TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/02912 -

N° Portalis DB2Z-W-B7I-HVVC

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 14/04/2026

Monsieur [G], [U] [D]

C/

Monsieur [B] [K]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Morian MAHMOUDI

— SCP LCA – LES CONSEILS ASSOCIES

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 14 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [G], [U] [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Morian MAHMOUDI, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par Maître Vasco JERONIMO de la SCP LCA – LES CONSEILS ASSOCIES, avocats au barreau de MELUN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 09/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Après débats à l’audience publique du 03 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er mars 2019, M. [G] [D] a loué à M. [B] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 5] [Adresse 6] [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 650,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 2 mars 2023, M. [G] [D] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 18 450,00 € au titre des loyers et charges échus, mois de décembre 2022 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 6 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, M. [G] [D] a fait assigner M. [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner le locataire à payer la somme de 28 200,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31/03/24 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 18 450,00 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 500,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 4 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 7 octobre 2025, après nombreux renvois à la demande des parties.

A cette audience, M. [G] [D], représenté par son conseil, a conclu au rejet des demandes adverses et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 41 200,00 €, au titre des loyers et charges échus au 1er octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Subsidiairement, il a demandé que la résiliation du bail soit prononcée pour défaut d’assurance contre les risques locatifs. Il a actualisé également sa demande formée au titre des frais irrépétibles à la somme de 1 500,00 euros. Le demandeur a précisé s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il a notamment soutenu que le locataire ne justifie pas des paiements qu’il allègue et que la preuve du caractère indécent ou insalubre du logement n’est pas rapportée.

M. [B] [K] a comparu, représenté par son avocat. Il a contesté la demande, en son principe, et demandé qu’il soit sursis à statuer dans l’attente du constat d’insalubrité ou d’indécence du logement par les services municipaux. Il a également conclu qu’il soit enjoint au bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité du logement relatifs à l’humidité, sous astreinte de 100 euros par jour, que la durée de contrat de location soit suspendue jusqu’à l’exécution complète des travaux, et que le paiement du loyer soit suspendu durant cette période, ou subsidiairement que son montant soit réduit de 50 % et que les loyers soient consignés jusqu’à la justification par le bailleur de l’exécution des travaux. Enfin, il a sollicité la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 7 200,00 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et, subsidiairement, l’octroi de délais de paiement sur 24 mois, avec paiement de la dette par mensualités de 100,00 €, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Il a exposé que le bailleur est de mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire dans la mesure où des paiements réalisés n’apparaissent pas sur le décompte. Il a ajouté que le logement présente des problèmes d’humidité, raison pour laquelle une franchise de loyer pendant une période de 6 mois avait été accordée lors de l’entrée dans les lieux, en contrepartie de la réalisation de travaux par le locataire et que ces problèmes ont persisté malgré les travaux.

*

Les débats ont été rouverts à l’audience du 3 mars 2026.

Les parties ont comparu, assistées de leurs avocats, et il a été procédé à une vérification de l’écriture de M. [G] [D].

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur le sursis à statuer

Par application de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En l’espèce, le litige existe a minima depuis la délivrance du commandement de payer en date du 2 mars 2023 et l’instance est introduite depuis le 3 juin 2024.

M. [B] [K] verse au débat un courrier non daté adressé au maire de [Localité 7] dans lequel il expose les problèmes rencontrés dans l’immeuble qu’il occupe, ainsi qu’un courrier de la mairie, en date du 9 juillet 2025 qui l’invite à contacter l’ADIL ou l'[Localité 8].

Il n’est pas démontré que M. [B] [K] a suivi ces préconisations, malgré le délai largement suffisant que la durée de l’instance lui a laissé.

Dès lors, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente d’un arrêté d’insalubrité ou d’un constat d’indécence, ceux-ci demeurant purement hypothétiques.

M. [B] [K] sera donc débouté de sa demande de ce chef.

— Sur la mise en conformité du logement

Par application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Ainsi, pour être décent, le logement doit, notamment permettre une aération suffisante, et les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Conformément à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, M. [B] [K] verse des photos au soutien de ses prétentions, lesquelles ne sont pas datées. Les lieux dans lesquelles ces photos ont été prises ne sont pas non plus identifiables et, bien que de nombreuses traces d’humidité y figurent et que certaines pièces apparaissent particulièrement délabrées, d’autres permettent de constater que ces mêmes pièces sont en bon état.

Ainsi, à défaut de production de plus amples éléments, il y a lieu de considérer que le locataire ne rapporte pas la preuve des désordres qu’il allègue.

M. [B] [K] sera donc débouté de l’ensemble de ces prétentions relatives à la réalisation de travaux sous astreinte, à la suspension de la durée du contrat et de l’obligation de payer le loyer, à la réduction du loyer, à la consignation du loyer et à l’indemnisation du préjudice de jouissance.

— Sur la recevabilité de la demande principale

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [G] [D] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er octobre 2025, la dette locative de M. [B] [K] s’élève à la somme de 41 200,00 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

M. [B] [K] invoque des règlements intervenus et produit pour en justifier des ordres de virements dont il n’est pas déterminé s’ils ont été provisionnés, ainsi que deux quittances de loyer pour les mois de mai et d’août 2023 dont l’authenticité est niée par le bailleur.

Or, l’article 1373 du code civil énonce que la partie à laquelle on l’oppose peut désavouer son écriture ou sa signature.

Si la vérification opérée par le juge ne lui permet pas de conclure à la sincérité de l’acte, la partie qui fonde sa prétention sur cet acte doit être déboutée.

En l’espèce, les deux quittances de loyer dont l’authenticité est contestée sont les deux seules quittances produites par les parties.

Les signatures figurant sur ces quittances sont sans point commun avec les exemplaires réalisés à l’audience par M. [D] et avec la signature figurant sur le bail, tandis que ces dernières sont en revanche comparables.

Compte tenu de ces éléments, il convient donc de considérer qu’il n’est pas possible de conclure que M. [D] a établi les quittances produites et contestées.

En l’absence de plus amples éléments produits par M. [K] lui permettant de démontrer les règlements invoqués, il convient en conséquence de condamner celui-ci au paiement de la somme de 41 200,00 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 2 mars 2023 pour la somme de 18 450,00 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris.

M. [B] [K] sera donc débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

En l’espèce, le contrat de bail du 1er mars 2019 unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 2 mars 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 mai 2023.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris..

L’expulsion de M. [B] [K] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [B] [K] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [B] [K] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [G] [D] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [B] [K] sera condamné à verser au demandeur la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [B] [K] à verser à M. [G] [D] la somme de 41 200,00 € (décompte arrêté au 1er octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 2 mars 2023 sur la somme de 18 450,00 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2019 entre M. [G] [D], d’une part, et M. [B] [K], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 3 mai 2023 ;

ORDONNE en conséquence à M. [B] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [B] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [G] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [B] [K] à verser à M. [G] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [B] [K] à verser à M. [G] [D] une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [K] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.