TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTLUÇON

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Juge de l’exécution

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JUGEMENT D’ORIENTATION

en vente forcée

DU 22 AOUT 2025

N° RG 24/00096 – N° Portalis DBWM-W-B7I-CJ4H

N.A.C :78A

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 29]

Représenté par son syndic la SARL RG IMMOBILIER

[Adresse 12]

[Localité 1]

DEMANDEUR, CRÉANCIER POURSUIVANT

ayant pour conseil M^e Muriel CASANOVA, avocat au barreau de MONTLUCON, substituée par M^e MORAGLIA, avocat au barreau de MONTLUCON

d’une part,

ET :

Madame [M] [S] [Z] [O] veuve [T]

née le [Date naissance 9] 1964 à [Localité 22]

[Adresse 30]

[Adresse 20]

[Localité 2] (PORTUGAL)

ayant pour conseil M^e Fabrice-emmanuel HEAS, avocat au barreau de MONTLUCON

Monsieur [U] [I] [T]

né le [Date naissance 14] 1968 à [Localité 23] (BELGIQUE)

[Adresse 8]

[Localité 18] – BELGIQUE

Ayant pour conseil Maître Joseph ROUDILLON, avocat au barreau de MONTLUCON, substitué par M^e Lucie LETURCQ, avocat au barreau de MONTLUCON

Madame [X] [T] épouse [B]

née le [Date naissance 4] 1971 à [Localité 23] (BELGIQUE)

[Adresse 6]

[Localité 15] [Adresse 31]

Ayant pour conseil Maître Joseph ROUDILLON, avocat au barreau de MONTLUCON, substitué par M^e Lucie LETURCQ, avocat au barreau de MONTLUCON

DIRECTION DES FINANCES PUBLIQUES D’AUVERGNE

ès qualités de curateur de la succession déclarée vacante de Mademoiselle [F] [T] née le 19/06/1997 décédée le 11/04/2022

suivant ordonnance du président du TJ de [Localité 24] du 06/04/2023

Pôle gestion des patrimoines privés

[Adresse 10]

[Localité 17]

Non comparant ni représenté

DÉFENDEURS, DÉBITEURS SAISIS,

La SA CA CONSUMER FINANCE,

[Adresse 3]

[Localité 19]

CRÉANCIER INSCRIT

N’ayant pas d’avocat constitué

LE JUGE DE L’EXÉCUTION du Tribunal judiciaire de MONTLUÇON, après avoir entendu les parties ou leurs représentants en leurs explications à l’audience publique du 13 juin 2025 tenue par Julia ROCHON, Juge de l’exécution, assistée de Karine FALGON, Greffière, a avisé les parties que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le VINGT DEUX AOUT DEUX MILLE VINGT CINQ ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le [Date décès 13] 2002, [H] [T] est décédé, laissant pour lui succéder son épouse [M] [O] veuve [T], leur fille [F] [T] et ses deux enfants issus d’une précédente union, [U] [T] et [X] [T].

Selon acte de notoriété dressé par Maître [D], notaire à [Localité 24], les consorts [T] sont copropriétaires indivis de droits immobiliers constitués sur un appartement de type 4p et d’une cave dans la [Adresse 27], [Adresse 12], situé à [Localité 24] (03) à la suite du décès de [H] [T].

Aux termes de l’attestation immobilière dressée par Maître [N] les 10 novembre et 30 avril 2004, ces droits immobiliers sont répartis ainsi : [M] [O] détient pour 5/8ème en pleine propriété et 3/8ème en usufruit, et conjointement et indivisément [U] [T], [X] [T] et [F] [T] détiennent pour 3/8ème en nue-propriété.

Par jugement du 23 mai 2016, le tribunal judiciaire de MONTLUCON a condamné [M] [O] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BEAUMARCHAIS la somme de 7.242,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2014, 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, au titre des charges de copropriété impayés.

Par jugement du 28 mai 2021, le tribunal judiciaire de MONTLUCON a :

condamné solidairement Monsieur [U] [T], Madame [X] [T] et Madame [F] [T], à payer, solidairement avec Madame [M] [O], déjà condamnée par jugement du 23 mai 2016, au paiement de la somme de 7.242,16 euros, outre intérêts au taux légal depuis le 13 août 2014 au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BEAUMARCHAIS ;condamné solidairement Monsieur [U] [T], Madame [X] [T], Madame [F] [T], et Madame [M] [O] à payer la somme de 7.001,70 euros outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BEAUMARCHAIS ;condamné solidairement Monsieur [U] [T], Madame [X] [T], Madame [F] [T], et Madame [M] [O] à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BEAUMARCHAIS ;condamné Madame [M] [O] à garantir et supporter seule au final la quote-part des condamnations ci-dessus prononcées correspondant à ses droits de nu-propriétaire pour 5/8ème et d’usufruitier pour la totalité des biens concernés ainsi que [F] [T] pour 1/8ème en nue-propriété. Par ordonnance sur requête du 6 avril 2023, le Président du tribunal judiciaire de MONTLUCON a désigné par ordonnance Monsieur le directeur régional des finances publiques d’Auvergne curateur de la succession déclarée vacante de [F] [T], décédée le [Date décès 5] 2022.

Le 12 octobre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BEAUMARCHAIS a adressé à [U] [T], [X] [T], [M] [O] et Monsieur le directeur régional des finances publiques d’Auvergne, ès qualités de curateur de la succession déclarée vacante de [F] [T] un commandement de payer sous huitaine la somme de 30.383,37 euros, sous réserve des intérêts, accessoires, frais et autres sus, droits et actions, valant saisie sur les biens et droits immobiliers dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 25], cadastrée section CI n°[Cadastre 16], lots 43 et 64, d’une contenance de 12a 84ca. Cet acte a été signifié à [U] [T], domicilié en Belgique, par courrier le 4 décembre 2023, à [M] [O], domiciliée au Portugal, par lettre recommandée le 17 novembre 2023, à [X] [T], domiciliée au Luxembourg, le 5 décembre 2023 à domicile, et à Monsieur le directeur régional des finances publiques d’Auvergne, ès qualités de curateur de la succession déclarée vacante de [F] [T], à personne morale le 12 octobre 2023, puis a été publié le 27 novembre 2023 au service de publicité foncière de [Localité 26], n°D20399.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, ce commandement de payer a été dénoncé à la société anonyme CA CONSUMER FINANCE, créancier inscrit bénéficiant d’une inscription d’hypothèque judiciaire publiée au service de la publicité foncière de [Localité 24] le 7 août 2017 sous la référence 0304P 2017 V 715.

Le 16 janvier 2024, a été établi un procès-verbal de description du bien immobilier.

Le 25 janvier 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 21] BEAUMARCHAIS a fait sommation à ses débiteurs de prendre connaissance du cahier des conditions de vente avec assignation de comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de MONTLUCON à l’audience d’orientation du 12 avril 2024 à 9 heures. Cet acte a été signifié à [U] [T] à domicile le 26 janvier 2024, à [X] [T] le 25 janvier 2024 par courrier, à [M] [O] par courrier du 24 janvier 2024 et à Monsieur le directeur régional des finances publiques d’Auvergne ès qualités de curateur de la succession déclarée vacante de [F] [T], à personne morale le 25 janvier 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BEAUMARCHAIS sollicite de voir :

Constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, Constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,Dire et juger valable la saisie initiée, Statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes, Déterminer les modalités de la procédure, En application de l’article R 322-18 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir étant rappelé que le montant de la créance du [Adresse 32] s’élevait au 12 octobre 2023 à la somme de 30.383,37 €, sous réserve de tous autres intérêts, frais, accessoires, et tous autres dus, droits et actions,A titre infiniment subsidiaire, dire que le montant de la du Syndicat des copropriétaires de la Résidence BEAUMARCHAIS s’élevait au 12 octobre 2023 à la somme 15.568,72 € sous réserve de tous autres intérêts, frais, accessoires, et tous autres dus, droits et actions,En cas d’autorisation de vente amiable, taxer l’état de frais à la somme de 3.898,11 euros, En cas de vente forcée ordonnée, fixer la date de l’audience d’adjudication dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision, Fixer les modalités de visite de l’immeuble saisi, dans le cas où la vente forcée de celui-ci serait ordonnée, en autorisant l’intervention de la SAS ACTALLIER, commissaire de justice, [Adresse 11] à [Localité 24], ou de tout autre huissier de justice qu’il plaira à la juridiction de céans de nommer, lequel pourra, si besoin est, se faire assister de tous ceux dont l’intervention lui sera nécessaire pour remplir sa mission,Condamner les requis à payer au [Adresse 32], pris en la personne de son syndic la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Dire que les dépens consisteront en frais privilégiés de vente.En réponse, par conclusions en date du 26 mars 2024, le Directeur régional des finances publiques d’Auvergne, ès qualités de curateur de la succession déclarée vacante de [F] [T], sollicite de voir:

Constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution,Dire qu’en tout état de cause, le directeur régional des finances publiques du Puy de Dôme ès qualités, ne saurait être tenu au paiement des dettes de la succession que à hauteur du prorata détenu dans le bien immobilier en question, et jusqu’à due concurrence des actifs successoraux,Constater que la saisie pratiquée porte sur les droits saisissables au sens de l’article L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution, Statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentesDéterminer les modalités de la procédure,En cas de vente forcée, fixer la date d’audience d’adjudication dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision,Fixer les modalités de visite de l’immeuble,Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Le débouter de sa demande au titre des dépens.En réponse, par conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, Monsieur [U] [T] et Madame [X] [T] sollicitent de voir :

En l’état, dire et juger que la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BEAUMARCHAIS ne saurait excéder les sommes de 7.242,16 € et 7.001,70 € en principal, En tout état de cause, autoriser la vente amiable de l’immeuble saisi et accorder à cette fin un délai de quatre mois aux débiteurs saisis, Suspendre la procédure de saisie immobilière en cours et rappeler cette affaire dans un délai de quatre mois conformément aux dispositions de l’article R.322-21 du Code des procédures civiles d’exécution,Fixer à la somme de 35.000 € le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu,Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BEAUMARCHAIS de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.En réponse, par conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, [M] [O] sollicite de voir :

CONSTATER que la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BEAUMARCHAIS ne saurait excéder les sommes de 7.242,16 Euros et 7.001,70 Euros en principal,AUTORISER la vente amiable de l’immeuble saisi et accorder à cette fin un délai de quatre mois aux débiteurs saisis,SUSPENDRE la procédure de saisie immobilière en cours et rappeler cette affaire dans un délai de quatre mois conformément aux dispositions de l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution,DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BEAUMARCHAIS de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.STATUER ce que de droits sur les dépens de l’instance.Le 29 janvier 2024, le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de MONTLUCON.

Après quatre renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025, à laquelle le créancier et les débiteurs étaient représentés, à l’exception du Directeur régional des finances publiques du Puy-de-Dôme.

Par jugement du 14 mars 2025, le juge de l’exécution a notamment :

constaté que la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BEAUMARCHAIS s’élevait à la somme de 17.104,34 euros, somme arrêtée au 12 octobre 2023 ;autorisé la vente amiable ;dit que cette vente ne pourra s’effectuer à un prix inférieur à 21.000 euros net vendeur ;taxé les frais de poursuite à hauteur de 3.638,91 euros et rappelé que le prix devait être consigné à la caisse des dépôts et consignations ;condamné [M] [O], [U] [T], [X] [T] et Monsieur le directeur régional des finances publiques d’Auvergne ès qualités de curateur de la succession déclarée vacante de [F] [T], à payer au du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BEAUMARCHAIS, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;condamné [M] [O], [U] [T], [X] [T] et Monsieur le Directeur régional des finances publiques d’Auvergne ès qualités de curateur de la succession déclarée vacante de [F] [T], aux dépens.L’affaire a été rappelée à l’audience du 13 juin 2025, à laquelle [M] [O], [U] [T], [X] [T] ne se présentaient pas mais étaient représentés, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BEAUMARCHAIS était représenté. Monsieur le Directeur régional des finances publiques d’Auvergne ès qualités de curateur de la succession déclarée vacante de [F] [T] et la SA CA CONSUMER FINANCE, créancier inscrit, ne se présentaient pas et n’étaient pas représentés. Le conseil de [U] [T] et [X] [T] exposait qu’un acquéreur potentiel s’était désisté de la vente. Le créancier requérait la vente forcée du bien.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 août 2025 par mise à disposition au Greffe.

MOTIFS

Sur la vente forcée du bien :

Aux termes de l’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Selon l’article R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d’hypothèque prises du chef du débiteur. Le jugement ainsi rendu n’est pas susceptible d’appel. Le service de la publicité foncière qui procède à la publication du jugement en fait mention en marge de la publication de la copie du commandement et procède aux radiations des inscriptions correspondantes. A défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonne la vente forcée dans les conditions prévues aux troisièmes et quatrièmes alinéas de l’article R.322-22.

Aux termes de l’article R 322-42 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de poursuite dûment justifiés par le créancier poursuivant et, le cas échéant, par le surenchérisseur sont taxés par le juge et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères. Il ne peut rien être exigé au-delà du montant de la taxe. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Selon l’article R 322-58 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de poursuite et, le cas échéant, de surenchère taxés et les droits de mutation sont payés par l’adjudicataire par priorité en sus du prix. Il en est fourni justificatif au greffe avant l’expiration du délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, par jugement du 13 mars 2025, le juge de l’exécution a constaté que la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BEAUMARCHAIS s’élevait à la somme de 17.104,34 euros, somme arrêtée au 12 octobre 2023.

En l’absence de contestation de ce jugement, l’autorité de chose jugée qui y est attachée commande de retenir ce montant.

Par ailleurs, le jugement du 13 mars 2025 a constaté que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécution étaient réunies. Le cahier des conditions de la vente ne comporte aucune disposition contraire à l’ordre public. Le procès-verbal de description a été dressé dans les délais et formes d’usage.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner la vente forcée du bien saisi par adjudication judiciaire, selon les modalités du cahier des conditions de la vente, à l’audience du vendredi 14 novembre 2025 à 9 heures.

Les conditions de visite de l’ensemble immobilier seront effectuées comme prévu au dispositif.

Il y a lieu d’inviter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BEAUMARCHAIS à justifier des frais de poursuites aux fins de taxation au plus tard 5 jours avant l’audience d’adjudication.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens de la présente procédure seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant après en avoir délibéré, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au Greffe ;

RAPPELLE que le respect des conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6. du code des procédures civiles d’exécution a été constaté par jugement du 13 mars 2025 ;

RAPPELLE que le jugement du 13 mars 2025 a constaté que la dette de [M] [O], [U] [T], [X] [T] et Monsieur le Directeur régional des finances publiques d’Auvergne ès qualités de curateur de la succession déclarée vacante de [F] [T] à l’égard du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BEAUMARCHAIS s’élève à 17.104,34 euros, somme arrêtée au 12 octobre 2023, outre les intérêts de retard, frais et accessoires à échoir ;

RAPPELLE que le jugement du 13 mars 2025 a constaté le commandement de payer valant saisie valable ;

ORDONNE la vente forcée aux enchères publiques de l’ensemble immobilier saisi, situé [Adresse 28], situé à [Localité 24] (03), cadastré section CI n°[Cadastre 16], lots 43 et 64, d’une contenance de 12a 92ca ;

FIXE la date à laquelle il sera procédé à la vente aux enchères publiques, sur la requête du créancier au :

Vendredi 14 novembre 2025 à 9 Heures

Tribunal judiciaire de MONTLUÇON

[Adresse 7]

[Localité 1]

DIT que les mesures de publicité seront celles du droit commun des articles R.322-31 à R.322-35 du Code des procédures civiles d’exécution avec possibilité d’extension dans les conditions de l’article R.322-26 du même code et pourront être aménagées, restreintes ou complétées sur autorisation ultérieure du juge donnée dans les conditions des articles R.322-37 et R.322-38 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le montant de la mise à prix a été fixé par le cahier des conditions de la vente à la somme de 30.000 euros ;

DÉSIGNE la SAS ACTALLIER, Etude de Commissaire de justice à [Localité 24] ou, à défaut tout Commissaire de justice territorialement compétent et requis par le créancier, pour assurer les visites du bien saisi ;

DIT que le commissaire commis devra aviser la partie saisie, par courrier recommandé avec accusé de réception, des jours et heure de ces visites, lesquelles seront limitées à deux jours par semaine, pendant la quinzaine précédant la vente ;

DIT que le commissaire commis pourra, en cas de besoin, se faire assister de deux témoins, d’un Officier de Police Judiciaire et du serrurier de son choix ;

RAPPELLE qu’en vertu :

de l’article R.322-27 du code des procédures civiles d’exécution, si la vente n’est pas requise au jour indiqué, le commandement sera déclaré caduc sauf à reporter la vente selon les conditions de l’article R. 322-28 du même code,de l’article R.322-31 du code des procédures civiles d’exécution, les formalités de publicité seront effectuées à la diligence du créancier poursuivant et conformément aux prescriptions de ce texte,de l’article R.322-42 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de poursuite dûment justifiés seront taxés lors de l’audience de vente et avant l’ouverture des enchères,AUTORISE si besoin est, l’insertion d’une photographie de l’immeuble saisi et la publication d’une annonce sur le site internet AVOVENTES.FR ainsi que sur le site internet ENCHERES PUBLIQUES après avoir rendu le cahier des conditions de vente et ses annexes anonymes, avec possibilité d’extension dans les conditions de l’article R.322-26 du même code et pourront être aménagées, restreintes ou complétées sur autorisation ultérieure du juge donnée dans les conditions des articles R.322-37 et R.322-38 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’à peine de nullité des enchères pouvant être soulevée d’office, l’avocat apportant les enchères doit se faire remettre par son mandant contre récépissé d’une caution bancaire irrévocable et/ ou un chèque de banque rédigé à l’ordre du séquestre ou du consignataire désigné dans le cahier des conditions de vente, représentant 10% du montant de la mise, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3000 euros (article R. 322-41 du code des procédures civiles d’exécution) ;

RAPPELLE que le présent jugement est susceptible d’appel dans les 15 jours de sa signification ;

RAPPELLE que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BEAUMARCHAIS devra justifier des frais de poursuites aux fins de taxation, et ce au plus tard 5 jours avant l’audience d’adjudication ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits.

La présente décision a été signée par le juge de l’exécution, et la greffière.

La Greffière

Karine FALGON

Le Juge de l’Exécution,

Julia ROCHON