Min N° 25/00459

N° RG 24/03970 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVMP

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

M. [D] [F] [V]

Mme [E] [F] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 mai 2025

DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [F] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant

Madame [E] [F] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur LEUTHEREAU Noel, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 12 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nathalie FEUGNET

Copie délivrée

le :

à : Monsieur et Madame [F] [V]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 20 septembre 2017, ayant pris effet le 28 septembre 2017, la S.A. [Adresse 11] aux droits de laquelle vient la S.A. BATIGERE HABITAT a donné à bail à M. [D] [F] [V] et Mme [R] [F] [V] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 13] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°1, pour un loyer mensuel initial de 444 euros s’agissant du logement et de 20 euros s’agissant du stationnement.

Invoquant des impayés, la S.A. BATIGERE HABITAT a, par actes de commissaire de justice du 05 mars 2024 a fait signifier aux époux [F] [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 5 599,10 euros, dont 5 439,54 euros au titre des loyers et charges impayés de février 2022 à février 2024, et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par actes de commissaire de justice du 09 juillet 2024, la S.A. BATIGERE HABITAT a fait assigner les époux [F] [V] à l’audience du 09 octobre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [R] [F] [V] et M. [D] [F] [V] et de tous occupants de leur chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles à désigner ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce aux frais, risques et périls de M. [D] [F] [V] et Mme [R] [F] [V] ;

— condamner solidairement M. [D] [F] [V] et Mme [R] [F] [V] à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résilaition du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

— condamner solidairement M. [D] [F] [V] et Mme [R] [F] [V] à lui payer la somme de 6 187,12 euros a titre des arriérés de loyers et charges, échéance d’avril 2024 incluse, selon décompte arrêté au 13 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2024 ;

— condamner in solidum M. [D] [F] [V] et Mme [R] [F] [V] à lui payer la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement délivré le 05 mars 2024.

Par jugement du 04 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin de mettre au débat les éléments recueillis dans le diagnostic social et financier et de permettre aux époux [F] [V] de faire valoir leurs moyens de défense, et a renvoyé l’affaire à l’audience du 12 mars 2025.

À cette dernière audience, le président sollicite la production d’un décompte actualisé à la S.A. BATIGERE HABITAT, afin de s’assurer des derniers paiement intervenus et de la déduction des aides personnelles au logement, et M. [R] [F] [V] afin qu’il produise un justificatif des contestations de loyers, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, au plus tard au 26 mars 2025.

La S.A. BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 3 239,98 euros selon décompte arrêté au 03 mars 2025, échéance de février 2025 incluse. Elle indique par ailleurs ne pas s’opposer à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, dès lors qu’il serait justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs.

M. [D] [F] [V], comparant en personne, explique qu’il est assuré pour le logement. Il conteste le montant de la dette locative faisant valoir que l’ensemble de ses règlements n’ont pas été imputés sur la dette locative. Il explique régler mensuellement 100 euros en plus du loyer et des charges, mais n’être pas destinataire des quittances de loyer, son aide personnalisée au logement étant par ailleurs suspendue.

Après avoir décrit ses ressources et charges, ainsi que celles de son épouse, il sollicite de plus larges délais de paiement, proposant de régler 100 euros en plus des échéances courantes, ainsi que le maintien dans les lieux par la suspension de la clause résolutoire.

Mme [R] [F] [V] ne comparait pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

Par courrier électronique parvenu au greffe le 13 mars 2025, M. [D] [F] [V] a transmis des justificatifs de ses revenus ainsi qu’une copie de son compte locataire.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à tiers présent à domicile Mme [R] [F] [V] n’a été ni présente ni représentée lors d’une des quelconques audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la S.A. BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de Seine-et-Marne de la situation des époux [F] [V] par courrier du .

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.A. BATIGERE HABITAT justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La S.A. BATIGERE HABITAT est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume pas, et doit être expressément stipulée, l’article 220 du même code prévoyant que toute dette contractée par un époux oblige l’autre solidairement.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail signé le 20 septembre 2017, le commandement de payer délivré le 05 mars 2024 et le décompte de la créance actualisé au 03 mars 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire à la bailleresse.

Le bail prévoit en outre la solidarité des locataires, outre le fait qu’ils sont mariés et se trouvent ainsi solidairement tenus au paiement des loyers et charges.

La bailleresse invoque une dette locative s’établissant à un total de 3 239,98 euros au 03 mars 2025, échéance de février 2025 qui tient compte des loyers et charges dus et des sommes versées par les locataires.

Le locataire fait valoir que le décompte produit ne tient pas compte des versements qu’il a effectués. Cependant, contrairement à ce qu’il indique, ses versement de 279 euros le 13 novembre 2024, de 270 euros le 18 décembre 2024, de 270 euros le 21 janvier 2025 et de 300 euros le 05 février 2025 ont bien été pris en compte par la bailleresse. De même, s’il explique régler 100 euros par mois en plus des loyers courants, il n’a versé aucun élément pour en justifier.

M. [D] [F] [V] invoque également des erreurs dans les sommes prélevées sur son compte. Cependant, il ressort du décompte produit par le locataire, postérieurement à l’audience que si des loyers et charges ont été prélevés en sus des sommes dues, la différence a été déduite du décompte par la suite. Ainsi, comme le mentionne le diagnostic social et financier, la dette locative s’établissait bien à 2 650,30 euros au 06 février 2025, et, selon le décompte produit par le locataire en délibéré, elle s’établissait à 2 817,98 euros au 11 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Enfin, le locataire explique que le logement présente un chauffage défectueux et de nombreux problèmes. Cependant, il ne justifie pas que les manquements du bailleur seraient suffisamment grave pour le dispenser du règlement des loyers et charges.

En conséquence, il convient de condamner solidairement les époux [F] [V] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 2 817,98 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 11 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 mars 2024, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit à effet au 28 septembre 2017 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en l’absence de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs par le locataire dans un délai d’un mois après un commandement d’en justifier resté infructueux.

Par actes délivré le 05 mars 2024, S.A. BATIGERE HABITAT a fait commandement aux époux [F] [V] de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, manifestant son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Ce commandement reproduisait les dispositions du premier alinéa de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989. Il était donc régulier en la forme.

Les époux [F] [V] n’ont pas justifié de la souscription d’une assurance dans le délai d’un mois suivant ce commandement. Il est par ailleurs à noter que si, lors de l’audience, M. [D] [F] [V] a indiqué avoir un justificatif d’assurance, il n’en a pas produit. Il ne l’a pas davantage fait en cours de délibéré. Il ne produit qu’une « attestation de paiement », datée du 08 octobre 2024, émanant de l’assurance Unie, faisant mention du règlement d’une échéance pour la période courant du 08 octobre au 30 novembre 2024. Cependant, ce document ne permet pas de s’assurer que le logement était réellement assuré contre les risques locatifs au 05 mars 2024, si cette assurance est toujours en vigueur, et si elle portait bien sur le logement litigieux.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de d’un mois à compter du commandement, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 06 avril 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

5. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il est rappelé que les dispositions de V et VII de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne sont pas applicables à la résiliation du bail constatée sur le fondement du défaut d’assurance. Les effets de la clause résolutoire ne peuvent dès lors être suspendus, et des délais de paiement ne peuvent être octroyé pour une durée de 36 mois sur ce fondement.

Pour autant, M. [D] [F] [V] peut solliciter des délais de paiement sur le fondement des dispositions qui précèdent, pour un délai de 24 mois. Or il est justifié que les époux [F] [V] perçoivent le RSA couple à hauteur de 1 146,18 euros par mois, outre l’allocation de logement familiale pour 422 euros par mois. Le couple a par ailleurs formulé une demande auprès du fonds de solidarité pour le logement. Il est enfin constaté que la dette locative a réduit depuis le commandement de payer passant de 5 439,59 à 2 817,98 euros au 11 mars 2025.

Il s’en déduit que le débiteur se trouve en situation d’apurer sa dette locative, et, en considération de ses besoins et de ceux du bailleur, il convient de faire droit à sa demande en délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif. Pour autant, en l’absence de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs, il ne saurait être fait droit à sa demande en suspension de la clause résolutoire sur ce fondement.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, les époux [F] [V] étant occupants sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, la S.A. BATIGERE HABITAT sera autorisée à faire procéder à leur expulsion ainsi que tous occupants de leur chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, les époux [F] [V] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les époux [F] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 05 mars 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. BATIGERE HABITAT formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la S.A. BATIGERE HABITAT recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 septembre 2017 entre la S.A. [Adresse 11], aux droits de laquelle vient la S.A. BATIGERE HABITAT, d’une part, et M. [D] [F] [V] et Mme [R] [F] [V], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 5] [Localité 12] [Adresse 1]) et un emplacement de stationnement n°1, sont réunies à la date du 06 avril 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouvent résiliés de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [D] [F] [V] et Mme [R] [F] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la S.A. BATIGERE HABITAT, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [F] [V] et Mme [R] [F] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [D] [F] [V] et Mme [R] [F] [V] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi, à compter du 06 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [D] [F] [V] et Mme [R] [F] [V] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 2 817,98 euros, au titre de la dette locative composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 11 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2024 ;

AUTORISE M. [D] [F] [V] à se libérer de cette dette en 23 mensualités d’un montant minimum de 100 euros chacune et une 24ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des indemnités d’occupation courantes, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DÉBOUTE M. [D] [F] [V] et Mme [R] [F] [V] de leur en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [F] [V] et Mme [R] [F] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 05 mars 2024 ;

DÉBOUTE la S.A. BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION