Min N° 25/00797

N° RG 25/01573 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5DP

Association ONLE – FAC HABITAT

C/

Mme [J] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 septembre 2025

DEMANDERESSE :

Association ONLE – FAC HABITAT

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 5]

représentée par Madame [L] [K]

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 juin 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Association ONLE – FAC HABITAT

Copie délivrée

le :

à : Madame [J] [B]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 02 mai 2023, ayant pris effet au 20 mai 2023, l’association FAC-HABITAT, en sa qualité de locataire de la S.A. [Adresse 8], a donné à bail en sous-location à Mme [J] [B] un logement situé [Adresse 4] à [Adresse 9] [Localité 1], pour un loyer mensuel initial de 330,58 euros, outre 91,33 euros de prestations et équipements spécifiques, 112,39 euros de forfait de charges, 10 euros pour internet et 330,58 euros de dépôt de garantie.

Invoquant des échéances impayés, l’association ONLE (office national pour le logement étudiant)-FAC HABITAT, venant aux droits de l’association FAC-HABITAT, a, par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, fait commandement à Mme [J] [B] de lui payer la somme de 3 631,11 euros, dont 3 476,10 euros au titre des loyers et charges de mai 2023 à décembre 2024, et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, l’association ONLE-FAC HABITAT a fait assigner Mme [J] [B] à l’audience du 11 juin 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison des impayés de loyers ;

– ordonner l’expulsion immédiate de Mme [J] [B] des lieux donnés à bail, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai légal suivant la signification du commandement de quitter les lieux ;

– condamner Mme [J] [B] à lui payer, à compter de la date de résiliation, une indemnité d’occupation, fixée à un montant égal au loyer et ses accessoires, qui auraient dû être réglés si le bail s’était poursuivi ;

– condamner Mme [J] [B] à lui payer, à titre provisionnel pour les loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au jour de l’assignation, la somme de 4 689,57 euros, hors dépens, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 476,10 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation ;

– condamner Mme [J] [B] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 11 juin 2025, l’association ONLE-FAC HABITAT, représentée par Mme [K] [L] munie d’un pouvoir pour ce faire, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à 5 084,06 euros selon décompte arrêté au 26 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Mme [J] [B] ne comparaît pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 août 2025, prorogé au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude, Mme [J] [B] n’a pas comparu ni n’était représenté lors de l’audience du 11 juin 2025. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la loi applicable

Il ressort de l’article L. 442-8-1 du code de la construction et de l’habitation que les organismes de HLM peuvent louer, meublés ou non, des logements, à des associations dont l’objet est de favoriser le logement des étudiants et de gérer des résidences universitaires ou à des organismes déclarés ayant pour objet de les sous-louer à titre temporaire à des personnes âgées, à des personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles, à des personnes de moins de trente ans ou à des actifs dont la mobilité professionnelle implique un changement de secteur géographique.

L’article L. 442-8-2 du même code prévoit que, dans ce cas, les dispositions de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989 précitée sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues aux I, III et VIII de l’article 40 de cette loi.

Par ce renvoi à l’article 40 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, il en résulte que les 4o, 7o à 9o et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1o de l’article 20, les six premiers alinéas de l’article 23, et les articles 25-3 à 25-11, ne sont pas applicables aux logements visés par l’article L. 442-8-1 susmentionné.

Il s’ensuit que les articles 7 et 24 de ladite loi de 1989 sont applicables à ces contrats.

En l’espèce, tel qu’il résulte de l’assignation et du contrat du 02 mai 2023, le logement donné à bail est soumis aux dispositions des articles L. 442-8-1 et L. 442-8-2 du code de la construction et de l’habitation.

Par conséquent, il sera fait application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 dans les conditions susmentionnées, notamment en ses articles 7 et 24.

3. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’association ONLE-FAC HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 17 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 26 mars 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’association ONLE-FAC HABITAT justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

L’association ONLE-FAC HABITAT est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

4. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat signé le 02 mai 2023, le commandement de payer délivré le 16 janvier 2025 et le décompte de la créance actualisé au 26 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 5 084,06 euros euros. Ce décompte tient compte des loyers, charges et cotisations dues ainsi que des sommes qu’il a perçues.

Cependant, a été intégré à la dette locative, à trois reprises, des frais de rejet de prélèvement d’un montant total de 49,23 euros chacun. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de relance, lesquels ne relèvent, par ailleurs, ni des loyers ni des charges. Il convient donc de déduire cette somme du montant restant dû.

En conséquence, il convient de condamner Mme [J] [B] à payer à l’association ONLE-FAC HABITAT la somme de 5 044,83 euros, au titre de la dette locative, composée des loyers, charges, prestations et cotisations, ainsi qu’aux indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 26 mai 2025 (échéance d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 476,10 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision.

5. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 02 mai 2023 comporte, en sa page 8, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, l’association ONLE-FAC HABITAT a fait commandement à Mme [J] [B] de régler la somme de 3 476,10 euros au titre des loyers, charges et prestations de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 17 mars 2025.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [J] [B] étant occupante sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, l’association ONLE-FAC HABITAT sera autorisés à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, Mme [J] [B] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges, cotisations et prestations qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 404,49 euros au 15 avril 2025), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [J] [B] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’association ONLE-FAC HABITAT les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [J] [B] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé, en application de l’article 514 du code de procédure civile, que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de sous-location conclu le 02 mai 2023 entre l’association FAC-HABITAT, aux droits de laquelle vient l’association ONLE-FAC HABITAT, d’une part, et Mme [J] [B], d’autre part, portant sur le logement [Adresse 3], à [Localité 10], sont réunies à la date du 17 mars 2025, et qu’en conséquence, le contrat se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à Mme [J] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE l’association ONLE-FAC HABITAT, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [J] [B] à payer à l’association ONLE-FAC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers, charges, cotisations et prestations qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 404,49 euros au 15 avril 2025), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [J] [B] à payer à l’association ONLE-FAC HABITAT la somme de 5 044,83 euros au titre de la dette locative composée des loyers, charges, prestations, cotisations, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 26 mai 2025 (échéance d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025 sur la somme de 3 476,10 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [J] [B] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [J] [B] à payer à l’association ONLE-FAC HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION