COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TOTAL COPIES 5

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

3

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° : N° RG 21/02071 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NEW5

Pôle Civil section 1

Date : 21 Mars 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [C] [M]

née le 11 Juillet 1985 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jean Marc NGUYEN-PHUNG de la SELARL SELARL PHUNG 3P, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Syndic. de copro. RESIDENCE DESSALLE POSSEL représenté par son syndic en exercice Monsieur [V] [K], domicilié es qualité [Adresse 6]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Alain PORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. IGR 34, inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n° 828 054 049, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité au siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A. MAAF ASSURANCES, inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n° 542 073 580., prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentées par M^e Laurent SALLELES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [V] [K] Es-qualité de syndic bénévole, demeurant [Adresse 5]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Assesseurs : Emmanuelle VEY

Romain LABERNEDE

assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS : en audience publique du 04 Novembre 2024

MIS EN DELIBERE au 21 Mars 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 21 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 13 juillet 2018, Mme [C] [M] a acquis un appartement au premier étage d’une résidence en copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 9] (Hérault). Dès sa prise de possession, Mme [M] a confié à la SARL IGR 34, assurée auprès de la SA MAAF ASSURANCES, des travaux de rénovation de son appartement.

A la fin du mois de juillet 2018, un affaissement du plancher est signalé par M. [W] [H], propriétaire de l’appartement situé au deuxième étage. Les travaux ont alors été interrompus.

Par ordonnance en date du 14 janvier 2019, le juge des référés près le Tribunal de grande instance de Montpellier a ordonné la réalisation d’une expertise judiciaire confiée à M. [P] [S]. Par ordonnance en date du 6 juin 2019, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la SARL IGR 34 et à son assureur la SA MAAF ASSURANCES.

Par acte d’huissier de justice du 7 mai 2021, Mme [C] [M] a fait assigner la SARL IGR 34 et la SA MAAF ASSURANCES devant le Tribunal judiciaire de Montpellier en responsabilité et réparation de ses préjudices matériels et de ses préjudices immatériels. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/2071.

Par acte en date du 16 juin 2022 et du 7 septembre 2022, Mme [M] a fait assigner M. [V] [X], es qualité de syndic bénévole, et le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier afin d’obtenir la réparation de ses préjudices. L’affaire a été enrôlée sous le numéro 22/2797. La jonction des affaires sous lenuméro 21/2071 a été ordonnée par mention au dossier le 8 novembre 2022.

Par ordonnance en date du 20 mars 2023, le juge de la mise en état a notamment :

— condamné in solidum la SARL IGR 34 et son assureur la SA MAAF ASSURANCES à payer à Mme [C] [M], à titre de provision, une somme de 29.920 € en réparation du préjudice immatériel pour la période courant du 1er octobre 2018 au 31 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 mai 2021 et capitalisation en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamné in solidum Mme [C] [M] et la SARL IGR 34 et son assureur la SA MAAF ASSURANCES à payer au [Adresse 12] les sommes de : 47.998,50 € au titre des travaux de reprise des parties communes ; 1 582,50€ au titre du contrat de maitrise d’oeuvre ; 1.780 € au titre de la souscription d’une assurance dommages-ouvrages ; le tout assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

— condamné la SARL IGR 34 et son assureur la SA MAAF ASSURANCES à relever et garantir Mme [C] [M] à hauteur de 100 % des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices matériels subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] et de la condamnation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence [8].

La SA MAAF ASSURANCES a payé à Mme [M] et au syndicat des copropriétaires les sommes qu’elle a été condamnée à payer par le juge de la mise en état.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, Mme [C] [M] demande au tribunal de :

« VU l’article 1792 du Code Civil,

VU les articles 1241 et suivants du Code Civil,

VU le rapport d’expertise ;

VU l’article 1343-2 du Code civil ;

VU l’Ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 20 mars 2023 ;

VU l’article 700 du Code de procédure civile ;

Il est demandé au Tribunal judiciaire de Montpellier de bien vouloir :

— HOMOLOGUER le rapport d’expertise en date du 6 avril 2021 ;

— REJETER la demande de condamnation in solidum formulée par le Syndicat des copropriétaires à l’encontre de Mme [M] ;

— CONDAMNER solidairement les sociétés IGR 34 et LA MAAF ASSURANCES à payer à Mme [M] la somme totale de 55.717,44 € en réparation du préjudice de jouissance subi, se décomposant comme suit : Pour quittance à hauteur de 34.387,44 € ; En denier à hauteur de 21.330,00 € ;

— CONDAMNER solidairement les sociétés IGR 34 et LA MAAF ASSURANCES à payer par provision le reliquat des factures correspondant à : 3.220,80 € au titre des travaux de reprise des parties communes ; 11.947,83 € au titre de l’avance sur les travaux de dépose ; 67,50 € au titre du contrat de maîtrise d’œuvre ; 103 € au titre de la souscription de l’assurance dommages-ouvrages ;

— ORDONNER que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la demande formulée suivant correspondance en date du 23 avril 2021, déduction faite des intérêts déjà versés pour la période du courant du 7 mai 2021 au 31 mai 2022 ;

— ORDONNER que conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil les intérêts échus qui seraient dus depuis au moins une année, produiront eux-mêmes intérêts ;

— CONDAMNER solidairement les sociétés IGR 34 et LA MAAF ASSURANCES à payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’incident et les frais d’exécution à intervenir ».

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, le [Adresse 12] demande au tribunal de :

« Prononcer la mise hors du cause du Syndic de copropriété, suite à l’avenir d’audience délivré par Mme [M], cette fois à l’encontre de la copropriété représentée par son syndic,

Statuer ce que de droit de Mme [M] à l’encontre de la société IGR 34 et de son assureur la MAAF au titre de son préjudice de jouissance, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » [Adresse 3], étant non concerné par cette demande,

CONDAMNER IN SOLIDUM Mme [M] , la société IGR 34, et de son assureur la

société MAAF à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] » [Adresse 3] en indemnisation du cout définitif des travaux , assurance et Maîtrise d’œuvre :

— la somme totale de 54 752,31 € (dont en deniers ou quittance à hauteur du montant de 51 361,00 € déjà réglé en principal en exécution de la décision du Juge à la mise en état) :

détail de ce montant :

-51 219,31 € TTC correspondant au montant définitif des travaux de reprise des planchers parties communes spéciales suivant factures

-1883,00 € Facture DO assurance RCB

-1650,00 € TTC Facture Maîtrise d’œuvre

DONNER ACTE AU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE CE QUE LA CONDAMNATION SERA PRONONCEE TOTALEMENT EN DENIERS OU QUITTANCE VISA-VIS DE Mme [M] qui a fait l’avance, vis-à-vis de la copropriété, des surcoûts liés à l’actualisation des devis,

DONNER ACTE à la copropriété de ce qu’elle s’engage à reverser intégralement à Mme [M] le montant des surcoûts en question, dont elle a fait l’avance, dés que les condamnations auront été réglées par l’entreprise et son assureur,

ORDONNER que les intérêts échus qui seraient dus depuis au moins une année, produiront eux-mêmes intérêts au titre des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil dont l’application est demandée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],

CONDAMNER in solidum les requis à payer au syndicat des copropriétaire du [Adresse 3], la somme de 10 000,00 € au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de l’incident ».

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2024, la SARL IGR 34 et son assureur la SA MAAF ASSURANCES demandent au tribunal de :

« DEBOUTER Mme [C] [M] et le syndicat des copropriétaires de la résidence DESSALLE POSSEL de leurs demandes respectives excédant les condamnations déjà prononcées par le Juge de la mise en état du Tribunal de céans dans le cadre de son ordonnance rendue le 20 mars 2023.

STATUER ce que de droit sur les dépens ».

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été fixée au 4 octobre 2024 et l’audience de plaidoiries au 4 novembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 avant prorogation au 21 mars 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions.

Sur la demande d’homologation du rapport d’expertise

La demanderesse sollicite l’homologation du rapport d’expertise.

Toutefois, le rapport d’expertise judiciaire n’étant ni un accord entre les parties ni une transaction susceptible d’être homologuée par un juge sur le fondement de l’article 1565 du code de procédure civile, mais un outil technique contenant des éléments lui permettant de statuer sur les demandes qui lui sont présentées par les parties, Mme [M] sera déboutée de sa demande.

Sur la demande principale en réparation du préjudice locatif

Dans le cadre d’un contrat de louage d’ouvrage, l’entrepreneur est tenu, avant réception, d’une obligation de résultat consistant à livrer un ouvrage exempt de vices.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les travaux de rénovation réalisés par la SARL IGR 34, qui ont notamment consisté en la dépose de cloisons en briques plâtrières pour mise en oeuvre de nouvelles cloisons séparatives en plaque de plâtre, a entraîné un affaissement des solives et du plancher bas de l’appartement de M. [H] et du plancher haut de l’appartement de Mme [M]. L’expert a précisé que ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination et l’impute intégralement à la SARL IGR 34. Il en résulte que Mme [C] [M] est bien fondée à solliciter de la SARL IGR 34 et de son assureur la SA MAAF ASSURANCES, laquelle ne conteste pas la mobilisation de sa garantie, la réparation de ses préjudices immatériels découlant de ce désordre et consistant en un préjudice locatif mensuel.

Sur le point de départ du préjudice, et comme le juge de la mise en état l’a relevé, la SARL IGR 34 a facturé sa prestation le 6 septembre 2018 ; or, à cette date, l’appartement ne pouvait pas être ni habité ni proposé à la location en l’absence de réalisation des travaux de finition, tandis que le délai de réalisation de ces travaux peut raisonnablement être estimé à quatre semaines. Il en résulte que le point de départ du préjudice de jouissance subi par Mme [C] [M] en lien avec les désordres affectant la structure de l’immeuble, sera fixé au 1er octobre 2018.

S’agissant du préjudice de jouissance subi pour la période du 1er octobre 2018 au 31 mai 2022 inclus, il convient, conformément à la demande de Mme [M], de reprendre la décision du juge de la mise en état et de condamner solidairement la société IGR 34 et son assureur à payer pour quittance à la demanderesse la somme de 29.920 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 mai 2021 et capitalisation en application de l’article 1343-2 du code civil avec intérêts au taux légal, soit la somme de 31.887,44 € déduction faite de la somme de 2.500 € qui a été réglée au titre des frais irrépétibles de l’incident.

S’agissant du préjudice de jouissance pour la période du 1er juin 2022 au mois de septembre 2024, soit une période de 27 mois, la demanderesse produit deux avis de valeur locative émis par des agences immobilières et qui fixent cette valeur entre 780 € et 805 € par mois hors charges. Il convient toutefois de minorer cette valeur par le fait que des avis de valeur locative ont été produits dans le cadre de l’expertise judiciaire pour le lot n°8 comprenant l’appartement de M. [H] d’une superficie de 41,9 m2, avis qui font état d’une valeur locative comprise entre 620 et 680 € charges comprises. L’appartement de Mme [C] [F] présente une superficie, supérieure, de 48 m2 mais le préjudice locatif doit être estimé hors charges, de sorte que la somme de 750 € sera retenue. Il convient enfin de pondérer cette valeur par la probabilité de louer le bien et d’en percevoir les loyers, fixée par le Tribunal à 95%, dès lors que le préjudice résulte de la perte de chance de percevoir des loyers. Ainsi, le préjudice sera évalué à la somme de : 27 (nombre de mois) x 750 (valeur locative) x 0,95 (chance perdue de percevoir les loyers), soit la somme de 19.237,50 €.

Par conséquent, la SARL IGR 34, ainsi que la SA MAAF ASSURANCES qui devra mobiliser sa garantie, seront condamnées solidairement à payer à Mme [C] [F] la somme de 19.237,50 € au titre du préjudice locatif courant du 1er juin 2022 jusqu’au mois de septembre 2024. Les intérêts commenceront à courir au taux légal à compter de la présente décision et avec capitalisation en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur le coût des travaux

Mme [M] sollicite d’autre part la condamnation solidaire des sociétés IGR 34 et MAAF ASSURANCES à lui payer les sommes de : 3.220,80 € au titre des travaux de reprise des parties communes ; 67,50 € au titre du contrat de maîtrise d’œuvre ; 103 € au titre de la souscription de l’assurance dommages-ouvrage.

A l’appui de ces demandes, Mme [M] expose avoir avancé le coût des travaux de reprise des parties communes pour un montant total de 54.752,31 € (51.219,30 au titre des travaux, 1.650 € au titre de la maitrise d’oeuvre, 1.883 € au titre de l’assurance dommages-ouvrage), soit un montant supérieur de 3.391,30 € aux sommes que les sociétés IGR 34 et MAAF ASSURANCES ont payé à la suite de leur condamnation par le juge de la mise en état. Elle explique ce surplus par la nécessaire actualisation des devis et justifie sa demande par la production de factures et de relevés de compte bancaire attestant du paiement au bénéfice de la société A3DOBAT.

Or, comme précédemment indiqué, il ressort de rapport d’expertise que la responsabilité de la SARL IGR 34 dans la réalisation du dommage est entière. Il en résulte qu’au stade de la contribution à la dette, les sociétés IGR 34 et MAAF ASSURANCES doivent supporter la charge finale du coût des travaux de reprise, de sorte qu’elles seront condamnées solidairement à payer à Mme [C] [M] les sommes réclamées à hauteur de 3.391,30 € correspondant à l’actualisation du coût des travaux de reprise des parties communes dont la demanderesse justifie le règlement.

Mme [M] sollicite par ailleurs le paiement de la somme de 11.947,83 € « au titre de l’avance sur les travaux de dépose ». Mme [M] justifie du paiement de cette somme dont les défenderesses ne contestent pas qu’elle soit due. Dès lors, il sera fait droit à la demande. Les intérêts commenceront à courir au taux légal à compter de la présente décision et la capitalisation des intérêts sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de Mme [M], de la société IGR 34 et de son assureur la société MAAF ASSURANCES à lui payer au titre des travaux de reprise des parties communes la somme totale de 54.752,31 €, dont 51.361 € en quittance.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

En l’espèce, et comme le juge de la mise en état l’a indiqué, il ressort du rapport d’expertise et il n’est pas contesté que le désordre structurel affectant l’immeuble a été causé par les travaux de rénovation que Mme [C] [M] a confié à la SARL IGR 34. Il en résulte qu’elle engage sa responsabilité civile à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence DESSALLE POSSEL.

Le syndicat des coproprietaires ayant produit aux débats copie de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2022 ayant voté une résolution l’autorisant à ester en justice à l’encontre de Mme [C] [M], sa demande en justice est parfaitement recevable à l’encontre de cette dernière.

L’article 1240 du code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, comme le juge de la mise en état l’a indiqué, la SARL IGR 34 ne conteste pas sa responsabilité civile à l’encontre du [Adresse 12]. Dès lors, sa responsabilité délictuelle est engagée et la garantie de l’assureur de la SARLIGR 34 doit être mobilisée.

S’agissant des préjudices, les travaux de reprise préconisés par l’expert judiciaire sont des travaux tendant à mettre fin à une atteinte structurelle à l’immeuble, de sorte que ces travaux de construction sont soumis à l’obligation de souscription d’une assurance dommages-ouvrages au sens de l’article L242-1 du code des assurances.

De ce qui précède, et au regard de l’évaluation de l’expert judiciaire et des devis et factures actualisés produits par Mme [M], il convient de condamner in solidum Mme [C] [M], la SARL IGR 34 et son assureur la SA MAAF ASSURANCES à payer au [Adresse 12] les sommes de : 51.219,30 au titre des travaux de reprise des parties communes, 1.650 € au titre de la maitrise d’oeuvre, 1.883 au titre de l’assurance dommages-ouvrage, soit la somme totale de 54.752,31 €. Mme [M] justifie avoir avancé ce coût, de sorte que la condamnation sollicitée sera réalisée intégralement en quittance.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les sociétés IGR 34 et MAAF ASSURANCES, qui succombent in fine, supporteront in solidum les dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et seront condamnés in solidum à payer à Mme [M] une somme de 2.500 € et au syndicat des copropriétaires une somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Il sera enfin rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision en application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, l’incompatibilité de cette exécution provisoire avec la nature de l’affaire n’apparaissant pas démontrée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [C] [M] de sa demande d’homologation du rapport d’expertise ;

CONDAMNE solidairement la SARL IGR 34 et son assureur la SA MAAF ASSURANCES à payer à Mme [M] la somme totale de 50.112,44 € en réparation de la perte de chance de louer son bien, se décomposant comme suit :

— pour quittance à hauteur de 31.887,44 € ;

— en deniers à hauteur de 19.237,50 € au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement la SARL IGR 34 et son assureur la SA MAAF ASSURANCES à payer à Mme [C] [M] les sommes suivantes :

—  3.220,80 € au titre du paiement des travaux de reprise des parties communes ;

—  67,50 € au titre du paiement des frais de maîtrise d’œuvre ;

—  103 € au titre du paiement des frais d’assurance dommages-ouvrages ;

—  11.947,83 € au titre du paiement des travaux de dépose ;

le tout assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [M] et la SARL IGR 34 et son assureur la SA MAAF ASSURANCES à payer, pour quittance à l’égard de Mme [C] [M], au syndicat des copropriétaires de la résidence DESSALLE POSSEL les sommes de :

—  51.219,31 € au titre des travaux de reprise des parties communes

—  1.883 € au titre du contrat de maitrise d’oeuvre

—  1.650 € au titre de la souscription d’une assurance dommages-ouvrages ;

CONDAMNE in solidum la SARL IGR 34 et son assureur la SA MAAF ASSURANCES à payer à Mme [C] [M] et au syndicat des copropriétaires de la résidence DESSALLE POSSEL la somme de 2.500 € chacun au titre des frais irrépétibles ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE