CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 23/01853 – N° Portalis DBW4-W-B7H-DHUC

MINUTE N° 25/150

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Q], [K], [J] [I]

né le 06 Octobre 1973 à [Localité 1], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représenté par M^e Sylvie MENVIELLE, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant substitué par M^e Philippe SOUMILLE, avocat au barreau de MARSEILLE et M^e Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant

DEFENDEURS

Grosse délivrée

le : 02 septembre 2025

à

M^e Sylvie MENVIELLE

M^e Thibault POMARES

M^e Gisèle PORTOLANO

Madame [T] [C] [M] veuve [W],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

prise en sa qualité de conjointe survivante de son époux M. [W] [X] né le 22 juillet 1963 à [Localité 4] – 84 -, décédé le 25 juin 2023

Monsieur [Y] [W],

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

pris en en sa qualité d’héritièr de son père M. [W] [X] né le 22 juillet 1963 à [Localité 4] – 84 -, décédé le 25 juin 2023.

tous deux représentés par M^e Gisèle PORTOLANO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Louis-Marie ARMANET

Siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats Béatrice PAUL et lors du prononcé Alicia BARLOY

PROCEDURE

Clôture prononcée : 23 avril 2025

Débats tenus à l’audience publique du 03 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 02 septembre 2025

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé signé le 23 février 2019, Monsieur [S] [W] a consenti, sous réserve de l’accomplissement des conditions suspensives prévues à l’acte, un compromis de vente au profit de Monsieur [Q] [I], portant sur un appartement, un emplacement de parking et une cave constituant les lots n°21, n°7 et n°18 figurant au cadastre section AB n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3], relevant du statut de la copropriété, et situés [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant le prix principal de 30 000 euros.

Il est précisé à l’acte que Monsieur [S] [W] se réserve un droit d’usage et d’habitation sur ces biens, sa vie durant.

L’acte authentique de vente devait être réitéré au plus tard le 20 mai 2019.

Monsieur [S] [W] est décédé le 21 mai 2021 laissant pour lui succéder Monsieur [X] [W], son fils.

Faisant valoir, par ailleurs, qu’il est créancier de Monsieur [S] [W] au titre d’un prêt d’argent dont le remboursement était prévu par la cession de certains biens immobiliers, Monsieur [Q] [I], par l’intermédiaire de son conseil, a formé opposition, par acte du 06 juillet 2021, à concurrence de la somme de 224 873,02 euros entre les mains de Maître [F] [Z], notaire à [Localité 7], en charge du règlement de la succession de Monsieur [S] [W], et a mis en demeure, par courrier du 06 janvier 2022, Monsieur [X] [W] de lui rembourser cette somme par la cession des biens immobiliers convenus avec Monsieur [S] [W].

Monsieur [X] [W] est décédé le 25 juin 2023 laissant pour lui succéder Madame [T] [M], son épouse, et Monsieur [Y] [W], son fils.

Par exploit des 08 et 14 novembre 2023, Monsieur [Q] [I] a fait assigner Madame [T] [M] veuve [W] et Monsieur [Y] [W], tous deux pris en qualité d’héritiers de Monsieur [X] [W], devant le tribunal judiciaire de Tarascon aux fins de voir ordonner l’exécution forcée de la réitération de la vente des biens visés au compromis de vente du 23 février 2019 et ce, sous astreinte, et de les voir condamner au paiement de la somme de 194 873,02 euros, outre le paiement de la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts et les demandes accessoires.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 11 février 2025, Monsieur [Q] [I] demande au tribunal, au visa des articles 1583, 1589, 1359, 1362 et 1231-1 du code civil, de :

— juger Monsieur [S] [W] débiteur de la somme de 224.873,02 euros envers Monsieur [Q] [I],

— ordonner l’exécution forcée de la réitération de la vente des biens immobiliers sis à [Localité 6] [Adresse 4] et cadastrés :

. section AB n°[Cadastre 1] et section AB n°[Cadastre 2] – lot 18 – constitué d’une cave d’une superficie de 3m² au rez-de-chaussée du bâtiment B, et les 22/10000èmes des parties communes et

. section AB n°[Cadastre 3] – lots 21 et 7, bien constitué d’un appartement sis au premier étage, de 47,82m² et les 78/1000èmes des parties communes générales et des 82/1000èmes des parties communes spéciales et d’un emplacement de parking pour automobile et des 3/1000èmes pour les parties communes générales,

— ordonner cette vente forcée sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— ordonner la compensation partielle entre la dette de Monsieur [S] [W] transmise à Monsieur [X] [W] puis aux requis, et le prix d’acquisition stipulé au compromis de vente du 23 février 2019,

— condamner Madame [T] [M] épouse de [X] [W] et son fils [Y] [W] pris en leur qualité d’héritiers de Monsieur [X] [W], lui-même l’ayant été de Monsieur [S] [W] au paiement de la somme de 194 873,02 euros à payer à Monsieur [Q] [I].

Subsidiairement, si la réitération du compromis du 23.02.2019 n’était pas ordonnée,

— condamner Madame [T] [M] épouse de [X] [W] et son fils [Y] [W] pris en leur qualité d’héritiers de Monsieur [X] [W], lui-même l’ayant été de Monsieur [S] [W] au paiement de la somme de 224 873,02 euros à payer à Monsieur [Q] [I].

En conséquence,

— juger valable et bien fondée l’opposition formée entre les mains de Maître [F] [Z], notaire,

— condamner Madame [T] [M] épouse de [X] [W] et son fils [Y] [W] pris en leur qualité d’héritiers de Monsieur [X] [W], lui-même l’ayant été de Monsieur [S] [W] à payer à Monsieur [Q] [I], la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouter Madame [T] [M] épouse de [X] [W] et son fils [Y] [W] pris en leur qualité d’héritiers de Monsieur [X] [W], lui-même l’ayant été de Monsieur [S] [W] de leur demande d’irrecevabilité de la présente assignation, eu égard à sa régulière publication,

— débouter Madame [T] [M] épouse de [X] [W] et son fils [Y] [W] pris en leur qualité d’héritiers de Monsieur [X] [W], lui-même l’ayant été de Monsieur [S] [W] de leur demandes, fins et conclusions comme infondées et injustifiées,

— débouter Madame [T] [M] épouse de [X] [W] et son fils [Y] [W] pris en leur qualité d’héritiers de Monsieur [X] [W], lui-même l’ayant été de Monsieur [S] [W] de leur demande de sursis à statuer,

— condamner Madame [T] [M] épouse de [X] [W] et son fils [Y] [W] pris en leur qualité d’héritiers de Monsieur [X] [W], lui-même l’ayant été de Monsieur [S] [W], à payer à Monsieur [Q] [I], la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et par voie de conséquence, aux entiers dépens, en allouant à Maître Thibaut POMARES le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— assortir le jugement à intervenir du bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [Q] [I] considère que la demande d’irrecevabilité de Madame [T] [M] veuve [W] et Monsieur [Y] [W] est infondée soutenant que l’établissement d’un procès-verbal authentique aux fins de publication au service de la publicité foncière précédemment à toute action judiciaire n’était pas un préalable obligatoire.

Se fondant sur les articles 1583 et 1589 du code civil, Monsieur [Q] [I] sollicite l’exécution forcée du compromis de vente en date du 23 février 2019. Il conteste toute caducité faisant valoir qu’aux termes de l’acte, le défaut de versement du prix et des frais n’est pas sanctionné par la possibilité offerte au vendeur de renoncer à la vente.

En outre, Monsieur [Q] [I] expose qu’aux termes d’une reconnaissance de dette du 30 septembre 2020, il a prêté à Monsieur [S] [W] la somme de 224 873,02 euros. Il explique que les modalités de remboursement ont été définies aux termes d’un acte du 30 octobre 2020 dans lequel Monsieur [S] [W] s’est engagé à vendre certains biens immobiliers au profit de Monsieur [Q] [I].

Monsieur [Q] [I] sollicite le remboursement de ce prêt d’argent à hauteur de 194 873,02 euros déduction faite du prix de vente convenu entre les parties aux termes du compromis de vente du 23 février 2019. Il demande, subsidiairement, en cas de non réitération forcée du compromis de vente, le remboursement de la somme initiale de 224 873,02 euros.

Monsieur [Q] [I] demande réparation, en application de l’article 1231-1 du code civil, des conséquences de l’inexécution des obligations contractuelles de Monsieur [S] [W] qui lui est préjudiciable, dans la mesure où Monsieur [X] [W] puis ses héritiers, avaient une parfaite connaissance de la dette de Monsieur [S] [W] mais sont restés taisants. Monsieur [Q] [I] se prévaut également d’un préjudice moral du fait des accusations proférées à son encontre dans le dépôt plainte du 28 août 2023 qui sont infondées et demande réparation.

En réplique aux demandes reconventionnelles, Monsieur [Q] [I] prétend que les défendeurs ne démontrent pas qu’il aurait commis un manquement à ses obligations contractuelles qui serait constitutif d’une faute en lien avec la non réitération du compromis de vente. Il considère que la demande en paiement au titre des dommages et intérêts pour l’immobilisation des biens n’est donc pas fondée.

Monsieur [Q] [I] conteste fermement la demande de dommages et intérêts pour tentative de spoliation des biens immobiliers de Monsieur [S] [W] rappelant les termes de la reconnaissance de dette et ceux du document faisant état des modalités de remboursement par la vente de biens immobiliers.

Par leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 janvier 2025, Madame [T] [M] veuve [W] et Monsieur [Y] [W] demandent au tribunal, au visa des articles 1101, 1102, 1103, 1137, 1362, 1376, 1377, 1582, 1583 du code civil et du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, de :

Avant toute défense au fond,

— juger, pour le cas où Monsieur [Q] [I] ne justifierait pas du procès-verbal authentique constatant la défaillance des concluants visé dans le préambule, page 1 du compromis du 23 février 2019, de l’irrecevabilité de ses demandes de réitération du compromis de vente allégué signé entre les parties le 23 février 2019 et les dommages et intérêts qui s’y attachent.

Au fond,

Concernant la somme de 195.873,02 euros réclamée dans l’assignation et celle de 224.873,02 euros exprimés dans l’opposition auprès de Maître [F] [Z], notaire,

— débouter Monsieur [Q] [I] de sa demande de condamnation exprimée dans son assignation pour la somme de 194.873,02 euros,

— juger sans fondement l’opposition réalisée entre les mains de Maître [F] [Z], notaire, réalisée par lettre de Maître [A] [V], avocat, le 24 juin 2021 pour la somme de 224.873,02 euros (pièce n°3 [I]) et la signification de cette opposition du 06 juillet 2021 (pièce n°4 [I]) et annuler auprès de Maître [F] [Z], notaire, toute conséquence pouvant être attachée à ces actes,

— débouter de ce chef Monsieur [Q] [I] de sa demande de dommages et intérêts en jugeant qu’aucune résistance abusive ne peut venir des concluants en leur qualité d’ayant droit de Monsieur [X] [W], lui-même ayant droit de [S] [W],

Concernant la réitération du compromis de vente sous seing privé du 23 février 2019, pour le cas où l’irrecevabilité ne serait pas retenue,

— juger que la disposition contenue dans le préambule de l’acte sous seing privé du 23 février 2019 indiquant que « Les parties ci-après nommées devant conclure entre elle un avant-contrat sur la vente d’un bien immobilier, ont été informés par le rédacteur des présentes que la forme sous signature privée du présent avant-contrat ne leur permettra pas de le faire publier au service de la publicité foncière (…) Par suite, en cas de refus ou d’incapacité de l’une des parties, un procès-verbal authentique avec l’acte sous signature privée pour annexe pourra, à la requête de l’autre partie, être dressé afin de constater cette défaillance, sans pour autant conférer une authenticité à l’acte ainsi annexé » permettait au vendeur aux droits desquels se trouve Madame [T] [M] veuve [W] et Monsieur [N] [W] de renoncer « de plein droit » à la vente, dès l’envoi à l’acquéreur d’une lettre recommandée avec accusé de réception qui, en l’occurrence, a été envoyée le 14 décembre 2023,

— juger que du fait de ce renoncement légitime à la vente, Monsieur [Q] [I] n’est pas endroit de poursuivre la réitération de la vente et qu’il ne justifie pas de sa demande de dommages et intérêts puisque la convention légalement formée fait la loi des parties,

— juger en tout état de cause de l’inopposabilité du compromis du 23 février 2019 à l’égard de Madame [T] [M] veuve [W] et de Monsieur [N] [W] du fait qu’il s’agit d’un acte sous seing privé qui n’a pas de date certaine faute d’enregistrement ni authenticité.

Concernant la nullité de l’acte du 23 février 2019 pour dol,

Subsidiairement,

— juger de la nullité du compromis de vente du 23 février 2019 pour dol liées aux manœuvres de Monsieur [Q] [I] et de l’état de santé mental et physique déficient de Monsieur [S] [W],

— juger de la nullité des trois actes sous-seing privés prétendument signés par Monsieur [S] [W] les 23 février, 11 avril et 17 juillet 2019 par lesquels Monsieur [S] [W] a promis de vendre les lots du lotissement composés de douze appartements, douze caves et douze parkings situés dans un ensemble immobilier, sis à [Localité 6], [Adresse 4], section AB n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour dol et défaut de consentement valable, nullité demandée sur le vice du consentement, le dol et subsidiairement de la lésion,

Très subsidiairement,

— surseoir à statuer sur ces demandes jusqu’à ce que la plainte pénale en cours connaisse son issue finale.

Concernant les sommes demandées par voie reconventionnelle par Madame [T] [M] veuve [W] et Monsieur [Y] [W],

— condamner Monsieur [Q] [I] à payer les sommes de :

. 5.750 euros, au titre des dommages et intérêts pour l’immobilisation inutile de son bien section AB n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], les lots 18 (cave), 7 (parking) et 21 (1'appartement) à concurrence de 2 875 euros pour chaque défendeur,

. 100.000 euros de dommages et intérêts à concurrence de 50.000 euros pour chaque défendeur pour la tentative de spoliation des biens immobiliers de Monsieur [S] [W] au profit de Monsieur [Q] [I], frère du notaire [B] [I] et fils du notaire [J] [I],

— condamner Monsieur [Q] [I] à la somme de 6 000 euros en remboursement au moins partiel des frais irrépétibles exposés par Madame [T] [M] veuve [W] et Monsieur [N] [W] et à concurrence de 3 000 euros pour chacun d’eux,

— condamner Monsieur [Q] [I] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que la reconnaissance de dette et le document relatif aux modalités de remboursement de la dette dont se prévaut Monsieur [Q] [I] pour solliciter le paiement de la somme de 224 873,02 euros n’ont pas été rédigés par Monsieur [S] [W] en soutenant qu’il ne s’agit pas de son écriture ni de sa signature. Ils relèvent que les mentions prévues par l’article 1376 du code civil, à titre de preuve, font défaut. Ils concluent au débouté de la demande en paiement de Monsieur [Q] [I].

S’agissant du compromis de vente du 23 février 2019, à titre liminaire, Madame [T] [M] veuve [W] et Monsieur [Y] [W] soulèvent l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [Q] [I] portant sur l’exécution forcée de l’acte et sur des dommages et intérêts, au motif qu’il ne justifie pas d’un procès-verbal authentique constatant une défaillance du vendeur ou de ces ayants droit, acte préalable à la citation en justice.

Si l’irrecevabilité n’était pas retenue, ils font valoir la caducité du compromis de vente du 23 février 2019 aux motifs que Monsieur [Q] [I] a défailli en s’abstenant de verser le prix et les frais de l’acte convenus avant la date butoir du 20 mai 2019, ce manquement contractuel leur permettant de renoncer à la poursuite de l’exécution de la vente conformément aux termes du compromis, ce qu’ils ont fait par lettre recommandée du 14 décembre 2023.

Ils soulèvent, à titre subsidiaire, la nullité du compromis de vente du 23 février 2019 pour dol, et subsidiairement pour lésion, au motif que Monsieur [Q] [I] aurait usé de manœuvres avec la complicité de son père et de son frère, tous deux notaires, pour spolier les biens de Monsieur [S] [W], profitant de son état de faiblesse pour lui faire signer trois actes sous-seing privés devant notaire les 23 février, 11 avril et 17 juillet 2019 portant sur la vente de douze d’appartements, douze parkings et douze caves situés à [Localité 6] moyennant le prix global dérisoire de 345 000 euros.

Ils font valoir que Monsieur [S] [W] était mal-voyant en raison d’une dégénérescence maculaire lié à l’âge et présentait un état mental nécessitant la mise en place d’une mesure de protection selon le certificat médical établi le 19 janvier 2021. Ils affirment que son consentement sur la vente de ses biens n’était pas éclairé et sollicite la nullité du compromis de vente du 23 février 2019 fondée sur le dol et subsidiairement sur la lésion.

A titre très subsidiaire, ils indiquent qu’une plainte a été déposée en ce sens par leur conseil, Maître Philippe RAMON, avocat, le 28 août 2023 et demande un sursis à statuer dans l’attente de l’issue pénale.

A titre reconventionnel, Madame [T] [M] veuve [W] et Monsieur [Y] [W] estiment que le manquement contractuel de Monsieur [Q] [I] dans la réitération de la vente leur a causé un préjudice qu’ils évaluent à la somme de 5 750 euros en raison de l’immobilisation des biens du fait de l’interdiction contractuelle de vendre, d’hypothéquer ou encore de louer.

Ils réclament également la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts pour tentative de spoliation des biens immobiliers de Monsieur [S] [W].

Il est renvoyé expressément aux conclusions des parties pour plus ample exposé des faits et de leurs moyens, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’affaire est intervenue à la date du 23 avril 2025 selon ordonnance du même jour.

L’affaire était retenue à l’audience en juge unique du 03 juin 2025.

Le délibéré était fixé au 02 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il doit être rappelé qu’il n’appartient pas à la juridiction de statuer sur les demandes de « donner acte », de « dire et juger » ou de « constater » lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile.

Il doit de même être rappelé au visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

I. Sur la demande de réitération de la vente des biens immobiliers

— Sur l’irrecevabilité de la demande de Monsieur [Q] [I]

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 789 6° du code de procédure civile prévoit que « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

En l’espèce, Madame [T] [M] veuve [W] et Monsieur [Y] [W] soutiennent, in limine litis, une fin de non-recevoir tirée du non-respect de l’obligation contractuelle de faire dresser un procès-verbal authentique constatant une défaillance du vendeur ou de ces ayants droit, préalablement à toute action judiciaire.

Le moyen allégué par Madame [T] [M] veuve [W] et Monsieur [Y] [W], constitue une fin de non-recevoir qui aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état, de sorte qu’ils ne sont pas recevables à s’en prévaloir devant le tribunal statuant au fond, par le biais de conclusions au fond.

Par conséquent ce moyen sera rejeté, pour ce seul motif, sans qu’il y ait lieu d’examiner son bien-fondé.

En tout état de cause, il ne s’agit pas d’un préalable obligatoire puisqu’il n’est pas mentionné que l’une ou l’autre des parties en cas de litige devra préalablement justifier d’un procès-verbal authentique constatant une défaillance de l’une des parties, l’expression « pourra » renvoyant à une simple possibilité et non à une obligation.

Il convient de déclarer Madame [T] [M] veuve [W] et Monsieur [Y] [W] irrecevables en leur demande tenant à l’irrecevabilité de la demande de Monsieur [Q] [I] de réitération de la vente des biens immobiliers.

— Sur l’exécution forcée de la vente des biens immobiliers

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1589 du code civil prescrit que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Monsieur [Q] [I] demande l’exécution forcée de la réitération de la vente des biens immobiliers situés [Adresse 4] à [Localité 6], et ce, sous astreinte.

En l’espèce, Monsieur [S] [W] a consenti un compromis de vente au profit de Monsieur [Q] [I] suivant acte sous seing privé du 23 février 2019 portant sur un appartement, un emplacement de parking et une cave figurant au cadastre section AB n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3] moyennant le prix principal de 30 000 euros.

Le compromis de vente mentionne en pages 15 et 16 une clause intitulée « REITERATION AUTHENTIQUE » libellée ainsi :

« En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le : 20 mai 2019 […]moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement. […]

La date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

En conséquence, si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le Tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation de refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non-comparution…) afin de faire constater la vente par décision de Justice […].

Si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l’ACQUEREUR, le VENDEUR pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’ACQUEREUR de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception […]. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l’ACQUEREUR par la faute duquel le contrat n’a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en œuvre de la stipulation de pénalité, et de dommages-intérêts si le VENDEUR subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause. ».

Cette clause instaure donc une condition de fond pour voir ordonner la vente par décision de justice consistant au constat préalable du refus de l’autre partie de signer l’acte authentique.

Pour justifier de ce refus, Monsieur [Q] [I] produit une lettre recommandée en date du 06 janvier 2022 adressée par son conseil à Monsieur [X] [W], ayant droit de Monsieur [S] [W].

A la lecture attentive de ce courrier, il est observé qu’il n’est pas fait état du compromis de vente du 23 février 2019 mais d’une reconnaissance de dette, sans lien avec le compromis, que Monsieur [S] [W] aurait proposé d’honorer le 30 octobre 2020 par la vente de trois appartements au profit de Monsieur [Q] [I]. Il est ainsi fait mention d’une mise en demeure de rembourser la somme empruntée par la réalisation des actes de cession des biens immobiliers convenus et d’une invitation à prendre contact avec le conseil de Monsieur [Q] [I] pour convenir d’une date de signature des compromis de vente, et nullement d’une mise en demeure de réitérer la vente litigieuse par acte authentique.

Dès lors, Monsieur [Q] [I] ne justifie pas avoir mis en demeure Monsieur [X] [W] d’avoir à réitérer la vente litigieuse par acte authentique, ni qu’un procès-verbal de non-comparution aurait été établi par le notaire instrumentaire.

L’assignation ne peut pallier l’absence de ces diligences, dès lors que les stipulations contractuelles exigent cette mise en demeure et l’établissement d’un procès-verbal de non-comparution avant de saisir le tribunal.

En conséquence, en l’absence de mise en demeure adressée à Monsieur [S] [W] ou à ses ayants droit, avant l’introduction de l’instance, aux fins de signature de la vente par acte authentique, et de preuve d’un refus, Monsieur [Q] [I] est mal fondé à solliciter à voir ordonner la réitération de la vente des biens visés au compromis de vente.

Il convient de débouter Monsieur [Q] [I] de sa demande tendant à voir ordonner la réitération forcée de la vente des biens immobiliers.

II. Sur la demande de remboursement de la somme de 224 873,02 euros

Aux termes de l’article 1353 alinéa 1 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

En vertu de l’article 1359 du code civil, une preuve littérale est exigée pour prouver un acte juridique d’une valeur supérieure à 1 500 euros.

L’article 1362 du code civil définit le commencement de preuve par écrit comme tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.

L’article 1376 du code civil dispose que « L’acte sous signature privée par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s’il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l’acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres. ».

La jurisprudence rappelle qu’en matière de prêt d’argent la preuve de la remise des fonds pas plus que l’absence d’intention libérale ne suffisent à établir l’obligation de restitution des sommes versées. Il appartient à celui qui réclame l’exécution de cette obligation d’apporter la preuve que cette remise est intervenue à titre de prêt.

Monsieur [Q] [I] sollicite le remboursement de la somme de 224 873,02 euros qu’il a prêtée à Monsieur [S] [W].

Il appartient donc à Monsieur [Q] [I] de rapporter la preuve de l’existence d’un contrat de prêt, c’est à dire d’une part, la preuve de la délivrance des fonds et d’autre part, l’engagement de rembourser ces fonds.

En l’espèce, Monsieur [Q] [I] produit un document manuscrit signé et intitulé « Payé à [W] [L] », qu’il qualifie de reconnaissance de dette, daté du 30 septembre 2020 aux termes duquel il est dressé une liste détaillée de paiements avec le mode de paiement, la date et son montant sur une période allant de janvier 2010 à septembre 2020 pour un montant global de 210 485 euros. Il est précisé qu’il reste à régler la somme de 11 515 euros pour un total de 222 000 euros.

Ainsi, Monsieur [S] [W] aurait bénéficié de multiples versements pour une somme globale de 210 485 euros et non une somme de 224 873,02 euros comme le prétend Monsieur [Q] [I], provenant d’un compte bancaire ouvert auprès de la SOCIETE GENERALE.

Il est constaté qu’il n’est nullement mentionné la personne à l’initiative de ces paiements ni une quelconque volonté de restituer la somme prêtée.

La condition tenant à l’engagement de rembourser les fonds pour établir l’existence d’un contrat de prêt n’est pas remplie.

Par ailleurs, les défendeurs affirment que Monsieur [S] [W] n’est pas le rédacteur ni le signataire du document.

Ils produisent un document daté de juin 2020 rédigé, selon eux, de la main de Monsieur [S] [W], sa carte nationale d’identité et son passeport.

Si la signature apposée sur le document du 30 septembre 2020 est différente de celle apposée sur la carte nationale d’identité de Monsieur [S] [W], elle apparaît similaire à celle de son passeport.

Dès lors, il y a lieu d’en déduire que Monsieur [S] [W] a signé ce document.

Concernant l’écriture, il est observé que le document de comparaison présente une écriture similaire à celle du compromis de vente du 23 février 2019 dans lequel Monsieur [S] [W] a écrit quelques mots en dernière page, ce qui permet de déduire que ce document de comparaison a été rédigé de la main de Monsieur [S] [W].

Sur cette base, il est constaté avec évidence que le document du 30 septembre 2020, produit à titre de reconnaissance de dette, n’a pas été rédigé par Monsieur [S] [W], l’écriture étant, sans l’ombre d’un doute, différente.

Enfin, il est observé que le document ne comporte pas la mention de la somme en toutes lettres.

Il ressort de toutes ces observations que le document du 30 septembre 2020 constitue un commencement de preuve par écrit qui est insuffisant pour établir que Monsieur [Q] [I] a remis ces fonds à Monsieur [S] [W] et que ce dernier se serait engagé à les restituer.

Monsieur [Q] [I] ne produit aucun relevé de compte de la SOCIETE GENERALE qui aurait permis de corroborer, ce faisant, les termes de ce document, de sorte qu’un doute sérieux subsiste sur le versement de ces fonds à Monsieur [S] [W].

Monsieur [Q] [I] produit un autre document dactylographié daté du 30 octobre 2020 intitulé « Compte acquisition par [Q] [I] de Mr [W] » aux termes duquel il est détaillé des biens immobiliers vendus pour une valeur de 222 000 euros en compensation de la somme globale due laquelle est détaillée en ces termes : « Hors de ses 198 500 Euros, j’ai payé à Mr [W] 9000 Euros par virements à Cuba, plus 4085 Euros pour paiement impôt foncier de Mr [W] par chèque aux impôts. Le prix étant de 222 000 euros, il a été payé 211 085 Euros. Il reste donc dû : 10 515 Euros. »

Ce document est signé et comporte la mention manuscrite « Lu approuvé Bon pour ACCORD de vente ».

L’emploi de la première personne permet de déduire que ce document a été rédigé par Monsieur [Q] [I] et non par Monsieur [S] [W].

Il est observé que certaines données chiffrées sont identiques à celles mentionnées dans le document du 30 septembre 2020 notamment la somme globale prêtée de 222 000 euros dont le solde n’était pas versé au 30 octobre 2020 ou encore le détail des sommes versées pour les départs pour Cuba.

Il est permis d’en déduire que ce document fait état des modalités de remboursement de la somme prêtée dont il est fait référence de façon détaillée dans le document du 30 septembre 2020.

Il est, d’autre part, observé que la signature est différente du document du 30 septembre 2020 et des pièces d’identité de Monsieur [S] [W], laissant subsister un doute sur la personne ayant signé.

Bien que ce document soit en lien avec celui du 30 septembre 2020, il constitue un commencement de preuve qui n’est pas non plus suffisant pour établir que Monsieur [Q] [I] a prêté des fonds à Monsieur [S] [W] et que ce dernier se serait engagé à les restituer.

Les conditions exigées pour établir l’existence d’un contrat de prêt ne sont donc pas réunies.

En conséquence, Monsieur [Q] [I] échoue à rapporter la preuve de la délivrance des fonds à Monsieur [S] [W] et la preuve de son engagement à les rembourser.

Dans ces conditions, en l’absence d’élément probant suffisant, il convient de débouter Monsieur [Q] [I] de sa demande de remboursement de la somme de 224 873,02 euros.

Il convient en outre de dire que l’opposition formulée par le conseil de Monsieur [Q] [I] par lettre du 24 juin 2021 signifiée par acte du 06 juillet 2021, à concurrence de la somme de 224 873,02 euros entre les mains de Maître [F] [Z], notaire à [Localité 7], n’est donc pas fondée.

III. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Monsieur [Q] [I] se prévaut d’un préjudice tenant au refus de réitérer la vente et au refus de rembourser la somme de 224 873,02 euros sollicitant l’allocation de la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Au regard de ce qui précède, Monsieur [Q] [I] ayant été débouté de ses demandes principales, il convient de le débouter de sa demande subséquente de dommages et intérêts pour résistance abusive.

IV. Sur les demandes reconventionnelles

— Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’immobilisation des biens

Madame [T] [M] veuve [W] et Monsieur [Y] [W] sollicitent l’octroi de la somme de 5 750 euros considérant que l’immobilisation des biens immobiliers visés au compromis de vente du 23 février 2019 constitue une conséquence dommageable de la faute commise par Monsieur [Q] [I].

Néanmoins, la faute alléguée de Monsieur [Q] [I] n’est pas établie et Madame [T] [M] veuve [W] et Monsieur [Y] [W] ne produisent aucun élément justifiant du préjudice qui en serait résulté.

Il convient donc de les débouter de cette demande.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour tentative de spoliation des biens immobiliers de Monsieur [S] [W]

Madame [T] [M] veuve [W] et Monsieur [Y] [W] sollicitent l’octroi de la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts considérant que Monsieur [Q] [I] a manœuvré pour tenter de spolier les biens immobiliers de Monsieur [S] [W], ce qui leur a causé un préjudice.

Toutefois, Madame [T] [M] veuve [W] et Monsieur [Y] [W] ne produisent aucun élément justifiant d’un préjudice.

En tout état de cause, la plainte déposée le 28 août 2023 entre les mains de Monsieur le Procureur de la République à l’encontre de Monsieur [Q] [I] et de Madame [D] [U], veuve de Monsieur [S] [W], pour abus de faiblesse et/ou escroquerie au regard d’agissements frauduleux portant sur une tentative de spoliation du patrimoine immobilier de Monsieur [S] [W] était, au 20 février 2025, toujours en cours d’enquête.

Ainsi, la tentative de spoliation des biens immobiliers de Monsieur [S] [W] n’est, à ce jour, pas établie pénalement.

Il convient donc de les débouter de cette demande.

V. Sur les demandes accessoires

— sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Q] [I] succombant, il convient de le condamner aux entiers dépens de la procédure.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [T] [M] veuve [W] et Monsieur [Y] [W] les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [Q] [I] à leur payer la somme de 1 500 euros chacun à ce titre.

— sur l’exécution provisoire

Il est rappelé, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort :

Déclare irrecevable la demande de Madame [T] [M] veuve [W] et Monsieur [Y] [W] tenant à l’irrecevabilité de la demande de Monsieur [Q] [I] de réitération de la vente des biens immobiliers,

Déboute Monsieur [Q] [I] de sa demande tendant à voir ordonner la réitération forcée de la vente des biens immobiliers visés au compromis de vente du 23 février 2019,

Déboute Monsieur [Q] [I] de sa demande de remboursement de la somme de 224 873,02 euros,

Juge sans fondement l’opposition formulée par le conseil de Monsieur [Q] [I] par lettre du 24 juin 2021 signifiée par acte du 06 juillet 2021, à concurrence de la somme de 224 873,02 euros entre les mains de Maître [F] [Z],

Déboute Monsieur [Q] [I] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Déboute Madame [T] [M] veuve [W] et Monsieur [Y] [W] de leur demande en paiement de dommages et intérêts au titre de l’immobilisation des biens,

Déboute Madame [T] [M] veuve [W] et Monsieur [Y] [W] de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour tentative de spoliation des biens immobiliers de Monsieur [S] [W],

Condamne Monsieur [Q] [I] aux entiers dépens de la procédure,

Condamne Monsieur [Q] [I] à payer à Madame [T] [M] veuve [W] et Monsieur [Y] [W] la somme de 1 500 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT