TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03375 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDBF

JUGEMENT du 02/12/2025

S.A.S. PHH1

C/

Monsieur [M] [W]

Madame [U] [E] épouse [W]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 02 DECEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et , lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. PHH1

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Florent VIGNY de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Kinga FIL, Avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [W]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [U] [E] épouse [W]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 14 mars 2023, la S.A.S. PHH1 a loué à M. [M] [W] et Mme [U] [E] épouse [W], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation, comprenant un parking lot 121, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 715,00 € hors charges outre 82,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2024, la S.A.S. PHH1 a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 970,29 € au titre des loyers et charges arrêtés au 19 décembre 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, la S.A.S. PHH1 a fait assigner M. [M] [W] et Mme [U] [E] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et la résiliation du bail,

— Ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un maître-chien,

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte journalière de 30,00 € à compter de la signification du jugement,

— Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

— Faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

— Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 7 296,84 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— Condamner les locataires solidairement au paiement de la somme de 729,68 € au titre de la clause pénale de 10 % prévue au bail,

— Condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant de la dernière échéance jusqu’à la libération complète des lieux (remise des clés à une personne dûment mandatée par la bailleresse),

— dire que l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice de référence des loyers en cas d’occupation dépassant une année ;

— Autoriser la bailleresse à conserver le dépôt de garantie d’une somme de 715,00 €,

— Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 2 000,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,.

— Condamner les locataires solidairement aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que tous les frais engagés jusqu’à leur expulsion définitive des lieux loués ainsi que le droit proportionnel visé à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 7 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 7 octobre 2025.

A cette audience, la S.A.S. PHH1, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 10 023,51 €, au titre des loyers et charges échus au 18 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus. Elle précise qu’il n’y a plus de règlements depuis juin 2024.

Cités par actes délivrés à l’étude du commissaire de justice pour M. [M] [W], et à l’étude du commissaire de justice pour Mme [U] [E] épouse [W], seul M. [M] [W] est présent. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement sans en fixer le montant expliquant ne plus avoir de papier, avoir déposé un dossier de surendettement et avoir saisi les Prud’hommes d’un litige.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 17 septembre 2025 du diagnostic social et financier.

L’affaire est mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

. Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 26 décembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

. Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 7 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2025. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A.S. PHH1 verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 18 septembre 2025, la dette locative de M. [M] [W] et Mme [U] [E] épouse [W] s’élève à la somme de 10 023,51 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [M] [W] et Mme [U] [E] épouse [W] solidairement au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 24 décembre 2024 pour la somme de la somme de 1 970,29 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, la restitution des lieux n’a pas eu lieu. Par conséquent, la bailleresse sera déboutée de sa demande au titre de la conservation du dépôt de garantie.

— Sur les délais de paiement

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris intégralement et compte tenu du montant de la dette et de la situation financière des locataires, ceux-ci n’apparaissent pas en capacité d’apurer leur dette locative dans le délai maximal de trois ans.

M. [M] [W] sera donc débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 14 mars 2023 unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 24 décembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 25 février 2025.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris.

L’expulsion de M. [M] [W] et Mme [U] [E] épouse [W] sera ordonnée, en conséquence.

M. [M] [W] et Mme [U] [E] épouse [W] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée aux montants des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [M] [W] et Mme [U] [E] épouse [W] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La bailleresse sera également déboutée du surplus de ses demandes.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

— Sur la demande au titre de la clause pénale

Par application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble, la bailleresse sera déboutée de sa demande au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail.

— Sur les demandes accessoires

. Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [W] et Mme [U] [E] épouse [W] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

. Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A.S. PHH1 et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [M] [W] et Mme [U] [E] épouse [W] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

. Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [W] et Mme [U] [E] épouse [W] à verser à la S.A.S. PHH1 la somme de 10 023,51 € (décompte arrêté au 18 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 24 décembre 2024 pour la somme de la somme de 1 970,29 €, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2023 entre la S.A.S. PHH1, d’une part, et M. [M] [W] et Mme [U] [E] épouse [W], d’autre part, concernant le logement et le parking lot 121 situés au [Adresse 3], sont réunies à la date du 25 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [W] et Mme [U] [E] épouse [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [W] et Mme [U] [E] épouse [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A.S. PHH1 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la S.A.S. PHH1 de sa demande d’expulsion immédiate ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [W] et Mme [U] [E] épouse [W] solidairement à verser à la S.A.S. PHH1 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [M] [W] de sa demande de délais ;

DÉBOUTE la S.A.S. PHH1 de sa demande au titre de la clause pénale et de sa demande de conservation du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [M] [W] et Mme [U] [E] épouse [W] in solidum à verser à la S.A.S. PHH1 une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [M] [W] et Mme [U] [E] épouse [W] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ainsi que les frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,