AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 MARS 2026

N° RG 25/00496 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LRKI

Minute JCP n° 192/2026

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur, [R], [O]

demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

Madame, [J], [O]

demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur, [V], [L]

demeurant, [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame, [E], [X], [B] épouse, [L]

demeurant, [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 22 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me, [Localité 1] (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 2 juillet 2012, prenant effet le 1er octobre 2012, Monsieur, [R], [O] et Madame, [J], [O] ont donné à bail à Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] un appartement situé, [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1470 euros par mois, outre 100 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, Monsieur, [R], [O] et Madame, [J], [S], [K] ont fait signifier à Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 9698,89 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

La CCAPEX s’est vu signifier le commandement de payer le 18 décembre 2024.

Par actes de commissaire de justice signifiés en l’étude le 30 juillet 2025, Monsieur, [R], [S], [K] et Madame, [J], [S], [K] ont fait assigner Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] en référés devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

Renvoyer les parties au fond ainsi qu’elles aviseront,

Mais d’ores et déjà,

Constater la résiliation du bail à compter du 16 février 2025, par le jeu de la clause résolutoire ;• Ordonner l’expulsion de Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les 2 mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

• Condamner Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] au paiement des sommes suivantes :

O à titre provisionnel, la somme de 16.269,74 euros au titre des arriérés de loyers et de charges impayés échus à la date de résiliation du bail, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 décembre 2024 ;

O une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 1823,35 euros, tout mois commencé étant dû en intégralité, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

O dire et juger que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités et la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié, et ce tel que prévu dans la convention de location initiale ;

o la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens, y compris les frais du commandement de payer ;

*

Un diagnostic social et financier (DSF) a été établi le 25 mars 2025, aux termes duquel M., [L] s’était engagé à apurer la dette avant le mois de juin 2025, déclarant avoir pris un arrangement avec l’agence WURM.

À l’audience du 22 janvier 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur, [R], [S], [K] et Madame, [J], [S], [K], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 22.506,44 euros arrêtée au 15 janvier 2026.

Monsieur, [R], [S], [K] et Madame, [J], [S], [K] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 16 décembre 2024.

Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L], régulièrement assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience, sans avoir fait connaître les motifs de leur absence.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la procédure :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

En outre, le bailleur a saisi la CCAPEX le 18 décembre 2024, soit plus de 2 mois avant l’assignation, concernant la situation d’impayés.

En conséquence, la demande de Monsieur, [R], [S], [K] et Madame, [J], [S], [K] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

L’article 835 du code de procédure civile permet au créancier d’obtenir une provision.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 juillet 2012, du commandement de payer délivré le 16 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 15 janvier 2026, que Monsieur, [R], [S], [K] et Madame, [J], [S], [K] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 2 mois (le bail étant antérieur à la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges 2 mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 16 décembre 2024. Ce commandement vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai précité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois mentionné par le commandement de payer ; il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 juillet 2012 à compter du 17 février 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 février 2025, Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] se trouvent occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] à son paiement à compter du 17 février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux ( étant précisé qu’une partie des indemnités d’occupation ainsi dues est incluse dans le décompte précité, établi au 15 janvier 2026 pour un montant de 22.506,44 euros).

Sur l’absence d’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où les locataires n’ont pas comparu à l’audience, leur situation et leurs capacités contributives ne peuvent être déterminées, de sorte que le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement, d’autant qu’il résulte du décompte actualisé produit que les paiements sont très ponctuels, et qu’aucun paiement n’a eu lieu en novembre 2025, décembre 2025 et janvier 2026.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion des locataires sera ordonnée, ainsi qu’il sera dit au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] à payer à Monsieur, [R], [S], [K] et Madame, [J], [O] la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur, [R], [S], [K] et Madame, [J], [O], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 juillet 2012 entre Monsieur, [R], [S], [K] et Madame, [J], [S], [K] d’une part, et Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 4], sont réunies à la date du 17 février 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1723,35 euros de loyer et 100 euros de provisions sur charges à la date de l’assignation, tout mois commencé étant dû en intégralité ; chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

CONDAMNE provisionnellement Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] à payer à Monsieur, [R], [O] et Madame, [J], [O] la somme de 22.506,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 15 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] à payer à Monsieur, [R], [S], [K] et Madame, [J], [S], [K], les indemnités d’occupation mensuelles provisionnelles, fixées selon les modalités précitées, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] à payer à Monsieur, [R], [O] et Madame, [J], [O] la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [V], [L] et Mme, [E], [X], [B] épouse, [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 décembre 2024 ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente ordonnance sera transmise par le Greffe au représentant de l’Etat.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Juge, assistée de Madame KLEIN, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE