COUR D’APPEL DE [Localité 4]

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N° RG 23/03166 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OLQS

Pôle Civil section 2

Date : 15 Avril 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

SCI CLENI, immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 845344746, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sylvain ALET de la SELARL SYLVAIN ALET AVOCAT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.C.M. SOCIETE DYD , immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 851 572 511, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aude DARDAILLON, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et par M^e Damien DELAVENNE de la SCP EMERGENCE AVOCATS, avocats au barreau de Laon

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE GAL

Juge unique

assisté de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 16 Janvier 2025

MIS EN DELIBERE au 20 mars et prorogé au 8 avril 2025 puis au 15 Avril 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 15 Avril 2025

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2019, la SCI CLENI a donné à bail à la SCM société DYD des locaux à usage professionnel dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023, la SCI CLENI a fait assigner la SCM société DYD devant le tribunal judiciaire de Montpellier d’obtenir essentiellement, sur plusieurs périodes de référence, le paiements des sommes dues au titre des loyers, au titre de la régularisation des charges locatives et de la taxe foncière.

Par dernières conclusions notifiées par R.P.V.A., au visa des articles articles 1101, 1103, 1104, 1727 et 2224 du code civil, et sous bénéfice de l’exécution provisoire, la SCI CLENI sollicite du tribunal judiciaire de juger que la SCM société DYD est redevable des sommes suivantes,

o 1.231 euros au titre des loyers dus sur la période du 11 juillet 2019 au 30 juin 2021,

o 2.365 euros au titre du loyer dû sur la période du 1 er juillet 2021 au 13 août 2021,

o 7.763 euros au titre de la régularisation de la taxe foncière sur la période allant du 11 juillet 2019 au 30 juin 2021,

o 1.072,13 euros au titre des charges locatives sur cette même période,

o 603 euros au titre de la régularisation de la taxe foncière sur la période du 1er juillet 2021 au 13 août 2021,

o 63,5 euros au titre des charges locatives sur la période du 1 er juillet 2021 au 13 août 2021,

et par conséquent de condamner la SCM société DYD à lui payer la somme de 9 742,25 euros assortie d’une pénalité de 10% due à titre de dommages et intérêts, soit la somme totale de 10.716,5 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2022, outre la somme de 2500euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par R.P.V.A., au visa des articles 1101, 1103, 1104, 1188 et 1190, 1219, 1719 du code civil, la SCM société DYD sollicite du tribunal de déclarer la société civile immobilière CLENI irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, de l’en débouter et d’interpréter le contrat conclu entre les parties et en conséquence de juger que les parties ont convenu que le loyer du bail inclurait les charges et taxes et serait exempt de révision et de condamner la requérante de lui payer 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par la SCI CLENI et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par la SCM société DYD.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2025 avec une audience de plaidoirie prévue le 16 janvier 2025.

La décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025 et prorogée au 8 avril 2025 puis au 15 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du contrat de bail à usage professionnel

Les parties sont liées par un bail à usage professionnel conclu le 1er juillet 2019 portant sur un local à usage de bureau au 1er étage de l’immeuble situé au [Adresse 3].

Aux termes de l’article VIII du contrat, “Révision” il est stipulé « Le loyer fixé ci-dessus sera révisé automatiquement chaque année à la date anniversaire du contrat en fonction de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice national du coût de la construction publiée par l’INSEE. L’indice de référence est celui du troisième trimestre 2019. La moyenne à prendre en compte lors de chaque révision sera celle du même trimestre de chaque année. »

À l’article IX libellé “Charges” il est stipulé : « En sus du loyer, le preneur remboursera au bailleur sa quote-part dans les charges réglementaires, conformément à la liste fixée par le décret n°87 – 713 du 26 août 1987. Les charges récupérables, sommes accessoires aux loyers principales, sont exigibles en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le preneur profite directement.

Sont considérés comme étant liés à l’occupation des locaux, et donc incombant au preneur, les charges suivantes :

– dépenses courantes d’eau, de gaz et d’électricité

– dépenses d’entretien et de réparation courante : peinture, papier peint, moquette, parquet, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs…

– dépenses d’équipement de la copropriété : quote-part des frais d’ascenseur ou des charges de personnel d’entretien,

– travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique

– impôts, taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble ou un service dont bénéficie le locataire : taxe foncière, taxe additionnelle à la taxe foncière, voirie, enlèvement des ordures ménagères … »

L’article 1188 du code civil dispose que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’article 1189 du même code précise que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

L’article 1190 du même code dispose « dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé ».

La SCM société DYD affirme que ce contrat de bail professionnel signé par les deux parties devait être conclu aux mêmes conditions d’un bail commercial auxquelles elles étaient soumises auparavant, -bail commercial dont les clauses comportaient un loyer comprenant des taxes et des charges mais exempt de révision-, qu’il existait de telles relations de confiance entre la SCI CLENI et elle, qu’elle a pensé que le bail serait conclu aux mêmes conditions que le bail commercial précédemment négocié.

Mais outre le fait que la SCM société DYD n’a pas produit le “précédent” contrat qui aurait lié les parties, ses allégations afférentes à une précipitation, à une confiance trahie, ou une réticence dolosive qui l’aurait trompée sur les clauses du contrat critiqué, sont toutes contre battues par la pièce 5 de la demanderesse, portant courriel de l’expert comptable du 27 septembre 2019.

Les arguments liés à un contexte de relations d’affaire entretenues par les parties, à la signature du contrat, signature antidatée que le co-gérant de la défenderesse n’a pu ne pas voir, ne pas lire, alors qu’il a signé et fait précéder sa signature par la mention “lu et approuvé” sous l’erreur de date et celui de la saisine “tardive” du tribunal par la SCI CLENI, alors que le procès civil est la chose des parties, sont tous inopérants.

Par ailleurs aucun élément de preuve ou témoignage n’apporte crédit à l’assertion que “la SCI CLENI a modifié les termes du contrat de bail entre temps alors même que le contrat de bail professionnel n’avait vocation que de régulariser le premier bail […]” ainsi que le conclut la défenderesse.

Enfin et surtout, le moyen tiré de l’article 1190 du code civil ne peut pas prospérer : ce texte prévoit certes une interprétation en faveur du débiteur mais que “dans le doute” or en l’espèce, les clauses ci-dessus consignées in extenso, sont claires et ne donnent pas lieu à interprétation.

La SCM société DYD est par conséquent déboutée de sa demande visant à l’interprétation du contrat conclu.

Sur la demande en paiement des arriérés de taxe, charges et locatifs ainsi que de l’indemnité au titre de la clause pénale

La SCM société DYD ne rapporte pas non plus la preuve d’erreurs dans le calcul des montants dûs au titre des dettes de loyers, des dettes afférentes aux taxes foncières et charges locatives. Il convient en conséquence de condamner la SCM société DYD à payer la somme de 9 742,25 euros.

La SCI CLENI sollicite de surcroît la condamnation de la SCM société DYD au paiement de 10% de la somme de 9 742,25 euros au titre de la clause pénale insérée au bail.

Aux termes du bail, en son article XII, “Clause résolutoire et clause pénales, […] En outre, et sans qu’il soit dérogé à la précédente clause résolutoire, le preneur s’engage formellement à respecter les deux clauses pénales qui suivent :

1. En cas de non paiement du loyer ou de ses accessoires aux termes convenus, et dès le premier acte du huissier, le preneur supportera une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur, et ce sans qu’une mise en demeure soit nécessaire en dérogation à l’article 1230 du code civil. […] ”

la SCM société DYD s’y oppose faisant valoir la mauvaise foi de la requérante et que la réclamation des arriérés précités est faite en totale contravention avec la volonté des parties, outre le fait que ces sommes ont été réclamées que tardivement.

Toutefois, la mauvaise foi de la SCI CLENI n’est pas démontrée, la réclamation des arriérés s’évince de l’application des stipulations contractuelles qui engagent les parties, et la tardiveté alléguée des prétentions de la demanderesse est un argument inopérant.

Les conditions d’application de la clause pénale étant remplies, il convient de condamner la SCM société DYD à payer à la SCI CLENI la somme de 974, 25 euros au titre de pénalité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Il y a lieu de condamner la SCM société DYD succombant aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SCM société DYD à payer à la SCI CLENI la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCM société DYD de sa demande en interprétation du contrat,

CONDAMNE la SCM société DYD à payer à la SCI CLENI la somme de 9 742, 25 euros au titre des arriérés des taxes foncières, charges locatives et loyers,

CONDAMNE la SCM société DYD à payer à la SCI CLENI la somme de 974, 25 euros à titre de pénalité,

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

CONDAMNE la SCM société DYD aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la SCM société DYD à payer à la SCI CLENI la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 15 avril 2025.

La greffière La juge

Linda LEFRANC-BENAMMAR Florence LE GAL