TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Minute N°

N° RG 25/01306 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LGKU

[I] [R] épouse [F]

C/

[A] [G]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 04 MAI 2026

DEMANDERESSE :

Madame [I] [R] épouse [F]

née le 17 décembre 1955 à [Localité 2] (GARD)

demeurant [Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Raphaëlle CHABAUD de la SELARL CSM2, avocats au barreau de NÎMES et d’AVIGNON, membre de l’association d’avocats à responsabilité professionnelle individuelle dénommée ERGA OMNES

DEFENDERESSE :

Madame [A] [G]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 4]

bénédiciaire à l’aide juridictionnelle totale par décision du bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5] rendue le 22 janvier 2026 sous le n°C-30189-2026-000421

représentée par Maître Jean-Michel ROSELLO, avocat au barreau de NÎMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection,

Greffier : Janine CIRECH, lors des débats et de la mise à disposition au greffe,

En présence, lors des débats, de Michel BORELLO, magistrat à titre temporaire

DÉBATS :

Date de la première évocation : 17 novembre 2025

Date des Débats : 02 mars 2026

Date du Délibéré : 04 mai 2026

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 04 mai 2026 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 mars 2022, Mme [I] [F] a consenti un bail d’habitation à Mme [A] [G] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 680 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1450 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Le même jour, un commandement de payer pour défaut d’assurance visant la clause résolutoire a été délivré dans les mêmes conditions.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [A] [G] le 6 mai 2025.

Par assignation du 11 août 2025, Mme [I] [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [A] [G], dire qu’en suite de son expulsion, si elle se réinstalle dans les mêmes locaux, elle se rendra coupable dune voie de fait et que sa nouvelle expulsion pourra se faire immédiatement même pendant la trêve hivernale, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1497 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 août 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé se limitant à un bordereau de carence.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025, renvoyée à la convenance des parties pour aboutir à l’audience du 2 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 2 mars 2026, Mme [I] [F], représentée, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 janvier 2026, s’élève désormais à 1671 euros. Mme [I] [F] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle informe en réponse à la locataire que :

— celle-ci a été régulièrement informée de l’indexation des loyers,

— le décompte annuel des charges a été communiqué à la locataire,

— la locataire a justifié tardivement de la souscription d’une assurance,

— la bailleresse n’est pas responsable des difficultés financières de sa locataire,

— le DPE a été communiqué à la locataire,

— le juge des référés est compétent pour statuer.

Dans ses dernières écritures, elle sollicite 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [A] [G], représentée, demande au tribunal :

A titre principal :

— de se déclarer incompétent au profit du juge du fond, tenant à une contestation sérieuse du fait que la bailleresse ne l’a pas informée de l’indexation du loyer, que le décompte annuel des charges et les factures justificatives ne lui ont pas été communiqués, qu’elle est assurée pour le logement, que le DPE ne lui a pas non plus été communiqué

A titre subsidiaire :

— débouter Mme [F] de ses demandes,

— condamner Mme [F] à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts.

A titre infiniment subsidiaire :

— lui accorder des délais de paiement sur 36 mois pour apurer sa dette.

En toute hypothèse :

— condamner Mme [F] à lui payer la somme de 1500 euros en application de l’ article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [A] [G] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [A] [G] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur les contestations sérieuses

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes d l’article 835du même code, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l’espèce, le bail qui lie les parties prévoit une clause de révision annuelle du loyer indexée sur la variation de l’Indice de Référence des loyers, en l’occurrence au 1er mai de chaque année.

Il ressort des pièces produites qu’une première révision a été appliquée au mois de mai 2023, le loyer passant de 680 euros lors de la signature du bail à 700 euros, soit 720 euros, charges comprises, augmentation acceptée par la locataire puisque payée par Mme [A] [G].

Il ressort également de la lettre recommandée du 30 octobre 2024 que la bailleresse a sollicité le 1er mai 2024 la même augmentation, informant sa locataire que pour l’année 2025, contrairement à ce qu’elle avait fait jusqu’à présent, l’indice de référence serait pleinement appliqué.

Il n’est donc pas contestable que Mme [I] [F] a manifesté sa volonté d’appliquer la révision du loyer, chaque fois dans le délai de un an et que la locataire ne pouvait l’ignorer, tout d’abord parce qu’elle a signé le bail qui le prévoit et ensuite parce qu’elle a payé le loyer révisé en 2023 et enfin parce que la lettre du 30 octobre 2024 le lui a rappelé.

Mme [A] [G] soutient ne pas avoir reçu le décompte annuel des charges ni les pièces justificatives.

Toutefois, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges font l’objet d’une régularisation annuelle et que le décompte est communiqué au locataire, les pièces justificatives étant tenues à sa disposition pendant les 6 mois suivant cet envoi.

En l’espèce, la régularisation des charges a été mentionnée par Mme [I] [F] dans sa lettre du 30 octobre 2024.

Le fait que la locataire n’ait pas reçu le décompte annuel des charges ni les pièces justificatives que la bailleresse produit à l’audience n’est pas, en elle-même, de nature à remettre en cause l’obligation de paiement des provisions sur charges prévues au bail et ne caractérise pas une contestation sérieuse.

A l’audience, Mme [I] [F] dépose les justificatifs des charges, facture EDF et taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Enfin, le moyen tiré de l’absence de remise du diagnostic de performance énergétique dont la remise est prévue par l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 est sans incidence sur la validité du bail et sur l’obligation pour la locataire de s’acquitter du loyer et des charges.

L’article 3-3 de la loi précédemment citée oblige le bailleur à communiquer le DPE au locataire, mais ce manquement n’a pas d’incidence sur le paiement des loyers et sur la validité du bail puisqu’il ressort du DPE établi le 20 juillet 2023, déposé par la bailleresse que le logement litigieux est classé D est n’est donc pas interdit à la location.

Mme [A] [G] ne justifie pas d’un préjudice du fait de la non communication du DPE au moment de la signature du bail

En conséquence la demande de voir constater l’existence d’une contestation sérieuse sera rejetée.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [I] [F] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Sur l’assurance :

Au visa de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire est acquise un mois après la mise en demeure en cas de non souscription d’une attestation d’assurance.

Cette disposition est reprise dans le bail.

En l’espèce, la locataire justifie de l’existence de cette assurance en déposant une attestation signée de la société LUKO certifiant que le logement est assuré depuis le 31 mars 2022 jusqu’au 28 février 2026.

Il sera donc constaté que cette demande est devenue sans objet.

Sur les loyers :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux.

En outre,

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 5 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1450 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 juillet 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, s’est limité à un bordereau de carence, Mme [A] [G] n’ayant pas honoré les deux rendez-vous qui ont été fixés. A l’audience, elle ne communique pas d’élément permettant au tribunal de vérifier sa solvabilité et son aptitude à régler une partie de l’arriéré locatif en plus du loyer courant.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [I] [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1709 du même code prévoit également que Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [I] [F] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 janvier 2026, Mme [A] [G] lui devait la somme de 1671 euros.

Mme [A] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé à celui du loyer et des charges actuels.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [I] [F] ou à son mandataire.

5. Sur la demande subsidiaire de Mme [G] au titre des dommages et intérêts

Dès lors que les demandes du bailleur sont accueillies et qu’aucune faute de celui-ci dans son droit d’agir en justice n’est établie, cette demande est dépourvue de fondement et sera rejetée.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [A] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [I] [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail,

DECLARE recevable l’action initiée par Mme [I] [F],

REJETTE la demande de Mme [A] [G] de constater une contestation sérieuse,

CONSTATE que la demande au titre de l’assurance locative est devenue sans objet,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 mars 2022 entre Mme [I] [F], d’une part, et Mme [A] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 6 juillet 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [A] [G], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [A] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que si la personne expulsée se réinstalle dans les mêmes lieux après l’expulsion, la nouvelle expulsion pourra avoir lieu sans délai, même pendant la période hivernale,

CONDAMNE Mme [A] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [A] [G] à payer à Mme [I] [F] la somme de 1671 euros (mille six cent soixante et onze euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 janvier 2026 somme incluant les charges et indemnités d’occupations courues à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

REJETTE la demande de Mme [A] [G] au titre des dommages et intérêts,

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [A] [G] à payer à Mme [I] [F] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [A] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 mai 2025 et celui de l’assignation du 11 août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La greffière, Le juge,