AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 19 MAI 2026

N° RG 25/00904 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LW7J

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.C.I. SCI TIAX, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [Y] [X],et Mme [L] [X] née [D], co-gérants,

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [U] [Z], demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique du 17 mars 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à SCI TIAX (LS)

— copie certifiée conforme délivrée le à SCI TIAX (LS)

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2021, la SCI TIAX prise en la personne de son représentant légal a consenti à Monsieur [U] [Z] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel hors charges de 404 euros outre un acompte provisionnel sur charges d’un montant mensuel de 20 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SCI TIAX prise en la personne de son représentant légal a fait signifier à Monsieur [U] [Z] le 23 avril 2025 un commandement pour une somme en principal de 1.272 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié à Monsieur [U] [Z] le 21 novembre 2025 et enregistré au greffe le 3 décembre 2025, la SCI TIAX prise en la personne de son représentant légal l’a assigné à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans à l’audience du 17 mars 2026 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, au visa des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, 515 du même code, 1224 et suivants du Code civil, de :

— PRONONCER la résiliation du bail et ORDONNER l’expulsion des locaux de Monsieur [U] [Z] et tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin et à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) ;

— CONDAMNER Monsieur [U] [Z], locataire, solidairement, au paiement de :

la somme de 10.664,39 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 23 octobre 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement (soit le 26 mai 2025) sur la somme de 8.150,39 euros et à compter de la décision à intervenir sur le solde (article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code de procédure civile),

la somme mensuelle de 424 euros à titre d’indemnité d’occupation représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement, tout mois commencé étant dû en intégralité, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle (article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code de procédure civile),

la somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

tous les frais et dépens du procès dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer (article 696 du Code de procédure civile) ;

— RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision (article 514-1 du Code de procédure civile).

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2026 au cours de laquelle la demanderesse représentée par son conseil s’en est référée à ses écritures, sauf à actualiser sa créance à la somme de 12.390,39 euros, échéance du mois de février 2026 incluse, Monsieur [U] [Z] n’étant ni présent ni représenté par acte déposé en l’étude du Commissaire de justice instrumentaire, puis mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond./ Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur les demandes en résiliation judiciaire du contrat de bail et subséquente en expulsion :

En application des dispositions combinées des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

La SCI TIAX se prévaut du manquement du défendeur à son obligation contractuelle de paiement du loyer et des charges au terme convenu au soutien de sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties le 1er octobre 2021 (pièce n°1 demanderesse).

La qualité de preneur du bien immobilier dont s’agit en vertu d’un contrat de bail à usage d’habitation attachée au défendeur en la cause étant établie, il lui incombait au premier chef, en application des dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, d’exécuter son obligation, qui emprunte une nature essentielle, de paiement du loyer, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués par le bailleur, demandeur en la cause.

Or, force est de relever qu’il ressort des décomptes de créance produits au dossier, dont le décompte actualisé au 17 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus, qui laisse apparaître que Monsieur [U] [Z] reste redevable à l’égard de son bailleur de la somme de 12.390,39 euros, qu’il n’exécute plus régulièrement son obligation de paiement du loyer depuis le mois de février 2022, sans que le défendeur, qui n’a pas comparu, ne produise par hypothèse quelconque élément de nature à contester utilement le principe comme le montant de sa dette locative, partant à contester l’inexécution par lui de son obligation de paiement ni ne se prévale davantage par hypothèse de quelconque manquement du bailleur à l’une quelconque de ses obligations nées du contrat de bail.

Il s’ensuit que le défaut de paiement régulier des loyers caractérise un manquement du défendeur, locataire, à son obligation contractuelle née du contrat de bail en tout état de cause de nature à justifier la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs, dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil.

En conséquence, il convient de prononcer à effet de la date de la présente décision la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er octobre 2021 entre la SCI TIAX prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur d’une part et Monsieur [U] [Z] en sa qualité de preneur d’autre part et portant sur le logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à ARS SUR MOSELLE (57), aux torts exclusifs de Monsieur [U] [Z].

S’agissant de la demande subséquente en expulsion :

Il résulte de ce qui précède que, par l’effet de la résiliation des contrats de bail telle que prononcée à effet de la présente décision, Monsieur [U] [Z] est occupant sans droit ni titre du logement à usage d’habitation en étant l’objet, ce qui justifie que son expulsion soit ordonnée des lieux dont s’agit, ainsi que celle de tous occupants de son chef.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [U] [Z] est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A titre liminaire, il convient de constater que la S.C.I TIAX, pour l’ensemble de ses prétentions tendant à la condamnation de Monsieur [U] [Z] à une somme d’argent, sollicite sa condamnation « solidaire ».

Or, il ressort du contrat de bail que Monsieur [U] [Z] a, seul, signé ledit contrat.

Une condamnation solidaire ne pouvant intervenir qu’en cas de pluralité de débiteurs et lorsqu’une clause le prévoit, il conviendra d’écarter le caractère solidaire de l’ensemble des demandes en paiement effectuées par la S.C.I TIAX.

Ensuite, la SCI TIAX sollicite la condamnation du défendeur en la cause en paiement de la somme de 12.390,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échues selon décompte arrêté au 17 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

Monsieur [U] [Z], qui n’a pas comparu, ne produit ainsi que dit par hypothèse aucun élément de nature à contester tant l’existence que le quantum de sa dette, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande.

Dès lors, Monsieur [U] [Z] sera condamné à payer à la SCI TIAX prise en la personne de son représentant légal la somme de 12.390,39 euros au titre des loyers et charges restés impayés et afférents au logement à usage d’habitation arrêtés à la date du 17 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter non du 26 mai 2025 ainsi que sollicité, mais du 23 avril 2025, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme y visée de 1.272 euros et sur le surplus à compter du présent jugement et jusqu’à complet paiement.

Le surplus de la demande en paiement au titre des loyers et charges restés impayés formée par la SCI TIAX prise en la personne de son représentant légal sera rejeté.

Sur la demande en paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation :

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de la résiliation judiciaire du contrat de bail ainsi prononcée à effet de la présente décision, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Monsieur [U] [Z] est redevable à l’égard de la demanderesse d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date de la résiliation à compter de laquelle il devient occupant sans droit ni titre, soit à compter de la présente décision, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu’à la date de l’expulsion.

Ainsi que le fait valoir à juste titre la demanderesse, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit à la somme sollicitée de 424 euros, dès lors que telle demande apparaît conforme au caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation, étant précisé que l’indemnité d’occupation dont est redevable le cas échéant le défendeur sera calculée prorata temporis le dernier mois, dès lors qu’il en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et que le contrat de bail ne prévoit pas que tout mois commencé est dû en totalité.

Le montant de l’indemnité d’occupation tel que fixé sera révisable dans les conditions dans lesquelles le loyer et les charges l’auraient été en application du contrat de bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Dès lors, il convient d’une part de fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 424 euros par mois, outre actualisation conformément au bail, d’autre part et en conséquence de condamner Monsieur [U] [Z] à payer à la SCI TIAX prise en la personne de son représentant légal à compter de la présente décision une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 424 euros correspondant au montant du loyer et des charges à la date de la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation, outre actualisation conformément au bail, chacune de ces indemnités se substituant aux loyers jusqu’à la libération effective et définitive des lieux concernés, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation formée par la SCI TIAX prise en la personne de son représentant légal sera rejeté.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Monsieur [U] [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 91,53 euros conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Monsieur [U] [Z], étant tenu aux dépens, sera condamné à payer à la SCI TIAX prise en la personne de son représentant légal la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La présente affaire ayant été introduite le 4 décembre 2025, de telles dispositions ont vocation à s’appliquer.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de METZ, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

PRONONCE, à effet de la date de la présente décision, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er octobre 2021 entre la SCI TIAX prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur d’une part et Monsieur [U] [Z] en sa qualité de preneur d’autre part et portant sur le logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à ARS SUR MOSELLE (57), aux torts exclusifs de Monsieur [U] [Z] ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [U] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 5] à [Localité 2] (57) ;

ORDONNE à Monsieur [U] [Z] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [Z] d’avoir volontairement libéré le logement et d’en avoir restitué les clefs dans ce délai, la SCI TIAX prise en la personne de son représentant légal pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] à payer à la SCI TIAX prise en la personne de son représentant légal la somme de 12.390,39 euros (douze mille trois cent quatre-vingt-dix euros et trente-neuf centimes) au titre des loyers et charges restés impayés et afférents au logement à usage d’habitation arrêtés à la date du 17 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 1.272 euros (mille deux soixante-douze euros) et sur le surplus à compter du présent jugement et jusqu’à complet paiement ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement au titre des loyers et charges restés impayés formée par la SCI TIAX prise en la personne de son représentant légal ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 424 euros (quatre cent vingt-quatre euros) par mois outre actualisation conformément au bail ;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [U] [Z] à payer à la SCI TIAX prise en la personne de son représentant légal à compter de la présente décision une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 424 euros (quatre cent vingt-quatre euros) correspondant au montant du loyer et des charges à la date de la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation, outre actualisation conformément au bail, chacune de ces indemnités se substituant aux loyers jusqu’à la libération effective et définitive des lieux concernés, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation formée par la SCI TIAX prise en la personne de son représentant légal ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] à payer à la SCI TIAX prise en la personne de son représentant légal la somme de 600 euros (six cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 91,53 euros ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 19 MAI 2026 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Monsieur Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier Le Président