RÉFÉRÉ

Min N° 26/00013

N° RG 25/00896 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEN4

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 13 Janvier 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance du 2 décembre 2025, pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 25 Novembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [N]

[Adresse 1]

USA

représenté par Maître Josépha REFUVEILLE, avocat au Barreau de Paris

Madame [E] [O] épouse [N]

[Adresse 1]

USA

représentée par Maître Josépha REFUVEILLE, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [Z] [U] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Madame [P] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2023 avec prise d’effet au 1er juillet 2023, M. [B] [N] et Mme [E] [O] épouse [N] ont donné à bail à M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.200 euros et 30 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2025, M. [B] [N] et Mme [E] [O] épouse [N] ont fait signifier à M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X] un commandement de payer la somme principale de 3.693,30 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 161,89 euros de frais en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 8 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 septembre 2025, M. [B] [N] et Mme [E] [O] épouse [N] ont fait assigner M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

— Ordonner l’expulsion des locataires et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— Condamner solidairement M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X] à leur payer, à titre provisionnel, la somme de 3.324,08 euros au titre de l’arriéré locatif et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer ;

— Condamner solidairement M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X] à leur payer, à titre provisionnel, indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, à compter de l’assignation et jusqu’à libération effective des lieux ;

— Juger que si l’occupation des défendeurs est prolongée de plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir ;

— Condamner in solidum M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— Condamner in solidum M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X], à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 17 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

A l’audience, M. [B] [N] et Mme [E] [O] épouse [N], représentés par leur conseil, ont actualisé leur demande en paiement à la somme de 3.022,86 euros, arrêtée au 4 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Ils ont maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation. Ils précisent s’opposer à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires malgré la reprise des loyers, toujours payés en fin de mois.

Il sera renvoyé à leur acte introductif d’instance pour un plus ample exposé de leurs moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assignés à personne, M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

1/6

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la non-comparution des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X], assignés à personne, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, M. [B] [N] et Mme [E] [O] épouse [N] versent aux débats les pièces suivantes :

Le contrat de bail souscrit entre les parties le 30 juin 2023 avec prise d’effet au 1er juillet 2023 ;Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 4 juillet 2025;Le décompte de la créance arrêté au mois de novembre 2025 inclus.Selon ce dernier décompte, M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X] restent devoir à M. [B] [N] et Mme [E] [O] épouse [N] la somme de 3.022,86 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

En l’espèce, il est expressément prévu à l’article VII du contrat de bail la solidarité entre les co-locataires.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X] à payer à M. [B] [N] et Mme [E] [O] épouse [N], à titre provisionnel, la somme de 3.022,86 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 4 novembre 2025 échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Comme demandé, M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X] seront condamnés solidairement à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3.693,30 euros.

2/6

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, M. [B] [N] et Mme [E] [O] épouse [N] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, M. [B] [N] et Mme [E] [O] épouse [N] justifient avoir régulièrement signifié le 4 juillet 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 3.693,30 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 septembre 2025.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il résulte de la lecture du décompte produit aux débats que le versement du loyer courant a été repris par les défendeurs depuis plusieurs mois. En outre, il y a lieu de relever que, compte tenu du montant du loyer, l’arriéré locatif correspond à moins de quatre mois de retard.

Les efforts de paiement démontrent que les défendeurs sont en situation d’apurer la dette de façon échelonnée.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder d’office des délais pour s’acquitter des sommes dues, sur une durée de 21 mois, et moyennant le versement d’une mensualité supplémentaire au loyer d’un montant de 150 euros, la dernière mensualité réglant le solde. Le plan d’apurement sera précisé au dispositif ci-après.

Il convient d’attirer l’attention des défendeurs sur le fait qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

3/6

En l’absence de demande en ce sens, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail au respect de ce plan d’apurement.

M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X] sont dès lors occupants sans droit ni titre depuis le 5 septembre 2025.

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité égale au montant du loyer augmenté des charges

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X] sont occupants sans droit ni titre depuis le 5 septembre 2025. Il convient donc les condamner solidairement au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 5 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre 2025 inclus.

Sur la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation

Les demandeurs sollicitent en outre, aux termes de leur assignation, de juger que si l’occupation des défendeurs est amenée à être prolongée de plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir.

Ils ne justifient d’aucun fondement juridique au soutien de leur prétention.

Partant, il appartient au juge, en application de l’article 12 du code de procédure civile, de trancher le litige conformément aux règles de droit applicables.

Selon l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, « I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

4/6

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. (…)

III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ».

En l’espèce, si l’indexation de l’indemnité d’occupation est sollicitée, les demandeurs ne produisent pas de diagnostique énergétique du logement loué permettant de vérifier que les conditions de l’article 17-1 précité sont réunies et ainsi habilitant le tribunal, qui tranche le litige conformément aux règles de droit, de prévoir l’indexation de l’indemnité due.

Partant, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens.

M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X], qui succombent en leurs prétentions, seront solidairement condamnés à payer à M. [B] [N] et Mme [E] [O] épouse [N] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 400 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de M. [B] [N] et Mme [E] [O] épouse [N] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 juin 2023 avec prise d’effet au 1er juillet 2023 entre M. [B] [N] et Mme [E] [O] épouse [N] d’une part, et M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies à la date du 5 septembre 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X] à payer à M. M. [B] [N] et Mme [E] [O] épouse [N], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

REJETONS la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation due ;

5/6

CONDAMNONS solidairement M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X] à payer, à titre provisionnel, à M. [B] [N] et Mme [E] [O] épouse [N] la somme de 3.022,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 novembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 4 juillet 2025 sur la somme de 3.693,30 euros ;

AUTORISONS M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X] à s’acquitter de la dette en 21 fois, en procédant à 20 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus de l’indemnité d’occupation due et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNONS in solidum M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS in solidum M. [H] [X], Mme [V] [Z] [U] épouse [X] et Mme [P] [X] à payer à M. [B] [N] et Mme [E] [O] épouse [N] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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