Min N° 26/00215

N° RG 25/04248 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CED3F

M. [Q] [I]

C/

M. [V] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 mars 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [Q] [I]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Ilan NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Maéline DELETANG, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 03 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Ilan NAKACHE

Copie délivrée

le :

à : M^e Maéline DELETANG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 4 février 2022, M. [V] [L] a vendu une maison d’habitation situé au [Adresse 2], à [Localité 2], référencée au cadastre AC [Cadastre 1], à M. [Q] [I], aux prix de 150 000 euros, dans le cadre d’une opération de vente à réméré, prévoyant une faculté de rachat à son profit, exerçable pendant une durée de 36 mois à compter du 5 février 2022.

Aux termes de cet acte, M. [Q] [I] s’engageait à louer à M. [V] [L] le bien immobilier au loyer de 1 187,50 euros.

Suivant acte sous seing privé en date du 4 février 2022, M. [Q] [I] a donné à bail à M. [V] [L] le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 1 187,50 euros.

Par lettre du 24 avril 2024, M. [Q] [I], a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure M. [V] [L] de lui payer, d’une part, les sommes avancées par lui au titre des charges et de l’entretien du logement et, d’autre part, les sommes dues au titre de loyers impayés.

Un protocole transactionnel a été conclu entre les parties le 15 mai 2024.

Se plaignant du non-respect des engagements pris par M. [V] [L], M. [Q] [I] a, par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, fait signifier à M. [V] [L] un commandement de payer la somme principale de 16 386,41 euros à peine de déchéance de sa faculté de rachat.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, M. [Q] [I] a fait assigner M. [V] [L] devant le Président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référé, afin de le voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 22 500,05 euros et déclarer déchu de sa faculté de rachat du bien immobilier.

Par ordonnance du 29 janvier 2025, le Président du tribunal judiciaire de Meaux a condamné M. [V] [L] à payer à M. [Q] [I] la somme 23 386,41 euros à titre de provision, et ce avec intérêts légaux à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 16 386,41 euros et de l’ordonnance de référé pour le surplus, outre 3 467,26 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et rejeté le surplus des demandes.

Il ressort des motifs de cette décision que la somme provisionnelle au paiement de laquelle M. [Q] [I] a été condamné correspondait, d’une part, aux sommes dues au titre des travaux et taxe foncière de l’année 2023, reconnue par le débiteur lui-même aux termes du protocole d’accord transactionnel, et d’autre part, des sommes dues au titre des loyers de mai à octobre 2024 outre la taxe foncière 2024.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025, M. [Q] [I] a fait signifier à M. [V] [L] un commandement de payer la somme de 28 602,61 euros au titre des sommes dues.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, M. [Q] [I] a fait signifier à M. [V] [L] un commandement de payer la somme principale de 20 187,50 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail du 4 février 2022.

La caisse commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 25 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 septembre 2025, M. [Q] [I] a fait assigner M. [V] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois ;

en conséquence, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

condamner M. [V] [L] à quitter les lieux loués sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux ;

ordonner la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il paira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. [V] [L] ;

condamner M. [V] [L] à lui payer la somme de 23 750 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil ;

rejeter toute éventuelle demande de délais ;

subsidiairement, en cas d’octroi de délais :* dire que les sommes qui seront versées à M. [V] [L] s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, et ensuite sur l’arriéré dû au titre du commandement de payer ;

* dire que faute par M. [V] [L] de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et M. [Q] [I] pourra dès lors poursuivre l’expulsion de M. [V] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

condamner M. [V] [L] à lui payer une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de cent pour cent, prorata temporis, charges et taxes en sus jusqu’au jour où les lieux auront été restitués, à compter du 25 août 2025 et jusqu’à reprise du local par lui ;

dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ;

condamner M. [V] [L] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation

condamner M. [V] [L] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 16 septembre 2025.

Appelée à l’audience du 5 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande du conseil de M. [V] [L] pour conclure en défense.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 décembre 2025.

A l’audience, M. [Q] [I], représenté par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 27 312,50 euros, arrêtée au 3 décembre 2025, loyer du mois de décembre inclus. Il s’est référé aux termes de son acte introductif d’instance, précisant demander le rejet de l’ensemble des prétentions adverses et notamment tout demande de délais de paiement.

Il explique que M. [V] [L] n’a pas respecté les échéances de paiement prévue au contrat de bail et à l’acte de vente. Notamment, il n’a pas versé de loyer depuis le mois de février 2024.

Il fonde sa demande d’expulsion sur le fait que les causes du commandement de payer du 25 juin 2025 n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, et que, depuis, la dette augmente alors même que le jeu de la clause résolutoire est acquis et le bail résilié depuis le 25 août 2025. Sur son refus des délais, il affirme que le défendeur n’est pas de bonne foi et que sa situation n’a pas vocation à se rétablir. Sur sa demande de condamnation au versement d’une indemnité d’occupation majorée, il indique qu’il s’agit de garantir que cette indemnité conserve son caractère coercitif et couvre l’ensemble du préjudice engendré par l’occupation indue.

Il confirme dans les motifs de ses écritures et oralement à l’audience que le défendeur est déchu de toute faculté de rachat. Il rappelle que l’acte de vente contient une clause aux termes de laquelle dans l’hypothèse où un ou plusieurs loyers ou toute charge liée ne seraient pas ou n’auraient pas été payées par M. [V] [L], il sera alors constaté un défaut de règlement qui entrainerait, à l’issue d’un délai de 75 jours calendaires suivant la délivrance d’un commandement de payer non honoré par le vendeur, la déchéance pour ce dernier de sa faculté d’exercice du rachat. Il devra alors libérer les lieux. En application de cette clause, il demande au tribunal, dans le corps de ses écritures, d’acter que M. [V] [L] est déchu de tout faculté de rachat.

M. [V] [L], représenté par son conseil se référant à ses écritures, a demandé au tribunal de :

lui accorder les délais les plus larges pour quitter les lieux en application de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution au regard de la précarité de sa situation ;

rejeter la demande de séquestration des meubles, cette mesure relavant de la compétence exclusive du juge de l’exécution ;

rejeter la demande de condamnation au paiement d’une astreinte ;

fixer le montant de l’indemnité d’occupation due au montant du loyer hors charge prévu à l’acte de vente et au contrat de bail et rejeter la demande de majoration de cette indemnité ;

rejeter la demande d’acquisition du dépôt de garantie ;

débouter M. [Q] [I] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, subsidiairement réduire la somme demandée à de plus justes proportions.

Il ne conteste pas l’absence de paiement des sommes réclamées. Il rappelle avoir versé un acompte de 28 500 euros correspondant à 24 mois d’indemnités d’occupations lors de la vente, si bien que la première échéance de loyer qu’il devait régler était celle du mois de mars 2024.

Toutefois, il n’est pas parvenu à verser le montant du loyer. Il explique que son activité professionnelle de vente de vêtements et d’équipements professionnels sur les marchés a connu des difficultés pendant la crise sanitaire, et son entreprise individuelle a précisément été placée en liquidation judiciaire par jugement du 11 mars 2024. Désormais, il perçoit uniquement le RSA. Agé de 64 ans, il n’a pas de perspective d’emploi. Le dépôt d’un dossier de surendettement est envisagé.

Au soutien de sa demande de délais pour quitter les lieux, il fait valoir sa bonne foi et la précarité de sa situation financière. Les lieux occupés constituent sa résidence principale depuis 2018. Il y entrepose également son matériel de travail. Ainsi, une expulsion sans délai aurait des conséquences extrêmement lourdes : il ne dispose d’aucune solution de relogement ; n’a pas les moyens d’organiser un déménagement rapide de ses meubles et de son matériel professionnel qu’il risque ainsi de perdre ; un départ précipité compromettrait définitivement toute possibilité de maintien de son activité et aggraverait sa situation. Il a besoin de temps pour organiser son déménagement, conserver ses biens, faire les démarches nécessaires à la procédure de surendettement.

Sur la demande d’astreinte, il conclut à son caractère manifestement excessif, alors que les mesures accessoires à l’expulsion doivent être strictement nécessaires, proportionnées et adaptées à la situation du débiteur, et ne peuvent avoir pour effet d’aggraver sa situation déjà compromise.

S’agissant de la demande relative au mobilier présent dans les lieux, il affirme qu’elle relève de la compétence exclusive du juge de l’exécution, qu’elle est ainsi prématurée et que le transfert des meubles dans un garde-meuble entraînerait une charge financière supplémentaire aggravant sa situation.

Sur l’indemnité d’occupation, il soutient qu’elle doit être fixée à la valeur locative réelle du bien et demande le rejet de la majoration demandée. Il demande en outre à ce qu’il soit tenu compte de la rentabilité excessive de la vente à réméré au cas présent, en raison notamment de la forte décote sur le prix de vente : l’acte de vente mentionne une valeur de 330 000 euros, et le prix a été fixé à 150 000 euros. En outre, s’il reconnaît que l’acte de vente prévoyait la mise à sa charge de l’intégralité des dépenses relatives aux réparations et à l’entretien courant du logement pendant la durée du réméré, l’acquéreur a fait réaliser des travaux dont il a avancé les frais d’une part, de façon simultanée, sans lui permettre de de répartir les dépenses dans le temps, et d’autre part, en acceptant seul et unilatéralement les devis, sans qu’une discussion n’ait pu être engagée sur les entrepreneurs choisis et le montant des travaux.

S’agissant de la demande de conservation du dépôt de garantie, il prétend qu’aucun dépôt de garantie n’avait été fixé dans le bail, et conclu donc qu’aucune somme ne peut lui être imputée, retenue ou acquise dans ses conditions.

Enfin, il conteste la demande de déchéance de la faculté de rachat, estimant qu’elle relève de la compétence du tribunal judiciaire et soulignant qu’elle n’est pas formulée au dispositif des écritures adverses, mais uniquement dans le corps des écritures. Or, la présente instance ne concerne que les effets du bail d’habitation et non l’économie ou la validité du contrat principal de vente à réméré.

S’agissant des demandes relatives aux frais du procès, il rappelle qu’il a été condamné aux dépens de l’instance de référé ainsi qu’à payer au demander 3 467,26 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et fait état de la précarité de sa situation financière, qu’il met en regard avec le fait que la vente à réméré a été très favorable à l’acquéreur.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier établi et reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2026, prorogé au 04 mars 2026.

***

MOTIVATION

A titre liminaire, sur la demande de constat de la déchéance de la faculté de rachat

Selon l’article 446-1 du code de procédure civile, applicable à la procédure orale, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

L’article 466-2-1 du même code prévoit que lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, que toutes les parties comparantes sont assistées ou représentées par un avocat et présentent leurs prétentions et moyens par écrit, leurs conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune d’elles est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les précédentes conclusions doivent être présentés de manière formellement distincte.

Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de celles-ci que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, lors de l’audience de renvoi, M. [Q] [I] s’est référé à son dossier de plaidoirie, contenant ses écritures, qui reprennent son acte introductif d’instance, cette référence ayant été actée à la note d’audience.

Or, le dispositif de ses écritures ne mentionne pas de prétention relativement au constat de la déchéance de la faculté de rachat, qui ne figure que dans les motifs de ses dernières. A l’audience, le demandeur n’a pas formulé de demande expresse tendant à voir rajouter cette prétention, se contentant d’affirmer, à titre informatif, que le défendeur était déchu de sa faculté de rachat.

Il convient en outre de relever qu’aucune conséquence juridique n’est tirée de la déchéance sollicitée, la demande d’expulsion étant fondée sur l’absence de paiement des loyers et le défendeur ne mentionnant pas souhaiter exercer sa faculté de rachat.

Au regard de ces éléments, il n’y a pas lieu à statuer sur cette demande, qui ne fera pas l’objet d’une mention au dispositif de la présente décision.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, M. [Q] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 2.10 des conditions générales) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, M. [Q] [I] justifie avoir régulièrement signifié le 24 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 20 187,50 euros. Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par M. [V] [L], ce qu’il ne conteste pas.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 août 2025. M. [V] [L] est dès lors occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il ne formule aucune demande de délais suspensif de la résiliation du bail, affirmant être dans l’incapacité de reprendre le versement des loyers.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire.

En l’espèce, le demandeur ne justifie d’aucun fondement juridique donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour ordonner la séquestration des meubles du locataire, seul le suivi d’une procédure d’expulsion pouvant aboutir, en l’absence de prise en charge de ses meubles par la personne expulsée, à l’entrepôt puis à la vente de ses derniers.

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter ces dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. Les demandes relatives aux meubles présent dans les lieux seront donc rejetées.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [V] [L] à quitter les lieux, et la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation étant de nature à réparer le préjudice subi en demande, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte. Le demandeur ne fait en effet état d’aucune circonstance spécifique démontrant la nécessité de condamner dès ce stade le défendeur au paiement d’une astreinte.

La demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. M. [V] [L] est présumé de bonne foi et le demandeur ne produit aucun document de nature à renverser cette présomption. Par ailleurs, le défendeur fait état des difficultés financières qu’il a traversées expliquant le non-paiement des sommes réclamées et produit les justificatifs de la liquidation judiciaire de son entreprise ainsi que son attestation CAF.

Il est par ailleurs constant que M. [V] [L] est entré et s’est maintenu dans les lieux de façon légitime, en étant le propriétaire initial puis le locataire en titre suite à la conclusion du bail d’habitation du 4 février 2022. Il fait en outre mention des difficultés qu’engendreraient pour lui une expulsion immédiate sans avoir la possibilité d’organiser son départ des lieux.

Au regard de ces éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L.412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, la bonne foi de M. [V] [L] n’est pas en cause. Sa situation de précarité est établie par l’attestation CAF versée aux débats, qui démontre qu’il ne perçoit que le RSA depuis plus d’un an, et par le justificatif de la procédure de liquidation judiciaire ouverte au bénéfice de son entreprise.

Par ailleurs, le tribunal ne dispose d’aucune information sur la situation financière de M. [Q] [I], à l’exception des informations tirées de l’acte de vente et du bail. Si en effet, il a acquis le bien avec une décote importante, force est de constater qu’il ne perçoit plus les loyers dus depuis le mois de mars 2024.

Certes, il est nécessaire à M. [V] [L] de disposer du temps nécessaire au déménagement de ses meubles et notamment de son mobilier professionnel – dont il ne justifie toutefois pas de l’existence et de la quantité. Néanmoins, ce dernier ne produit aucun élément concret relatif à des recherches de solution logement, permettant de constater, dès à présent, qu’il ne pourra se reloger dans des conditions normales à l’issue du délai suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Sa demande apparaît donc prématurée et il lui appartiendra de justifier des efforts réalisés pour quitter les lieux afin d’appuyer une éventuelle nouvelle demande en ce sens devant le juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 août 2025. En conséquence, M. [V] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il est donc redevable d’une indemnité d’occupation, dont M. [Q] [I] sollicite la majoration, afin que l’indemnité conserve un caractère coercitif et couvre l’ensemble du préjudice engendré par l’occupation indue.

Toutefois, l’indemnité d’occupation se distingue d’une astreinte, dont le but est coercitif, mais doit constituer la juste contrepartie de l’occupation du bien. Ce motif ne saurait donc justifier la majoration du montant de l’indemnité d’occupation.

S’agissant du préjudice lié à l’occupation du bien, il convient de rappeler que M. [Q] [I] a acquis le bien immobilier litigieux en réméré, déjà occupé par M. [V] [L] lors de l’achat, et lui a le même jour consenti un bail. Ainsi, le préjudice subi vient du maintien dans les lieux de M. [V] [L], comme il l’était prévu initialement, malgré la résiliation du bail faute de paiement des loyers. La condamnation de M. [V] [L] à verser une somme correspondant au montant du loyer contractuellement fixé entre les parties est donc de nature à réparer ce préjudice et compenser son maintien dans les lieux. M. [Q] [I] ne fait valoir aucun préjudice distinct justifiant la majoration de l’indemnité d’occupation.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 26 août 2025, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à la somme globale de 1 187,50 euros, le contrat de bail ne prévoyant pas le versement d’une provision sur charge, et de condamner M. [V] [L] au paiement mensuel de celle-ci. La demande de majoration sera donc rejetée.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 26 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de décembre inclus.

Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie

M. [Q] [I] ne justifie d’aucun fondement légal au soutien de sa demande d’acquisition du dépôt de garantie. Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M. [Q] [I] demande à ce que le dépôt de garanti versé lui soit déclaré acquis. Toutefois, d’une part, il ne justifie pas d’un préjudice distinct des retards de versement des loyers justifiant une telle mesure ; d’autre part, force est de constater, comme l’affirme M. [V] [L], que le contrat de bail ne prévoyait aucun versement d’une somme au titre du dépôt de garantie. La demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, M. [Q] [I] sollicite la condamnation au versement de la somme actualisée de 23 312,50 euros au titre des sommes dues en vertu du bail.

Il verse aux débats les pièces suivantes établissant l’existence et le montant de sa créance : le contrat de bail signé entre les parties ; les différents commandements de payer et le dernier en date du 24 juin 2025 ; l’ordonnance de référé intervenue ; enfin, le décompte actualisé de la créance entre le mois de février 2024 et arrêté au mois de décembre 2025 inclus.

M. [V] [L] ne conteste pas la somme ainsi due et l’ensemble des loyers non réglés depuis le mois de février 2024.

Il convient par conséquent de le condamner à payer à M. [Q] [I] la somme de 27 312,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 décembre 2025, échéance du mois de décembre incluse.

Comme demandé, M. [V] [L] sera condamné à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025, date de la demande en justice, sur la somme de 23 750 euros.

Il convient également de faire droit à la demande de capitalisation de ces intérêts échus sur une année entière sur la somme de 23 750 euros, à compter du 15 septembre 2025, date de la demande en justice, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [V] [L] échoue à l’instance. Il convient donc de le condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [V] [L] justifie de la précarité de sa situation financière. Il est également démontré qu’il a été condamné à verser plus de 3 000 euros au demandeur au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’instance de référé. Ainsi, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [Q] [I] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de M. [Q] [I] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 février 2022 entre M. [Q] [I] d’une part, et M. [V] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 2], sont réunies à la date du 26 août 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [V] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DEBOUTE M. [Q] [I] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles et de désignation d’un local à usage d’entrepôt ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [L] à payer à M. [Q] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit à la somme mensuelle de 1 187,50 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

REJETTE la demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE M. [Q] [I] de sa demande d’acquisition du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [V] [L] à payer à M. [Q] [I] la somme de 27 312,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 décembre 2025, échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 septembre 2025 sur la somme de 23 750 euros ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, sur la somme de 23 750 euros, à compter du 15 septembre 2025, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [V] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 juin 2025 et de l’assignation ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE M. [Q] [I] de sa demande en ce sens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge