— N° RG 23/01211 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC74H

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 10 mars 2025

Minute n°

N° RG 23/01211 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC74H

Le

CCC : dossier

FE :

Me [Localité 1]

M^e JOURNEAU

M^e SITBON

M^e MEURIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DOUZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Société SAUR

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats postulant, M^e Cyril LAURENT, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.D.C. de l’immeuble [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3] [Localité 4] pris en la personne de son Syndic, Monsieur [Q] [K], domicilié [Adresse 4].

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par Maître Stéphanie THIERRY-LEUFROY de la SELARL THIERRY-LEUFROY, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

S.A.R.L. FONCIA [Localité 6]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A.S. GIEP FONCIA MARNE LA VALLEE

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A.S. EMERIA EUROPE

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A. GAN ASSURANCES

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée par M^e Lucile JOURNEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M^me CAUQUIL, Vice-présidente

Assesseurs: M^me LEVALLOIS, Juge

M^me KARAGUILIAN, Juge

Jugement rédigé par : M^me LEVALLOIS, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 11 Décembre 2025

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CAUQUIL, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat d’affermage, la société Saur s’est vue confier l’exploitation des services de distribution d’eau potable et de collecte et traitement des eaux usées pour la communauté de communes du [Localité 11], devenue la communauté d’agglomération de [Localité 12] Pays de [Localité 13].

Dans ce cadre, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 14] a souscrit un abonnement aux services de l’eau et de l’assainissement auprès de la société Saur, par le biais de son syndic, suivant facture-contrat du 3 novembre 2014.

La copropriété a d’abord été administrée par la société Agence 3 Logis en qualité de syndic. A compter de 2017, son administration a été confiée à la société Fontenoy Groupe Immobilier, laquelle a cédé ses actifs au groupe Foncia le 1er septembre 2020, et a alors changé de dénomination sociale pour devenir la société Foncia Immobilier [Localité 6].

A la suite d’un relevé de compteur effectué au mois de novembre 2018, la société Saur a informé le syndic en exercice d’une consommation inhabituelle au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14], l’invitant à procéder à une recherche de fuite.

Une fuite étant détectée et réparée, la société Saur a procédé à un dégrèvement, suivant facture du 15 janvier 2019.

Au mois de novembre 2019, le relevé de compteur a révélé une nouvelle consommation inhabituelle, de sorte que la société Saur a invité le syndic à procéder à une vérification des installations de l’immeuble.

Aucune suite n’a été apportée à ce courrier.

Le 20 mai 2020, la société Saur a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 14] d’avoir à lui régler, en principal, la somme de 37 894,90 euros.

Le 21 décembre 2020, une seconde mise en demeure a été adressée par le conseil de la société Saur au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 14].

Aux termes d’une assemblée générale des copropriétaires du 15 janvier 2021, il a été mis fin aux fonctions de l’agence Foncia Immobilier [Localité 6] en qualité de syndic. En remplacement, Monsieur [Q] [K] a été désigné en qualité de syndic bénévole à compter du 26 mars 2021.

Le 7 octobre 2021, Monsieur [Q] [K], syndic bénévole, a sollicité auprès de la société Saur un nouveau dégrèvement après réparation d’une fuite, lequel lui a été accordé suivant courrier du 31 août 2022.

Le 22 novembre 2022, M. [Q] [K], syndic bénévole, a déclaré les sinistres auprès de la société Gan Assurances, qui a sollicité des précisions sur lesdits sinistres par courrier du 6 janvier 2023 et du 8 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2023, la société Saur a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à la Ferté-sous-Jouarre devant le tribunal judiciaire de Meaux afin de le voir condamner à lui régler des factures impayées.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 14], représenté par son syndic, a assigné la société Foncia Immobilier [Localité 6], la société Emeria Europe, ainsi que la société Gan Assurances afin de solliciter leur condamnation à le relever et garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre.

Le 1er janvier 2024, suite à la transmission universelle de son patrimoine à la société Giep Foncia Marne-la-Vallée, la société Foncia Immobilière Meaux a été radiée du registre du commerce et des sociétés.

Par des conclusions du 10 janvier 2024, la société Giep Foncia Marne-la-Vallée, venant aux droits de la société Foncia Immobilière [Localité 6], est intervenue volontairement à la présente instance.

Par une ordonnance du 11 mars 2024, le juge de la mise en état a jugé irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à la Ferté-sous-Jouarre à l’encontre de la société Emeria Europe pour défaut d’intérêt à agir et a constaté l’extinction de l’instance à son encontre et le dessaisissement du tribunal.

La clôture est intervenue le 10 mars 2025, par une ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée à une audience de plaidoiries du 11 septembre 2025, date à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 11 décembre 2025 et mise en délibéré au 12 février 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de conclusions signifiées par RPVA le 13 novembre 2024, la société Saur demande au tribunal de :

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 15], pris en la personne de son syndic, à lui payer la somme de 34 110,07 euros TTC due en principal et frais au 27 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de cette date, outre le paiement d’une somme de 480 euros au titre des indemnités forfaitaires de recouvrement dues pour chaque facture impayée à échéance (12) ;

Condamner le même syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 15], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à la société Saur une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 15], pris en la personne de son syndic, de toutes demandes, fins et prétentions contraires.

Au soutien de ses prétentions, la société Saur fait valoir qu’en dépit d’échanges avec les syndics en exercice l’ayant au demeurant amenée à procéder à des dégrèvements sur factures, le syndicat des copropriétaires n’a pas procédé au paiement intégral de ses factures. Elle relève que ce fait n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires et rappelle en toute hypothèse que les relevés de compteur bénéficient d’une présomption d’exactitude et qu’il appartient au débiteur, s’il entend contester la facturation, d’apporter la preuve d’une erreur de relevé ou d’un dysfonctionnement du compteur. A ce titre, la société Saur observe que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas cette preuve, faisant au contraire état de l’existence de fuites qui ont été réparées. Elle fait enfin valoir que les difficultés éventuelles rencontrées entre le syndicat des copropriétaires et ses syndics successifs ne lui sont pas opposables et ne sauraient justifier le non-paiement, par le syndicat des copropriétaires, de ses consommations en eau.

Par des conclusions signifiées par RPVA le 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à la Ferté-sous-Jouarre (77260), pris en la personne de son syndic, Monsieur [Q] [K], demande au tribunal de :

A titre principal,

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société Saur et à tout le moins le limiter à la somme de 14 440,52 euros ;

A titre subsidiaire,

Condamner solidairement la société Giep Foncia Marne-la-Vallée et la société Foncia [Localité 6] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 15], pris en la personne de son syndic, Monsieur [Q] [K], de toutes condamnations susceptibles d’être mises à sa charge ;

A titre infiniment subsidiaire,

Condamner la société Gan Assurances à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 15], pris en la personne de son syndic, Monsieur [Q] [K], de toutes les condamnations pouvant être mises à sa charge ;

En tout état de cause,

Condamner solidairement la société Giep Foncia Marne-la-Vallée et la société Foncia [Localité 6] au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 15], pris en la personne de son syndic, Monsieur [Q] [K], de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ; Condamner solidairement la société Giep Foncia Marne-la-Vallée, la société Foncia [Localité 6] et la société Gan Assurances, et plus largement tout succombant, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 15], pris en la personne de son syndic, Monsieur [Q] [K], une somme de 6 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire sur les demandes indemnitaires du syndical des copropriétaires.

Pour s’opposer aux demandes de la société Saur, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 15], pris en la personne de son syndic, fait valoir que la partie des demandes portant sur des factures de 2016 est prescrite. Elle conteste par ailleurs les factures dont le paiement est poursuivi par la société Saur, estimant que cette dernière est défaillante à rapporter la preuve de ce que ces factures lui sont effectivement dues et considérant au contraire que l’intervention d’un plombier permettent de démontrer qu’il a été mis fin aux désordres, de sorte que rien n’explique des consommations anormales. Elle sollicite enfin le rejet des factures dont elle estime qu’elles n’ont pas été adressées au syndic en exercice ainsi que de celles relatives aux pénalités de retard, admettant tout au plus être redevable de la facture du 26 août 2022 d’un montant de 16 440,52 euros dont il convient de déduire une somme de 2 000 euros qui n’aurait pas été imputée sur le compte du syndicat des copropriétaires par la société Saur.

Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires soutient que, si elle devait être condamnée au paiement des factures dont le recouvrement est poursuivi par la société Saur, il conviendrait de condamner la société Foncia à la relever et garantir intégralement, estimant que cette dernière, en charge de la gestion de l’immeuble entre 2017 et 2020, a manqué à son obligation de régler le fournisseur d’eau de la copropriété et n’a pas tenu informé son mandataire des difficultés rencontrées à ce titre. Elle invoque d’autres manquements, notamment l’absence de convocation d’une assemblée générale en 2020, l’absence de réalisation de travaux pourtant votés en assemblée générale, une négligence dans la gestion générale de l’immeuble, outre l’absence de déclaration de sinistre au Gan Assurances. Elle en déduit que le syndic doit être condamné à la relever au titre des factures impayées poursuivies par la société Saur, outre à lui régler des dommages et intérêts au titre de sa responsabilité contractuelle.

Très subsidiairement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 14] sollicite la mise en œuvre de la garantie du Gan Assurances, faisant valoir que les factures dont le paiement est poursuivi trouvent leur origine dans une canalisation défectueuse en 2018. Il conteste le caractère tardif de sa déclaration de sinistre, faisant valoir que le syndic bénévole en exercice n’en a eu connaissance que tardivement, de sorte qu’il se trouvait dans l’impossibilité absolue de le déclarer plus tôt. Il conteste que cette déclaration tardive ait causé un préjudice à l’assureur, afin d’écarter la déchéance de garantie qui lui est opposée. Il ajoute qu’en toute hypothèse, il n’est pas établi par l’assureur que le syndicat des copropriétaires ait eu connaissance du délai de déclaration de sinistre et que la clause ait été apparente. Subsidiairement, il sollicite la mise en œuvre du Gan Assurances sur le fondement de l’assurance responsabilité civile du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de conclusions signifiées par RPVA le 29 janvier 2025, la société Giep Foncia Marne-la-Vallée demande au tribunal de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société Giep Foncia Marne-la-Vallée à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens ; Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société Giep Foncia Marne-la-Vallée à lui payer la somme de 15 000 euros au titre d’un préjudice subi en raison de l’intervention de son syndic bénévole ; Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société Giep Foncia Marne-la-Vallée la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Le condamner en outre aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Olivier Aumont, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En réponse aux prétentions formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 14], la société Giep Foncia Marne-la-Vallée fait valoir qu’elle a été le syndic de ce dernier entre le 1er septembre 2020 et le 15 janvier 2021. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de fautes de gestion. Elle conteste en particulier l’absence de transmission du dossier au syndic bénévole, soutenant que les pièces produites par le syndicat de copropriétaires démontrent que cette transmission a eu lieu, de même qu’elles démontrent que les factures de la société Saur lui ont bien été remises. S’agissant plus particulièrement de la demande de garantie au titre des factures d’eau, elle relève qu’il s’agit de la consommation en eau du syndicat des copropriétaires de sorte que seul ce dernier peut être tenu à leur règlement. S’agissant de l’absence de convocation d’une assemblée générale au titre de l’année 2020, la société Giep Foncia Marne-la-Vallée soutient que n’est pas rapportée la preuve d’un préjudice qui en serait résulté. Elle observe que le syndic bénévole, qui n’est pas dans la cause, ne peut solliciter la réparation d’un préjudice qui lui serait personnel dans le cadre de la présente instance.

Aux termes de conclusions signifiées par RPVA le 3 septembre 2024, la société Gan Assurances demande au tribunal de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 14] de ses demandes de condamnations solidaires formées à l’encontre de la société Gan Assurances ; Condamner la partie succombant à verser à la société Gan Assurances la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la partie succombant aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Gan Assurances fait valoir, concernant les demandes formulées au titre de sa garantie multirisques immeubles, que le syndicat des copropriétaires n’a pas été en mesure de lui adresser des précisions quant au sinistre allégué, notamment en ce qui concerne sa date ou l’intervention d’un professionnel ayant constaté l’existence d’une fuite sur des canalisations enterrées assurées, de sorte que ne sont pas démontrées les conditions pour mobiliser sa garantie. Elle ajoute, en réponse à l’argumentation adverse, qu’il ressort de la lecture du contrat que l’annexe sur lequel elle s’appuie a bien été communiqué à l’assuré lors de la conclusion du contrat. Elle ajoute qu’en tout état de cause, la déclaration de sinistre est tardive, puisqu’elle date de plusieurs années à compter de la découverte du prétendu sinistre par la copropriété. Enfin, le Gan Assurances conclut au rejet des demandes formulées au titre de sa garantie responsabilité civile, rappelant qu’elle intervient dans la présente procédure en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et non de la société Foncia, précédemment syndic.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées par celles-ci.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de la société Giep Foncia Marne-la-Vallée

Il résulte de l’article 325 du code de procédure civile que « l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ».

En l’espèce, la société Giep Foncia Marne-la-Vallée soutient avoir un intérêt à intervenir volontairement à l’instance, dans la mesure où elle vient aux droits de la société Foncia Immobilière [Localité 6] depuis le 1er janvier 2024.

Il ressort à ce titre des éléments du débat que la société Foncia Immobilière [Localité 6] a été radiée le 1er janvier 2024 et que s’en est suivie la transmission universelle de son patrimoine à son associée unique, la société Giep Foncia Marne-la-Vallée.

En conséquence, l’intervention volontaire de la société Giep Foncia Marne-la-Vallée, venant aux droits de la société Foncia Immobilière [Localité 6], sera jugée recevable.

La société Foncia Immobilière Meaux, radiée du registre du commerce et des sociétés, sera quant à elle mise hors de cause.

Sur les demandes en paiement de la société Saur à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 14]

Sur la prescription des factures de 2016

Aux termes de l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Les articles 2240 et suivants du code civil énumèrent les causes d’interruption de la prescription. Il résulte en particulier de l’article 2241 du code civil que « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion ». L’article suivant précise que « l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance ».

En l’espèce, la société Saur poursuit le paiement de factures d’eau établies entre le 21 décembre 2015 et le 29 mai 2024.

Or il apparait qu’elle a assigné en justice le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] par acte signifié à ce dernier le 28 février 2023. Elle ne justifie d’aucune interruption de la prescription qui aurait été préalable à celui-ci.

Ainsi, les factures d’eau dont le paiement est poursuivi portant sur la période antérieure au 28 février 2018 se heurtent à la prescription quinquennale et la demande en paiement s’y rapportant sera jugée irrecevable.

Sur la demande en paiement des factures émises par la société Saur

Aux termes de l’article 1134 alinéa 1er du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 1er octobre 2016, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

En vertu de l’article L.2224-12 du code général des collectivités territoriales, « les communes et les groupements de collectivités territoriales, après avis de la commission consultative des services publics locaux, établissent, pour chaque service d’eau ou d’assainissement dont ils sont responsables, un règlement de service définissant, en fonction des conditions locales, les prestations assurées par le service ainsi que les obligations respectives de l’exploitant, des abonnés, des usagers et des propriétaires. L’exploitant remet à chaque abonné le règlement de service ou le lui adresse par courrier postal ou électronique. Le paiement de la première facture suivant la diffusion du règlement de service ou de sa mise à jour vaut accusé de réception par l’abonné. Le règlement est tenu à la disposition des usagers ».

L’article 1315, devenu 1353, du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

A ce titre, les indications données par les compteurs bénéficient d’une présomption simple d’exactitude et il revient à l’abonné qui souhaite contester le montant de son obligation, d’établir une erreur de relevé, un dysfonctionnement du compteur ou toute autre cause justifiant de l’extinction de son obligation, même en cas de surconsommation apparente.

En l’espèce, la société demanderesse verse aux débats une « facture-contrat » valant contrat de fourniture d’eau conclu entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] et la société Saur, à compter du 3 novembre 2014.

La société Saur produit en outre des factures et courriers échangés avec les syndics successivement chargés de la gestion de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14], ainsi qu’un bordereau récapitulatif de créances.

Il en résulte qu’en dépit de règlements partiels et ponctuels, le syndicat des copropriétaires est débiteur de divers arriérés de paiement depuis le 21 décembre 2015, date à laquelle une première facture a été établie au regard de la consommation réelle de l’immeuble, relevée pour la première fois le 9 novembre 2015 et laissant apparaitre un solde débiteur par rapport à la consommation estimée et prélevée mensuellement.

Concernant plus précisément la période non-prescrite, postérieure au 28 février 2018, la société Saur produit notamment aux débats :

Une facture estimative en date du 29 mai 2018, dont le montant, hors solde antérieur, est de 1 386,08 euros, ainsi que le chèque de règlement du même montant émis par le syndic Fontenoy Immobilier alors en exercice en date du 23 juillet 2018 ;

Des échanges de courriers entre le 14 novembre 2018 et le 15 janvier 2019, aux termes desquels le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic Fontenoy Immobilier, est alerté sur une surconsommation en eau, ces échanges aboutissant à un dégrèvement aux termes d’une facture du 15 janvier 2019, dont la société Saur affirme sans être contredite avoir été réglée le 15 avril 2019 ;

Une facture en date du 2 janvier 2020, suivant relevé de consommation du 27 novembre 2019, dont le montant, hors solde antérieur, est de 33 852,33 euros, annulée et remplacée par une facture du 26 août 2022, d’un montant de 16 440,52 euros après dégrèvement ;

Une facture estimative en date du 29 mai 2020, dont le montant, hors solde antérieur, est de 6 648,42 euros ;

Une facture en date du 31 décembre 2020, suivant relevé de consommation du 30 novembre 2020, dont le montant, hors solde antérieur, est de 3 498,36 euros ;

Une facture estimative en date du 26 mai 2021, dont le montant, hors solde antérieur, est de 7 991,84 euros ;

Une facture en date du 26 août 2022, d’un montant de 1 099,93 euros, annulant et remplaçant la facture du 30 mai 2022 après dégrèvement ;

Une facture en date du 6 janvier 2023, suivant relevé de consommation du 23 novembre 2022, dont le montant, hors solde antérieur, est de 1 348,77 euros ;

Une facture estimative en date du 26 mai 2023, dont le montant, hors solde antérieur, est de 1 090,67 euros ;

Une facture estimative en date du 28 mai 2024, dont le montant, hors solde antérieur, est de 1 107,13 euros.

Sont également versés aux débats par la société Saur plusieurs bordereaux récapitulatifs de créances des 10 décembre 2020, 31 août 2022, 20 février 2023 et 27 août 2024 correspondant aux factures produites et dont sont déduits les règlements effectués spontanément par l’abonné en cours de période, par l’intermédiaire de son syndic.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, en particulier du dernier bordereau récapitulatif de créances établi en cours de procédure, le 27 août 2024, un solde débiteur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 14] d’un montant de 30 223,31 euros pour la période non prescrite.

En défense, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément de nature à renverser la présomption simple d’exactitude de ces sommes, mais se borne à affirmer que la société Saur ne justifie pas de leur bien-fondé, en contradiction avec les principes probatoires ci-dessus rappelés.

En outre, pour s’opposer au paiement réclamé, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 14] fait valoir que le paiement de la facture du 29 mai 2020 d’un montant de 6 648,42 euros ne peut être poursuivi dans la mesure où il a été adressé à la société Fontenoy Immobilier, qui n’était plus alors son syndic. Elle poursuit le même raisonnement en ce qui concerne les factures du 26 mai 2021 et du 6 janvier 2022.

Or il ressort des éléments du dossier que ce n’est que le 1er septembre 2020 que la société Fontenoy Immobilier a changé de dénomination sociale pour devenir la société Foncia Immobilier [Localité 6] suite à son rachat par le groupe Foncia, sans toutefois qu’il ne soit justifié de l’information par l’abonné ou son mandataire de ce changement.

En toute hypothèse, il apparait que l’adresse est demeurée la même puisque le syndic n’a fait que changer de dénomination sociale, pour s’appeler successivement Fontenoy Immobilier, puis Foncia Immobilier [Localité 6], et enfin Giep Foncia Marne-la-Vallée.

En outre, lorsque la société Saur a finalement eu connaissance de la désignation de M. [K] en qualité de syndic bénévole du [Adresse 10] à [Localité 14], à compter de 2021, elle lui a adressé un bordereau récapitulatif de créances afin de l’informer de la situation débitrice de l’immeuble. C’est d’ailleurs ce qui a permis au syndicat des copropriétaires de bénéficier de dégrèvements supplémentaires au titre des factures émises les 2 janvier 2020 et 26 août 2022, après avoir justifié de l’intervention d’un plombier.

Dans la mesure où les consommations en eau ainsi réclamées par la société Saur ne sont pas utilement contestées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 14], l’erreur de destinataire de la facture, telle qu’alléguée par l’abonné, ne peut lui permettre d’échapper à son obligation de paiement.

En dernier lieu, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 14] conteste le quantum sollicité en faisant valoir qu’un règlement de 2 000 euros par chèque daté du 18 décembre 2021 n’aurait pas été pris en considération.

Il ressort néanmoins du dernier bordereau récapitulatif de créances en date du 27 août 2024 que ce règlement a été encaissé le 5 janvier 2022.

Il convient, en conséquence, de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 14] à payer à la société Saur la somme de 30 223,31 euros au titre de sa consommation en eau pour la période non prescrite, du 28 février 2018 au 27 août 2024, outre les intérêts au taux légal.

Sur la demande en paiement d’indemnités forfaitaires de recouvrement

L’article L.441-6 du code de commerce dans sa version applicable au présent litige, devenu l’article L.441-10 du même code, prévoit que « tout professionnel en situation de retard de paiement est de plein droit débiteur, à l’égard du créancier, d’une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, dont le montant est fixé par décret ». Ce montant est de 40 euros, en application de l’article D.441-5 du code de commerce.

Aux termes de l’article liminaire du code de la consommation, on entend par consommateur toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole et par non-professionnel, toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles.

A ce titre, le syndicat de copropriétaires, personne morale ayant pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes, est un non-professionnel.

En l’espèce, il a été relevé que la société Saur verse aux débats une « facture-contrat » en date du 3 novembre 2014, reprenant partiellement les dispositions légales précitées, puisqu’il y est indiqué que « cette facture constitue votre contrat d’abonnement. Son paiement vaut acceptation des conditions de fourniture d’eau et de déversement des eaux usées précisées aux règlements de service joints à cette facture. Merci d’en prendre connaissance ». Le même document précise que « conformément à l’article L.441-3 du code de commerce, il sera appliqué à tout professionnel en situation de retard de paiement une indemnité forfaitaire de 40 euros pour frais de recouvrement ».

Dans la mesure toutefois où le syndicat de copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 14], débiteur, n’a pas la qualité de professionnel telle qu’elle a été ci-dessus définie, cette indemnité forfaitaire n’a pas lieu de lui être appliquée.

Contrairement à ce que soutient la demanderesse, il importe peu que le syndicat des copropriétaires soit représenté dans le cadre de la présente procédure par son syndic, ce qui ne peut permettre de conférer la qualité de professionnel au débiteur du contrat dont la société Saur sollicite l’application.

En conséquence, la société Saur sera déboutée de sa demande d’indemnités forfaitaires de recouvrement pour chaque facture impayée à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 14].

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 14] à l’encontre de la société Giep Foncia Marne-la-Vallée

En vertu de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « le syndic est chargé notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

L’article 1992 du code civil dispose que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

A ce titre, le syndic de copropriété engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son mandat.

Pour engager la responsabilité du syndic, le syndicat des copropriétaires doit rapporter la preuve d’une faute commise par le syndic, les juges du fond devant notamment rechercher si le syndic a accompli toutes les diligences nécessaires.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] reproche à la société Giep Foncia Marne-la-Vallée, venant aux droits de la société Foncia Immobilier [Localité 6], précédemment dénommée société Fontenoy Immobilier, diverses fautes de gestion dans l’exécution de son mandat, consistant en un manque de diligences.

Il ressort des éléments du débat que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] a confié la gestion de l’immeuble à la société Fontenoy Immobilier à compter de 2017, jusqu’au mois de mars 2021, date à laquelle une assemblée générale des copropriétaires a mis fin à son mandat en qualité de syndic, et désigné en qualité de syndic bénévole M. [Q] [K].

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, reproche notamment au précédent syndic de ne pas avoir convoqué d’assemblée générale en 2020, de ne pas avoir répondu aux sollicitations des copropriétaires, d’avoir laissé l’immeuble se dégrader, de ne pas avoir fait réaliser les travaux qui ont été votés et d’avoir été négligent dans la gestion générale de l’immeuble.

Ces griefs ne sont toutefois pas assortis d’une offre de preuve, hormis un courrier de M. [K], copropriétaire et syndic bénévole de l’immeuble à compter du mois de mars 2021, demandeur à l’action en responsabilité engagée à l’encontre de la société Foncia, et dénué pour ce motif de toute valeur probante.

Il est par ailleurs fait reproche à la société Giep Foncia Marne-la-Vallée, en sa qualité de syndic de l’immeuble, de ne pas avoir donné de suite aux courriers de rappels et de mises en demeure adressés par la société Saur et de ne pas avoir alerté le syndicat des copropriétaires sur ses impayés et sur une éventuelle surconsommation en eau.

A ce titre, sont produites de nombreuses lettres de rappels et de relances adressées par la société Saur au syndic en exercice, dont 11 ont été envoyées entre le début de l’année 2017 et le mois de février 2021 à la société Fontenoy Immobilier, devenue la société Foncia Immobilier [Localité 6], puis la société Giep Foncia Marne-la-Vallée, alors syndic en exercice.

Sont également produits des échanges de courriers entre la société Fontenoy Immobilier et la société Saur. Aux termes d’un courrier du 5 janvier 2018, le syndic sollicitait le double des factures non réglées afin de faire le point dans le cadre du début de son mandat. Est également produite par la société Saur une demande de dégrèvement en date du 10 janvier 2019 en raison d’une fuite réparée. Enfin, il ressort du bordereau récapitulatif de créances que les factures du 16 juin 2017, du 2 janvier 2018, du 3 août 2018, du 15 janvier 2019 et du 28 mai 2019 ont été réglées. Le syndic a donc accompli certaines diligences à l’égard de la société Saur, dans le cadre du mandat qui lui avait été confié par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14].

Toutefois, il n’est justifié d’aucun appel de fonds ni courrier aux copropriétaires de nature à les alerter sur leur situation débitrice à l’égard de la société Saur. Au surplus, ni l’arriéré de paiement antérieur à 2017, ni les factures émises à compter du 2 janvier 2020 n’ont été réglées par le syndic en exercice. De même, alors que le relevé de consommation du mois de novembre 2019 ayant donné lieu à facturation du 2 janvier 2020 révélait une consommation anormale en eau du syndicat de copropriétaires et invitait le syndic à procéder à une recherche de fuite et à solliciter, le cas échéant, un nouveau dégrèvement, il n’est justifié d’aucune démarche en ce sens de la part du syndic, aux droits duquel vient la société Giep Foncia Marne-la-Vallée. Ce n’est que suite à la demande effectuée en ce sens par M. [K] le 7 octobre 2021 qu’un dégrèvement a été accordé par la société Saur sur la facture du 2 janvier 2020.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] fait également grief à son syndic précédent de ne pas avoir déclaré de sinistre à l’assureur de la copropriété, la société Gan Assurances.

Il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] avait souscrit une garantie « Multirisque Immeuble » auprès de la société Gan Assurances.

L’article 2 de l’annexe « Syndic Plus » de la police ainsi souscrite stipule : « Nous garantissons, par dérogation partielle à l’article 11 des conventions spéciales :

A1) les dommages aux canalisations d’eau enterrées ou encastrées se situant entre le compteur du service des eaux et le ou les compteurs individuels et résultant d’un évènement accidentel ;

A2) les frais de recherche de fuite, c’est-à-dire les frais engagés pour rechercher la fuite à l’origine des dommages garantis

B) le coût de l’eau perdue directement consécutif aux dommages garantis ci-avant. ».

La même clause prévoit in fine que, « sauf en cas de dommages garantis manifestes, la compagnie n’interviendra qu’après confirmation par un professionnel de l’existence d’une fuite sur les canalisations enterrées assurées ».

En l’espèce, il ressort notamment des factures produites par la société Saur à l’appui des dégrèvements accordés à la copropriété que trois fuites, toutes situées en cave, ont été réparées au sein de l’immeuble, les 2 mai 2018, 19 février 2020 et 23 mars 2020. Il est donc établi la survenance de sinistres liés à des fuites d’eau, au sein de la copropriété, au cours de la période du mandat des sociétés Fontenoy Immobilier et Foncia Immobilier [Localité 6], aux droits desquelles vient la société Giep Foncia Marne-la-Vallée.

En vertu de la clause ci-dessus rappelée, étaient garantis par la société Gan Assurances les dommages aux canalisations, y compris celles enterrées ou encastrées. Or les factures de réparation produites, ainsi que la surconsommation en eau qui leur est concomitante, laissent apparaitre des dommages aux canalisations situées au sein de la cave de l’immeuble. Il en résulte que les garanties souscrites auprès de la société Gan Assurances étaient mobilisables.

Or aucune déclaration de sinistre n’a été effectuée par le syndic, alors que la police souscrite prévoit un délai de déclaration dans les 5 jours ouvrés.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Giep Foncia Marne-la-Vallée, venant aux droits de la société Foncia Immobilier [Localité 6], précédemment dénommée société Fontenoy Immobilier, a manqué à ses obligations dans le cadre du mandat qui lui avait été confié par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14], engageant à ce titre sa responsabilité contractuelle à son égard.

Sur la demande tendant à être relevée et garantie des condamnations prononcées à son encontre à l’égard de la société Saur

Le montant des factures dont le paiement est poursuivi par la société Saur correspond aux consommations du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14].

Il ressort en outre des pièces produites aux débats par la société Saur, non contredites par celles produites par les parties défenderesses, que chaque consommation inhabituelle en eau du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] a finalement donné lieu à dégrèvement.

Il a néanmoins été rappelé que la police « multirisque immeuble » souscrite auprès de la société Gan Assurances couvrait :

« A1) les dommages aux canalisations d’eau enterrées ou encastrées se situant entre le compteur du service des eaux et le ou les compteurs individuels et résultant d’un évènement accidentel ;

A2) les frais de recherche de fuite, c’est-à-dire les frais engagés pour rechercher la fuite à l’origine des dommages garantis

B) le coût de l’eau perdue directement consécutif aux dommages garantis ci-avant ».

Dès lors, si le sinistre avait été déclaré auprès du Gan Assurances, le coût de l’eau perdue consécutivement aux fuites aurait pu être pris en charge par cette dernière. En s’abstenant de déclarer le sinistre auprès de la société Gan Assurances, le syndic a fait perdre une chance au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] de voir une partie de sa dette à l’égard de la société Saur prise en charge par l’assureur multirisque de l’immeuble.

Dans la mesure toutefois où le montant auquel le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] se trouve condamné ne correspond que partiellement à sa surconsommation en eau liée à l’existence de fuites, susceptible d’entrer dans le champ de la garantie de la société Gan Assurances, il convient de condamner la société Giep Foncia Marne-la-Vallée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] à hauteur de 50 % du montant des condamnations prononcées à l’encontre de ce dernier, au bénéfice de la société Saur.

Sur la demande tendant au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice subi

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation du préjudice général subi du fait des fautes de gestion de son précédent syndic, évalué à la somme de 15 000 euros, qu’il qualifie de forfaitaire.

Il convient néanmoins de constater que le syndicat des copropriétaires n’assortit cette demande d’aucune offre de preuve et ne précise aucunement en quoi consiste le préjudice dont il est ainsi réclamé réparation.

En particulier, le syndicat des copropriétaires ne soutient pas, ni ne démontre, avoir rencontré des difficultés de trésorerie afin de solder la dette accumulée à l’égard de la société Saur, étant rappelé que cette dette correspondait à des consommations réelles et était due, de sorte qu’elle ne constitue pas en soi un préjudice indemnisable.

Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] à l’encontre de la société Giep Foncia Marne-la-Vallée sera rejetée.

Sur la demande de garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 14] à l’encontre de la société Gan Assurances

Sur l’applicabilité des conditions particulières de la garantie « Multirisque Immeuble » au syndicat des copropriétaires

La connaissance et l’acceptation des conditions générales et particulières conditionnent leur opposabilité à l’assuré. En conséquence, l’assureur qui entend dénier sa garantie doit justifier que son assuré a eu connaissance avant le sinistre de la limite ou de l’exclusion de la garantie et l’a acceptée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] soutient que ni les conventions spéciales ni l’annexe « syndic plus » de la garantie souscrite auprès du Gan Assurances n’ont été portées à sa connaissance. Il résulte toutefois du contrat produit par celui-ci que le souscripteur a reconnu, lors de la souscription, avoir reçu un exemplaire des conditions générales, des conventions spéciales et de l’annexe « syndic plus ».

Cette clause revêt un caractère apparent, contrairement à ce qui est soutenu par le syndicat des copropriétaires.

Chacun de ces éléments est donc opposable à l’assuré, c’est-à-dire le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14], nonobstant les changements de syndic intervenus depuis la souscription du contrat.

Sur la mise en œuvre de la garantie « Multirisque Immeuble »

Il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] avait souscrit une garantie « Multirisque Immeuble » auprès de la société Gan Assurances.

Il a été rappelé à ce titre que l’article 2 de l’annexe « Syndic Plus » de la police ainsi souscrite stipulait : « Nous garantissons, par dérogation partielle à l’article 11 des conventions spéciales :

A1) les dommages aux canalisations d’eau enterrées ou encastrées se situant entre le compteur du service des eaux et le ou les compteurs individuels et résultant d’un évènement accidentel ;

A2) les frais de recherche de fuite, c’est-à-dire les frais engagés pour rechercher la fuite à l’origine des dommages garantis

B) le coût de l’eau perdue directement consécutif aux dommages garantis ci-avant.

Sauf en cas de dommages garantis manifestes, la compagnie n’interviendra qu’après confirmation par un professionnel de l’existence d’une fuite sur les canalisations enterrées assurées ».

Il en résulte, ainsi que cela a été précédemment jugé au sujet de la responsabilité du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires, que les garanties souscrites auprès de la société Gan Assurances étaient mobilisables.

Toutefois, en vertu de l’article L.113-2 4° du code des assurances, « l’assuré est obligé […] 4° de donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés.

Ce délai minimal est ramené à deux jours ouvrés en cas de vol et à vingt-quatre heures en cas de mortalité du bétail.

Les délais ci-dessus peuvent être prolongés d’un commun accord entre les parties contractantes.

Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3o et au 4o ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure ».

La déchéance de garantie pour déclaration du sinistre n’est pas opposable à l’assuré si elle ne fait pas l’objet d’une clause dans la police.

A ce titre, l’article 14 des conditions générales du contrat, conformément à l’article L.113-2 du code des assurances, prévoit que l’assuré doit déclarer le sinistre dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant sa survenance.

En l’espèce, il a été rappelé que les fuites survenues en cave de l’immeuble ont été réparées suivant factures des 2 mai 2018, 19 février 2020 et 23 mars 2020.

Or ce n’est que le 22 novembre 2022 que M. [Q] [K], syndic bénévole, a déclaré les sinistres auprès de la société Gan Assurances.

Si le syndicat des copropriétaires soutient que ce retard incombe à son précédent syndic, il convient de rappeler que M. [Q] [K], syndic en exercice, a été désigné aux termes d’une assemblée générale des copropriétaires en date du 26 mars 2021, et n’a effectué une déclaration de sinistre que 18 mois plus tard.

La demande de précisions émanant de la société Gan Assurances aux mois de janvier et mars 2023, portant notamment, précisément, sur la date du sinistre et la date de réparation, ne saurait être interprétée comme un accord de principe sur la garantie ou comme la renonciation à sa prévaloir de la clause de déchéance de garantie.

En outre, la tardiveté de la déclaration de sinistre, plusieurs années après leur survenance, a privé l’assureur de la possibilité de diligenter une expertise afin de mesurer l’ampleur du sinistre et ses conséquences sur la surconsommation en eau dont le paiement est poursuivi par la Saur, lui occasionnant par conséquent un préjudice.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater la déchéance de garantie de la société Gan Assurances au motif pris de la tardiveté de la déclaration de sinistre effectuée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14].

Sur la mise en œuvre de la garantie « Responsabilité Civile »

Il ressort de la police produite par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] que ce dernier est également assuré auprès de la société Gan Assurances au titre de la responsabilité civile générale liée à la propriété de l’immeuble et à la responsabilité civile du conseil syndical.

La garantie ainsi souscrite a pour objet de garantir la seule responsabilité de l’assuré en cas de dommage causé à un tiers du fait de l’immeuble ou du conseil syndical.

En l’espèce, il n’est pas soutenu que la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] ait été engagée à l’égard de tiers, ce qui justifierait la mise en œuvre de la garantie « Responsabilité Civile » souscrite auprès de la société Gan Assurances.

Par ailleurs, la société Gan Assurances n’a pas été attraite en la cause en sa qualité d’assureur « Responsabilité Civile » de la société Giep Foncia Marne-la-Vallée, qualité dont il n’est au demeurant pas justifié, de sorte qu’aucune demande à son encontre en cette qualité ne pourra prospérer.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] sera en conséquence débouté de ses demandes à l’encontre de la société Gan Assurances au titre du volet « Responsabilité Civile » de la police souscrite.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] et la société Giep Foncia Marne-la-Vallée, parties perdantes, seront solidairement condamnées aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] [Localité 16] [Adresse 12] à [Localité 14] et la société Giep Foncia Marne-la-Vallée, condamnées aux dépens, seront condamnées à payer à la société Saur et à la société Gan Assurances une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] [Localité 17] à [Localité 14] et la société Giep Foncia Marne-la Vallée seront déboutés de leurs demandes de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Dit recevable l’intervention volontaire de la société Giep Foncia Marne-la-Vallée, venant aux droits de la société Foncia Immobilière [Localité 6] ;

Met hors de cause la société Foncia Immoblière [Localité 6] ;

Dit irrecevables car prescrites les demandes en paiement portant sur la période antérieure au 28 février 2018 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] à payer à la société Saur la somme de 30 223,31 euros, au titre de la période postérieure au 28 février 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024 ;

Déboute la société Saur de sa demande en paiement d’indemnités forfaitaires de recouvrement à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] ;

Condamne la société Giep Foncia Marne-la-Vallée à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] à hauteur de 50 % du montant des condamnations prononcées à l’encontre de ce dernier au bénéfice de la société Saur ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] de sa demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre de la société Giep Foncia Marne-la-Vallée ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] de ses demandes à l’encontre de la société Gan Assurances ;

Condamne solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] et la société Giep Foncia Marne-la-Vallée à verser à la société Saur et à la société Gan assurances la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] et la société Giep Foncia Marne-la-Vallée de leur demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] et la société Giep Foncia Marne-la-Vallée aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT