— N° RG 23/02101 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDAO2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 02 septembre 2024

Minute n°24/1052

N° RG 23/02101 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDAO2

Le

CCC : dossier

FE :

M^e BORE

M^e LAMBRET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSES

Madame [T] [P]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Morgane LAMBRET, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, M^e Yannick ENAULT, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant

Madame [V] [W]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Morgane LAMBRET, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, M^e Yannick ENAULT, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant

Madame [O] [UX]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Morgane LAMBRET, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, M^e Yannick ENAULT, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [B]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant

SELARL CARDON – [X]

prise en la personne de Me [S] [X], admnistrateur judiciaire de la copropriété [Adresse 1] – [Adresse 4], sise [Adresse 1] – [Adresse 4], désignée à cette fonction par ordonnance du tribunal judiciaire de MEAUX en date du 30 novembre 2020, domiciliée [Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non représentée

— N° RG 23/02101 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDAO2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M. NOIROT, Juge

M^me VISBECQ, Juge

Jugement rédigé par : M^me VISBECQ, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 21 Novembre 2024

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****************

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé au [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 9], cadastré section B n°[Cadastre 2], est constitué en copropriété, soumis à ce titre à un règlement de copropriété reçu par acte authentique du 8 novembre 1985.

Il est composé de plusieurs bâtiments dénommés A à H, répartis autour d’une cour commune.

Par un acte authentique reçu le 12 juin 2015 par Maître [E] [YM], notaire à [Localité 12] (77), Monsieur [A] [G] a vendu à Madame [V] [W] la pleine propriété du lot n°22 de l’immeuble en copropriété constitué d’un appartement au 2e étage du bâtiment A, les 130/1000e des parties communes particulières du bâtiment A et les 100/1000e des parties communes générales.

Suivant acte authentique reçu le 12 novembre 2018 par Maître [N] [GE], notaire associé à [Localité 14], l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été modifiés à la requête du syndicat des copropriétaires et de la société civile immobilière GPM.

Par acte authentique reçu le même jour par le même notaire, la SCI GPM a vendu à Monsieur [Y] [B] les lots de l’immeuble en copropriété suivants :

— n°5 : un appartement au premier étage du bâtiment A et les 105/1000e des parties communes générales,

— n°10 : une pièce au deuxième étage du bâtiment A et les 58/1000e des parties communes générales,

— n°12 : un droit à la jouissance exclusive d’une parcelle de terrain de 17m2 à usage de parking située derrière le bâtiment C et les 4/1000e des parties communes générales,

— n°13 : un bâtiment à usage de garages et ateliers formant la totalité du bâtiment C et les 105/1000e des parties communes générales,

— n°14: un bâtiment à usage d’ateliers formant la totalité du bâtiment D et les 26/1000e des parties communes générales,

— n°15 : un bâtiment à usage de dépendance formant la totalité du bâtiment E et les 5/1000e des parties communes générales,

— n°16 : un bâtiment à usage de dépendance formant la totalité du bâtiment F et les 4/1000e des parties communes générales,

— n°17 : un bâtiment à usage d’atelier formant la totalité du bâtiment G et les 11/1000e des parties communes générales,

— n°18 : un bâtiment à usage de dépendance et de WC formant la totalité du bâtiment H et les 22/1000e des parties communes générales,

— n°24 : une extension composée d’une cuisine, d’un WC, d’un débarras et d’un dégagement formant la totalité du bâtiment B et les 68/1055e des parties communes générales,

— n°25 : un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment A et les 58/1055e des parties communes générales,

— n°26 : un local commercial au rez-de-chaussée du bâtiment A et les 81/1055e des parties communes générales,

— n°27 : une jouissance privative à usage de terrasse à l’arrière du bâtiment A et les 5/1000e des parties communes générales,

— n°28 : une jouissance privative à usage de terrasse à l’arrière du bâtiment B et les 2/1112e des parties communes générales,

— n°29 : une jouissance privative à usage de cour à l’arrière des bâtiments et les 50/1112e des parties communes générales.

Par acte authentique reçu le 15 janvier 2019 par Maître [I] [D], notaire à [Localité 11] (77), Madame [F] [U] a vendu à Madame [O] [UX] la pleine propriété du lot n°8 de l’ensemble immobilier et les 70/1000e des parties communes générales.

Par un acte authentique reçu le 27 septembre 2021 par Maître [Z] [L], notaire à [Localité 13] (77), Monsieur [Y] [C] [B] a vendu à Madame [T] [P] la pleine propriété des lots de l’immeuble en copropriété suivants :

— n°24 : une extension et les 68 /1112e des parties communes générales de l’immeuble,

— n°25 : un appartement et les 58/1112e des parties communes générales de l’immeuble.

Mesdames [W], [UX] et [P] et Monsieur [Y] [B] sont donc copropriétaires de l’immeuble litigieux.

Le 18 juillet 2019, Monsieur [B] a entrepris des travaux de démolition et de rénovation.

Par courrier du 19 juillet 2019, le syndic FONCIA a ordonné à Monsieur [B] de cesser immédiatement les travaux de démolition du mur donnant sur les places de parking, classé « Bâtiment de France ».

En novembre 2019, le syndic FONCIA a décidé de mettre fin à son mandat.

Le 11 décembre 2019, une assemblée générale extraordinaire a été convoquée en vue de la désignation d’un nouveau syndic et de la ratification des différents travaux entrepris par Monsieur [B].

La résolution relative à la désignation du syndic Clayton Immobilier a été rejetée à l’unanimité des présents et représentés. Les résolutions relatives à la ratification des travaux ont été adoptées à la majorité de l’article 25, à l’exception de celle relative à la reprise des fondations du mur côté cour [Adresse 10] qui a été déclarée sans objet.

Par courrier du 28 mai 2020, Monsieur [B] a demandé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale diverses résolutions dont celle relative à l’autorisation de réaliser tous travaux de remise en état du bâtiment C.

Le 15 juin 2020, Monsieur [B] a déposé une demande de déclaration préalable de travaux pour la rénovation de l’ensemble du bâtiment C, laquelle a été refusée par la mairie le 31 août 2020 suite à l’avis défavorable de l’architecte des Bâtiments de France.

Le 22 juin 2020, le syndic FONCIA a ordonné à Monsieur [B] de faire cesser immédiatement les travaux sur la façade du bâtiment A et de modification de la destination du bâtiment C et de remettre les parties affectées par les travaux en leur état initial. Il a rappelé en outre qu’il ne doit pas entreprendre de travaux sans obtenir préalablement l’autorisation du syndicat des copropriétaires.

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 1er juillet 2020, la résolution relative à la désignation du syndic CLAYTON a été adoptée. Les résolutions 11 et suivantes n’ont pu être votées, la réunion s’étant achevée prématurément.

Le 1er octobre 2020, Maître [H] [R], huissier de justice, a établi un procès-verbal de constat à la demande de Madame [UX].

Par ordonnance du 30 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Meaux a désigné la SELARL CAMBON-[X] ès-qualités d’administrateur judiciaire de la copropriété.

Le 2 décembre 2020, Monsieur [B] a déposé une nouvelle demande de déclaration préalable pour des travaux de modification de façade et couverture.

Le 13 janvier 2021, l’architecte des Bâtiments de France a donné son accord assorti de prescriptions.

Le 21 juin 2021, le conseil du syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, a mis Monsieur [B] en demeure de cesser immédiatement les travaux et de remettre en état les parties communes de l’immeuble.

Le 3 août 2021, Maître [RH] [M], huissier de justice, a établi un procès-verbal de constat à la demande de Monsieur [B].

Par acte délivré le 2 août 2021 par huissier de justice, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, a fait assigner Monsieur [B] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de lui enjoindre de remettre en état les parties communes de l’immeuble, à savoir de reconstruire le mur de clôture en pierre donnant sur la [Adresse 10] et de remettre en état les façades et toitures du bâtiment C, et ce sous astreinte journalière de 1000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, de retirer à ses frais la caméra de vidéosurveillance installée sur le bâtiment C, sous la même astreinte et subsidiairement, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge des référés, à défaut de justification de l’exécution des travaux dans un délai de huit jours suivant la date de signification de l’ordonnance, à l’autoriser à procéder lui-même aux dits travaux, aux frais de Monsieur [B].

L’affaire a fait l’objet d’une radiation par ordonnance du 29 décembre 2021.

Le 22 mars 2022, Madame [K] [J], architecte, a établi un rapport à la demande de l’administrateur judiciaire.

Le 6 septembre 2022, Maître [H] [R], commissaire de justice, a établi un nouveau procès-verbal de constat à la demande de Mesdames [UX] et [W].

Par actes délivrés par commissaire de justice le 19 avril 2023, Mesdames [W], [P] et [UX] ont assigné Monsieur [B] et l’administrateur judiciaire de la copropriété devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de condamner Monsieur [B] à réparer leurs préjudices.

Par jugement du 27 mai 2024, le tribunal judiciaire de Meaux a :

— révoqué l’ordonnance de clôture du 4 décembre 2023,

— ordonne la réouverture des débats,

— renvoyé l’affaire à la mise en état pour réplique de Monsieur [B].

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 février 2024, Mesdames [T] [P], [V] [W] et [O] [UX] demandent, au visa des articles 2, 3, 6-2, 9, 15, 25 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code de civil, au tribunal de :

— débouter Monsieur [Y] [B] de toutes ses demandes,

— condamner Monsieur [Y] [B] à exécuter les travaux sur le mur mitoyen en pierre préconisés par l’Architecte des Bâtiments de France sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [Y] [B] à la démolition de la construction irrégulière sur le Bâtiment C, sous astreinte de 2000 euros par jour à compter de la signification de la décision et à la remise de l’état antérieur,

— ordonner à Monsieur [Y] [B] de cesser tous les travaux sur les parties communes sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires et des services de l’urbanisme, sous astreinte de 4000 euros par infraction constatée,

— condamner Monsieur [Y] [B] à leur verser la somme de 10 000 euros chacune, soit un total de 30 000 euros, au titre de leur préjudice financier,

— condamner Monsieur [Y] [B] à leur verser la somme de 10 000 euros chacune, soit un total de 30 000 euros, au titre de leur préjudice moral,

— condamner Monsieur [Y] [B] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [Y] [B] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2023, Monsieur [Y] [B] demande au tribunal de :

— débouter Mesdames [W], [P] et [UX] de toutes leurs demandes,

— condamner Mesdames [W], [P] et [UX] in solidum à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mesdames [W], [P] et [UX] in solidum aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour l’exposé de leurs moyens.

La SELARL CARDON [X], administrateur judiciaire, n’a pas constitué avocat. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision est réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 2 septembre 2024.

Le 17 octobre 2024, Mesdames [P], [W] et [UX] ont communiqué par voie électronique des pièces numérotées 23 et 24.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2024, Monsieur [B] a demandé que ces pièces soient écartées des débats.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 21 novembre 2024 et mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rejet de pièces :

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Selon l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption. Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.

L’article 803 du code de procédure civile prévoit que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, Mesdames [P], [W] et [UX] ont communiqué des pièces numérotées 23 et 24 par RPVA le 17 octobre 2024 alors que la clôture a été ordonnée le 2 septembre 2024. Elles n’ont pas sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture aux fins d’admettre leurs pièces.

Monsieur [B] s’oppose à cette communication et sollicite que les pièces soient écartées des débats.

Les pièces 23 et 24 ayant été adressées après la clôture, elles n’ont pas été contradictoirement débattues.

En conséquence, les pièces 23 et 24 seront écartées des débats.

Sur la demande relative au mur mitoyen :

Mesdames [P], [W] et [UX] demandent, sur le fondement des articles 3, 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, de condamner Monsieur [B] à exécuter les travaux sur le mur mitoyen en pierre préconisés par l’Architecte des Bâtiments de France sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision. Elles précisent que ce mur est situé [Adresse 1], qu’il est classé Bâtiment de France et qu’il a été démoli partiellement par Monsieur [B] sans avoir obtenu l’accord des copropriétaires et de l’Architecte des Bâtiments de France. Elles ajoutent que la ratification par l’assemblée générale réunie le 11 décembre 2019 sur la reprise du mur mitoyen côté cour exigeait le respect des dispositions du code de l’urbanisme. Elles affirment que Monsieur [B] a reconstruit le mur en supprimant une hauteur de 60cm sans respecter les règles de l’art et l’harmonie de ce bien objet des parties communes. Elles précisent qu’il en résulte une distorsion au niveau des perspectives. Elles ne précisent pas les pièces sur lesquelles leur demande est fondée.

Monsieur [B] s’oppose à cette demande. Il indique qu’un constat d’huissier a été dressé à sa demande le 3 août 2021 pour constater que le mur litigieux, qui avait été partiellement détruit pour des raisons de sécurité au regard de son état, a été entièrement reconstruit. Il ajoute que sa demande d’autorisation de créer un portail au niveau de ce mur de clôture ayant été rejetée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2019, il a aussitôt arrêté les travaux entrepris et n’a pas procédé à la démolition du mur. Il expose encore que l’architecte mandaté par l’administrateur judiciaire a constaté dans son rapport de mars 2022 la remise en état effective de ce mur et n’a pas mis en évidence de non conformité. Il fait enfin observer que Mesdames [P], [W] et [UX] ne justifient pas de leurs prétentions ni des prétendues préconisations de l’Architecte des Bâtiments de France.

***

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs (…).

L’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont adoptés à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci,

n) l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

Il résulte des débats et des pièces produites par les parties que l’immeuble est situé dans le périmètre délimité des abords ou dans le champ de visibilité du monument historique du Domaine de [Localité 9] et que les articles L621-30, L.621-32 et L.632-2 du code du patrimoine sont applicables.

Ces articles soumettent les travaux litigieux à une autorisation préalable du Maire après avis de l’Architecte des Bâtiments de France, qui peut être assorti de prescriptions.

Le 21 mars 2019, Monsieur [B] a déposé une demande de déclaration préalable de travaux de modification d’une façade commerciale, la pose d’un portail sur la [Adresse 10] et l’extension d’un logement après démolition d’une partie du bâtiment d’habitation.

Le 16 mai 2019, le Maire de [Localité 9] a pris un arrêté par lequel il a déclaré ne pas s’opposer à la déclaration préalable de travaux mais rappelle que les prescriptions motivées contenues dans l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France du 16 avril 2019 devront être obligatoirement respectées.

Aucune des parties ne produit l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France du 16 avril 2019.

Le courrier adressé le 19 juillet 2019 par le syndic à Monsieur [B] et le procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 1er octobre 2010 démontrent que Monsieur [B] a détruit la partie supérieure du mur mitoyen.

Bien que l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 11 décembre 2019 ait ratifié certains travaux exécutés par Monsieur [B], la résolution numéro 12 relative à la ratification des travaux de reprise des fondations du mur côté cour [Adresse 10] n’a pas été adoptée et a été déclarée sans objet, de sorte que les travaux litigieux n’ont pas été ratifiés.

Monsieur [B] a dès lors exécuté de nouveaux travaux sur le mur pour le remettre en état.

Maître [RH] [M], commissaire de justice, a constaté le 3 août 2021 :

« A l’intérieur de la cour sur la partie de droite à la jonction avec le bâtiment, le mur séparatif a été refait en pierres avec chaperons en ciment en partie haute à la même hauteur que la symétrie du mur à l’opposé de la partie rehaussée en briques rouges. »

« La partie centrale avec rehaussement en briques est un mur ancien avec partie en pierre jointoyées, ravalement en partie intermédiaire partiellement décollé et fissuré »

« Ce mur se trouve rehaussé en partie haute par six rangs de briques avec un rebouchage grossier en ciment en partie haute sans raidisseur métallique apparent et se continue sur la partie gauche par un mur de même type en pierres jointoyées avec un ravalement ancien partiellement décollé rehaussé par des tuiles et des faîtières scellées au ciment dont certaines sont partiellement décollées au niveau du rebouchage en parpaings au niveau d’une ancienne porte »

« Après de rebouchage, le mur est également en pierres jointoyées en partie basse avec ravalement ancien, fissuré, végétation envahissante dans des trous et au niveau du ravalement, les tuiles en partie haute au niveau du faîtage sont cassées, les faîtières sont cassées également en plusieurs endroits avec végétation envahissante »

« Sur la partie du rebouchage en parpaings correspondant à une ancienne porte, absence de tuile au niveau du faîtage. »

Le 22 mars 2022, Madame [K] [J], architecte, a établi un rapport à la demande de l’administrateur provisoire afin de constater l’état d’une construction sur les lots 12, 13 et 14 de la copropriété, sa régularité au regard de la déclaration d’urbanisme, son respect des règles de construction et la préservation des avoisinants. Concernant le mur, l’architecte a effectué une comparaison entre le constat d’huissier du 1er octobre 2020 et celui du 3 août 2021 puis a constaté des anomalies relatives à un percement dans un des murs mais qui n’est pas le mur litigieux.

Le 6 septembre 2022, Maître [H] [R], commissaire de justice, a établi un procès-verbal à la demande de Mesdames [UX] et [W] dans lequel il a constaté que côté [Adresse 10] un mur de clôture en pierre fermant l’accès à la cour présente des traces de reprise récentes.

Ces pièces n’établissent pas que la reconstruction du mur n’a pas permis une remise en l’état antérieur du mur et n’est pas conforme aux exigences de l’Architecte des bâtiments de France.

En conséquence, Mesdames [P], [W] et [UX] seront déboutées de leur demande.

Sur la construction du bâtiment C :

Mesdames [P], [W] et [UX] sollicitent à titre principal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la condamnation de Monsieur [B] à la démolition de la construction irrégulière sous astreinte et la remise de l’état antérieur.

Elles indiquent que Monsieur [B] est propriétaire des lots n°12 et 13 du bâtiment C à usage d’atelier et garage sur lequel il a entrepris des travaux de rénovation en 2020. Elles précisent qu’il a commencé des travaux de modification des façades et une surélévation du bâtiment et considèrent qu’il a apporté une modification visible à l’aspect de l’immeuble. Elles ajoutent qu’en raison de leur impact sur les parties communes, les travaux devaient être soumis à l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires et que celle-ci n’a pas été sollicitée. Elles exposent que Monsieur [B] a seulement déposé une demande de déclaration préalable de travaux et soulignent qu’il s’est présenté comme propriétaire d’une maison individuelle alors que l’immeuble fait partie de la copropriété. Elles allèguent subir un préjudice en ce que la modification du bâtiment C affecte les tantièmes de charges et empêche toute vente, l’état descriptif de division ne correspondant plus à la réalité. Elles ne précisent pas les pièces produites à l’appui de leur demande.

À titre subsidiaire, elles fondent leur demande sur les articles 15 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et la jurisprudence constante selon laquelle un copropriétaire peut demander la cessation d’une atteinte portée aux parties communes. Elles précisent que l’agrandissement et surtout l’élévation du bâtiment C modifie l’aspect extérieur de l’immeuble et que dès lors une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires était nécessaire. Elles ajoutent que la modification du bâtiment affecte les tantièmes de charges et empêche toute vente, l’état descriptif de division ne correspondant plus à la réalité.

Monsieur [B] s’y oppose. Il indique qu’il résulte du chapitre III du règlement de copropriété du 8 novembre 1985 l’existence de parties communes spéciales comprenant les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé mais qui sert à l’usage exclusif des copropriétaires des locaux situés dans un même bâtiment. Il ajoute que le règlement indique que pour chaque bâtiment, ces parties communes spéciales comprennent les gros murs et les couvertures du bâtiment. Il considère dès lors que les murs de façade comme la couverture du bâtiment C ne sont pas des parties communes générales à tous les copropriétaires mais des parties communes spéciales à ce seul bâtiment dont il est l’unique propriétaire. Il ajoute que le règlement de copropriété précise que seuls les copropriétaires concernés par les décisions et travaux se rapportant aux parties communes spéciales sont amenés à se prononcer et à supporter les charges qui s’y rapportent. Il fait valoir dès lors que les travaux n’apparaissent pas contraires aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Il reconnaît toutefois que l’article 8 du règlement de copropriété dispose que tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble immobilier ne peut être modifié, même s’il constitue une partie privative, sans le consentement de l’assemblée générale et que c’est pour cette raison qu’il a soumis les travaux à l’assemblée générale du 1er juillet 2020 pour ratification. Il regrette que cette assemblée générale ait tourné court sans que la résolution puisse être soumise au vote et rappelle qu’étant majoritaire au regard des tantièmes, la ratification des travaux serait nécessairement intervenue. Il souligne l’hostilité et l’animosité de Madame [UX] et son obstruction au fonctionnement normal de la copropriété.

Il ajoute que l’Architecte des Bâtiments de France a émis un avis favorable et que la mairie ne s’est pas opposée à sa demande de déclaration préalable de travaux.

Il fait observer en outre que la remise en état du bâtiment n’est pas possible, compte tenu de sa vétusté avant travaux. Il précise que la toiture était en ruine et la façade en état total de délabrement et considère dès lors que la demande de Mesdames [P], [W] et [UX] est contraire à l’intérêt de la copropriété.

Il expose enfin qu’il a proposé à deux reprises un projet de scission des bâtiments dont il est l’unique propriétaire de la copropriété et que celle-ci n’a pu être votée à chaque fois.

***

Sur l’article 1240 du code civil :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte de ces articles que pour engager la responsabilité de Monsieur [B] et le condamner à réparer leur préjudice, Mesdames [P], [W] et [UX] doivent rapporter la preuve d’une faute mais également d’un préjudice en lien avec cette faute. Ce préjudice doit être certain.

Mesdames [P], [W] et [UX] affirment ne plus pouvoir vendre leur bien en ce que l’état de division a été modifié au niveau de la répartition des tantièmes des parties communes et des parties privatives. Elles ne produisent aucune pièce permettant d’établir le caractère certain de leur préjudice tant au niveau de la modification des tantièmes que de l’impossibilité de vendre leur bien.

En conséquence, elles seront déboutées de leur demande sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Sur la loi du 10 juillet 1965 :

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Selon l’article 25 de cette même loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

Ainsi, un copropriétaire ne peut effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble qu’avec l’autorisation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. À défaut, tout copropriétaire peut agir en justice pour faire respecter les règles de la copropriété.

Il résulte des débats et des pièces produites par les parties que Monsieur [B] a acquis, selon l’acte notarié du 12 novembre 2018, le lot numéro 13 de l’ensemble immobilier en copropriété constitué de :

— un bâtiment à usage de garages et d’ateliers formant la totalité du bâtiment C,

— les 105/1000e des parties communes générales.

En juillet 2019, Monsieur [B] a réalisé des travaux de rénovation du bâtiment C.

Il est relevé que le règlement de copropriété n’a été versé aux débats ni par Mesdames [P], [W] et [UX], ni par Monsieur [B] et ce, alors que les deux parties l’évoquent au soutien de leurs demandes.

Les photos du bâtiment C, bien que non datées, démontrent que ce bâtiment était constitué de mur en parpaings, de fenêtres et d’un toit en tuiles partiellement recouvertes de mousse. Si l’état général semble peu entretenu, il n’apparaît pas en état de ruine.

Monsieur [B] a été informé à plusieurs reprises de ce qu’il devait obtenir l’autorisation des copropriétaires lorsqu’il souhaitait effectuer des travaux :

— courrier du syndicat des copropriétaires pour les travaux sur le mur le 19 juillet 2019,

— rappel lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2019 que les travaux touchant les parties communes doivent être autorisés préalablement par l’assemblée générale,

— courrier du syndicat des copropriétaires le 22 juin 2020 relatifs aux travaux sur la façade du bâtiment A et de modification de destination du bâtiment C.

Le 15 juin 2020, Monsieur [B] a déposé une demande de déclaration préalable pour des travaux de rénovation du bâtiment à usage de stationnement comprenant la pose de six portes de garage, de deux portes d’entrée et d’une fenêtre, le ravalement des façades ainsi que le remplacement des tuiles et la création de cinq puits de lumière.

Par arrêté du 31 août 2020, le maire de [Localité 9] a décidé de s’opposer au projet prévu dans la déclaration préalable du 15 juin 2020 compte tenu de l’avis défavorable de l’Architecte des Bâtiments de France en date du 25 juillet 2020 qui indique que le projet est de nature à porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur du monument historique « Domaine de [Localité 9] ».

Le 2 décembre 2020, Monsieur [B] a déposé une nouvelle demande de déclaration préalable de travaux de rénovation du bâtiment. L’architecte des Bâtiments de France a émis le 13 janvier 2021 un avis favorable assorti de prescriptions.

La décision de non-opposition de la mairie n’est pas produite par les parties.

L’assemblée générale des copropriétaires, qui s’est réunie le 1er juillet 2020, s’est achevée prématurément, lorsque la résolution numéro 10 relative au budget de fonctionnement de la copropriété a été rejetée. Les résolutions numéros 11 à 24 n’ont pu être soumises au vote, dont la résolution numéro 17 relative au projet de scission et la résolution numéro 24 relative aux travaux de remise en état du bâtiment C.

Madame [K] [J], architecte, a indiqué dans son rapport du 22 mars 2022 que Monsieur [B] avait entrepris des travaux consistant à rénover un atelier garage avec des démolitions partielles. Elle a précisé qu’il s’agit d’une construction sur deux niveaux (R+1) implantée en limite de propriété. Elle a constaté que :

— les ouvertures ont été modifiées pour être conformes à la déclaration préalable,

— la façade principale du rez-de -chaussée et de l’étage est un mur en parpaings enduit,

— le bâtiment n’est pas hors d’eau,

— des percements ont été faits dans le mur pour y ménager un éclairage naturel en pavés de verre,

— ces ouvertures donnent sur le fond voisin et n’ont pas été déclarées dans la déclaration préalable,

— ces ouvertures ont été réalisées sans étaiement, absence de linteau,

— aucune protection anti-chute à l’étage autour de la trémie de l’escalier et devant les baies pratiquées dans le mur.

Elle a préconisé des mesures conservatoires (platelage et étais pour le mur) et de sécurité des personnes (garde-corps ou étrésillonnage).

Elle a en outre précisé, concernant les travaux restant à exécuter, que le matériau de couverture et les châssis de toits devront être conformes à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.

Elle a enfin constaté que la longueur du bâtiment et ses ouvertures étaient conformes à celles prévues par la déclaration préalable et que la hauteur de la façade était en revanche plus petite (4,30m au lieu de 4,50m prévu).

Ainsi, force est de constater que Monsieur [B], malgré plusieurs courriers adressés à son attention pour l’informer de la procédure à respecter lorsqu’il souhaite engager des travaux qui concernent des parties communes ou ont un impact sur celles-ci, a exécuté les travaux sans obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Il est relevé qu’il ne produit pas en outre la décision de non-opposition à sa déclaration préalable.

Toutefois, il est relevé que les travaux relatifs au bâtiment C ont permis de le rénover et qu’une démolition totale avec remise en état n’apparaît pas conforme à l’intérêt de la copropriété.

Par conséquent, Monsieur [B] sera condamné à démolir et remettre en état uniquement les parties du bâtiment C qui ont été modifiées, à savoir les ouvertures, l’élévation et la toiture.

Compte tenu de la persistance des travaux malgré les rappels effectués, il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande d’interdiction de travaux sans accord des copropriétaires :

Mesdames [P], [W] et [UX] demandent au tribunal d’ordonner à Monsieur [B] de cesser tous travaux sur les parties communes sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires et des services de l’urbanisme, sous astreinte de 4000 euros par infraction constatée.

Monsieur [B] s’y oppose. Il expose que cette demande est dénuée de fondement et ne repose sur aucun élément concret. Il ajoute que le règlement de copropriété comme la loi du 10 juillet 1965 régissent déjà les travaux. Il rappelle que le tribunal ne peut pas prendre de mesure in futurum, de portée générale et que si des travaux sont engagés illicitement dans l’avenir, le syndicat des copropriétaires comme les copropriétaires pourront exercer les voies de recours qui leur sont ouvertes.

Le tribunal judiciaire n’a pas à statuer sur la demande de Mesdames [P], [W] et [UX], celle-ci étant formulée en des termes trop généraux et ne leur conférant aucun droit, de sorte qu’elle ne peut constituer une prétention au sens de l’article 4 code de procédure civile. En outre, il est relevé que la loi du 10 juillet 1965 prévoit déjà que les travaux relatifs aux parties communes doivent être soumis à l’autorisation des copropriétaires. Il appartiendra dès lors au syndicat des copropriétaires ou aux copropriétaires eux-mêmes, d’agir en justice, si besoin en référé, si à l’avenir, Monsieur [B] réalisait des travaux sur les parties communes sans les autorisations préalables nécessaires.

Mesdames [P], [W] et [UX] seront en conséquence déboutées de leur demande, laquelle est dépourvue de tout fondement juridique.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

Mesdames [P], [W] et [UX] demandent, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que Monsieur [B] soit condamné à leur verser des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier et de leur préjudice moral.

Elles affirment qu’en raison des travaux réalisés sur le bâtiment C, la destruction des lots 14,15, 16, 17, 18 et le changement de destination des parties privatives, Monsieur [B] aurait modifié la superficie des lots à son seul avantage et que les tantièmes de charges affectés aux lots 13 et 14 ne seraient plus adaptés. Elles considèrent que ces faits constituent une appropriation du bien d’autrui et une atteinte aux droits de chacun des copropriétaires et que cela les empêche de vendre leur bien dès lors que l’état descriptif de division ne correspond plus à la réalité. Elles précisent que des agences immobilières ont informé Madame [W] d’une dévalorisation de son lot de 28 000 euros faute d’état descriptif de division de copropriété cohérent et complet. Elles sollicitent la somme de 10 000 euros chacune en réparation de leur préjudice financier.

Elles ajoutent que les manœuvres de Monsieur [B] pour obtenir de la Mairie un certificat de non opposition à déclaration préalable dans le cadre de la modification du bâtiment C à l’aide d’un formulaire irrégulier leur ont causé un préjudice moral et que la reprise des travaux pourtant prohibés par le règlement de copropriété en violation de leur droit leur génère un stress continu. Elles sollicitent la somme de 10 000 euros chacune en réparation de leur préjudice moral.

Monsieur [B] s’oppose à ces demandes. Il souligne que les allégations des demanderesses sont dépourvues de fondement en fait et en droit et que leurs préjudices ne sont pas justifiés tant dans leur existence que dans leur quantum.

***

Mesdames [P], [W] et [UX] ne précisent pas les conséquences des travaux en termes de superficie et de tantièmes pour chacun de leur lot et ne produisent aucune pièce qui permette d’évaluer leur préjudice financier.

En conséquence, Mesdames [P], [W] et [UX] seront déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice financier.

Concernant leur préjudice moral, les pièces produites aux débats permettent d’établir que Monsieur [B] a entrepris des travaux au mépris des règles de copropriété. Celui-ci n’a pas sollicité l’autorisation de l’assemblée générale et a poursuivi ses travaux malgré les rappels et les mises en demeure du syndic et de l’administrateur judiciaire.

En outre, il ressort de la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juillet 2020 que celle-ci a pris fin prématurément en raison des désaccords profonds entre Monsieur [B] et les autres copropriétaires.

Enfin, le 4 décembre 2023, l’administrateur judiciaire a de nouveau adressé une mise en demeure à Monsieur [B] suite au constat de nouveaux travaux sur son bâtiment et ce, sans aucune autorisation.

L’attitude de Monsieur [B] constitue une faute qui engendre chez les copropriétaires demanderesses un stress constitutif d’un préjudice moral qu’il convient de réparer en leur allouant la somme de 500 euros chacune.

Sur les mesures de fin de jugement :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [B], partie qui succombe, aux dépens ainsi qu’au paiement à Mesdames [T] [P], [V] [W] et [O] [UX] la somme de 3000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [B], partie perdante, sera débouté de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, réputé contradictoire et en premier ressort,

Écarte des débats les pièces 23 et 24 communiquées par Mesdames [T] [P], [V] [W] et [O] [UX] postérieurement à la clôture ;

Condamne Monsieur [Y] [B] à démolir et remettre en état uniquement les parties du bâtiment C qui ont été modifiées, à savoir les ouvertures, l’élévation et la toiture, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

Condamne Monsieur [Y] [B] à payer à Madame [T] [P] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

Condamne Monsieur [Y] [B] à payer à Madame [V] [W] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

Condamne Monsieur [Y] [B] à payer à Madame [O] [UX] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

Déboute Mesdames [T] [P], [V] [W] et [O] [UX] de leurs demandes tendant à :

— condamner Monsieur [Y] [B] à exécuter les travaux sur le mur mitoyen en pierre préconisés par l’Architecte des Bâtiments de France sous astreinte,

— ordonner à Monsieur [Y] [B] de cesser tous les travaux sur les parties communes sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires et des services de l’urbanisme, sous astreinte,

— condamner Monsieur [Y] [B] à leur verser des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier ;

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

Condamne Monsieur [Y] [B] aux dépens ;

Condamne Monsieur [Y] [B] à payer à Mesdames [T] [P], [V] [W] et [O] [UX] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [Y] [B] de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT