TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

■

N° RG 25/54688 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACOM

AS M N° : 4

Assignation du :

02 Juillet 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 octobre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [V] [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [O] [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e François CAMPION, avocat au barreau de PARIS – #C0851

DEFENDERESSE

S.A.S. BEAUTE BUAZAWAN

[Adresse 2]

[Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2012, Mme [H] [J] a donné à bail commercial à la société Cocooning beauté des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2012, moyennant un loyer annuel de 7 920 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, pour y exercer l’activité d’ « institut de beauté, prêt à porter pour enfants et femmes, lingerie ».

Par acte sous seing privé en date du 20 mars 2015, la société Cocooning beauté a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société Nanpaphat.

Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2021, la société Nanpaphat a cédé à la société Beauté Buazawan le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail.

Des loyers étant demeurés impayés, MM. [V] et [O] [E], venant aux droits de Mme [J], ont fait délivrer à la société Beauté Buazawan, par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2022, un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme en principal de 7 141, 49 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 8 décembre 2022 et d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance actuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, les consorts [E] ont fait délivrer à la société Beauté Buazawan un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 13 046, 33 euros, solde arrêté au 4ème trimestre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, les consorts [E] ont fait délivrer à la société Beauté Buazawan un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme en principal de 20 736, 04 euros suivant décompte arrêté au 15 avril 2024 et d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance actuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, les consorts [E] ont fait délivrer à la société Beauté Buazawan un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme au principal de 25 655, 04 euros au titre de l’arriéré locatif incluant le 1er trimestre 2025, d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance actuelle contre les risques locatifs pour les années 2021 à 2025 et d’avoir à respecter la destination des lieux loués.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 4 avril 2025, les consorts [E] ont, par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, fait assigner la société Beauté Buazawan devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, au visa des articles L. 145-41, L. 145-1 à L. 145-60, R. 145-1 à R.145-33 du code de commerce, L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution et 700 du code de procédure civile, aux fins de voir :

«  CONSTATER que la clause résolutoire telle que figurant au bail en date du 31 mars 2012 et portant sur les locaux sis [Adresse 6] est acquise depuis le 5 mai 2025.

CONSTATER en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date.

CONSTATER que la SAS BEAUTE BUAZAWAN n’a pas justifié de son assurance locative pour les années 2021 à 2025 et en tirer toute conséquence de droit.

ORDONNER l’expulsion de la société SAS BEAUTE BUAZAWAN et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de deux cents euros (200 euros), par jour de retard.

VALIDER la clause pénale telle qu’inscrite au bail et en faire application.

CONDAMNER la société SAS BEAUTE BUAZAWAN à titre provisionnel, au paiement aux propriétaires des lieux les consorts [E], de la somme suivante :

—  34 778, 16 € au titre des loyers et charges dus au jour de l’assignation et incluant la clause pénale telle qu’inscrite au bail.

FAIRE APPLICATION du taux d’intérêt légal sur les sommes dues.

CONDAMNER la société SAS BEAUTE BUAZAWAN au paiement d’une somme de cent euros (100 euros), par jour à titre d’indemnité d’occupation, de la signification de la décision à intervenir jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clefs du local commercial.

CONDAMNER la société SAS BEAUTE BUAZAWAN au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice des consorts [E].

CONDAMNER la société NANPAPHAT aux entiers dépens qui comprendront le coût des quatre commandements de payer en date des 19 décembre 2022, 23 décembre 2023, 27 juin 2024 et 4 avril 2025 pour un montant total de 872, 19 €. "

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 18 septembre 2025, les consorts [E] ont maintenu leurs demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société Beauté Buazawan n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions de l’article 473, alinéa 2, et de l’article 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025. Les demandeurs ont été invités à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, ce qu’ils ont fait le 23 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme ou d’exécution de l’obligation réclamées dans le commandement soient manifestement fautifs,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 4 avril 2025 par les consorts [E] à la société Beauté Buazawan pour avoir paiement de la somme de 34 778 euros au titre des loyers et charges, des frais de commandements et de la clause pénale impayés suivant décompte arrêté au 15 mars 2025 ainsi que d’avoir à justifier de l’attestation d’assurance pour les années 2021 à 2025.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 18 septembre 2025 permet de constater que la société Beauté Buazawan n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois.

En outre, il ressort de l’assignation que les consorts [E] ont faite délivrer à la société Beauté Buazawan qu’elle ne lui a pas adressé les justificatifs relatifs à la souscription d’une assurance alors que le bail stipule expressément l’obligation pour le preneur de souscrire une police d’assurance garantissant notamment les risques locatifs.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 4 mai 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Il n’est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, les consorts [E] sollicitent une indemnité d’occupation d’un montant de 100 euros par jour.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

Les consorts [E] sollicitent la condamnation de la société Beauté Buazawan à leur régler la somme 34 778, 16 euros au titre de la dette locative incluant la clause pénale.

Toutefois, il ressort du décompte intégré dans le commandement de payer qu’ont été facturés les frais de commandements des 19 décembre 2022 et 20 décembre 2023 pour un montant de 351, 78 euros, le frais de commandement du 27 juin 2024 pour un montant de 226, 97 euros et le coût de l’acte pour un montant de 283, 44 euros (soit un montant total de 862, 19 euros). Il convient de déduire ces frais des sommes réclamées, dès lors qu’ils font partie des dépens.

A également été facturée la somme de 5 652, 66 euros au titre de la clause pénale contenue dans le bail. Ce faisant, les consorts [E] demandent l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Il convient, en conséquence, également de déduire cette somme qui est sérieusement contestable.

En revanche, il ressort du contrat de bail, de l’acte de cession et des décomptes joints que le surplus des sommes réclamées est dû.

Dès lors, la société Beauté Buazawan sera condamnée, par provision, à payer aux consorts [E] la somme non sérieusement contestable de 28 263, 31 euros (34 778, 16- 862, 19 – 5 652, 66) au titre des loyers, charges et accessoires impayés (premier trimestre 2025 inclus).

Il sera, par ailleurs, prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément à la demande des consorts [E].

Sur les demandes accessoires

La société Beauté Buazawan qui succombe, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnées aux entiers dépens de l’instance introduite, en ce compris les commandements de payer qui ont été délivrés le 18 décembre 2022, le 20 décembre 2023, le 27 juin 2024 et le 4 avril 2025.

Par suite, la société Beauté Buazawan sera également condamnée à verser aux consorts [E] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 4 mai 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société Beauté Buazawan et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Beauté Buazawan à MM. [V] et [O] [E], à compter de la résiliation du bail, soit du 5 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons, par provision, la société Beauté Buazawan à payer à MM. [V] et [O] [E] la somme de 28 263, 31 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés (premier trimestre 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025 ;

Condamnons la société Beauté Buazawan aux dépens de l’instance introduite, en ce compris le coût des commandements délivrés les 18 décembre 2022, 20 décembre 2023, 27 juin 2024 et 4 avril 2025 ;

Condamnons la société Beauté Buazawan à payer à MM. [V] et [O] [E] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5] le 16 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ