RÉFÉRÉ

Min N° 26/00130

N° RG 26/00020 – N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEH2J

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 07 Avril 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière,est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 24 Février 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [O] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 décembre 2024 la société Trois Moulins Habitat a donné à bail à Mme [C] [O] épouse [F] un emplacement de stationnement situé au [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le versement d’un loyer initial de 50,42 euros hors charges.

Suivant acte sous seing privé en date du 16 janvier 2025, la société Trois Moulins Habitat a donné à bail à Mme [U] [O] épouse [F] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 3], 1er étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 606,60 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2025, la société Trois Moulins Habitat a fait signifier à Mme [C] [O] épouse [F] un commandement de payer la somme principale de 511,21 euros au titre des loyers et charges impayés dus en vertu de la location du box, et de fournir les justificatifs d’assurance de l’emplacement de stationnement, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 03 septembre 2025, la société Trois Moulins Habitat a fait signifier à Mme [U] [O] épouse [F] un commandement de payer la somme principale de 3 146,09 euros au titre des loyers et charges impayés au titre du logement, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 24 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 décembre 2025, la société Trois Moulins Habitat a fait assigner Mme [U] [O] épouse [F] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner Mme [U] [O] épouse [F] à lui payer la somme de 6 557,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 3 146,09 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; condamner Mme [U] [O] épouse [F] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner Mme [U] [O] épouse [F] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;condamner Mme [U] [O] épouse [F] au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette assignation a introduit l’instance 26/00020.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 20 décembre 2025.

1/7

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 décembre 2025, la société Trois Moulins Habitat a fait assigner Mme [U] [O] épouse [F] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail portant sur le box ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;ordonner la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ; autoriser le cas échéant le requérant à faire séquestrer les biens mobiliers lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou réserves qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de la partie expulsée ; condamner Mme [U] [O] épouse [F] à lui payer la somme de 672,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 511,21 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; condamner Mme [U] [O] épouse [F] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner Mme [U] [O] épouse [F] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;condamner Mme [U] [O] épouse [F] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette assignation a introduit l’instance n°26/00021.

A l’audience du 24 février 2026, la société Trois Moulins Habitat, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 7 928,28 euros, arrêtée au 16 février 2026, loyer du mois de février inclus s’agissant du logement et à la somme de 780,00 euros pour le box. Elle a demandé la jonction des deux affaires. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant qu’il n’y avait aucun règlement depuis l’entrée dans les lieux.

Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que la défenderesse n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

Régulièrement assigné en l’étude du commissaire de justice, Mme [U] [O] épouse [F] n’a pas comparu.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

MOTIVATION

Il est de bonne administration de la justice d’ordonner la jonction des instances introduites sous les numéros 26/00020 et 26/00021, entre les mêmes parties, les litiges étant connexes, en application de l’article 367 du code de procédure civile. L’instance se poursuivra sous le numéro de RG le plus ancien.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

2/7

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’absence de comparution de Mme [C] [O] épouse [F]

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [U] [O] épouse [F], assignée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes en paiement des loyers et charges

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

S’agissant des baux d’habitation, il résulte plus spécifiquement de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société Trois Moulins Habitat verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail d’habitation souscrit entre les parties le 16 janvier 2025 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 03 septembre 2025 ;le contrat de bail portant sur un emplacement de stationnement signé par les parties le 13 décembre 2024 ; le commandement de payer visant la clause résolutoire de ce contrat, en date du 24 septembre 2025 ; les décomptes des créances arrêtés au mois de février inclus.

Selon ces derniers décomptes, Mme [U] [O] épouse [F] reste devoir à la société Trois Moulins Habitat la somme de 7 928,28 euros au titre des loyers et charges impayés dus au titre du bail d’habitation, arrêtés au 16 février 2026, échéance du mois de février incluse, hors frais.

S’agissant du box, Mme [U] [O] épouse [F] reste devoir à la société Trois Moulins Habitat la somme de 780 euros au titre des loyers et charges impayés dus, arrêtés au 16 février 2026, échéance du mois de février incluse, hors frais.

Mme [U] [O] épouse [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant des créances ainsi établies.

Elle sera donc condamnée au paiement provisionnel de ces sommes, assorties, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 03 septembre 2025, date du commandement de payer relatif au bail d’habitation, s’agissant de l’arriéré locatif dus à ce titre, et du 24 septembre 2025, date du deuxième commandement de payer, s’agissant des sommes dues au titre de l’emplacement de stationnement.

3/7

Sur la résiliation des baux et l’expulsion

Sur la résiliation du bail d’habitation

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société Trois Moulins Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Il est constant que ce délai constitue un minimum légal d’ordre public institué en faveur du locataire et qu’en conséquence, les parties au contrat de bail d’habitation peuvent valablement prévoir conventionnellement son allongement.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 12) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la société Trois Moulins Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 03 septembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 3 146,09 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par Mme [U] [O] épouse [F].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 novembre 2025.

Mme [U] [O] épouse [F] est dès lors occupante sans droit ni titre depuis cette date. Elle n’a pas comparu à l’audience et, selon le décompte versé aux débats, le versement du loyer courant n’est pas repris.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

4/7

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, elle sera également redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation du logement litigieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 04 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de février inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur la résiliation du bail portant sur l’emplacement de stationnement

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de location d’un emplacement de stationnement contient une clause résolutoire (article 14) prévoyant la résiliation de plein droit du bail un mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs demeuré infructueux.

Au cas présent, la société Trois Moulins Habitat indique n’avoir jamais été destinataire d’une telle attestation d’assurance. Mme [C] [O] épouse [F], qui n’a pas comparu, n’a pas régularisé la situation lors des débats.

Ainsi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 octobre 2025.

Mme [U] [O] épouse [F] étant occupante sans droit ni titre du box litigieux depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. En effet, le bailleur ne fait état d’aucun fondement justifiant que soit ordonnée la séquestration du mobilier à ce stade de la procédure d’expulsion. Il sera renvoyé à l’application du code des procédures civiles d’exécution et la demande relative au mobilier présent dans les lieux sera rejetée.

En outre, Mme [U] [O] épouse [F] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 25 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de février inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [U] [O] épouse [F], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la société Trois Moulins Habitat formée à ce titre sera donc rejetée.

5/7

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

ORDONNONS la jonction des instances introduites sous les numéros RG 26/00020 et 26/00021 entre les mêmes parties, et disons que l’instance se poursuivra exclusivement sous le numéro RG 26/00020 ;

Premièrement,

DECLARONS recevable la demande de la société Trois Moulins Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation du 16 janvier 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 janvier 2025 entre la société Trois Moulins Habitat d’une part, et Mme [U] [O] épouse [F] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], 1er étage, sont réunies à la date du 04 novembre 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [U] [O] épouse [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [U] [O] épouse [F] à payer, à titre provisionnel, à la société Trois Moulins Habitat, la somme de 7 928,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 février 2026 échéance de février incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 03 septembre 2025 sur la somme de 3 146,09 euros ;

CONDAMNONS Mme [U] [O] épouse [F] à payer à la société Trois Moulins Habitat, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

Deuxièmement,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 décembre 2024 entre la société Trois Moulins Habitat d’une part, et Mme [U] [O] épouse [F] d’autre part, concernant un box situé au [Adresse 3] à [Localité 3], n°1601-90-914 sont réunies à la date du 25 octobre 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

6/7

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [U] [O] épouse [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS la société Trois Moulins Habitat de sa demande relative au mobilier présent dans les lieux ;

CONDAMNONS Mme [U] [O] épouse [F] à payer, à titre provisionnel, à la société Trois Moulins Habitat, la somme de 780 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 février 2026 échéance de février incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2025 sur la somme de 511,21 euros ;

CONDAMNONS Mme [U] [O] épouse [F] à payer à la société Trois Moulins Habitat, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

Troisièmement,

CONDAMNONS Mme [U] [O] épouse [F] aux dépens de l’instance ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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