AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 15 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00090 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LF6F

Minute JCP n° 356 /2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 7]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [Z] [I]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER lors des débats : Nathalie ARNAULD

GREFFIER lors du prononcé : Amélie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 19 juin 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [Localité 6] (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [I]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 05 décembre 2022, La société d’HLM VIVEST devenue la S.A. VIVEST, a consenti à Monsieur [Z] [I] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 545,54 euros ainsi que 175,50 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la société d'[Adresse 5] devenue la S.A. VIVEST a fait signifier à Monsieur [Z] [I] le 07 aout 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 12.868,85 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, remis à étude, la société d’HLM VIVEST devenue la S.A. VIVEST a fait assigner Monsieur [Z] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2025.

Aux termes de son assignation, la société d’HLM VIVEST devenue la S.A. VIVEST demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater, compte tenu du départ de Monsieur [Z] [I] et de la restitution des clés à la société bailleresse, que la S.A. VIVEST renonce aux demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, à l’expulsion du locataire et à la fixation d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation, celles-ci étant devenues sans objet ; Condamner Monsieur [Z] [I] à payer la somme de 17.953,26 au titre de l’arriéré locatif et / ou des indemnités d’occupation échues depuis la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure signifiée par commissaire de justice le 07 aout 2024 ; Condamner Monsieur [Z] [I] à payer une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [Z] [I] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer délivré par commissaire de justice le 07 aout 2024.

À l’audience, la société d’HLM VIVEST devenue la S.A. VIVEST, représentée par son conseil précise qu’elle renonce aux demandes principales en résiliation de bail, en expulsion et au titre de l’indemnité d’occupation, mais qu’elle maintient ses demandes concernant l’arriéré locatif de 17.953,26 euros au 28 avril 2025, la condamnation d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens. Elle précise que le locataire a quitté le logement, sans réaliser d’état des lieux de sortie.

En défense, Monsieur [Z] [I], quoique régulièrement assigné, n’était ni présent ni représenté, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L’affaire était mise en délibéré au 21 juillet 2025, prorogé au 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur le désistement :

L’article 394 du Code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En l’espèce, la société VIVEST venant aux droits de la société d’HLM LOGIEST a indiqué à l’audience se désister de ses demandes principales en résiliation du bail, expulsion du locataire et fixation d’un indemnité d’occupation, compte tenu du départ du locataire du logement.

Il lui en sera donné acte.

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 07 aout 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 octobre 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 13 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 14 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La société d’HLM VIVEST devenue la S.A. VIVEST produit un décompte actualisé au 28 avril 2025 aux termes duquel Monsieur [Z] [I] lui doit la somme de 17.953,26 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois d’avril 2025.

Monsieur [Z] [I], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [Z] [I] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à La société d’HLM VIVEST devenue la S.A. VIVEST la somme de 17.953,26 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 12.868,85 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Monsieur [Z] [I] n’a pas comparu à l’audience, de sorte que sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [Z] [I] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens:

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [Z] [I], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 7 aout 2024, de l’assignation du 13 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 14 février 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [I], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la société d’HLM VIVEST devenue la S.A. VIVEST la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Monsieur [Z] [I].

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que la société VIVEST venant aux droits de la société d’HLM LOGIEST s’est désistée de ses demandes principales en résiliation du bail, en expulsion du locataire et au titre de la fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [Z] [I] à payer à la société d’HLM VIVEST devenue la S.A. VIVEST la somme de 17 953,26 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois d’avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 07 aout 2024 sur la somme de 12 868,85 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [I] à payer à la société d’HLM VIVEST devenue la S.A. VIVEST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [I] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 07 aout 2024 , de l’assignation en référé du 13 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 14 février 2025 ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2025 et signé par Lisa KIBANGUI, Juge, et Amélie KLEIN, Greffière.

Le greffière La juge