TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 08 Juin 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier lors de l’audience : Madame DUFOURGNIAUD , Greffier

Greffier lors du prononcé : Madame LEREBOURG, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Mars 2026

N° RG 24/04385 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PS2

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [O] [R] [E], né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [G] [N] [E], né le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

Madame [W] [Y] veuve [E] , née le [Date naissance 3] 1926 à [Localité 1]

domiciliée [Adresse 3]

agissant par son tuteur Monsieur [H] [B] [E] né le [Date naissance 4] à [Localité 1] domicilié et demeurant [Adresse 4]

Madame [J] [V] [E] épouse [P], née le [Date naissance 5] 1946 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [H] [B] [E], né le [Date naissance 6] 1955 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 4]

Madame [U] [L] [E] épouse [A], née le [Date naissance 7] 1949 à [Localité 1] demeurant [Adresse 6]

Madame [K] [V] [E], née le [Date naissance 8] 1958 à [Localité 1]demeurant [Adresse 3]

Tous représentés par Maître Franck-Clément CHAMLA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [I] [E] épouse [P], née le [Date naissance 9] 1951 à [Localité 1] demeurant [Adresse 7]

Représentée par Maître Antoine WOIMANT de la SELARL MCL AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 08 Juin 2026

À

— Maître Franck-Clément CHAMLA

— Maître Antoine WOIMANT

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [E], Monsieur [H] [E], Madame [W] [Y], Madame [J] [E], Monsieur [G] [E], Madame [U] [E] et Mme [K] [E] sont propriétaires indivis, avec Mme [X] [E], d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3], objet d’un compromis de vente au profit de la société [1], daté du 28 juillet 2023 et signé par 7 des 8 indivisaires.

Madame [X] [E] refusant la vente du bien, Monsieur [O] [E], Monsieur [H] [E], Madame [W] [Y], Madame [J] [E], Monsieur [G] [E], Madame [U] [E] et Madame [K] [E] l’ont fait assigner, par acte du 28 novembre 2024, devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en application de l’article 815-6 du code civil, aux fins d’être autorisés à conclure la transaction sans son concours et d’obtenir sa condamnation au paiement de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 10 octobre 2025, le juge des référés a ordonné la tenue d’une première rencontre gratuite d’information et d’explication avec un médiateur ainsi qu’une médiation. Il a ordonné un sursis à statuer sur les demandes et renvoyé l’affaire à l’audience du 30 mars 2026.

A l’audience du 30 mars 2026, Monsieur [O] [E], Monsieur [H] [E], Madame [W] [Y], Madame [J] [E], Monsieur [G] [E], Madame [U] [E] et Madame [K] [E], représentés par leur conseil, faisant valoir leurs moyens tels qu’exposés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter, demandent au juge de :

— déclarer leur demande drecevable ;

— les autoriser à conclure la vente de leur propriété indivise dans les conditions prévues à l’acte de vente sans le concours de Madame [X] [E] ;

— condamner Madame [X] [E] à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter Madame [X] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens;

— débouter Madame [X] [E] de toute autre demande.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que, contrairement à ce que soutient Madame [X] [E], la promesse de vente du 28 juillet 2023 est toujours valable, la société acheteuse n’ayant pas renoncé à la transaction. Ils expliquent qu’il est urgent et dans l’intérêt des indivisaires de vendre le bien compte tenu de l’âge de l’usufruitière, née en 1926, occupante des lieux qui ne sont plus adaptés à son handicap et à sa dépendance et qui n’a pas les ressources nécessaires pour accéder à un établissement de soins.

En défense, Mme [X] Madame [X] [E], représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de :

A titre pirincipal,

— juger irrecevable la demande des consorts [E] pour défaut d’intérêt à agir ;

A titre subsidiaire,

— débouter les consorts [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

— condamner les demandeurs à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les demandeurs aux dépens.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que la demande des consorts [E] est irrecevable du fait que la promesse de vente du 28 juillet 2023 est nulle et caduque et en conséquence, sur le fond, dépourvue d’objet. Elle précise que, s’agissant d’une promesse unilatérale de vente qui n’est qu’un avant-contrat, les dispositions des articles 815-5 et suivants du code civil ne sont pas applicables. Elle explique que l’intérêt de l’occupante de l’immeuble et de ses fils ne se confond pas avec l’intérêt commun des indivisaires.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026, date du prononcé de cette décision.

MOTIFS

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir

Aux termes de l’article 122 du code civil, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, les consorts [E] sollicitent l’autorisation de vendre le bien indivis sans l’autorisation de Madame [X] [E] en vertu d’une promesse de vente conclue le 28 juillet 2023 et reçue par Maitre [D] [F], notaire à [Localité 2].

Cette promesse prévoit deux périodes. Durant la première d’entre elle, du 28 juillet au 28 novembre 2023, le bénéficiaire devait effectuer des démarches administratives devant permettre de valider la faisabilité du dépôt de permis de construire, et notamment la présentation du dossier projet de construction auprès de l’atelier technique d’urbanisme de la ville de [Localité 1], et effectué, le cas échéant, les sondages prévus, étudier les éventuelles contraintes, étudier l’incidence des servitudes par rapport au projet de construction, étant précisé que si l’atelier technique d’urbanisme de la ville de [Localité 1] devait émettre un avis négatif sur le projet, la promesse deviendrait caduque sans indemnité de part ni d’autre. Les consorts [E] devaient quant à eux justifier et analyser servitudes et remettre les actes constitutifs de ses servitudes, justifier de l’origine trentenaire et remettre les actes acquisitifs de plus 30 ans, de l’absence de servitude particulière, de l’absence de lotissement et de cahier des charges.

Il est précisé qu’à l’expiration de cette première période, le bénéficiaire avait le choix de donner suite ou non à la présente promesse unilatérale. Dans l’affirmative, il est précisé que ce dernier devra le notifier expressément par une lettre recommandée avec demande d’accusé de réception adressée au promettant et/ou à son notaire dans un délai de 15 jours à compter de la date d’expiration de la première période. Il est ajouté qu’à défaut de cette notification, avant le 12 décembre 2023, la promesse est considérée comme nul et non avenue, le promettant étant délié de ses obligations sans être tenu de faire aucune mise en demeure ni de remplir aucune formalité et sans indemnité de part ni d’autre.

Les consorts [E] versent aux débats le courrier adressé par le bénéficiaire de la promesse au notaire rédacteur de ladite promesse dans lequel ce dernier fait état de sa volonté de continuer leur projet commun, et avoir obtenu un accord de principe auprès de l’atelier technique d’urbanisme de la ville de [Localité 1].

Le promettant a ainsi manifesté, selon les conditions prévues à la promesse de vente, sa volonté d’y donner suite.

La promesse de vente prévoit par ailleurs une deuxième période dans cette hypothèse, allant jusqu’au 28 janvier 2025. Cette deuxième période ne prévoit pas, à la différence de la première, la nullité de la promesse en cas de non-respect du délai.

Il n’est pas contesté que Madame [X] [E] est opposée au projet de vente, ce qui a provoqué l’introduction de la présente instance par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, ayant donc nécessairement prolongé la procédure de vente.

Il ressort du courrier du bénéficiaire en date du 5 mai 2025 et versé aux débats par les consorts [E] que ce dernier a renoncé à se prévaloir d’un éventuel dépassement du délai conventionnel de réitération de la vente.

Par conséquent, les consorts [E] ont bien un intérêt à agir et la fin de non recevoir soulevée par Madame [X] [E] sera rejetée.

Sur la demande principale

L’article 1380 du code de procédure civile dispose que les demandes formées en application des articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9 et du deuxième alinéa de l’article 814, des articles 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

Aux termes de l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier. Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge.

Le président du tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, saisi sur le fondement de l’article 815-6 du code civil, est compétent pour autoriser un indivisaire à vendre seul un bien immobilier indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun.

Il y a donc lieu de rechercher, d’une part, si l’intérêt commun des indivisaires justifie que soit donnée aux demandeurs l’autorisation de vendre seuls le bien immobilier indivis, et, d’autre part, si cette autorisation est une mesure légitimée par l’urgence.

Sur l’intérêt commun des indivisaires

Les indivisaires ont hérité du bien immobilier dans le cadre de la succession de leur père et mari, feu [S] [E], décédé le [Date décès 1] 1995.

Les demandeurs souhaitent vendre le bien immobilier et Madame [X] [E] s’y oppose.

Il n’est pas contesté que l’appartement est occupé par Madame [W] [Y], conjointe survivante de feu [S] [E], laquelle est née en 1926 et est donc à la date de la présente décision âgée de presque 100 ans.

Cette dernière a été placée sous tutelle, son fils, [H] [E] ayant été désigné par le juge des tutelles par décision en date du 6 mai 2024, en qualité de tuteur.

Il ressort des attestations circonstanciées versées aux débats que le bien immobilier, objet de la présente procédure n’est manifestement pas adapté aux conditions de vie de Madame [W] [E].

Mais au-délà de l’intérêt de Madame [W] [E], il ressort de l’attestation établie par Madame [M] [E] que le bien se dégrade, Madame [W] [E] n’ayant bien évidement pas les capacités de l’entretenir. Elle décrit une chaudière au fioul viellissante, tombant régulièrement en panne, des fuites, une installation électrique ancienne.

Les photographies versées aux débats permettent de corroborer les dégradations décrites.

Madame [X] [E] ne justifie pas son refus de vendre le bien indivis, ce refus n’étant par conséquent pas motivé par l’intérêt commun des indivisaires mais par son seul intérêt, qui ne saurait être supérieur aux intérêts de l’indivision.

Or, il est avéré que le seul occupant du bien immobilier est actuellement Madame [W] [E], âgée de bientôt 100 ans, dans l’incapacité de prendre en charge les dégradations du bien.

Aucun des indivisaires y compris Madame [X] [E] n’a manifesté le souhait de racheter les parts indivises.

Il est par conséquent de l’intérêt commun des indivisaires de vendre le bien immobilier.

Sur l’urgence

Les indivisaires souhaitent sortir de l’indivision, hormis Madame [X] [E] qui n’explique pas sa position.

Il est démontré par les pièces versées aux débats que la situation de blocage dure depuis de nombreuses années.

Le risque d’accentuation de la dégradation du bien immobilier occupé actuellement par Madame [W] [E] est patent. L’urgence est donc caractérisée.

Par conséquent, les demandeurs seront autorisés à vendre seuls le bien immobilier indivis dans les conditions ci-dessous énumérées.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [E] succombe et sera condamnée aux dépens.

Ensuite, selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

L’équité commande de condamner Madame [X] [E] à payer aux demandeurs la somme globale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 6° du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du dit code.

Statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non recevoir soulevée par Madame [X] [E] ;

AUTORISE Monsieur [O] [E], Monsieur [H] [E], Madame [W] [Y], Madame [J] [E], Monsieur [G] [E], Madame [U] [E] et Madame [K] [E] à conclure la vente de leur propriété indivise sise [Adresse 3], cadastré [Cadastre 1] A [Cadastre 2] pour une surface de 22 ares 70 centiares, [Cadastre 1] A [Cadastre 3] pour une surface de 5 ares 91 centiares, et [Cadastre 1] A [Cadastre 4] pour une surface de 23 ares 55 centiares, avec la société [1], dans les conditions prévues à l’acte de promesse de vente en date du 28 juillet 2023, reçu par Maître [D] [F], notaire à [Localité 2], sans l’autorisation de Madame [X] [E] ;

CONDAMNE Madame [X] [E] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [X] [E] à payer à Monsieur [O] [E], Monsieur [H] [E], Madame [W] [Y], Madame [J] [E], Monsieur [G] [E], Madame [U] [E] et Madame [K] [E] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [E] aux dépens de l’instance en référé ;

RAPPELLE que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.