Tribunal Judiciaire de Meaux, Ctx gen jcp, 30 avril 2025, n° 25/00168

TJ Meaux 30 avril 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des obligations locatives
Le tribunal a constaté que le locataire avait manqué à ses obligations de paiement, ce qui constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que le locataire est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Arriéré de loyers
Le tribunal a constaté que les bailleurs avaient prouvé l'arriéré de loyers et charges impayés, justifiant la condamnation du locataire au paiement.
Accepté
Indemnité due pour occupation sans droit
Le tribunal a jugé que le locataire, occupant sans droit ni titre, doit une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a condamné le locataire à rembourser les frais irrépétibles en raison de sa défaite dans la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, ctx gen jcp, 30 avr. 2025, n° 25/00168
Numéro(s) :	25/00168
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Claire FAGES

Texte intégral

Min N° 25/00383

N° RG 25/00168 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZX5

M. [G] [B]

Mme [K] [S] épouse [B]

M. [N] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 avril 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [K] [S] épouse [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par M^e Claire FAGES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 19 février 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Claire FAGES

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [N] [B]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2019, Monsieur [G] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] ont donné à bail, par l’intermédiaire d’un gérant de location, à Monsieur [N] [B] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 600,00 euros, et 60 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, Monsieur [G] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] ont fait signifier à Monsieur [N] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3593,63 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 26 septembre 2024 Monsieur [G] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] ont a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, Monsieur [G] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] ont fait assigner Monsieur [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

à titre principal de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et périls du défendeur,condamner Monsieur [N] [B] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5.750,90 euros au titre de la dette locative, à parfaire au jour de l’audience,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, y compris les dépens de l’article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 11 décembre 2024.

À l’audience du 19 février 2025, Monsieur [G] [B] et Madame [K] [S] épouse [B], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 7181,08 euros arrêtée au 4 février 2025, loyer du mois de février 2025 inclus.

Monsieur [G] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] soulignent qu’un premier jugement du 15 mai 2024 a rejeté leur demande de résiliation judiciaire, constatant une reprise du paiement du loyer courant, et a accordé au défendeur des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative. Ils soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [N] [B] n’a pas respecté l’échéancier mis en place par la décision de justice et n’a pas réglé les sommes réclamées après la délivrance du commandement de payer du 20 septembre 2023. Ils considèrent que le non-paiement réitéré des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1231-1 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [N] [B], régulièrement assigné, à l’étude du comissaire de justice, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [N] [B] assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 janvier 2019, du commandement de payer délivré le 20 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 4 février 2025 que Monsieur [G] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [B] à payer à Monsieur [G] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] la somme de 7.181,08 euros, au titre des sommes dues au 4 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que des délais de paiement avaient été accordés à Monsieur [N] [B] par jugement du 15 mai 2024, que celui-ci n’a pas respecté l’échéancier fixé et que la dette s’élève à la somme de 7189,08 euros selon décompte du 04 février 2025.

Il s’agit d’un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 6 décembre 2024, date de l’assignation, et l’expulsion de Monsieur [N] [B].

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [B] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 06 décembre 2024, Monsieur [N] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [N] [B] à son paiement à compter de 06 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [N] [B] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 septembre 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [N] [B] à payer à Monsieur [G] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de Monsieur [G] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] aux fins de résiliation judiciaire du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 8 janvier 2019 entre Monsieur [G] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] d’une part, et Monsieur [N] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], au jour de l’assignation, le 6 décembre 2024 ;

DIT que Monsieur [N] [B] est occupant sans droit ni titre ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [N] [B] à compter du 6 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [N] [B] à payer à Monsieur [G] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] la somme de 7.181,08 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 février 2025 échéance février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [N] [B] à payer à Monsieur [G] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 06 décembre 2024, date de la résiliation du bail, jusqu’à complète libération des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Monsieur [N] [B] à payer à Monsieur [G] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [N] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 septembre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE