Min N° 26/00331

N° RG 25/04353 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEBX

M. [A] [Y] [N] [J]

Mme [P] [G] [N] épouse [J]

C/

Mme [X] [S] épouse [R]

M. [I] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 mars 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [Y] [N] [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [E] [Z] [G] [N] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par M^e Morgane VEFOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [X] [S] épouse [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparante

Monsieur [I] [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : Madame DEMILLY Florine, Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 10 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Morgane VEFOUR

Copie délivrée

le :

à : Madame [X] [S] épouse [R] et Monsieur [I] [R]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2023, ayant pris effet le même jour, M. [A] [N] [J] et Mme [E] [G] [N] épouse [N] [J] (ci-après, les époux [N] [J]) ont donné à bail à M. [I] [R] et Mme [X] [S] épouse [R] (ci-après, les époux [R]) un logement situé [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 780 euros, des charges locatives, outre un dépôt de garantie de 780 euros.

Invoquant des impayés, les époux [N] [J] ont, par actes de commissaire de justice du 11 juillet 2024, fait signifier aux époux [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 5 460 euros au titre des loyers et charges.

Par actes de commissaire de justice du 30 avril 2025, les époux [N] [J] ont fait assigner les époux [R] à l’audience du 05 novembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement.

Lors de l’audience du 10 septembre 2025 à laquelle seule Mme [X] [R] a comparu, la caducité de la citation a été déclarée avant d’être relevé par ordonnance du 02 octobre 2025. L’affaire a alors été fixée à l’audience du 05 novembre 2025, date à laquelle elle a été renvoyée en présence des bailleurs, représentés par leur conseil, et de Mme [X] [R], comparant en personne, à l’audience du 10 décembre 2025 où elle a été plaidée.

À l’audience du 10 décembre 2025, les époux [N] [J], représentés par leur conseil, demandent, reprenant leurs conclusions déposées le même jour et actualisés, de :

– les déclarer recevables en leur demande ;

– faire injonction aux époux [R] de produire les attestations d’assurance du logement depuis la mise en location ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ou en prononcer la résiliation judiciaire ;

– ordonner l’expulsion sans délai des époux [R], le cas échéant celle de toute personne dans les lieux de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;

– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls des défendeurs, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

– condamner solidairement les époux [R] à leur payer la somme de 16 380 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte versé aux débats arrêté au 23 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 11 septembre 2024 ;

– ordonner la capitalisation des intérêts ;

– condamner solidairement les époux [R] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 780 euros, charges comprises, à compter du 11 septembre 2024, soit deux ans après le commandement de payer du 11 juillet 2024, et ce jusqu’à la remise des clés lors d’un état des lieux et après libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail ;

– condamner solidairement les époux [R] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre du préjudice financier ;

– débouter Mme [X] [R] de sa demande en délais de paiement ;

– condamner in solidum les époux [R] à leur payer la somme de 2 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout du commandement de payer et les frais d’exécution.

Mme [X] [R], comparant en personne, invoque l’exception d’inexécution en raison de l’insalubrité du logement et des manquements des bailleurs à leurs obligations. Décrivant sa situation, ses ressources et charges, elle sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 150 euros par mois en plus des loyers et charges courants. Il s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

M. [I] [R] ne comparaît pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026, prorogé au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

En application de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assigné à tiers présent à domicile, M. [I] [R] n’a pas comparu ni n’était représenté lors de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les époux [N] [J] justifient qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

Les époux [N] [J] sont dès lors recevables en leur demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Aux termes de l’article 220 du même code, les époux sont tenus solidairement de leur dette de loyer.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En vertu de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

S’agissant de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire quant à la décence du logement, il convient de rappeler que, si les désordres constatés ne rendent pas le logement totalement inhabitable, la suspension du paiement des loyers n’est pas justifiée (Cass. Civ. 3e, 09 septembre 2021, no 20-12.347).

En l’espèce, le bail signé le 17 octobre 2023, le commandement de payer délivré le 11 juillet 2024 et le décompte de la créance actualisé au 23 septembre 2025 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires. Outre la solidarité des locataires prévue à l’article XII de ses conditions générales, les locataires sont par ailleurs solidairement tenus en raison de leur union maritale.

Les bailleurs invoquent une dette locative de 16 380 euros, laquelle tient compte des sommes dues au titre des loyers et charges dont sont déduits les règlements des locataires.

Mme [X] [R] invoque l’exception d’inexécution faisant valoir que le logement est insalubre depuis son entrée dans les lieux. Elle soutient qu’il ne serait pas aux normes, expliquant qu’à son entrée dans les lieux, les prises n’étaient pas fonctionnelles et la lunette des toilettes n’étant pas fixée Elle mentionne l’existence d’une fuite d’eau l’ayant conduit à devoir quitter le logement et ayant provoqué sa chute. Elle conclut avoir cessé le paiement des loyers et charges en raison de ces manquements que les bailleurs auraient dû reprendre.

Cependant, Madame [X] [R] ne procède que par affirmations et ne présente aucune pièce permettant de justifier ses allégations. Par ailleurs, elle n’apporte aucun élément qui permettrait de déterminer si elle a informé les bailleurs des manquements qu’elle lui reproche. Enfin, force est de constater qu’elle n’a pas invoqué l’impossibilité de vivre dans le logement qu’elle occupe, sollicitant la possibilité de se maintenir dans les lieux. Il en résulte qu’elle ne démontre pas la justification de l’exception d’inexécution qu’elle soulève. Son obligation à l’égard des bailleurs est ainsi démontrée, sans souffrir d’exception.

La dette est ainsi justifiée pour un montant de 16 380 euros et il convient, par conséquent, de condamner solidairement les époux [R] à payer cette somme aux époux [N] [J] au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 23 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 460 euros à compter du 11 juillet 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, et conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, sous réserve des développements ci-dessous.

Selon l’article 1342-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la demande en capitalisation des intérêts n’a été formulée que dans les conclusions déposées lors de l’audience du 10 décembre 2025. Cette demande ayant été formulée depuis moins d’un an à la date où le juge statue, il convient de la rejeter, étant par ailleurs souligné qu’elle n’a pas été notifiée à M. [I] [R].

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 17 octobre 2023 comporte, en son article XI, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Ce délai étant supérieur à celui légalement fixé à cette date, il convient de considérer que les parties ont entendu expressément déroger au délai légal de six semaines.

Par actes délivrés le 11 juillet 2024, les époux [N] [J] ont fait commandement aux époux [R] de payer la somme de 5 460 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant 12 septembre 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

5. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 10 décembre 2025 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui de novembre 2025. Or, force est de constater qu’il n’a pas été réglé en intégralité, le dernier a l’avoir été remontant à l’échéance de décembre 2023. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est donc pas satisfaite et il convient dès lors de débouter Mme [X] [R] de sa demande en délais de paiement.

Pour les mêmes motifs, elle sera déboutée de sa demande en suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, les époux [R] étant occupants sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolution, il convient d’autoriser les époux [N] [J] à faire procéder à leur expulsion ainsi que tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et dès lors qu’aucune circonstance, tels des manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte, ne justifie des délais réduits puisque les locataires sont entrés dans les lieux au terme d’un bail.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’apparaît par ailleurs pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution. Les époux [N] [J] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, les époux [R] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 septembre 2024 égale au montant du loyer augmenté des charges (soit 780 euros au 01er septembre 2025) augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les bailleurs ne démontrent ni ne caractérisent le fait que la condamnation de la défenderesse assortie des intérêts de retard ne serait pas de nature à réparer leur entier préjudice, outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il convient dès lors de rejeter leur demande à ce titre.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 11 juillet 2024, mais sans qu’il soit besoin de préciser davantage, les actes d’exécution envisagés n’étant, à ce stade, qu’hypothétiques.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux [N] [J] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum les époux [R] à leur payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE M. [A] [N] [J] et Mme [E] [G] [N] épouse [N] [J] recevables en leur demande en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 17 octobre 2023 entre M. [A] [N] [J] et Mme [E] [G] [N] épouse [N] [J], d’une part, et M. [I] [R] et Mme [X] [S] épouse [R], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3], à [Localité 3], sont réunies à la date du 12 septembre 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [I] [R] et Mme [X] [S] épouse [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE M. [A] [N] [J] et Mme [E] [G] [N] épouse [N] [J], à défaut de départ volontaire des lieux ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [R] et Mme [X] [S] épouse [R] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE M. [A] [N] [J] et Mme [E] [G] [N] épouse [N] [J] de leur demande tendant à assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [R] et Mme [X] [S] épouse [R] à payer à M. [A] [N] [J] et Mme [E] [G] [N] épouse [N] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyer et charges (soit 780 euros au 01er septembre 2025) si le bail s’était poursuivi, de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [R] et Mme [X] [S] épouse [R] à verser à M. [A] [N] [J] et Mme [E] [G] [N] épouse [N] [J] la somme de 16 380 euros, au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 23 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [I] [R] et Mme [X] [S] épouse [R] de leur demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [R] et Mme [X] [S] épouse [R] aux dépens, en ce compris le cout du commandement de payer du 11 juillet 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [R] et Mme [X] [S] épouse [R] à payer à M. [A] [N] [J] et Mme [E] [G] [N] épouse [N] [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 25 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

La greffière Le juge des contentieux et de la protection