AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

3 rue Haute-Pierre – BP 81022 – 57036 METZ CEDEX 1

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 13 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00219 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LJUC

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.C.I. SCI DES CLERCS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C401 substitué par M^e Fabienne CURINA, avocat au barreau de METZ, vestiaire : A502

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [H] [N], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER LORS DES DEBATS : Nathalie ARNAULD

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 04 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à SCI DES CLERCS par Me [R] (case)

— copie certifiée conforme délivrée le à Me [R] (case)

M. [N] (ls)

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 octobre 2016, la SCI DES CLERCS prise en la personne de son représentant légal a consenti à Monsieur [H] [N] un bail d’habitation sur un logement situé au 3ème étage droite d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 400 euros, outre 60 euros au titre de l’acompte provisionnel mensuel sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SCI DES CLERCS prise en la personne de son représentant légal a fait signifier à Monsieur [H] [N] le 26 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.848,41 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié à Monsieur [H] [N] le 2 avril 2025 et enregistré au greffe le 17 avril 2025, la SCI DES CLERCS a constitué avocat et l’a assigné à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 4 juillet 2025 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, au visa des dispositions des articles 834 et suivants du Code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra,

Mais dès à présent et par voie de référé,

— CONSTATER que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 janvier 2025 ;

— CONSTATER la résiliation de plein droit de la location consentie le 13 octobre 2016 par elle à la défenderesse concernant un appartement sis à [Adresse 2] ;

En conséquence,

— ORDONNER l’évacuation de Monsieur [H] [N] de l’appartement qu’il occupe ainsi que de tous occupants s’y trouvant de son chef, et, au besoin, avec le concours de la force publique ;

— DIRE ET JUGER qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde-meubles aux risques et périls du défendeur ;

— CONDAMNER à titre provisionnel Monsieur [H] [N] à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 1.632,81 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges, suivant décompte arrêté à la date du 19 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

— LE CONDAMNER en outre à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 529,63 euros à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

— DIRE que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément aux augmentations ;

— DIRE que l’indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges ;

— DIRE qu’elle pourra régulariser les charges ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ;

— RAPPELER que l’ordonnance de référé à intervenir est exécutoire de plein droit, par provision ;

— CONDAMNER le défendeur à lui payer une somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— LE CONDAMNER en tous les frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2025 au cours de laquelle la demanderesse représentée par son conseil s’est référée à l’audience à son assignation, en indiquant que le montant de l’arriéré locatif s’élevait à plus de 2.000 euros, s’en est rapportée sur la demande de délais de paiement, Monsieur [H] [N], qui a comparu en personne, ayant indiqué ne pas contester la dette, avoir repris le paiement du loyer depuis le mois d’avril 2025, ce dont il justifie lors de l’audience, solliciter des délais de paiement de 45 euros par mois en sus du loyer les 15 de chaque mois, pour percevoir des ressources de l’ordre du SMIC par mois, puis mise en délibéré au 19 septembre 2025, prorogé au 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et subséquente en constatation de la résiliation du bail :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié à Monsieur [H] [N] le 26 novembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1.848,41 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte, ce qui n’est pas contesté.

Par conséquent, il convient de constater que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies non à la date du 26 janvier 2025 ainsi que sollicité mais à la date du 27 janvier 2025 à 0 heure, ainsi passé le délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, partant que la résiliation du bail du 13 octobre 2016 portant sur le logement à usage d’habitation est intervenue de plein droit à cette date.

Le surplus des demandes en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et subséquente en constatation de la résiliation de plein droit du bail formées par la SCI DES CLERCS prise en la personne de son représentant légal sera rejeté.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le paragraphe a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, la SCI DES CLERCS prise en la personne de son représentant légal produit un décompte actualisé arrêté à la date du 19 mars 2025 aux termes duquel Monsieur [H] [N] reste redevable de la somme de 1.632,81 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2025 inclus.

Le présent Juge relève en premier lieu qu’il convient de déduire de ladite somme la somme totale de 72 euros se décomposant en celle de 48 euros au titre de frais de signification et en celle de 24 euros au titre de frais d’envoi d’un recommandé, qui n’empruntent pas la nature de loyers, charges et indemnités d’occupation dont paiement est ainsi poursuivi, de sorte que déduction faite de ces sommes, la demanderesse est fondée à poursuivre paiement de la somme de 1.560,81 euros.

Monsieur [H] [N], qui a comparu, ne conteste pas la dette dont paiement est ainsi poursuivi par la demanderesse.

En conséquence, Monsieur [H] [N] sera condamné, à titre provisionnel, et en deniers ou quittances à payer à la SCI DES CLERCS prise en la personne de son représentant légal la somme de 1.560,81 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés à la date du 19 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, outre intérêts au taux légal ainsi que sollicité à compter du 2 avril 2025, date de la délivrance de l’assignation valant mise en demeure de payer, et jusqu’à complet paiement.

Le surplus de la demande en paiement formée par la SCI DES CLERCS prise en la personne de son représentant légal au titre de l’arriéré locatif sera rejeté.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève ainsi que dit à la somme de 1.632,81 euros selon décompte produit au dossier arrêté à la date du 19 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse.

L’examen des éléments produits du dossier en demande démontre que le locataire a repris le paiement des loyers, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

Ainsi, en considération des éléments versés aux débats, Monsieur [H] [N] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette à raison de 36 mensualités dont 35 mensualités d’un montant chacune de 45 euros, et une dernière mensualité au titre du solde de la dette, leur paiement devant intervenir le 15 de chaque mois au plus tard, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Monsieur [H] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local à usage d’habitation, en cas de rétablissement des effets de la clause résolutoire, qui sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, outre actualisation conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Telle indemnité d’occupation sera due au prorata temporis le dernier mois, dès lors que la défenderesse en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Le surplus de la demande en paiement formée par la SCI DES CLERCS prise en la personne de son représentant légal au titre des indemnités d’occupation sera donc rejeté.

Il pourra en outre être procédé à l’expulsion de Monsieur [H] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [H] [N] sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et de l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [H] [N], qui succombe principalement, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 26 novembre 2024 d’un montant de 133,18 euros, de l’assignation du 2 avril 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 3 avril 2025.

Monsieur [H] [N], étant tenu aux dépens, sera condamné à payer à la SCI DES CLERCS prise en la personne de son représentant légal la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 13 octobre 2016 entre la SCI DES CLERCS prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et Monsieur [H] [N] en sa qualité de preneur et concernant le logement situé au 3ème étage droite d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 27 janvier 2025 ;

REJETTE le surplus des demandes en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et subséquente en constatation de la résiliation de plein droit du bail formées par la SCI DES CLERCS prise en la personne de son représentant légal ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, en deniers ou quittances, Monsieur [H] [N] à payer à la SCI DES CLERCS prise en la personne de son représentant légal la somme de 1.560,81 euros (mille cinq cent soixante euros et quatre-vingt-un centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés à la date du 19 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025, date de la délivrance de l’assignation valant mise en demeure de payer, et jusqu’à complet paiement ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement formée par la SCI DES CLERCS prise en la personne de son représentant légal au titre de l’arriéré locatif ;

AUTORISE Monsieur [H] [N], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 36 mensualités dont 35 mensualités d’un montant chacune de 45 euros (quarante-cinq euros), et une dernière mensualité au titre du solde de la dette ;

PRECISE que le paiement de chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

— que la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

— que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [H] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI DES CLERCS prise en la personne de son représentant légal pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant,

— qu’en cette hypothèse, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— qu’en cette même hypothèse, il n’y a en conséquence pas lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— que Monsieur [H] [K] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à la SCI DES CLERCS prise en la personne de son représentant légal une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre actualisation conformément au bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes la SCI DES CLERCS prise en la personne de son représentant légal tendant à l’expulsion de Monsieur [H] [N] et à la condamnation de Monsieur [H] [N] en paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel sont sans objet ;

Et en tout état de cause,

DEBOUTE la SCI DES CLERCS prise en la personne de son représentant légal du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [H] [N] à payer à la SCI DES CLERCS prise en la personne de son représentant légal la somme de 600 euros (six cent euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [N] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 novembre 2024 d’un montant de 133,18 euros, de l’assignation du 2 avril 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 3 avril 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 13 OCTOBRE 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier Le Président