METROPOLE LOGEMENT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 11 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 juillet 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît, L’office public de l’Habitat « Habitat, [Localité 1] Provence, [Localité 3] Provence Métropole » désormais, [Adresse 5] justifie par la taxe foncière pour l’année 2024, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir.

L’office public de l’Habitat « Habitat, [Localité 1] Provence, [Localité 2],-[Localité 1] Provence Métropole » désormais PROVENCE METROPOLE LOGEMENT est en conséquence recevable en ses demandes.

L’office public de l’Habitat « Habitat, [Localité 1] Provence, [Localité 3] Provence Métropole « justifie par l’extrait KBI produit, être désormais dénommé « PROVENCE METROPOLE LOGEMENT » ;

II- Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 24 février 2016 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 23 avril 2025, pour la somme en principal de 1426,21 euros.

La commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône a déclaré le dossier de Monsieur, [E], [T] recevable le 30 octobre 2025 ;

Il est acquis que si le commandement de payer visant la clause résolutoire est resté infructueux pendant plus de deux mois, sans qu’une décision de recevabilité de la commission (qui suspend l’exigibilité des dettes déjà nées) n’intervienne dans le même délai, la condition résolutoire est alors acquise et le preneur peut seulement obtenir, devant le juge des baux des délais de paiement de nature à suspendre l’acquisition de la clause.

Et l’effacement d’une dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement n’est pas de nature à faire obstacle à l’effet d’une clause résolutoire déjà acquise.

Il ressort du décompte produit et il n’est pas contesté que le locataire n’a pas réglé, avant l’expiration du délai imparti, les causes du commandement de payer et que la décision de recevabilité a été prise postérieurement à ce délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater avec l’évidence requise en référé que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 juin 2025, et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, sous réserve de ce qui sera dit ci-dessous concernant la suspension des effets de la clause résolutoire;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «  Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. »

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’office public de l’Habitat « Habitat, [Localité 1] Provence, [Localité 2],-[Localité 1] Provence Métropole désormais dénommé « PROVENCE METROPOLE LOGEMENT » sollicite la condamnation du défendeur à lui payer à titre provisionnel la somme de 5492, 71 euros, comptes arrêtés au 31 décembre 2025 hors frais de procédure.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 5492,71 euros au 31 décembre 2025 hors frais de procédure ;

Il ressort de la motivation des mesures imposées le 8 janvier 2026 par la commission de surendettement que celle-ci a décidé d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire qui n’a pas été contestée et que la dette locative de l’office public de l’Habitat « Habitat, [Localité 1] Provence, [Localité 2],-[Localité 1] Provence Métropole désormais dénommé «, [Adresse 5] » a été effacée à hauteur de 4008,58 euros ;

Il y a donc lieu de déduire la somme de 4008,58 euros du montant de la créance sollicitée ;

De surcroît, Monsieur, [E], [T] justifie avoir réglé la somme de 526,37 euros le 21 janvier 2026 ;

Déduction faite de ladite somme de 4008,58 euros et de celle de 526,37 euros, la créance est en conséquence non sérieusement contestable à hauteur de 957,76 euros au 21 janvier 2026 et Monsieur, [E], [T] est en conséquence condamné, par provision, au paiement de la somme de 957,76 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 21 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ;

En l’espèce Monsieur, [E], [T] a repris le paiement intégral du loyer courant et indique et justifie avoir été en congé longue maladie, percevoir des indemnités journalières, avoir un enfant majeur à sa charge et devoir une pension alimentaire pour ses deux enfants mineurs ;

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et de la qualité du bailleur, des délais de paiement seront octroyés d’office à Monsieur, [E], [T] selon les modalités décrites au dispositif ci-après ;

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VIII de cette loi prévoit que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur, [E], [T] sollicite la suspension de la clause résolutoire. Il justifie de la reprise du versement du loyer courant.

Monsieur, [E], [T] ayant bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation selon jugement rendu le 8 janvier 2026, les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus jusqu’au 8 janvier 2028 à minuit.

A défaut de paiement du loyer et charges courants à leur date d’exigibilité et quinze jours après une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée sans effet:

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur, [E], [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Monsieur, [E], [T], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’OPH 13 Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 831,25 euros à ce jour, sans que cette indemnité ne soit indexée et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [E], [T] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de débouter de l’office public de l’Habitat « Habitat, [Localité 1] Provence, [Localité 2],-[Localité 1] Provence Métropole » de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS l’office public de l’Habitat « Habitat, [Localité 1] Provence, [Localité 3] Provence Métropole » nouvellement dénommé « PROVENCE METROPOLE LOGEMENT », recevable en ses demandes,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 23 juin 2025,

CONDAMNONS Monsieur, [E], [T] à payer à l’office public de l’Habitat « Habitat, [Localité 1] Provence, [Localité 2],-[Localité 1] Provence Métropole » nouvellement dénommé « PROVENCE METROPOLE LOGEMENT », à titre provisionnel, la somme de 957,76 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 21 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur, [E], [T] à s’acquitter de la dette par 23 mensualités de 39 euros chacune et une 24ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

CONSTATONS que Monsieur, [E], [T] a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel selon décision imposée par la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône le 8 janvier 2026 ;

SUSPENDONS en conséquence les effets de la clause résolutoire jusqu’au 8 janvier 2028, à 24 heures ;

DISONS que si Monsieur, [E], [T] s’acquitte des loyers et charges courant à leur date d’exigibilité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais produit ses effets ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges à leur date d’échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

CONDAMNONS Monsieur, [E], [T] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer déjà signifié,

DEBOUTONS l’office public de l’Habitat « Habitat, [Localité 1] Provence, [Localité 5] Métropole » nouvellement dénommé « PROVENCE METROPOLE LOGEMENT » de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE