AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 11 MAI 2026

N° RG 26/00037 – N° Portalis DBZJ-W-B7K-LZGO

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [L] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [O] [J]

demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

Madame [S] [I] épouse [J]

demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Emilie BALLUT

Débats à l’audience publique de référé du 23 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e LE MENN-MEYER (par LS + pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. et Mme [J] (par LS)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 14 décembre 2020, la SA d’Habitations à loyer modéré [L] aux droits de laquelle vient la SA d’Habitations à loyer modéré [L] HABITAT prise en la personne de son représentant légal a consenti à Monsieur [O] [J] et à Madame [S] [I] épouse [J] un bail d’habitation sur un logement n°27 situé entrée n°1, étage 1 d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (57), moyennant un loyer mensuel révisable de 664,10 euros, outre 124,42 euros au titre de l’acompte provisionnel mensuel sur charges.

Par contrat du même jour, elle a en outre consenti aux mêmes un bail portant sur un garage situé [Adresse 5] à [Localité 1] (57) moyennant un loyer de 51,26 euros outre 1,98 euro au titre de l’acompte provisionnel mensuel sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA d’Habitations à loyer modéré [L] HABITAT prise en la personne de son représentant légal a fait signifier à Monsieur [O] [J] et à Madame [S] [I] épouse [J] le 17 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1 994,89 euros.

Par acte de Commissaire de justice respectivement signifié le 2 septembre 2025 à Monsieur [O] [J] et à Madame [S] [I] épouse [J], et enregistré au greffe le 15 janvier 2026, la SA d’Habitations à loyer modéré [L] HABITAT prise en la personne de son représentant légal a constitué avocat et les a assignés à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 23 février 2026 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction de :

Vu l’urgence,

CONSTATER la résiliation du bail et ORDONNER l’expulsion des locaux par Monsieur [O] [J] et à Madame [S] [I] épouse [J] et de tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin et à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) ;CONDAMNER Monsieur [O] [J] et à Madame [S] [I] épouse [J], locataires, solidairement, au paiement de :à titre provisionnel, la somme de 3 759,22 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 8 août 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement soit le 17 janvier 2025 sur la somme de 866,21 euros et à compter de la décision à intervenir sur le solde (articles 7a de la loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code de procédure civile),la somme mensuelle de 982,21 euros à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle (article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code de procédure civile),la somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,tous les frais et dépens du procès dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer (article 696 du Code de procédure civile) ;RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision (article 514-1 du Code de procédure civile).

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 février 2026, au cours de laquelle la demanderesse représentée par son conseil a indiqué que la dette s’élevait à la somme de 877,13 euros selon décompte arrêté au 20 février 2026, a maintenu ses demandes, les défendeurs, qui ont comparu en personne, ayant indiqué souhaiter rester dans les lieux, solliciter des délais de paiement à due concurrence de la somme de 100 euros par mois en sus du loyer le 15 de chaque mois, avoir repris le paiement du loyer courant, et payer en sus la somme de 100 euros par mois, percevoir des revenus de l’ordre de 1 700 euros par mois, avoir trois enfants à charge, rester en attente du calcul des APL par la Caisse d’allocations familiales, puis mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 17 janvier 2025 et la demanderesse justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de la Moselle de la situation d’impayés dans laquelle se trouvaient les locataires par courrier du 27 octobre 2023 dont cette dernière a accusé réception le 31 octobre 2023.

L’assignation a été notifiée le 3 septembre 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 23 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié.

Par conséquent, la SA d’Habitations à loyer modéré [L] HABITAT prise en la personne de son représentant légal sera déclarée recevable en ses demandes.

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 17 janvier 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1 994,89 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

Par conséquent, il convient de considérer que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut de paiement des loyers étaient réunies passé le délai de deux mois prescrit aux fins de régularisation du défaut de paiement de l’arriéré locatif, soit le 18 mars 2025 à 0 heure.

Dès lors, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail portant à usage d’habitation et le bail qui en est l’accessoire portant sur le garage conclus entre les parties le 14 décembre 2020 et ayant pour objet le logement à usage d’habitation sont réunies à la date du 18 mars 2025 et que la résiliation des baux est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le paragraphe a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, la demanderesse produit un décompte actualisé arrêté à la date du 20 février 2026 aux termes duquel Monsieur [O] [J] et Madame [S] [I] épouse [J] restent redevables à son égard en l’occurrence solidairement tant en application de la clause de solidarité prévue aux baux qu’en application des dispositions de l’article 220 du Code civil en leur qualité d’époux de la somme de 877,13 euros au titre des loyers et des charges, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Monsieur [O] [J] et Madame [S] [I] épouse [J] ne contestent pas la dette dont paiement est ainsi poursuivi par la demanderesse.

En conséquence, Monsieur [O] [J] et Madame [S] [I] épouse [J] seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré [L] HABITAT prise en la personne de son représentant légal la somme de 877,13 euros au titre des loyers et des charges arrêtés à la date du 20 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025, date de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 866,21 euros ainsi que sollicité, et sur le surplus à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du Code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève ainsi que dit à la somme de 877,13 euros selon décompte produit au dossier arrêté à la date du 11 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

L’examen des éléments produits du dossier en demande démontre que les locataires ont repris le paiement des loyers, ce qui n’est pas contesté, la dette ayant sensiblement diminué tant depuis la délivrance du commandement de payer que depuis celle de l’assignation.

Ainsi, en considération des éléments versés aux débats, Monsieur [O] [J] et Madame [S] [I] épouse [J] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette à raison de 9 mensualités dont 8 mensualités d’un montant chacune de 100 euros, et une dernière mensualité au titre du solde de la dette, leur paiement devant intervenir le 15 de chaque mois au plus tard, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle et solidaire en application des dispositions de l’article 220 du Code civil de Monsieur [O] [J] et de Madame [S] [I] épouse [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à leur départ définitif des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local à usage d’habitation, en cas de rétablissement des effets de la clause résolutoire, qui sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, outre actualisation conformément au bail et à la législation applicable aux organismes d’Habitations à loyer modéré.

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Contrairement à ce qui est sollicité, telle indemnité d’occupation sera due au prorata temporis le dernier mois, dès lors que les défendeurs en sont solidairement redevables jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Il pourra en outre être procédé à l’expulsion de Monsieur [O] [J] et de Madame [S] [I] épouse [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et de l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [O] [J] et Madame [S] [I] épouse [J], qui succombent principalement, seront in solidum condamnés aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 17 janvier 2025 d’un montant de 136,60 euros, de l’assignation du 2 septembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 3 septembre 2025.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile dans les rapports entre les parties.

La demande formée par la SA d’Habitations à loyer modéré [L] HABITAT prise en la personne de son représentant légal sera en conséquence rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la SA d’Habitations à loyer modéré [L] HABITAT prise en la personne de son représentant légal recevable en ses demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 14 décembre 2020 entre la SA d’Habitations à loyer modéré [L] aux droits de laquelle vient la SA d’Habitations à loyer modéré [L] HABITAT prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et Monsieur [O] [J] et Madame [S] [I] épouse [J] en leur qualité de preneur et concernant le logement à usage d’habitation n°27 situé entrée n°1, étage 1 d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (57), outre et celle insérée au contrat du même jour conclu entre les parties qui en est l’accessoire et portant sur un garage situé entrée n°2, appartement [Adresse 6] à [Localité 1] (57), sont réunies à la date du 18 mars 2025 ;

CONSTATE en conséquence que la résiliation des baux est intervenue de plein droit à la date du 18 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement, à titre provisionnel, Monsieur [O] [J] et Madame [S] [I] épouse [J] à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré [L] HABITAT prise en la personne de son représentant légal la somme de 877,13 euros (huit cent soixante-dix-sept euros et treize centimes) au titre des loyers et des charges arrêtés à la date du 20 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025, date de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 866,21 euros (huit cent soixante-six euros et vingt-et-un centimes), et sur le surplus à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement ;

AUTORISE Monsieur [O] [J] et Madame [S] [I] épouse [J], tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 9 mensualités dont 8 mensualités d’un montant chacune de 100 euros (cent euros), et une dernière mensualité au titre du solde de la dette ;

PRÉCISE que le paiement de chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet,que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible,qu’à défaut pour Monsieur [O] [J] et Madame [S] [I] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’Habitations à loyer modéré [L] HABITAT prise en la personne de son représentant légal pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant,qu’en cette hypothèse, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, que Monsieur [O] [J] et Madame [S] [I] épouse [J] seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, à verser à la SA d’Habitations à loyer modéré [L] HABITAT prise en la personne de son représentant légal une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre actualisation conformément au bail et à la législation applicable aux organismes d’Habitations à loyer modéré, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;DIT que, sous ces réserves, les demandes de la SA d’Habitations à loyer modéré [L] HABITAT prise en la personne de son représentant légal tendant à l’expulsion de Monsieur [O] [J] et de Madame [S] [I] épouse [J] en paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet ;

Et en tout état de cause,

DÉBOUTE la SA d’Habitations à loyer modéré [L] HABITAT prise en la personne de son représentant légal du surplus de ses prétentions ;

REJETTE la demande formée par la SA d’Habitations à loyer modéré [L] HABITAT prise en la personne de son représentant légal en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [J] et à Madame [S] [I] épouse [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 janvier 2025 d’un montant de 136,60 euros, de l’assignation du 2 septembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 3 septembre 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 11 MAI 2026 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Emilie BALLUT, Greffière.

Le Greffier Le Président