Min N° 25/00122

N° RG 24/04511 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWTX

S.A. [Adresse 8]

C/

M. [T] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 février 2025

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM PIERRES ET LUMIERES

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Mme [N] [U], gestionnaire contentieux

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [L]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Copie délivrée

le :

à :

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 23 novembre 2016, avec prise d’effet au 29 novembre 2016, la S.A. [Adresse 7] a donné à bail à Monsieur [T] [L] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (bât D, esc 01 au 2ème étage) à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 353,48 euros hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. D’HLM PIERRES ET LUMIERES a, par acte d’huissier du 26 décembre 2023, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte d’huissier du 9 septembre 2024, la S.A. [Adresse 7] a ensuite fait assigner Monsieur [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,ordonner son expulsion,le condamner au paiement de la somme de 6.288,93 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter du jugement pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 70 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2024.

A l’audience, la S.A. D’HLM PIERRES ET LUMIERES, représentée par Madame [U] [N], gestionnaire contentieux, en vertu d’un pouvoir régulier remis à l’audience, reprend les termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 8.332,65 euros arrêtée au 10 décembre 2024. Elle précise que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants et s’engage à confirmer par note en délibéré le paiement du dernier loyer courant et sa position sur l’éventuel octroi de délais de paiement au profit du locataire.

Monsieur [T] [L] comparaît et explique la dette locative par des soucis de santé et le décès de son père. Il vit seul sans enfants à charge et occupe un nouvel emploi de réserviste depuis le mois d’octobre 2024 avec un salaire mensuel de 1.580 euros et il a la charge de deux crédits consommation à charge avec des mensualités de 448 euros et 246 euros, dont le premier se termine en mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe par courriel en date du 31 décembre 2024, sur autorisation du tribunal, la bailleresse a confirmé être opposée à l’octroi de délais de paiement au profit du locataire du fait de l’absence de règlement du dernier loyer courant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la S.A. [Adresse 7] produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [L] reste lui devoir, hors frais (soit 355,55 euros de frais de procédure), la somme de 8.332,65 euros à la date du 10 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse).

En conséquence, Monsieur [T] [L] sera condamné au paiement de la somme de 8.332,65 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 10 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2023 sur la somme de 3.309,56 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 11 septembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. D’HLM PIERRES ET LUMIERES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par voie électronique le 27 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 23 novembre 2016, avec prise d’effet au 29 novembre 2016, contient une clause résolutoire (article n°6) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 26 décembre 2023, pour la somme en principal de 3.309,56 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 février 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé, ce qui ne permet pas d’envisager un apurement de la dette dans les conditions légales prévues par les textes.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 27 février 2024.

Monsieur [T] [L] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser la S.A. [Adresse 7], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [T] [L] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [L] , partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de la condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La S.A. D’HLM PIERRES ET LUMIERES sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A. [Adresse 7] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2016, avec prise d’effet au 29 novembre 2016, entre la S.A. D’HLM PIERRES ET LUMIERES, d’une part, et Monsieur [T] [L] , d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (bât D, esc 01 au 2ème étage) à [Localité 6] sont réunies à la date du 27 février 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [T] [L] occupante sans droit ni titre depuis le 27 février 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [T] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la S.A. [Adresse 7] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [L] , ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] à verser à la S.A. D’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 8.332,65 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2023 sur la somme de 3.309,56 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] à payer à la S.A. [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la S.A. D’HLM PIERRES ET LUMIERES de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge