Minute n° 398/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 24/02023

N° Portalis DBZJ-W-B7I-K2YP

JUGEMENT DU 28 MAI 2026

I PARTIES

DEMANDERESSE :

Madame [U] [C] épouse [L]

née le 11 Février 1978 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Redouane SAOUDI de la SELARL JEAN-LOUVEL-SAOUDI, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C205

DÉFENDERESSES :

S.C.C.V [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

S.A.R.L. BLUE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentées par M^e Bertrand MERTZ, avocat au barreau de METZ, vestiaire : A302

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente

Assesseur : Sabine REEB, Vice-Présidente

Assesseur : Véronique APFFEL, Vice-Présidente

Greffier lors des débats : Lydie WISZNIEWSKI

Greffier lors du délibéré : Chloé POUILLY

Débats à l’audience du 04 Février 2026 tenue publiquement

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’article 455 du Code de procédure civile qui dispose que Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif ;

Vu l’article 768 du code de procédure civile selon lequel Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ;

1°) LES FAITS CONSTANTS

Selon acte conclu le 29 mai 2020, Mme [U] [C] a fait l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’une maison individuelle située [Adresse 4] à [Localité 2], composée d’un rez de chaussée, un étage et un extérieur comportant une terrasse et un jardin auprès de la SCCV [Adresse 5].

La maison aurait été édifiée par la SARL BLUE HABITAT, société du même groupe que le vendeur.

La livraison a eu lieu avec réserves le 26 octobre 2020.

Mme [C] a constaté que l’extérieur, d’une surface initiale de 80m2 était amputé en fond de jardin d’un talus d’environ 20m2 permettant de retenir la parcelle voisine.

Par courrier du 24 novembre 2020, Mme [C] a fait état auprès de la société BLUE HABITAT de divers vices apparents et a notamment évoqué le talus en ces termes « Y a t il un mur de soutènement entre mon jardin et la maison derrière ? Le talus va s’affaisser avec la pluviométrie. Ce talus n’était pas prévu dans les plans et rogne sur l’espace disponible pour le jardin. ».

Par lettre du 30 novembre 2020, la SCCV [Adresse 5] lui a ainsi répondu : « aucun mur n’est prévu entre le jardin de votre voisin et le vôtre, le plan que vous avez signé lors de la réservation (dont vous trouverez une copie ci-jointe) fait bien apparaître une pente, malheureusement pour des raisons techniques (concernant les fondations de la maison n°9) il a du être modifié. »

Par courrier collectif du 26 janvier 2021, plusieurs acquéreurs se sont plaints auprès du vendeur de ce que leurs jardins était inondés à la suite des précipitations hivernales du fait que leurs maisons étant situées en contrebas d’autres maisons du même ensemble immobilier, elles recueillaient l’eau des propriétés voisines.

Après plusieurs échanges de lettres qui n’ont pas permis de dégager une solution amiable, et l’échec d’une tentative de conciliation Mme [C] a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise par acte d’huissier du 15 octobre 2021.

Par décision du 18 janvier 2022, le juge des référés a ordonné une expertise, confiée à M [I] qui a déposé son rapport le 18 janvier 2023.

Par ordonnance du 07 mai 2024, le juge des référés a rejeté la demande de provision de Mme [C].

Mme [C] a dès lors introduit la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par exploits de commissaire de justice délivrés le 19 août 2024, Mme [U] [C] épouse [L] a constitué avocat et a fait assigner la SARL BLUE HABITAT et la SCCV [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de METZ, première chambre civile, afin de le voir, au visa des articles 1646-1 et 1792 du code civil, 1103 et 1231-1 du code civil,

— juger la demande de Mme [C] recevable et bien fondée

A titre principal, sur la responsabilité décennale

— déclarer la demande de Mme [C] sur le fondement de la garantie décennale recevable,

— condamner in solidum la SCCV LE CLOS DU COLOMBIER et la SARL BLUE HABITAT à payer à Mme [C] la somme de 21.919,35 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, et détaillés comme suit :

*8.919,35 € au titre des frais relatifs à la construction du mur de soutènement préconisé par l’expert judiciaire,

*10.000 € au titre du préjudice temporaire de jouissance du jardin,

*1.080 € au titre du préjudice permanent de jouissance du jardin,

*1.920 € au titre du remboursement des frais de l’expertise judiciaire,

A titre subsidiaire, sur la responsabilité contractuelle de droit commun,

— condamner in solidum la SCCV [Adresse 5] et la SARL BLUE HABITAT à payer à Mme [C] la somme de 21.919,35 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, et détaillés comme suit :

*8.919,35 € au titre des frais relatifs à la construction du mur de soutènement préconisé par l’expert judiciaire,

*10.000 € au titre du préjudice temporaire de jouissance du jardin,

*1.080 € au titre du préjudice permanent de jouissance du jardin,

*1.920 € au titre du remboursement des frais de l’expertise judiciaire,

En tout état de cause,

— débouter la SCCV [Adresse 5] et la SARL BLUE HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum la SCCV [Adresse 5] et la SARL BLUE HABITAT à payer à Mme [C] la somme de 3.600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SCCV [Adresse 5] et la SARL BLUE HABITAT aux dépens en ce y compris les frais d’expertise.

La SCCV [Adresse 5] et la SARL BLUE HABITAT ont constitué avocat.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées en RPVA le 24 mars 2025, Mme [U] [C] épouse [L] demande au tribunal, au visa des articles 1646-1 et 1792 du code civil, 1103 et 1231-1 du code civil,

— juger la demande de Mme [C] recevable et bien fondée

A titre principal, sur la responsabilité décennale

— de déclarer la demande de Mme [C] sur le fondement de la garantie décennale recevable,

— de condamner in solidum la SCCV [Adresse 5] et la SARL BLUE HABITAT à payer à Mme [C] la somme de 21.919,35 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, et détaillés comme suit :

*8.919,35 € au titre des frais relatifs à la construction du mur de soutènement préconisé par l’expert judiciaire,

*10.000 € au titre du préjudice temporaire de jouissance du jardin,

*1.080 € au titre du préjudice permanent de jouissance du jardin,

*1.920 € au titre du remboursement des frais de l’expertise judiciaire,

A titre subsidiaire, sur la responsabilité contractuelle de droit commun,

— de condamner in solidum la SCCV [Adresse 5] et la SARL BLUE HABITAT à payer à Mme [C] la somme de 21.919,35 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, et détaillés comme suit :

*8.919,35 € au titre des frais relatifs à la construction du mur de soutènement préconisé par l’expert judiciaire,

*10.000 € au titre du préjudice temporaire de jouissance du jardin,

*1.080 € au titre du préjudice permanent de jouissance du jardin,

*1.920 € au titre du remboursement des frais de l’expertise judiciaire,

En tout état de cause,

— de débouter la SCCV [Adresse 5] et la SARL BLUE HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner in solidum la SCCV [Adresse 5] et la SARL BLUE HABITAT à payer à Mme [C] la somme de 3.600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner in solidum la SCCV [Adresse 5] et la SARL BLUE HABITAT aux dépens en ce y compris les frais d’expertise.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’elle se fonde à titre principal sur la garantie décennale en application des articles 1646-1 et 1792 du code civil aux motifs que :

— l’expert a relevé que le talus en limite séparative constitue une non-conformité aux documents contractuels, à savoir le plan de masse de l’acte de vente et que cette non-conformité rend le jardin partiellement impropre à sa destination en ce qu’il présente une pente raide et des difficultés de tonte, la surface du talus de 16m2 soit 20% de la surface du jardin étant inutilisable ;

— l’expert a imputé cette non-conformité aux défenderesses ;

— elle bénéficie d’une liberté d’option entre la garantie des désordres apparents et la garantie décennale dès lors que les conditions de succès des deux actions sont réunies ;

— le vendeur d’un immeuble à construire se trouve soumis à la garantie décennale en vertu de l’article 1646-1 du code civil ; si un désordre apparemment bénin et qui a fait l’objet de réserves à réception se révèle ensuite dans toute son ampleur et sa gravité, il constitue un vice caché relevant de la garantie décennale ; il est de jurisprudence constante que le désordre ne peut être considéré comme apparent que si ses manifestations, ses conséquences et ses causes sont apparentes ; or, la situation catastrophique ne s’est révélée qu’en hiver lorsque les pluies ont transformé les jardins en piscine, faits qui ne pouvaient pas être anticipés ;

— en l’espèce, la gravité du désordre engage la responsabilité des défenderesses ce qui a été reconnu selon courriel du 02 février 2023 de leur conseil qui a fait une proposition transactionnelle ;

— au demeurant, le procès-verbal de réception mentionne uniquement le manque de grillage et d’engazonnement ; les désordres en cause ont été mis en lumière par l’expertise judiciaire.

Subsidiairement, Mme [C] invoque la responsabilité contractuelle de droit commun sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil dès lors que:

— la faute est caractérisée en ce que l’absence de mur de soutènement et son remplacement par un talus constitue une non-conformité au plan de masse annexé à l’acte de vente ;

— en leur qualité de professionnelles soumises à une obligation de résultat, il appartenait aux sociétés défenderesses de s’assurer de la réalisation des travaux dans les règles de l’art et conformes au contrat ; elles n’ont par ailleurs pas repris les réserves.

*

Par dernières conclusions n°2 notifiées en RPVA le 13 mai 2025, la SCCV [Adresse 5] et la SARL BLUE HABITAT demandent au tribunal

— de débouter Mme [U] [L] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société BLUE HABITAT,

— de débouter Mme [U] [L] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la SCCV [Adresse 5],

En tout état de cause,

— de condamner Mme [U] [L] [C] aux entiers frais et dépens de la procédure,

— de condamner Mme [U] [L] [C] aux frais d’expertise engagés dans la procédure RG n°21/00453,

— de condamner Mme [U] [L] [C] à payer à la SCCV LE CLOS DU COLOMBIER la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [U] [L] [C] à payer à la SARL BLUE HABITAT la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de constater l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elles font valoir en premier lieu que l’acte de vente ne vise que la SCCV [Adresse 5] ; que Mme [U] [L] [C] agit contre la SARL BLUE HABITAT sans viser aucun fondement juridique et sans évoquer son rôle dans l’opération ; qu’en application de l’article 1353 du code civil, elle doit être déboutée de sa demande à son égard.

Elles contestent la responsabilité décennale invoquée en ce que :

— la garantie décennale ne couvre que les désordres non apparents et non réservés à réception ; or, le désordre invoqué a été dénoncé à la réception ce que l’expert a relevé, ajoutant qu’il était visible et décelable à la livraison ; Mme [U] [L] [C] a en outre dénoncé le désordre par lettre du 24 novembre 2020 ;

— la seule non conformité relevée par l’expert est la présence du talus ; le rapport d’expertise ne fait pas état de ce que le jardin est sous les eaux du fait de la présence du talus ; le talus ne rend pas l’ouvrage impropre à sa destination et n’est pas de gravité décennale

Elles contestent également la responsabilité contractuelle en ce que s’agissant de désordre apparent, Mme [C] devait exercer l’action prévue à l’article 1642-1 du code civil, dans le délai de l’article 1648 du code civil, et ne peut, à défaut de l’avoir fait, se prévaloir de la responsabilité contractuelle de droit commun.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 février 2026, en formation collégiale lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 02 avril 2026 par mise à disposition au greffe et prorogée en son dernier état au 28 mai 2026.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR L’IMPLICATION DE LA SARL BLUE HABITAT

Aux termes de l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, aucune pièce du dossier et aucune mention dans ces pièces ne permet d’établir que la maison aurait été édifiée par la SARL BLUE HABITAT, et le fait que les deux sociétés défenderesses soient des sociétés du même groupe, domiciliées au même endroit, est insuffisant à établir le lien entre la SARL BLUE HABITAT et la maison acquise par Mme [C].

Les demandes à l’encontre de la SARL BLUE HABITAT seront par conséquent rejetées.

2°) sur les demandes à l’encontre de la SCCV [Adresse 2]

La vente d’immeuble à construire est régie par les articles 1601-1 et suivants, 1642-1 et 1646-1 du code civil.

L’acquéreur en l’état futur d’achèvement dispose de deux actions :

— l’une sur le fondement de la vente, la garantie des non-conformités et vices apparents (1642-1) ;

L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Selon l’article 1648 du code civil, Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

— l’autre sur le fondement du droit de la construction en vertu de l’article 1646-1 du code civil qui dispose que Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3.

*

L’acquéreur bénéficie du concours de l’action en réparation des vices de construction apparents et de celle en garantie décennale si les conditions de celle-ci sont réunies.

Mme [C] a fondé sa demande :

— sur la responsabilité décennale

— subsidiairement sur la responsabilité contractuelle de droit commun

A) sur la demande en tant qu’elle est fondée sur la responsabilité décennale

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Selon l’article 1792-1 du code civil, Est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

L’article 1792-4-1 du code civil dispose que Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article.

La mise en œuvre de cette garantie légale suppose la démonstration d’un désordre caché à la réception, laquelle est définie par l’article 1792-6 du Code civil comme l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves.

Ainsi, le caractère apparent ou caché du désordre s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage et au jour de la réception des travaux, peu important que le vice de construction était ou non apparent à la date de prise de possession par l’acquéreur.

Ainsi que rappelé par le juge des référés, la réception concerne les rapports maître d’ouvrage/constructeur et n’est pas la livraison qui concerne les relations maître d’ouvrage-vendeur avec l’acquéreur.

Or, si le procès-verbal de livraison entre la SCCV LE CLOS DU COLOMBIER et Mme [C] du 26 octobre 2020 est produit, il ne s’agit pas -malgré son intitulé erroné- du procès-verbal de réception puisque le constructeur n’y figure pas.

Il n’est produit aucun procès-verbal de réception.

En conséquence, faute de justification d’une réception, la garantie décennale ne peut être invoquée.

Au surplus, et à titre surabondant, quand bien même il existerait une réception, le tribunal relève :

— que l’expert a constaté une perte de surface utile mais n’a à aucun moment fait état de problème d’accumulation d’eau ;

— que la seule limitation d’usage et des difficultés de tonte ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination ;

— que la non conformité résultant de la modification de la pente du jardin était visible à la réception, et au surplus réservée (lettre du 24 novembre 2020)

de sorte que le désordre ne relèverait en tout état de cause pas de la responsabilité décennale.

La demande sur ce fondement sera rejetée.

B) sur la demande en tant qu’elle est fondée sur la responsabilité contractuelle

Il est constant que toute action en indemnisation fondée sur des désordres et non conformités apparents dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, relève exclusivement de la garantie prévue aux articles 1642-1 et 1648 et que la cour de cassation exclut le cumul de l’action légale spéciale en garantie des désordres et vices apparents et de l’action en responsabilité contractuelle de droit commun. (en dernier lieu Civ 3° 13/02/2025 n°23.15.846).

La demande sur ce fondement sera également rejetée.

3°) Sur les decisions de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie qui succombe, Mme [C] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.

*

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’est pas inéquitable de laisser leurs frais non compris dans les dépens à la charge des parties défenderesses.

*

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [U] [C] épouse [L] de toutes ses demandes fondées sur la responsabilité décennale et la responsabilité contractuelle, et au titre des frais et dépens,

DEBOUTE la SCCV [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, et la SARL BLUE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [U] [C] épouse [L] aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Chloé POUILLY Greffier.

Le Greffier Le Juge