RÉFÉRÉ

Min N° 26/00088

N° RG 25/00941 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 10 Mars 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, Greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 27 Janvier 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. FG LEFEVRE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Monsieur [I] [L], gérant

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [G] [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 janvier 2022 avec effet au 7 janvier 2022, la société civile immobilière FG LEFEVRE a donné à bail à Mme [G] [A] un logement situé au [Adresse 4], à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 480 euros.

Par acte du 6 janvier 2022, M. [X] [Y] s’est porté caution des engagements de Mme [G] [A].

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, la SCI FG LEFEVRE a fait signifier à Mme [G] [A] un commandement de payer la somme principale de 2 315,96 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Ce commandement de payer a été dénoncé à M. [X] [Y] le 28 mai 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 20 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 septembre 2025, la SCI FG LEFEVRE a fait assigner Mme [G] [A] et Monsieur [X] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner solidairement Mme [G] [A] et M. [X] [Y] à lui payer la somme de 3 044,60 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 2 315,96 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; condamner solidairement Mme [G] [A] et M. [X] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner in solidum Mme [G] [A] et M. [X] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, et de sa dénonciation à la caution ; condamner in solidum Mme [G] [A] et M. [X] [Y] au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 5 septembre 2025.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 18 novembre 2025. La SCI FG LEFEVRE, représentée par M. [I] [L], son gérant, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 3 770,24 euros, échéance de novembre comprise. Elle a rappelé que le loyer était de 450 euros outre 30 euros de provision sur charges. Elle a indiqué que la locataire n’avait pas justifié de la souscription d’une assurance habitation et a sollicité également la résiliation du bail sur ce fondement.

Mme [G] [A] a comparu en personne. Elle a reconnu la dette et expliqué qu’elle percevait le RSA depuis deux mois ainsi que de l’argent de la part de ses parents pour l’aider. Elle a sollicité des délais de paiement et s’est engagé à reprendre le versement des loyers et à produire le justificatif de souscription d’une assurance habitation. Elle a précisé qu’elle avait une autre dette (FSL énergie).

Régulièrement assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [X] [Y] n’a pas comparu.

Avec l’accord des parties, l’examen du dossier a été renvoyé à l’audience du 27 janvier 2026, afin de permettre à Mme [G] [A] d’être en état.

A l’audience du 27 janvier 2026, La SCI FG LEFEVRE, représentée par M. [I] [L], son gérant, a comparu. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a indiqué qu’aucun versement n’avait été effectué et qu’elle n’avait pas reçu le justificatif de la souscription d’une assurance habitation. Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que la défenderesse n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

1/6

Mme [G] [A] n’a pas comparu.

Régulièrement assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [X] [Y] n’a pas comparu.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIVATION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’absence de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [X] [Y], assigné en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SCI FG LEFEVRE verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 5 janvier 2022 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 20 mai 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de novembre inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [G] [A] reste devoir à la SCI FG LEFEVRE la somme de 3 770,24 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 novembre 2025, échéance du mois de novembre incluse.

Mme [G] [A] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’elle a reconnu lors de la première audience.

Il convient par conséquent de la condamner à payer à la SCI FG LEFEVRE, à titre provisionnel, la somme de 3 770,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 novembre 2025 échéance du mois de novembre incluse.

Comme demandé, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, à compter du 20 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 315,96 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

2/6

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

A titre liminaire, il convient d’indiquer que si la demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de production du justificatif de souscription d’une assurance a été valablement ajoutée à l’audience par la société en demande, il ressort de la lecture du commandement délivré le 20 mai 2025 que ce dernier n’a pas enjoint à Mme [G] [A] de produire le justificatif exigé. Dans ces conditions, la demande de constat de la résiliation du bail sera examinée sous l’angle du défaut de paiement des loyers, conformément à l’assignation.

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI FG LEFEVRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article VII) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la SCI FG LEFEVRE justifie avoir régulièrement signifié le 20 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 2 315,96 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par Mme [G] [A].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 juillet 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

3/6

En l’espèce, Mme [G] [A] n’a pas comparu à l’audience de renvoi sans justifier de son absence. Néanmoins, elle avait sollicité, lors de sa première comparution, un échéancier avec une mensualité de 100 euros par mois en plus du loyer, assortie de la possibilité de se maintenir dans les lieux.

Toutefois, elle a indiqué percevoir le RSA et n’a produit aucun justificatif de sa situation démontrant sa capacité à faire face au règlement du loyer.

Surtout, il ressort du décompte versé aux débats que le dernier versement de sa part date du mois de février 2025, le bailleur ne percevant que les sommes versées par la CAF.

Les conditions légales n’étant pas réunies, la demande de délai suspensifs de la résiliation du bail sera rejetée.

Par conséquent, Mme [G] [A] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail intervenue le 21 juillet 2025.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, Mme [G] [A] est occupante sans droit ni titre depuis le 21 juillet 2025. Il convient donc la condamner au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 21 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre inclus.

Sur les demandes à l’encontre de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, M. [X] [Y] s’est porté caution pour le paiement « des loyers, charges, réparations locatives et indemnités d’occupation » dues par Mme [G] [A], ainsi que « tous frais et honoraires éventuels de procédure », sans stipulation de durée, le montant du loyer et de la provision sur charges étant indiqué à l’acte de cautionnement, de même que la possibilité de résiliation unilatérale prévue par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le commandement de payer du 20 mai 2026 a été régulièrement dénoncé à M. [X] [Y] le 28 mai 2025.

4/6

Par conséquent, il convient de condamner M. [X] [Y] à payer 3 770,24 euros au bailleur, la caution étant tenue solidairement avec le locataire.

M. [X] [Y] sera également tenu des indemnités d’occupation échues postérieurement au 6 novembre 2025 et demeurées impayées postérieurement à leur échéance, sous réserve de l’absence de résiliation unilatérale de son engagement, en application de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [G] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, in solidum avec M. [X] [Y], garantissant du paiement des frais de procédure.

Mme [G] [A] et M. [X] [Y], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum à payer à la SCI FG LEFEVRE une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 700 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la SCI FG LEFEVRE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 janvier 2022 entre la SCI FG LEFEVRE d’une part, et Mme [G] [A] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], à LA FERTE GAUCHER (77 320), sont réunies à la date du 21 juillet 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [G] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [G] [A] à payer, à titre provisionnel, à la SCI FG LEFEVRE, la somme de 3 770,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 novembre 2025 échéance de novembre incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025 sur la somme de 2 315,96 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus ;

REJETONS la demande de délai suspensifs pour s’acquitter de ces sommes ;

CONDAMNONS Mme [G] [A] à payer à la SCI FG LEFEVRE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS M. [X] [Y] solidairement avec Mme [G] [A], dans la limite de son engagement de caution, au paiement des sommes dues au bailleur, la SCI FG LEFEVRE, arrêtées au 6 novembre 2025, soit la somme de 3 770,24 euros ;

5/6

CONDAMNONS M. [X] [Y] solidairement avec Mme [G] [A], à payer à titre provisionnel à la SCI FG LEFEVRE les indemnités mensuelles d’occupation dues par Mme [G] [A] postérieurement au 6 novembre 2025 et demeurées impayées postérieurement à leur échéance, sous réserve de l’absence de résiliation unilatérale de son engagement en application de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

CONDAMNONS in solidum Mme [G] [A] et M. [X] [Y] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS in solidum Mme [G] [A] et M. [X] [Y] à payer à la SCI FG LEFEVRE la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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