JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE,

[Adresse 1]

N° RG 25/00045 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7B5K

S.A. SOLEAM SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMENAGEMENT DE L,'[Localité 1] METROPOLITAINE

C/

Mme, [S], [T]

M., [Y], [T] divorcé, [H]

Mme, [W], [T] divorcée, [K]

Mme, [V], [T] épouse, [C]

Mme, [N], [T] épouse, [R]

,

[Adresse 2]

LE 11 FEVRIER 2026

JUGEMENT

EXPROPRIANT

S.A. SOLEAM SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMENAGEMENT DE L,'[Localité 1] METROPOLITAINE

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Yannick GUIN et M^e Fabienne BEUGNOT, avocats au barreau de MARSEILLE

CONTRE :

EXPROPRIES

— Madame, [S], [T]

née le 12 Mars 1973 à, [Localité 2] de nationalité Française, demeurant, [Adresse 4], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, décision d’AJ n°

C-13005-2025-016835 en date du 22 décembre 2025

représentée par M^e Heni HASNI, avocat au barreau de Marseille

— Monsieur, [Y], [T] divorcé, [H]

né le 06 Juillet 1944 à, [Localité 2], Divorcé, demeurant, [Adresse 5]

— Madame, [W], [T] divorcée, [K]

née le 27 Mars 1941 à, [Localité 2], Divorcée, demeurant, [Adresse 6]

— Madame, [V], [T] épouse, [C]

née le 04 Juin 1965 à, [Localité 3], Mariée, demeurant, [Adresse 7]

— Madame, [N], [T] épouse, [R]

née le 05 Janvier 1964 à, [Localité 3], Mariée, demeurant, [Adresse 8]

Me, [X], [D], notaire représentant l’hoirie, [T] suite au décès de M., [E], [L], [T] , de Mme, [I], [Z], [J] et de M,.[Q], [T],, [Adresse 9]

TOUS DÉFAILLANTS

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement de, [Localité 2], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales,, [Adresse 10]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Laurent SIGUENZA, Juge placé au Tribunal judiciaire de Marseille désigné en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Visite des lieux et audience le 14 janvier 2026

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté du 15 avril 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique au profit de la société SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMENAGEMENT DE L,'[Localité 1] METROPOLITAINE ,([Localité 4],-[Localité 2]-PROVENCE), ci-après la SOLEAM, les travaux nécessaires au projet de création de logements sociaux situés, [Adresse 11].

Par arrêté du 28 mai 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré cessibles immédiatement pour cause d’utilité publique les immeubles situés à l’adresse susvisée nécessaires pour parvenir à l’exécution de l’acte déclaratif d’utilité du 15 avril 2024.

Par ordonnance d’expropriation du 27 novembre 2024, la propriété des biens immobiliers situés, [Adresse 12] cadastrés, [Cadastre 1] D, [Cadastre 2], notamment le lot 21 constitué d’un appartement au troisième étage et appartenant à la succession de, [E], [T] et, [I], [J], ci-après l’hoirie, [T], a été transférée à la SOLEAM et l’ensemble des droits réels et/ou personnels existant sur lesdits biens a été éteint.

Par mémoire reçu au greffe le 7 octobre 2025, la SOLEAM a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession des biens susvisés.

Par ordonnance du 9 décembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 14 janvier 2026 et indiqué que l’audience sera tenue à l’issue dudit transport.

Dans son dernier mémoire reçu au greffe le 17 décembre 2025, la SOLEAM demande au juge de l’expropriation de :

À titre principal

— rejeter la demande d’indemnité principale à hauteur de 36.660 euros ;

— rejeter l’indemnité de remploi à hauteur de 4.660 euros.

À titre subsidiaire

— rejeter la demande d’expertise judiciaire.

Ce faisant

— fixer l’indemnité de dépossession à un total de 24.100 euros décomposée comme suit :

— indemnité principale : 21.000 euros ;

— indemnité de remploi : 3.100 euros.

Au soutien de ses prétentions, la SOLEAM expose tout d’abord retenir une date de référence fixée au 28 janvier 2020, date à laquelle le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) est devenu opposable, en application des dispositions de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation.

S’agissant des indemnités, la partie expropriante, sur le fondement des articles L. 321-1 et R. 311-22 du code l’expropriation, après avoir rappelé les dispositions du code de l’expropriation relatives à la notification des mémoires et prétentions des parties (articles L. 311-1, L. 311-2, L. 311-3, R. 311-4, R. 311-9, R. 311-11, R. 311-12 et R. 311-13), soutient retenir la méthode par comparaison et utilise, en ce sens, trois termes de comparaison. Elle retient ainsi une valeur de 700 euros/m² ce qui lui permet d’évaluer l’indemnité principale à la somme de 21.000 euros pour l’appartement d’une superficie totale de 30 m².

Pour s’opposer aux arguments de Madame, [S], [T] qui lui reproche d’avoir utilisé la méthode de comparaison, la SOLEAM fait valoir que la défenderesse n’a proposé aucune autre méthode d’évaluation. Elle précise par ailleurs que l’appartement de l’hoirie, [T] est en mauvais état ce qui ne permet pas de retenir le même prix que d’autres biens en bon état acquis par la SOLEAM dans le même immeuble. Elle rappelle ainsi que la ville de, [Localité 2] a pris un arrêté de péril imminent suivi d’un arrêté de mise en sécurité. Elle ajoute par ailleurs que des studios de même type et superficie ne sont pas rares en centre-ville de, [Localité 2] contrairement à ce que soutient Mme, [T] et conteste ses allégations selon lesquelles l’immeuble serait démoli pour générer une plus-value, précisant que l’immeuble est destiné à accueillir des logements sociaux, après réhabilitation de l’entier bâtiment.

Concernant l’indemnité de remploi, la SOLEAM la détermine à partir du barème usuel en la matière, sur le fondement de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation.

S’agissant de l’indemnité relative aux frais de gestion de l’indivision sollicitée par Mme, [T], la SOLEAM soutient que la défenderesse ne produit aucun élément au soutien de sa prétention, qu’elle bénéficie au surplus de l’aide juridictionnelle et que les démarches notariales dont elle fait état démontrent qu’il s’agit de démarches relatives au règlement de la succession et non à la procédure d’expropriation.

Pour voir rejeter la demande subsidiaire d’expertise formée par Mme, [T], la SOLEAM soutient, sur le fondement de l’article R. 322-1 du code de l’expropriation que la juridiction peut désigner un expert lors de difficultés particulières d’évaluation et que ce n’est pas le cas en l’espèce. La partie expropriante ajoute que la désignation d’un expert viderait la compétence de la juridiction de l’expropriation en fixation d’indemnités prévue par l’article L. 311-5 du code de l’expropriation.

Dans son mémoire reçu au greffe le 13 janvier 2026, Madame, [S], [T] sollicite de la juridiction qu’elle :

À titre principal

— déboute la SOLEAM de l’ensemble de ses demandes ;

— fixe l’indemnité de dépossession à la somme de 66.840 euros ;

— fixe l’indemnité de remploi à la somme de 8.184 euros.

À titre subsidiaire

— ordonne une expertise aux fins de déterminer la valeur vénale du bien et de fournir tous éléments permettant de fixer les indemnités et les préjudices de l’indivision ;

— dise que les frais d’expertise seront à la charge de la SOLEAM.

Ce faisant

— dise que Mme, [T], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, ne saurait supporter aucune avance ni dépens.

S’agissant de ses demandes formées à titre principal, Madame, [S], [T] soutient, sur le fondement de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, que la valeur du bien doit être appréciée à sa valeur vénale réelle, indépendamment du projet pour lequel l’expropriation est poursuivie. Elle fait valoir que la méthode d’évaluation par comparaison utilisée par la SOLEAM est contestable. Elle indique que le bien exproprié est un appartement en plein cœur du centre-ville de, [Localité 2] présentant un atout certain de ce fait. Elle ajoute que les arrêtés de péril et de mise en sécurité évoqués par la SOLEAM ne concernent que les parties communes. Elle produit neuf mutations intervenues entre les mois d’avril et d’octobre 2025 faisant apparaître un prix médian au mètre carré de 2.228 euros qu’elle estime devoir être retenu.

Concernant l’indemnité de remploi fondée sur l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, la défenderesse la détermine à partir du barème usuel en la matière.

En outre, s’agissant de sa demande d’une indemnité relative aux frais de gestion de l’indivision, elle fait valoir, sur le fondement de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation qu’elle a dû engager des frais liés à la présente procédure incluant des démarches notariales, administratives et de consultation d’un avocat de sorte qu’elle estime qu’il s’agit d’un préjudice ouvrant droit à indemnisation.

Concernant sa demande d’expertise formée à titre subsidiaire, Mme, [T] expose, sur le fondement de l’article R. 322-1 du code de l’expropriation, qu’elle est dans l’incapacité d’évaluer la valeur du bien en raison de son impossibilité d’accéder aux lieux. Elle estime en outre que la SOLEAM ne verse pas suffisamment d’éléments aux débats permettant de fixer de manière objective les indemnités.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 5 janvier 2026, le commissaire du gouvernement demande que le juge de l’expropriation:

— fixe l’indemnité principale à 21.000 euros;

— fixe l’indemnité de remploi à 3.100 euros.

Le commissaire du gouvernement soutient tout d’abord que la date de référence doit être fixée au 28 janvier 2020.

S’agissant de l’indemnité principale, le commissaire du gouvernement soutient retenir un prix au mètre carré de 700 euros, après analyse comparative des mutations dans le même périmètre en précisant qu’il s’agit d’un prix dans la fourchette basse mais prenant en compte le mauvais état du bien de l’hoirie, [T].

Concernant l’indemnité de remploi, le commissaire du gouvernement la détermine à partir du barème usuel en la matière.

Hormis Madame, [S], [T], les héritiers de la succession, [T] n’ont pas comparu.

À l’issue du transport, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les biens expropriés

L’appartement concerné par l’expropriation est situé dans un immeuble de type R+3 dont la façade et les parties communes sont dégradées. L’accès au logement se fait par des escaliers privatifs également dégradés de même que l’état de l’appartement d’une superficie de 30 m² constitué par trois pièces en enfilade, présentant un sol et des murs en mauvais état avec un petit escalier permettant d’accéder au toit condamné.

En outre, l’immeuble se trouve en zone Uap du PLUi (centre-ville de, [Localité 2] à caractère patrimonial).

Par ailleurs, la SOLEAM verse aux débats un arrêté de péril grave et imminent pris par la ville de, [Localité 2] le 7 novembre 2019 dans lequel il est indiqué que, notamment, les locaux de M., [T] au troisième étage (lot n° 21) sont interdits à toute occupation et utilisation. La partie expropriante fournit également un arrêté de mise en sécurité de la ville de, [Localité 2] du 7 décembre 2022 dans lequel il est exposé que le local n° 21 et d’autres locaux de l’immeuble restent interdits à toute occupation et utilisation jusqu’à la notification de la mainlevée du présent arrêté. Dans cet arrêté, l’appartement objet de la présente procédure est décrit en détail à la suite d’une visite technique ayant permis de constater le mauvais état de deux poutres avec risque d’effondrement et de déstabilisation de la toiture, l’effondrement partiel de mallons de couvert et du faux plafond avec le même risque d’effondrement et d’importantes fissures sur la façade de l’angle nord-est avec risque de chutes d’éléments de maçonnerie sur la toiture du commerce en rez-de-chaussée et sur les personnes. Cette description apparaît conforme à ce qui a été constaté lors du transport sur les lieux par la juridiction.

Si Mme, [S], [T] indique que ces arrêtés ne concernent que les parties communes, elle ne fournit pour autant aucun élément contraire et, notamment, un arrêté de mainlevée.

Sur des dates de référence et d’estimation

Il ressort des articles L. 322-2 du code de l’expropriation et L. 213-4 du code de l’urbanisme que la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien

En l’espèce, le PLUi de la ville de, [Localité 2] est devenu opposable le 28 janvier 2020. Il y a donc lieu de retenir cette date comme date de référence.

Enfin, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement.

Sur la fixation des indemnités

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il est constant que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation du prix du bien préempté qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature, sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour que le prix déterminé corresponde à sa valeur vénale.

Sur l’indemnité principale

S’agissant de la méthode de calcul, si Mme, [S], [T] conteste la méthode par comparaison utilisée par la SOLEAM (et par le commissaire de gouvernement), elle ne fournit aucune autre méthode d’évaluation du bien exproprié. Au contraire, elle fournit neuf mutations constituant autant de termes de comparaison lui permettant d’évaluer le prix au mètre carré du bien. Force est donc de constater qu’elle a utilisé la même méthode que la partie expropriante mais son résultat est obtenu à partir d’autres termes de comparaison.

Cette méthode sera donc retenue.

La partie expropriante fournit trois termes de comparaison correspondant à des biens acquis dans l’immeuble concerné à la suite de ventes à l’amiable et justifie de ces termes de comparaison en versant aux débats les actes authentiques de vente :

— le lot 19 : un appartement situé au troisième étage d’une surface d’environ 25 m² pour un prix de 1.222 euros du m², vendu au mois de juin 2022 ;

— le lot 11 : un appartement situé au deuxième étage d’une surface de 33 m² pour un prix de 1.163 euros du m², vendu au mois de février 2019, étant précisé que l’appartement faisait l’objet de squat;

— le lot 25, un appartement situé au premier étage d’une surface de 74 m² ainsi que le lot 26 indivis pour un prix au mètre carré de 1.024 euros, vendus au mois de novembre 2019.

— Soit un prix moyen de 1.136 euros du m².

Le commissaire du gouvernement fournit deux autres analyses:

— la première concernant des immeubles dans un périmètre réduit en mauvais état, certains non habitables, d’autres concernés par un arrêté de mise en sécurité pour un prix arrondi au mètre carré moyen de 959 euros, médian de 1.020 euros, les prix minimum et maximum constatés dans l’analyse étant respectivement de 526 euros et 1.200 euros ;

— la seconde dans un rayon de 100 mètres autour du bien exproprié et correspondant au marché classique permettant d’arriver à un prix moyen arrondi de 2.250 euros/m², un prix médian de 2.240 euros/m², un prix minimum de 770 euros/m² et un prix maximum arrondi de 4.120 euros/m².

Dans cette seconde analyse, le commissaire du gouvernement a également fourni une synthèse plus restreinte en ne retenant que les biens situés entre le, [Adresse 13] et le, [Adresse 14] avec un résultat d’environ 2.190 euros/m² comme prix moyen, 2.480 euros/m² comme prix médian, 775 euros/m² comme prix minimum et 2.810 euros/m² comme prix maximum.

Mme, [T] verse aux débats dix termes de comparaison dont cinq se trouvent dans la seconde analyse du commissaire du gouvernement. S’agissant des cinq autres, il s’agit de:

— un appartement de 99 m² situé, [Adresse 15], pour un prix arrondi au mètre carré de 2.780 euros ;

— un appartement de 43 m² situé, [Adresse 16], pour un prix arrondi au mètre carré de 1.730 euros ;

— un appartement de 84 m² situé, [Adresse 17], pour un prix arrondi au mètre carré de 1.670 euros ;

— un appartement de 28 m² situé, [Adresse 18], pour un prix arrondi au mètre carré de 2.790 euros ;

— un appartement de 76 m² situé, [Adresse 19], pour un prix arrondi au mètre carré de 1.510 euros.

Il convient de relever que ces valeurs au mètre carré correspondent à l’analyse globale fournie par le commissaire du gouvernement.

Si Mme, [T] indique qu’il est nécessaire de tenir compte de la situation géographique privilégiée du bien et de la plus-value que va réaliser la SOLEAM, elle ne verse aucun élément aux débats venant corroborer une éventuelle plus-value. Par ailleurs, la situation géographique du bien doit être pondérée par son état. À cet égard, l’analyse dans un périmètre réduit (et donc dans la même situation géographique privilégiée) de biens dans un état similaire et étant frappés par un arrêté de mise en sécurité fournie par le commissaire de gouvernement apparaît pertinente. Il convient ainsi de relever que le prix médian arrondi de 1.020 euros du mètre carré pour des biens en mauvais état dans le même périmètre est légèrement inférieur au prix médian de 1.096 euros du mètre carré pour les trois ventes d’appartements à la SOLEAM dans le même immeuble mais aucun des trois lots n’était concerné par l’arrêté de mise en sécurité.

Par conséquent, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir un prix au mètre carré de 1.020 euros.

Partant, l’indemnité principale sera donc fixée à la somme de 30 m² x 1.020 euros = 30.600 euros.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Il est constant que l’indemnité de remploi est calculée sur la base des taux suivants appliqués au montant de l’indemnité principale, à savoir:

—  20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros, soit 1.000 euros ;

—  15 % sur le fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 euros, soit 1.500 euros ;

—  10 % au-delà.

En l’espèce, il y a lieu de fixer l’indemnité de remploi à la somme de : 1.000 euros + 1.500 euros + ((30.600 – 15.000) euros x 10%) = 4.060 euros.

Partant, l’indemnité de remploi sera fixée la somme de 4.060 euros.

Sur la demande d’une indemnité couvrant un préjudice relatif à la gestion de l’indivision

A titre liminaire, il y a lieu de relever que cette demande n’a pas été formée dans le dispositif des écritures de conseil de Mme, [T] mais uniquement dans le corps des écritures. La juridiction retient toutefois qu’il s’agit d’une prétention, considérant que l’article 768 du code de procédure civile prévoyant de ne retenir que les prétentions dans le dispositif des écritures des parties n’était pas applicable à la présente procédure en application de l’article R. 211-6 du code de l’expropriation.

Sur le fond de la demande, si Mme, [T] évoque un préjudice lié à des démarches relatives à la gestion de l’indivision, elle ne justifie que d’un courrier qui lui a été adressé par le notaire chargé de la succession daté du 31 mai 2011 lui confirmant qu’il est chargé du règlement de ladite succession. Elle ne verse ainsi aucun élément venant justifier de son préjudice allégué étant précisé par ailleurs qu’elle n’a formé aucune demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, il y a lieu de la débouter de cette demande.

Sur les demandes subsidiaires formées par Mme, [T]

La juridiction ayant fixé les indemnités relativement à ses demandes principales, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires relatives à une expertise judiciaire.

Sur les autres mesures

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe:

FIXE l’indemnité due par la SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMENAGEMENT DE L,'[Localité 1] METROPOLITAINE, [Localité 5] (SOLEAM) à la succession de Monsieur, [E], [T] et Madame, [I], [J] du fait de l’expropriation des biens situés commune de, [Localité 2] cadastrés, [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 2], lot 21, à la somme de 34.660 euros décomposée comme suit :

—  30.600 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  4.060 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

DÉBOUTE Madame, [S], [T] de sa demande relative à une indemnité tirée d’un préjudice lié à la gestion de l’indivision successorale ;

LAISSE les dépens à la charge de la SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMENAGEMENT DE L,'[Localité 1] METROPOLITAINE, AIX-MARSEILL,E,[Adresse 20][Localité 7] (SOLEAM).

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE ONZE FÉVRIER DEUX MILLE VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DE L’EXPROPRIATION