TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 05 Mai 2026

Minute n° 26/464

N° RG 24/04593 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWST

le

CCC : dossier

FE :

M^e DAFIA

M^e LEBRETON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DEUX JUIN DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A.S. COFIDIM

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Btissam DAFIA de la SELARL SELARL DAFIA & SEIZOVA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [R] [N]

né le 03 Novembre 1990 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Sylvain LEBRETON de la SCP DE NARDI-JOLY ET LEBRETON, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Madame [S] [M], [V] [Y]

née le 27 Décembre 1991 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Sylvain LEBRETON de la SCP DE NARDI-JOLY ET LEBRETON, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me KARAGUILIAN, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 10 Mars 2026,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, prorogé du 12 mai 2026 mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me KARAGUILIAN, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSE DU LITIGE :

Le 12 novembre 2020, Mme [S] [Y] et M. [R] [N] ont signé avec la société Cofidim exerçant sous l’enseigne [Localité 5] Sésame un contrat de construction de maison individuelle portant sur la construction d’une maison située [Adresse 3], pour un prix initial de 206.804 euros TTC.

Plusieurs avenants ont été signés par la suite entre les parties en 2021 et 2022 :

— avenant n°1 du 16 novembre 2020,

— avenant n°2 du 24 novembre 2020,

— avenant n°3 du 8 juin 2021,

— avenant n°4 du 8 juin 2021,

— avenant n°5 du 8 juin 2021,

— avenant n°6 du 16 septembre 2021,

— avenant n°7 du 30 septembre 2022,

qui ont fixé le montant global des travaux à la somme de 211.884 euros.

Le permis de construire a été délivré le 26 mars 2021 et l’acte d’acquisition du terrain a été signé le 15 juin 2021, par acte authentique, par Mme [S] [Y] et M. [R] [N].

Les travaux ont donné lieu à une réception prononcée le 28 octobre 2022, sans réserve mentionnée au procès-verbal de réception.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juillet 2024 (AR daté du 17 juillet 2024) le cabinet Safir, mandaté par la société Cofidim, a mis en demeure Mme [S] [Y] et M. [R] [N] de régler la somme de 10.510 euros, correspondant à l’appel de fonds n°7.

Aucun règlement n’étant intervenu, par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, la société Cofidim a assigné Mme [S] [Y] et M. [R] [N] devant le tribunal judiciaire de Meaux afin d’obtenir le paiement des sommes qu’elle estime lui être dues au titre du contrat de construction.

La clôture de l’instruction est intervenue, le 17 novembre 2025, par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 10 mars 2026, mise en délibéré au 12 mai 2026, puis prorogé au 2 juin 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA, le 11 septembre 2025, la société Cofidim demande au tribunal de :

« Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1235-1, 1343-1, 1343-2 du Code Civil,

Vu l’article R231-7 du code de la construction et de l’habitation,

Vu les pièces versées aux débats,

(…)

— Déclarer la Société COFIDIM recevable et bien fondée en ses demandes ;

— Débouter Madame [S] [Y] et Monsieur [R] [N] de l’ensemble de leur demande, fins et conclusions ;

— Condamner Madame [S] [Y] et Monsieur [R] [N] à payer à la société COFIDIM la somme de 10.501,00 euros au titre du solde des travaux réalisés, majorée des intérêts au taux légal, à compter du 15 juillet 2024, date du courrier valant mise en demeure ;

— Majorée la somme de 10.501,00 euros des intérêts au taux de 1% par mois de retard à compter du 28 octobre 2022 au titre des pénalités de retard ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil ;

— Juger que tous les paiements effectués par les débiteurs s’imputeront en priorité sur les intérêts dus, conformément aux dispositions de l’article 1343-1 du Code Civil ;

— Condamner Madame [S] [Y] et Monsieur [R] [N] à verser à la Société COFIDIM la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens ;

— Ecarter l’exécution provisoire dans l’hypothèse de la condamnation de la société COFIDIM ».

La société Cofidim soutient avoir conclu un contrat de construction de maison individuelle avec Mme [S] [Y] et M. [R] [N] et fait valoir que les travaux ont été intégralement réalisés conformément aux stipulations contractuelles. Elle expose que la réception de l’ouvrage est intervenue sans réserve le 28 octobre 2022 et en déduit que le solde du prix est devenu exigible à cette date. Elle allègue que les maîtres de l’ouvrage n’ont pas réglé le solde des travaux malgré mise en demeure et soutient que cette inexécution justifie leur condamnation au paiement. Elle prétend en outre que les pénalités de retard prévues contractuellement sont applicables, le retard de paiement étant caractérisé depuis la réception. Elle conteste l’existence de désordres imputables au constructeur et soutient que les désordres invoqués étaient apparents lors de la réception ou n’ont pas été dénoncés dans les délais légaux. Elle fait valoir que les travaux de raccordement relevaient de la charge des maîtres de l’ouvrage et en déduit que les difficultés invoquées ne peuvent lui être imputées.

Elle s’oppose enfin aux demandes reconventionnelles, en contestant tant leur principe que leur montant, et conclut au rejet de l’ensemble des prétentions adverses.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA, le 13 mai 2025, Mme [S] [Y] et M. [R] [N] demandent au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 1792-4-3, 1217, 1223 du Code Civil,

JUGER la Société COFIDIM intégralement responsable des dommages intermédiaires intervenus après réception et CONDAMNER la Société COFIDIM à réaliser les travaux réparatoires desdits dommages.

Ecarter le délai de l’article L.231-8 du Code de la construction et de l’habitation qui n’a pu courir faute d’habitabilité de l’ouvrage au jour de la réception (ni gaz ni éléctricité). Par ailleurs le Constructeur s’est expressément engagé à des reprises qu’il s’est abstenu de réaliser.

En conséquence, CONDAMNER la Société CODIFIM à reprendre sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir les travaux suivants :

— Calfeutrement sous la porte d’entrée (trou de 3cm)

— Barillet et poignée de la porte de service du garage à changer

— Meuble de la salle de bain et vasque à changer

— Reprise du ravalement sur les baies arrière et au niveau du toit

— Reprise de l’enfoncement et de la rayure sur la porte de garage

— Raccordement et canalisation des condensats dans le vide sanitaire

— Fourreau à gaz à mettre aux normes légales (couleur jaune et non rouge)

— Changement de la partie aluminium des quatre baies vitrées du rez-de-chaussée

— Reprise du ravalement côté voie de circulation

— Recoller ou changer la ventouse extérieure de la chaudière

CONDAMNER la Société COFIDIM à rembourser à Monsieur [N] et Madame [Y] la somme de 5 610 € exposée pour la réparation d’un sinistre intervenu sous la baignoire ayant pour cause le manquement de près d’un mètre de tuyauterie et ce avec intérêt au taux légal à compter du 26 mars 2023 date de l’émission de la facture CARR’LITE.

CONDAMNER la Société COFIDIM à régler à Monsieur [N] et Madame [Y] la somme de 15 000 € de dommages et intérêts au regard de la mauvaise foi contractuelle constante depuis le début de la procédure et ce au visa de l’article 1104 du Code Civil et pour le non-respect de ses propres engagements contenu dans un courrier du 20 avril 2023 de la Société COFIDIM.

VOIR ORDONNER la compensation des sommes dues entre les parties, au visa de l’article 1347 du Code Civil entre COFIDIM et Monsieur [N] et Madame [Y].

Plus subsidiairement,

JUGER que la somme due à la Société COFIDIM ne pourra pas être supérieure à la somme de 8 980 € soit 10 510 € de solde de travaux minoré de l’engagement commercial de remboursement d’une somme de 1 530 € contenu dans un courrier du 20 avril 2023.

Plus subsidiairement,

VOIR ACCORDER à Monsieur [N] et Madame [Y] vingt-quatre mois de délai pour solder la somme et DEBOUTER la Société COFIDIM de toutes demandes d’intérêt à titre de pénalité ou d’intérêt de retard capitalisé.

CONDAMNER la Société COFIDIM à 4 000 € au titre de l’article 700.

CONDAMNER la Société COFIDIM aux entiers dépens ».

Mme [S] [Y] et M. [R] [N] contestent la loyauté contractuelle du constructeur et exposent que la réception est intervenue dans des conditions irrégulières, l’ouvrage n’étant pas habitable à cette date. Ils soutiennent que la réception a été organisée dans des conditions ne permettant pas la détection des désordres et en déduisent que le délai de dénonciation des vices apparents ne saurait leur être opposé. Ils allèguent l’existence de nombreux désordres et malfaçons affectant l’ouvrage, ainsi que des non-conformités contractuelles, et reprochent au constructeur de ne pas avoir respecté ses engagements de reprise. Ils font valoir que certains désordres ont causé un préjudice matériel, notamment un dégât des eaux, et sollicitent l’indemnisation des frais exposés pour leur réparation. Ils invoquent la responsabilité contractuelle du constructeur et soutiennent que celui-ci a manqué à son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat. Ils demandent en conséquence la condamnation du constructeur à réaliser les travaux de reprise sous astreinte ainsi qu’à leur verser des dommages et intérêts.

À titre subsidiaire, ils contestent le montant de la créance invoquée, sollicitent la compensation des sommes et demandent l’octroi de délais de paiement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION :

À titre liminaire, en l’absence de fin de non-recevoir soulevée, il est considéré que la demande figurant au dispositif de la société Cofidim tendant à la recevoir et déclarer bien fondée en ses demandes constitue une clause de style n’appelant pas à statuer sur une recevabilité non contestée.

De plus, les demandes de Mme [S] [Y] et M. [R] [N] tendant à « juger » et à « écarter le délai de l’article L.231-8 du Code de la construction et de l’habitation qui n’a pu courir faute d’habitabilité de l’ouvrage au jour de la réception (ni gaz ni électricité). Par ailleurs le Constructeur s’est expressément engagé à des reprises qu’il s’est abstenu de réaliser », sont des demandes dont la formulation n’est que la reprise de moyens ou arguments et ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci et elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

SUR LES DEMANDES DE LA SOCIETE COFIDIM :

Sur la demande en paiement :

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ».

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été respecté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation.

L’article R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation dispose, en outre, que « le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :

1. Lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l’article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n’a été formulée, à l’issue de la réception ;

2. Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci ».

En l’espèce, la société Cofidim sollicite le paiement de la somme de 10.501 euros au titre de l’appel de fonds n°7.

Elle verse au soutien de sa demande le contrat de construction, les différents avenants et l’appel de fonds n°7.

Suivant procès-verbal de réception en date du 28 octobre 2022, les travaux ont donné lieu à une réception, sans réserve.

Mme [S] [Y] et M. [R] [N] soutiennent que le délai de 8 jours prévu par l’article L 231-8 du code de la construction et de l’habitation n’a pas couru.

Toutefois, la circonstance que la réception se soit déroulée à 19h dans la pénombre, dans une maison non nettoyée, ou que certains équipements n’auraient pas été immédiatement fonctionnels, ne suffit pas à remettre en cause les effets attachés à la réception sans réserve, Mme [S] [Y] et M. [R] [N] ne démontrant, ni avoir été empêchés d’émettre des réserves, ni avoir été contraints de signer le procès-verbal.

Le moyen tiré de ce que le délai de 8 jours prévu par l’article L 231-8 du code de la construction et de l’habitation n’a pas couru, sera donc écarté.

De plus, le moyen tiré du geste commercial consenti par la société Cofidim dans le courrier du 20 avril 2023 sera également écarté dès lors qu’un tel geste, consenti à titre commercial, ne vaut pas renonciation au solde des sommes contractuellement dues.

Il résulte de tout ce qui précède que Mme [S] [Y] et M. [R] [N] sont tenus de payer le solde du prix de vente.

Il est observé que, dans son dispositif, la société Cofidim demande la somme de 10.501 euros et non la somme 10.510 euros, correspondant à l’appel de fonds n°7.

Le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, Mme [S] [Y] et M. [R] [N] seront donc condamnés à payer à la société Cofidim la somme de 10.501 euros avec intérêts à taux légal à compter du 15 juillet 2024, date de la mise en demeure.

Sur les pénalités de retard :

L’article 1231-5 du code civil dispose : « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil prévoit : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

L’article 3-5 des conditions générales du contrat prévoit :

« Les sommes non payées dans le délai de quinze jours à dater de la présentation de l’appel de fonds produiront intérêt au profit du constructeur au taux de 1 % par mois sur les sommes non réglées. Si après mise en demeure, ces sommes (intérêts de retards compris) ne sont pas réglées dans le délai de huit jours, le constructeur est en droit d’interrompre les travaux, et, conformément aux article 1219 et suivants du code civil, pourra demander, un mois après cette mise en demeure, la résolution du contrat avec dommages- intérêts ».

Si, en accord avec la faculté offerte par le texte légal, le contrat stipule, en cas de retard de paiement, l’application d’une pénalité, celle-ci, aux termes de la clause ci-dessus, n’est due qu’à compter de 15 jours après la présentation de l’appel de fonds.

En l’espèce, l’appel de fonds n°7 produit par la société Cofidim n’est pas signé par Mme [S] [Y] et M. [R] [N] et aucune pièce ne démontre la présentation à Mme [S] [Y] et M. [R] [N] de sorte que la société Cofidim est mal fondée à demander l’application des intérêts prévus au contrat de construction.

De plus, le tribunal observe que la preuve de préjudice distinct et indépendant du retard de paiement n’est pas rapportée par la société Cofidim.

En conséquence, la société Cofidim sera déboutée de sa demande au titre des pénalités de retard.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE MME [S] [Y] ET M. [R] [N] :

Sur la demande en reprise de travaux :

Mme [S] [Y] et M. [R] [N] sollicitent la condamnation de la société Cofidim à procéder à divers travaux de reprise.

Ils produisent notamment plusieurs courriers adressés au constructeur dès le mois de mars 2023, ainsi qu’un constat de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024.

Il ressort des échanges intervenus entre les parties que Mme [S] [Y] et M. [R] [N] ont dénoncé, dans un délai relativement proche de la réception de l’ouvrage intervenue en octobre 2022, l’existence de divers désordres et non-conformités affectant la construction.

Il résulte également de la réponse de la société Cofidim en date du 20 avril 2023 que celle-ci a reconnu l’existence de certains désordres et s’est engagée à procéder à leur reprise, notamment s’agissant de défauts d’étanchéité, de dysfonctionnements affectant les équipements ou encore de certaines finitions.

Toutefois, la réception de l’ouvrage est intervenue sans réserve.

Dès lors, il appartient à Mme [S] [Y] et M. [R] [N] de démontrer que les désordres invoqués n’étaient pas apparents lors de la réception ou qu’ils sont imputables à un manquement contractuel du constructeur.

Or, si les pièces produites permettent d’établir l’existence de désordres matériels, elles ne permettent pas d’en déterminer avec précision ni l’origine, ni la date d’apparition, ni l’imputabilité certaine à la société Cofidim.

En particulier, le constat de commissaire de justice du 15 novembre 2024, établi plus de deux années après la réception, ne permet pas de rattacher les désordres constatés à l’exécution des travaux par la société Cofidim.

Par ailleurs, les courriers échangés entre les parties, s’ils attestent de difficultés rencontrées et d’engagements de reprise partiellement exécutés, ne suffisent pas à caractériser l’existence de désordres de nature à engager la responsabilité contractuelle du constructeur en l’absence d’éléments techniques permettant d’en apprécier la gravité et l’origine.

Dans ces conditions, Mme [S] [Y] et M. [R] [N] ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, d’un manquement contractuel imputable à la société Cofidim justifiant les demandes de reprise ou d’indemnisation sollicitées.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes reconventionnelles en reprise de travaux et indemnitaire.

Sur les demandes indemnitaires :

Sur le dégât des eaux :

S’agissant du dégât des eaux invoqué par Mme [S] [Y] et M. [R] [N], les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir de manière certaine que celui-ci résulterait d’une faute imputable à la société Cofidim.

Mme [S] [Y] et M. [R] [N] seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la mauvaise foi contractuelle :

L’article 1104 du code civil prévoit :

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public ».

En l’espèce, Mme [S] [Y] et M. [R] [N] invoquent une réception tardive et sans luminosité, une maison inhabitable, des travaux bâclés et une tuyauterie manquante.

Toutefois, ces éléments caractérisent au plus des difficultés dans l’exécution du contrat mais ne permettent pas d’établir un comportement déloyal ou une mauvaise foi contractuelle de la part de la société Cofidim.

Mme [S] [Y] et M. [R] [N] seront déboutés de leurs demandes de ce chef.

Sur la compensation :

Compte tenu de ce qui précède, la demande de compensation ne peut prospérer.

Sur l’octroi d’un délai de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [S] [Y] et M. [R] [N] ne produisent aucun justificatif à l’appui de leur demande de délai de paiement.

Mme [S] [Y] et M. [R] [N] seront donc déboutés de leur demande d’octroi de délai de paiement.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [S] [Y] et M. [R] [N], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [S] [Y] et M. [R] [N], parties condamnées aux dépens, seront condamnés à payer à la société Cofidim la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Mme [S] [Y] et M. [R] [N] à payer à la société Cofidim la somme de 10.501 euros avec intérêts à taux légal à compter du 15 juillet 2024, date de la mise en demeure ;

DEBOUTE la société Cofidim de sa demande de majoration des intérêts au taux de 1% par mois ;

DEBOUTE Mme [S] [Y] et M. [R] [N] de leur demande de condamnation à exécuter des travaux ;

DEBOUTE Mme [S] [Y] et M. [R] [N] de leurs demandes indemnitaires ;

DEBOUTE Mme [S] [Y] et M. [R] [N] de leur demande de compensation;

DEBOUTE Mme [S] [Y] et M. [R] [N] de leur demande d’octroi de délai de paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 14 octobre 2024 ;

RAPPELLE que tous les paiements effectués par Mme [S] [Y] et M. [R] [N] s’imputeront en priorité sur les intérêts restant dus ;

CONDAMNE Mme [S] [Y] et M. [R] [N] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [S] [Y] et M. [R] [N] à payer à la société Cofidim la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

Le greffier, Le Président