RÉFÉRÉ

Min N° 25/00365

N° RG 25/00765 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDG7

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 09 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique en référé la cause suivante le 28 Octobre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [S]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparant en personne,

Madame [M] [R]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 24 juin 2019, la société TROIS MOULINS HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [F] [S] et Mme [M] [R] sur des locaux situés au [Adresse 5], à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 497,86 euros outre 151,28 euros de provision sur charges.

Par contrat du 24 juin 2019, la société TROIS MOULINS HABITAT a donné à bail à M. [F] [S] et Mme [M] [R] un emplacement de stationnement situé à la même adresse, n°04589128, moyennant un loyer mensuel initial de 20,25 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2024, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait signifier aux locataires un commandement de payer la somme de 3.237,32 euros, visant les clauses résolutoires des contrats, au titre des loyers et charges impayés.

La caisse d’allocation familiale (CAF) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre recommandée avec avis de réception du 10 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner M. [F] [S] et Mme [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de :

— l’acquisition des clauses résolutoires prévues aux baux ;

— ordonner l’expulsion des locataires ;

— les condamner solidairement à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 4.904,81 euros au titre des arriérés locatifs concernant le logement, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 3.237,32 euros, et de l’assignation pour le surplus ;

— les condamner solidairement à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 80,49 euros au titre des arriérés locatifs concernant l’emplacement de stationnement, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 44,78 euros, et de l’assignation pour le surplus ;

— les condamner solidairement à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation des locaux litigieux ;

— les condamner in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 23 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, la société TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 4.343,59 euros, concernant le logement, et la somme de 81,01 euros s’agissant de l’emplacement de stationnement, arrêtées au 21 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse. Elle a déclaré ne pas s’opposer à l’octroi éventuel de délais de paiement au profit des locataires et a affirmé que le loyer en cours avait été réglé.

M. [F] [S] a comparu en personne. Il a reconnu le principe et le montant de la dette locative, et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux avec Mme [M] [R] en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 100 euros en règlement de l’arriéré. Il a indiqué percevoir la somme mensuelle moyenne de 2 000 euros net en rémunération de son travail et a précisé que les revenus de Mme [M] [R] étaient de 800 euros par mois. Le couple a trois enfants.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Mme [M] [R] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1/5

Sur la non comparution d’un défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [M] [R], assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes en paiement

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux d’habitation, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de cette même loi, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4, p précise quant à lui qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la société TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats : les contrats de baux signés entre les parties ; le commandement de payer visant les clauses résolutoires de ces baux, ainsi que les décomptes actualisés de ses créances.

Il résulte de ces dernières pièces que M. [F] [S] et Mme [M] [R] restent lui devoir, frais déduits (157,247 euros de « FRAIS » en date du 31/01/2025), la somme de 4.343,59 euros au titre du logement, arrêtée au 21 octobre 2025, échéance du mois de septembre comprise.

Concernant l’emplacement de stationnement, le décompte fait état d’un arriéré de 81,01 euros arrêté au 21 octobre 2025, échéance du mois de septembre incluse.

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’a été soulevée à l’audience.

Par ailleurs, il est expressément prévu aux articles 14, s’agissant du bail d’habitation, et 16, s’agissant du bail portant sur l’emplacement de stationnement, la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les défendeurs seront condamnés solidairement.

En conséquence, M. [F] [S] et Mme [M] [R] seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, au paiement de ces sommes arrêtées au 21 octobre 2025, échéance du mois de septembre comprise.

Comme demandé, ces sommes produiront intérêts à compter du 19 octobre 2024, date du commandement de payer, sur les sommes respectives de 3.237,32 et de 44,78 euros, et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 23 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société TROIS MOULINS HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de la SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail d’habitation litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

2/5

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, l’article 12 du bail d’habitation de même que l’article 14 du contrat portant sur l’emplacement de stationnement prévoient qu’en cas de défaut de paiement des loyers au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la signification d’un commandement de payer les loyers demeuré infructueux.

Or, la société TROIS MOULINS HABITAT justifie d’avoir fait délivrer le 19 octobre 2024 un commandement de payer les loyers dus à la fois pour le bail d’habitation et pour l’emplacement de stationnement, visant les clauses résolutoires contenues aux baux.

Il résulte des décomptes produits aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 20 décembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des clauses résolutoires

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les locataires sollicitent l’octroi de délais de paiement et la possibilité de se maintenir dans les lieux.

Les deux derniers versements effectués par eux apparaissant sur les décomptes actualisés datant chacun du 15 octobre 2025, pour un montant de 793,18 euros s’agissant du logement et de 23,16 euros concernant l’emplacement de stationnement. Ainsi, la condition de reprise du paiement du loyer courant est remplie.

Par ailleurs, à l’audience, M. [F] [S] a fait état de la situation financière du couple, dont il résulte que lui et Mme [M] [R] sont en mesure de reprendre le paiement des loyers et de verser la somme mensuelle de 100 euros au titre de la dette.

Les conditions légales étant réunies, et compte tenu de l’absence d’opposition de la société bailleresse, il y a lieu d’autoriser M. [F] [S] et Mme [M] [R] à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

En application de l’article 24 VII précité de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La clause résolutoire contenue au bail portant sur l’emplacement de stationnement, accessoire au bail d’habitation, suivra le même régime et ses effets seront suspendus au respect du plan d’apurement.

Cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, les clauses seront réputées n’avoir jamais joué.

Toutefois, il convient d’attirer l’attention des locataires sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et les clauses de résiliation de plein droit reprendront leurs effets, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Les baux seront résiliés, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion des locataires et à celle de tous occupants de leur chef.

3/5

Les locataires seront alors redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] [S] et Mme [M] [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société TROIS MOULINS HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, apès débats en audience publique,

DECLARONS recevable l’action de la société TROIS MOULINS HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 24 juin 2019 entre la société TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et M. [F] [S] et Mme [M] [R], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 4], à [Localité 10] sont réunies à la date du 20 décembre 2024 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 24 juin 2019 entre la société TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et M. [F] [S] et Mme [M] [R], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé [Adresse 1] à [Localité 10] sont réunies à la date du 20 décembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement M. [F] [S] et Mme [M] [R] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme provisionnelle de 4.343,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées nés du bail d’habitation et arrêtés au 21 octobre 2025, échéance du mois de septembre comprise, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 19 octobre 2024 sur la somme de 3.237,32 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement M. [F] [S] et Mme [M] [R] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme provisionnelle de 81,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées nés du bail portant sur l’emplacement de stationnement et arrêtés au 21 octobre 2025, échéance du mois de septembre comprise, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 19 octobre 2024 sur la somme de 44,78 euros et de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS M. [F] [S] et Mme [M] [R] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 100 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

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En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [F] [S] et Mme [M] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNONS solidairement M. [F] [S] et Mme [M] [R] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis à compter du 20 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS in solidum M. [F] [S] et Mme [M] [R] aux dépens de l’instance ;

REJETONS la demande de la société TROIS MOULINS HABITAT formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge

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