AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 AVRIL 2026

N° RG 25/00563 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LTAW

Minute JCP n° 241/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. ICF NORD EST

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric RICHARD-MAUPILLIER, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [A] [Y]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER lors des débats : Marc SILECCHIA

GREFFIER lors du prononcé : Amélie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 26 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e RICHARD-MAUPILLIER (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [Y]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat avec prise d’effet au 3 avril 2024 , la société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF NORD EST (ci après la S.A. ICF NORD-EST) a consenti à Monsieur [A] [Y] un bail d’habitation pour un logement sis [Adresse 4] , moyennant un loyer mensuel de 405,40 euros ainsi que 172,61 euros pour de provision sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.A. ICF NORD-EST a fait signifier à Monsieur [A] [Y] le 10 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1403,62 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2025 remis à étude , la S.A. ICF NORD-EST a fait assigner Monsieur [A] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz.

Par conclusions enregistrées au greffe le 26 février 2026, la S.A. ICF NORD EST demande au juge de :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Constater la résiliation du bail ; Condamner Monsieur [A] [Y] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3884,47 euros selon arrêté de compte au 19 février 2026, augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ; Condamner Monsieur [A] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 599,67 euros à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire jusqu’au 5 décembre 2025, révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié et ce tel que prévu dans la convention de location initiale (indice INSEE du coût de la construction) ; Condamner Monsieur [A] [Y] à payer à la S.A. ICF NORD EST la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [A] [Y] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 10 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 février 2026.

À l’audience, la S.A. ICF NORD EST, représentée par son conseil, a précisé que le locataire a quitté le logement et que l’état des lieux de sortie a été réalisé le 5 décembre 2025.

En défense, Monsieur [A] [Y], quoique régulièrement assigné, n’était ni présent ni représenté, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L’affaire était mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure :

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : “I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

(…)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. (…)

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.”

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 10 juin 2025, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 juin 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 5 septembre 2025.

L’assignation a été notifiée le 8 septembre 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 26 février 2026.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 9) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 10 juin 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1 403,62 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 août 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.A. ICF NORD-EST produit un décompte actualisé au 19 février 2026, aux termes duquel Monsieur [A] [Y] lui doit la somme de 3884,47 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de février 2026.

Monsieur [A] [Y] , qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [A] [Y] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à la S.A. ICF NORD EST la somme de 3884,47 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Monsieur [A] [Y] a quitté les lieux, et où ses capacités contributives ne sont pas connues, il n’y a pas lieu de statuer sur l’octroi de délais de paiement.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [A] [Y] sera condamné au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, à compter de laquelle Monsieur [A] [Y] est devenue occupant sans droit ni titre, soit le 11 août 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, soit en l’espcèce le 5 décembre 2025 caractérisée par le constat contradictoire d’état des lieux de sortie versé aux débats.

Cette indemnité mensuelle d’occupation est fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 405,40 euros outre 172,61 euros pour les provisions sur charges. Le montant pourra être révisé conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM.

Il y a lieu d’accorder une indemnité d’occupation à la date de l’acquisition de la clause résolutoire soit le 11 août 2025, jusqu’à la libération défintive des lieux le 5 décembre 2025, étant précisé que les indemnités mensuelles d’occupation dues à ce titre sont incluses dans la somme de 3 884,57 euros à laquelle Monsieur [A] [Y] est déjà condamné au terme de la présente décision.

Sur les demandes accessoires:

Sur les dépens:

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [A] [Y], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 10 juin 2025, de l’assignation du 5 septembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 8 septembre 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [A] [Y] , supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la S.A. ICF NORD-EST la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Monsieur [A] [Y] .

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure FOURMY, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 3 avril 2024 entre la S.A. ICF NORD EST et Monsieur [A] [Y] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 11 août 2025 et que le bail sera résilié à cette date ;

CONSTATONS que Monsieur [A] [Y] a donné son préavis par courrier du 1er septembre 2025 reçu par ICF NORD EST le 5 septembre 2025, et qu’il a libéré les lieux le 5 décembre 2025, date à laquelle un constat contradictoire de sortie des lieux a été établi;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [A] [Y] à payer à la S.A. ICF NORD EST la somme de 3 884,47 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [A] [Y] à payer à la S.A. ICF NORD EST une indemnité mensuelle d’occupation en substitution des loyers et aux charges pour la période du 11 août 2025 jusqu’à son départ des lieux le 5 décembre 2025, ladite indemnité étant déjà comprise dans les sommes auxquelles il est condamné à titre provisionnel par la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [Y] à payer à la S.A. ICF NORD EST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [Y] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 10 juin 2025, de l’assignation en référé du 5 septembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 8 septembre 2025  ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Vice Présidente, assistée de Madame KLEIN, greffière ;

La greffière La Vice Présidente